沙鹿簡易庭民事-SDEV,107,沙簡,618,20190508,1

臺灣臺中地方法院民事判決 107年度沙簡字第618號
原 告 柯佳儀
蔡明達
前列二人共同
訴訟代理人 張顥瀚
兼送達代收
人
被 告 王賢宏

林學洋
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年4月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告王賢宏、林學洋應將門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000巷00弄00號房屋遷讓返還原告。

被告林學洋應給付原告新臺幣柒萬伍仟元。

被告林學洋應自民國107年12月3日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。

訴訟費用由被告王賢宏、林學洋共同負擔百分之六十六，餘由被告林學洋負擔。

本判決得假執行。

但被告王賢宏、林學洋如以新臺幣拾肆萬捌仟元為原告預供擔保，就主文第一項部分得免為假執行；

被告林學洋如以新臺幣柒萬伍仟元為原告預供擔保，就主文第二、三項部分得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：被告林學洋經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

(一)原告等於民國107年5月8日以新臺幣(下同)389萬9千9百99元，標得臺灣臺中地方法院106年度司執字第100258號標別之法拍案件(持分比例各二分之一)，即門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000巷00弄00號(下稱系爭房屋)，並於107年5月17日取得系爭房屋之不動產權利移轉證書在案。

且系爭房屋拍賣公告備註四記載：拍賣標的之建物現由債務人出租予第三人即被告林學洋使用，租期至112年5月30日止，拍定後不點交。

(二)被告王賢宏為系爭房屋前述法拍案件進行時之債務人，被告林學洋為系爭房屋前述法拍公告之承租人。

原告得標後，原告等委託張顥瀚代為處理後續點交事宜，經張顥瀚多次查訪，除透過多位鄰居了解到系爭房屋從頭到尾皆係債務人自住並未出租予他人之事實外：1、終於在107年6月12日再次到系爭房屋拜訪時，偶遇被告王賢 宏之母親出門倒垃圾，由被告王賢宏之母親將被告王賢宏從 二樓叫下來。

被告王賢宏表示系爭房屋已「整棟出租」予被 告林學洋。

被告林學洋不常回來，唯因其曾向被告林學洋借 款，故以每個月租金債權抵銷債務，但因為被告王賢宏有困 難，被告林學洋仍給被告王賢宏與母親住在系爭房屋中。

2、107年7月18日原告訴訟代理人張顥瀚與兩位被告約在系爭房 租商談後續處理事宜。

被告林學洋提示被告兩人之間的租約 ，包含臺灣臺中地方法院106年度中院公字第000000000號公 證書正本、法院制式房屋租賃契約書。

雙方討論協商解決， 並約隔天請被告等開出搬遷費。

隔天被告王賢宏開出搬遷費 35萬元，三個月內搬等條件，並約下星期三再度見面商談。

3、107年7月25日原告訴訟代理人張顥瀚與兩位被告見面商談是 否有搬遷的可能，並提出5萬元搬遷費，被告等還是堅持要35 萬元之搬遷費，協商破局。

(三)查，依法院公告記載，被告2人間之租約係到112年5月30日止，唯依被告等所提供之公證租約則係到113年3月24日止，公證租約成立在後，探究當事人之真意，應有以後成立之公證租約取代前一租約之意，故應以公證租約為準。

又被告林學洋主張其與前屋主即被告王賢宏有債務糾紛，雙方有約定「以債抵租」，並主張系爭租約至113年3月24日到期為止，不用再給付租金予原告云云。

唯被告等所謂以債抵租之情，從頭至尾皆係空口白言，並無任何證據以實其說，而由被告之公證租約以觀，亦僅約定租金每一個月付一次，於每次首日前給付租金，未見任何以債抵租之約定，顯見其所言不實。

(四)又系爭租約給付租金之時間係在每月的首日(即原告證三公證租約，見本院卷第33頁)，原告於107年5月17日取得權利移轉證書，被告林學洋自應於同年6月1日起給付租金予原告。

唯經原告多次口頭請求被告給付租金，被告仍置之不理，總計被告積欠107年6月1日、7月1日、8月1日、9月1日、10月1日共五期之租金，原告乃於107年10月15日寄發存證信函催告給付租金，限被告於文到後三日內給付上述積欠五期之租金，被告林學洋於107年10月25日上午10時許接獲該存證信函，至遲應於107年10月28日前聯絡繳租，唯迄今(107年10月30日)仍置之不理。

因該存證信函附有終止租約之陳述，為表慎重，原告主張自本件起訴狀繕本送達翌日起終止系爭租約。

(五)退步言，依照系爭租約第4條第2項約定：「未經甲方書面同意，乙方不得將房屋全部或一部分轉租、出租、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」

、第7條第5項約定：「乙方積欠租金達兩個月以上，或違反第四條使用租賃物之各款限制時，甲方得終止租約，收回租賃物。」

，被告林學洋已積欠租金長達五期，共計75000元，前已述及。

依買賣不破租賃及最高法院44年臺上字第30號及23年上字第3092號判例之見解，「受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。」

，原告等當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務，被告林學洋未經原告等之書面同意，即將系爭房屋給被告王賢宏與母親同住，顯已違反系爭租約第4條第2項約定，原告等自非不得依照系爭租約第7條第5項約定，終止租約，收回租賃物甚明。

(六)另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，最高法院75年臺上字第801號判例意旨亦可參照。

系爭房屋之租賃關係已於起訴狀繕本送達翌日起終止，是原告不論係依民法第455條前段、或依民法第767條第1項規定請求被告返還系爭房屋，均有理由甚明。

而被告王賢宏在未經原告等之同意佔用上揭房屋，亦應在請求遷讓之範圍內，併予敘明。

末按因被告林學洋迄今未給付原告等五期共75000元之租金，雖租約已終止，但被告林學洋仍應給付租約終止前之租金予原告等甚明。

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文，而其無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

查本件被告林學洋迄今仍佔用系爭房屋，本件原告既依法於起訴狀繕本送達翌日起終止終止系爭租約，則被告對於系爭房屋即無任何占有之正當權源，原告自得本於不當得利之法律關係，請求被告給付自系爭租約終止後起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於不當得利之租金之15000元。

(七)並聲明：1、被告等應將坐落臺中市○○區○○路○段000巷00弄00號房屋 遷讓返還原告等，被告林學洋並應給付原告等共75000元之租 金，及自起訴狀繕本送達翌日起至交還前開房屋之日止，按 月以15000計算相當於租金之損害金。

2、請准宣告原告等供擔保後，得為假執行。

二、被告王賢宏抗辯：

(一)本件原告二人於107年5月8日經臺灣臺中地方法院民事執行處拍賣程序拍定取得被告王賢宏所有之臺中市○○區○○段0000地號土地及其上建物(即門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000巷00弄00號房屋)所有權，有臺灣臺中地方法院執行命令可稽，被告並不爭執。

(二)惟被告王賢宏於原告取得系爭房地所有權前即106年3月24日即已與被告林學洋締結房屋租賃契約，將糸爭房屋出租予被告林學洋，故被告王賢宏並非無權占用系爭房星，原告請求遷讓房屋洵屬無據。

(三)查被告2人所締結之上開房屋租約業經公證，其租賃期限為自106年3月24日起至103年3月24日止，共計7年，業如前述，自無民法第425條第2項之適用。

而系爭房屋既經原所有權人即被告王賢宏出租交付由被告林學洋占有中，縱系爭房屋所有權經法院拍賣程序轉讓予原告二人取得，依民法第425條第1項買賣不破租賃之原則，該份租約自不因原告二人嗣後取得系爭房屋及土地之所有權而受影響，該份租約對於原告二人仍繼續存在，原告二人自應繼受上開租賃關係，而被告王賢宏亦因而脫離上開租賃關係。

(四)承上，原告一人既應繼受該份租約之租賃關係，則被告林學洋依據該份租約繼續占有系爭房屋，自有合法權源，原告二人主張被告林學洋為無權占有，尚屬無據。

準此，原告主張依民法第767條第1項前段規定，請求被告林學洋、王賢宏應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋交還原告應屬無據。

(五)另因被告王賢宏對被告林學洋負有債務，雙方約定前開債務自房屋租金扣抵，故被告林學洋自租約訂立時起迄108年4月30日止，無需再行文付租金予被告王賢宏，此有房屋租賃契約書及房租收款明細可證，從而被告王賢宏具有法律上原因無疑，自無不當得利可言，揆諸上開說明，原告依據民法第179條規定請求被告王賢宏給付相當於租金之不當得利自不足採。

(六)並聲明：駁回原告之訴及假執行聲請。如為不利被告等之判決，願供擔保請准免為假執行。

三、被告林學洋未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其於108年3月6日到庭陳稱其答辯理由及聲明均如被告王賢宏所述。

四、法院之判斷：

(一)按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項分別定有明文。

依民法第425絛第2項增訂理由:「本條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立期限或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。

故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第2項規定」等詞，是依立法意旨，經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年者，仍享有買賣不破租賃原則之物權化效力。

又依民法第425條之規定，系爭租約既對於受讓房屋所有權之第三人繼續存在，受讓人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。

查，被告2人於106年3月24日就系爭房屋簽訂租賃契約，約定由被告將糸爭房屋出租予被告林學洋，租賃期限自106年3月24日起至113年3月24日止，共計7年，每月租金為15000元，於每月首日以現金支付，保證金3萬元，被告2人並於同日即106年3月24日即至臺灣臺中地方法院公證處經公證人公證，有公證書及房屋租賃契約書在卷可稽。

嗣原告等於107年5月8日以389萬9千9百99元，標得系爭房屋及所坐落土地，並於107年5月17日取得系爭房屋之不動產權利移轉證書，且系爭房屋拍賣公告備註四記載：拍賣標的之建物現由債務人出租予第三人即被告林學洋使用，租期至112年5月30日止，拍定後不點交，有臺灣臺中地方法院不動產權利移轉證書及第一次拍賣公告在卷可按，均足認定。

是依上開說明，原告與被告林學洋於原告受讓系爭房屋之所有權之時，即當然發生租賃關係。

(二)按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第421條第1項、第440條第1、2項定有明文。

且承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。

此觀土地法第100條第3款之規定即明。

又土地法第100條關於房屋出租人收回房屋之限制，係適用於不定期租賃契約（最高法院37年上字第7729號民事判例參照）。

查：1、被告王賢宏於審理中陳稱：系爭房屋現在由被告2人及被告王 賢宏的母親在使用，被告林學洋也有住在系爭房屋，被告林 學洋從106年開始住到現在，他曾經離開過，因他全省在跑， 所以他有時候會出去工作2、3個月不等，被告林學洋的房間 在2樓等語，被告林學洋亦陳稱：伊有住公司宿舍，也有住系 爭房屋，伊休假時就回來就會住系爭房屋，伊如果在中部工 作的話，每個月都有10幾天住在系爭房屋等語，堪認系爭房 屋現仍實際由被告2人占有使用中。

2、被告2人雖辯稱：因被告王賢宏前向被告林學洋借款，故2人 約定以被告王賢宏應返還之欠款抵銷被告林學洋應繳之每月 15000元房租云云。

惟查：(1)被告王賢宏陳稱：「(被告林學洋如何給付租金？)我是跟他 借錢，所以用租金來抵債。

所以被告林學洋沒有實際付過租 金。」

、「(你何時向被告林學洋借多少錢？)『106年年中』 左右，借130萬元。

沒有其他欠款，只有這一筆。

我是一次向 他借130萬元，被告林學洋有交付130萬元借款給我，他拿現 金給我，他在我家就是系爭房屋拿130萬元現金給我的，都是 千元鈔。」

、『(被告林學洋從事工作？)包工程，他是受僱 的不是小包。」

、「(他薪水多少？)我不知道。」

、「(他有 能力借你130萬元？)有。

我跟他說他說可以借我。

他借我的 錢，我不知道是不是他自己的錢。

我沒有問過他。」

云云。

(2)被告林學洋則陳稱：「..我擔任作業員，月薪一個月5萬6千 元。

我做5、6年了，都是在這裡工作。

大約我是從102到103 年做到現在。」

、「(你為何可以住被告王賢宏他家？)因為 他之前向我借錢，我沒有地方住，就以他欠我的錢，來抵銷 我租他的房子。」

、「(你何時租他的房子？)我105年跟他打 合約之後才有住。」

、「(有無實際上付過租金？)之前有拿 一萬五千元給他，我只有拿一次，其他沒有，其他都是用抵 銷的。」

、「(被告王賢宏何時向你借錢？)很久了，差不多 『103或104年借的』。

他向我借130萬元，我是一次借給他， 我沒有跟他算利息，目前為止沒有還過錢。」

、「(目前為止 他還欠你多少錢？)我沒有算過。」

、「(你借給他的錢哪裡 來的？)領的，彰化銀行，帳號再查報。

這是我自己的戶頭。

」、「(他先跟你開口借錢你才去領出來？)是。

他跟我開口 130萬元，我也是領130萬元出來。」

、「(你130萬元如何交 給他？)我在他家交給他。」

、「(為何不匯款的方式而要以 領錢出來的方式交給他？)我剛好有在臺中這邊所以就拿給他 。」

、「(被告王賢宏跟你借錢有無簽立借據？)沒有。」

、 「(有無任何本票或其他證明？)沒有。」

、「(你借錢給被告 王賢宏時，存款有多少？)150幾萬，這些錢是我自己賺來的 。」

、「(你借錢130萬元給被告王賢宏之後就你剩下20幾萬 ？)對。」

、「(你現在有無存款？)有，大約2、30萬。

我查 報資料需要1個月。

彰化銀行大甲分行戶名是我。」

云云。

3、查，被告林學洋嗣並未依言具狀陳報其所稱領錢帳戶之詳細 帳戶資料，且被告林學洋經本院當庭告知下次開庭時間，被 告林學洋亦未到庭。

另經本院向被告林學洋所稱之彰化商業 銀行股份有限公司大甲分行函詢結果，被告林學洋在該銀行 大甲分行之帳戶未曾有單次提領130萬元以上款項之紀錄，且 該帳戶自100年迄至108年4月間止，餘額均僅24元，亦有彰化 商業銀行股份有限公司大甲分行函及所檢送之交易明細在卷 可按(見本院卷第125頁至第127頁)。

從而，被告2人辯稱：因 被告王賢宏前向被告林學洋借款，2人乃約定以被告王賢宏應 返還之欠款抵銷被告林學洋應繳之每月15000元房租云云，即 難遽信。

4、況查，原告主張原告於107年05月17日取得權利移轉證書，被 告林學洋自應於同年6月1日起給付租金予原告，唯經原告多 次口頭請求被告給付租金，被告仍置之不理，總計被告積欠 107年6月1日、7月1日、8月1日、9月1日、10月1日共五期之 租金，原告乃寄發存證信函催告被告林學洋給付租金，限被 告林學洋於文到後三日內給付上述積欠五期之租金，被告林 學洋於107年10月25日上午10時許接獲該存證信函，被告林學 洋至遲應於107年10月28日前聯絡繳租，唯被告林學洋迄未給 付，因該存證信函附有終止租約之陳述，原告為表慎重乃主 張自本件起訴狀繕本送達翌日起終止系爭租約等節，有原告 提出之存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執影本在卷可按( 見本院卷第37至39頁)及被告林學洋之個人戶籍資料、本院起 訴狀送達回證在卷可憑(見本院卷第49頁、第59頁)，且為被 告2人所未爭執。

從而，被告林學洋遲延給付租金總額既達5 個月，且經原告定期催告後被告林學洋仍未為給付，依前開 規定，原告主張被告林學洋於107年10月25日收受前開存證信 函後，至遲應於107年10月28日前聯絡繳租，唯被告林學洋迄 未給付，因該存證信函附有終止租約之陳述，原告為表慎重 乃主張自本件起訴狀繕本送達翌日起終止系爭租約等節，即 屬有據，堪可憑採。

從而，原告請求被告林學洋給付107年6 月1日起至107年10月1日止計5個月之租金計75000元，為有理 由，應予准許。

(三)承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條定有明文。

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

為民法第179條所明定。

無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

經查，1、兩造間系爭租約至遲業於107年12月3日終止(見本院卷第59頁 被告林學洋起訴狀送送達回證)，被告2人迄今仍未遷離系爭 房屋等情，已如前述。

準此，原告依租賃物返還請求權之法 律關係，請求被告2人將系爭房屋騰空遷讓返還原告，自屬有 據，應予准許。

2、又被告2人迄仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，被告2人關 於系爭房屋就原告而言，已無合法占有權源、係屬無權占有 系爭房屋，自堪認定。

基此，被告2人自107年12月3日起迄今 無權占有系爭房屋，對原告而言自無正當使用權源，為屬無 法律上之原因而受有利益，致原告受有損害。

原告自得請求 被告返還因占有系爭房屋所受相當於租金之利益。

再者，原 告請求被告就未到期之不當得利給付性質，雖為將來給付之 訴，但被告對於已到期之不當得利迄未給付，顯然有到期不 為履行之虞，原告自有預為請求之必要，是原告此部分請求 ，亦屬有據。

本院審酌被告林學洋向原告租賃系爭房屋存續 期間之每月租金為15,000元，則原告主張被告無權占有系爭 房屋期間，受有相當於上開租金之利益，並使原告受相當於 租金即每月15,000元之損害，應屬可採。

從而，原告依不當 得利之法律關係，請求被告林學洋給付原告自起訴狀繕本送 達翌日即107年12月3日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止 ，按月給付原告15,000元，為屬有據，應予准許。

(四)綜上所述，原告依系爭租約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告2人將系爭房屋騰空遷讓返還原告；

及請求被告林學洋給付原告租金75,000元，暨請求被告林學洋自107年12月3日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告不當得利15,000元，均有理由，應予准許。

四、原告固陳明願供擔保，請准宣告假執行。然本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就本件原告勝訴部分，依民事訴訟法第第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

另依同法第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，本院爰依被告之聲請，酌定相當擔保金額【即：(一)原告起訴時系爭房屋之課稅現值148,000元，此觀前揭卷附臺中市政府地方稅務局沙鹿分局復本院函附系爭房屋之課稅明細表即明；

(二)被告林學洋前揭應給付原告之租金75,000元，二者合計223,000元；

至不當得利之附帶請求部分不併算其價額《民事訴訟法第77條之2第2項規定：「以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額」參照》】，宣告被告2人分別為原告預供擔保後，得免為假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 5 月 8 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 江奇峰
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 8 日
書記官 洪玉堂