沙鹿簡易庭民事-SDEV,109,沙簡,369,20210428,1

臺灣臺中地方法院民事判決 109年度沙簡字第369號
原 告 黃呂趕
訴訟代理人 呂旺積律師
被 告 蔡新發
訴訟代理人 蔡森裕
被 告 蔡易達
訴訟代理人 蔡宗融
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國110年3月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第4款分別定有明文。

次按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項亦有明定。

二、經查，原告起訴時，其所提「民事起訴狀」原聲明請求：被告應將坐落臺中市○○區○○○段000地號（原地號為公館段618地號）土地內之35.87坪土地所有權移轉登記予原告（見本院109年度補字第932號卷第11頁）。

嗣後，原告以前揭土地已分割為臺中市○○區○○○段000○000○0○000○0○000○0地號為由，而於民國109年11月10日本院言詞辯論期日當庭提出「民事更正訴之聲明狀」，並變更聲明請求：被告應將坐落臺中市○○區○○○段000○0地號（原地號為公館段618地號，下稱系爭224之3地號土地）土地內如附圖所示編號A部分35.87坪土地所有權移轉登記予原告（見本院109年度沙簡字第369號卷第201頁），核屬訴之變更，及其請求之基礎事實同一，乃因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，合於前開規定，且2名被告與其訴訟代理人於該期日到場，並對於訴之變更無異議，而為本案之言詞辯論（見本院109年度沙簡字第369號卷第192頁），視為同意變更，核先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：（一）原告與訴外人即被告父親蔡燕山於62年8月17日簽訂「土地買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），約定原告以每坪新臺幣（下同）450元購買坐落臺中縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭618地號土地），且原告已依約於62年8月17日交付10,000元，及於62年11月30日交付33,000元，及於66年8月12日交付2,000元。

嗣訴外人蔡燕山過世後，系爭618地號土地及系爭買賣契約均由被告蔡新發與蔡易達兄弟繼承，被告2人並於76年2月19日出具「約束書」（下稱系爭約束書）交予原告（系爭約束書記載「黃友」為原告之配偶即原告之委託人）。

（二）系爭約束書記載坐落臺中縣○○鎮○○段000○00地號土地（下稱系爭618之10地號土地），於重測後地號為沙鹿區公館北段224地號土地（下稱系爭224地號土地），目前已分割為224、224之1、224之2、224之3地號。

而原告為坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭243地號土地）所有權人，且原告62年8月17日向訴外人蔡燕山購買系爭618地號土地，因當時即有計畫在系爭224地號土地之北側即如附圖所示坐落臺中市○○區○○○段000○000地號間土地興建房屋，需有路通行，故約定日後劃設通往如附圖所示坐落臺中市○○區○○○段000○000地號間土地做為日後過戶之範圍，即現今「清泉路福祥巷」，及依系爭約束書記載內容可得確認買賣100坪土地之位置及範圍即系爭224地號土地相鄰系爭243地號土地之部分，及因此鄰接「清泉路福祥巷」之部分，其中相鄰系爭243地號土地之部分64.13坪已先移轉登記予原告，其餘鄰接「清泉路福祥巷」之部分35.57坪即如附圖所示A部分乃囿於政府編訂之山坡地保育區而無法完成過戶。

（三）原告於108年11月5日申請第二類土地謄本時，得知系爭224地號土地業經臺中市政府於105年3月11日以府授地編字第1050050128號函辦理註銷編定，已達成系爭買賣契約及系爭約束書記載「經政令解除可分割」之條件，故依前揭函文之發文日起算，並未逾越民法第125條規定時效期間。

且原告曾以電話或口頭請求被告應將35.87坪土地移轉登記予原告，被告固口頭應允，惟遲未具體承諾辦理過戶日期，原告因久候不至而於108年12月23日下午1時許至被告蔡易達位在臺中市○○區○○路00號住所，並要求被告2人履行契約，被告蔡易達雖當場表示：「確認有此情事，亦願依契約及約束書之意旨將系爭土地之未過戶部分移轉給原告」等語，然因被告遲未履行，原告迫於無奈，遂於109年3月23日以臺中法院郵局存證號碼000753號存證信函催告被告履行契約，被告卻無任何回應，為此爰依系爭買賣契約書及約束書之法律關係提起本件訴訟，並無權利濫用之情形等語。

並聲明：（一）被告應將坐落系爭224之3地號土地內如附圖所示編號A部分35.87坪土地所有權移轉登記予原告。

（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：（一）坐落臺中市○○區○○○段000○000地號土地上原有房屋2棟，其門牌號碼為清泉路35、36號，其中清泉路35號房屋為被告父親蔡燕山所有，清泉路36號則為第三人所有，上開房屋之南方為農田即系爭224地號土地。

又坐落前開土地上現有房屋約於74年間興建，係在被告父親蔡燕山於73年間過世之後，由其長子與第三人拆除前揭清泉路35、36號房屋後共同興建12戶住宅。

再者，「清泉路福祥巷」長約為56公尺，係於75年間編釘門牌，且其位於臺中市○○區○○○段000○000地號土地西側與同段223地號土地東側之間，與原告所有系爭243地號土地之間仍間隔系爭224地號土地，兩者相距甚遠。

（二）原告主張其與被繼承人蔡燕山於62年8月17日簽訂系爭買賣契約乙節，被告未曾與聞，故原告就其所提系爭買賣契約是否真正，應負證明義務。

又系爭618地號土地曾分割多筆土地，原告主張100坪土地究竟坐落何處，即有可疑。

況依系爭買賣契約第14條記載以地政事務所測量面積為準，並非特定100坪，則原告應提出地政事務所測量成果圖，用以證明前揭土地之特定位置。

（三）原告主張已交付尾款及取得土地所有權移轉登記請求權等情，原告應提出金流資料或其他證明文件，以實其說。

至於原告提出系爭約束書，其真偽甚為可疑，亦與常情不符。

再者，系爭618地號土地之地目為「旱」、編定使用種類為「山坡地保育區」，故系爭買賣契約以農地為標的，依當時農業發展條例第13條第3項及第22條前段規定，系爭買賣契約自始當然無效，且因非可歸責於被繼承人蔡燕山之事由致給付不能，應免除給付義務。

（四）原告雖主張其於62年8月17日簽訂系爭買賣契約，然除本件訴訟及臺中法院郵局109年3月23日存證信函外，未曾有任何催告或訴訟主張，則原告於被繼承人蔡燕山亡故33年後，始利用訴訟程序為主張，顯有濫用權利之情。

退步言，原告於契約成立後，長達47年未行使，依民法125條規定，原告請求罹於時效，被告拒絕履行等語資為抗辯。

並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。

三、本院之判斷：

（一）按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。

附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效，民法第246條定有明文。

及於62年9月3日制定公布農業發展條例第22條規定：「為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。

但因繼承而移轉者，得為共有；

部分變更為非耕地使用者，其變更部分得為分割。」

以及於72年8月1日修正公布農業發展條例第30條規定：「每宗耕地不得分割及移轉為共有。

但因出售與毗鄰耕地自耕地自耕農而與其耕地合併者，得為分割；

因繼承而移轉者，得為共有；

共有耕地每人持達五公頃以上且有分割之必要者，得報經該省（市）主管機關核准分割為單獨所有；

部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分得為分割。」

。

（二）經查，坐落臺中縣○○鎮○○段000地號土地（即系爭618地號土地）之登記地目於57年3月間原為「旱」，嗣於68年8月間始變更為「建」，及其登記面積於57年3月間原為0.8235公頃，嗣於67年4月間因分割出618之4、618之5、618之6、618之7地號土地，故其登記面積減為0.7630公頃，以及於68年8月間因分割出618之10地號土地，故其登記面積減為0.1389公頃等情，有土地登記簿影本在卷可稽（見本院109年度沙簡字第369號卷第137頁），自堪信為真實，足見系爭618地號土地於57至67年間，其地目為旱，屬於耕地，依前揭規定，不得分割及移轉為共有。

（三）復查，坐落臺中縣○○鎮○○段000○00地號土地（即系爭618之10地號土地），於68年8月間分割自系爭618地號土地，及於74年1月24日以分割繼承為原因登記於被告蔡新發與蔡易達名下，渠等所有權應有部分各為2分之1，以及其重測後地號為公館北段224地號土地等情，有土地登記簿、土地登記謄本等影本及土地登記謄本正本在卷可稽（見本院109年度沙簡字第369號卷第137頁，及本院109年度補字第932號卷第23、63頁），自堪信為真實。

（四）另查，坐落臺中市○○區○○○段000地號土地先於109年7月間因分割增加224之1、224之2、224之3、224之4地號土地，復於同年8月間合併自224之1、224之2、224之4地號土地，再於同年10月間以買賣為原因移轉登記於訴外人林世民、蔡雨霖、林義木、劉瓊玉名下，渠等所有權應有部分各為4分之1。

且坐落臺中市○○區○○○段000○0地號土地（即系爭224之3地號土地）於109年10月間以買賣為原因移轉登記於訴外人林世民、蔡雨霖、林義木、劉瓊玉名下，渠等所有權應有部分各為4分之1等情，有土地登記謄本正本及地籍異動索引正本在卷可稽（見本院109年度沙簡字第369號卷第321至339頁），自堪信為真實。

（五）又原告主張其與訴外人蔡燕山於62年8月17日簽訂「土地買賣契約書」（即系爭買賣契約）乙節，固提出系爭買賣契約書影本為證，惟查，依系爭買賣契約之「土地標示」欄記載：「沙鹿鎮公館段六一八號之內約100坪以地政事務所測量面積為準」等語，及第4條記載：「登記履行日期約定分割清楚即時辦理」等語，以及第14條記載：「本件出賣土地賣主需辦理分割，其所需分割費由買主支理，約賣出100坪，尾款以地政事務所測量面積而計算之。」

等語（見本院109年度補字第932號卷第15至21頁），可見依原告主張其於62年8月17日簽訂系爭買賣契約時，並非就系爭618地號土地全部買賣而僅為部分之買賣，且訂約當時系爭618地號土地之地目為旱，屬於耕地，依當時前揭農業發展條例規定不得分割及移轉為共有，且遍觀系爭買賣契約全文，並無記載「經政令解除可分割」等字樣，亦未提及於系爭618地號土地變更地目後始辦理分割及移轉登記等情，則系爭買賣契約即係以不能之給付為契約之標的，並無民法第246條第1項但書及第2項情形，揆諸前揭說明，系爭買賣契約依民法第246條第1項前段規定，應屬無效。

（六）另原告主張其與被告於76年2月19日簽訂「約束書」（即約束書）乙節，雖提出系爭約束書影本為證，然觀諸系爭約束書記載：「立約束書人蔡新發、蔡易達等二人所有沙鹿鎮公館段618-10號十七則○．五一○七公頃土地，原有618號○．七六三○公頃分割而來，生前先父蔡燕山在世時，出賣一○○坪與台端，經全部價款交付清楚。

因當時受未建築房屋之部分不得分割之限制，致只分割移轉登記○．○二一二公頃（六四．一三坪）新編地號為618-6號尚不足三五．八七坪未辦理登記為台端之名義。

嗣後政令解除可分割時，立約束書人當即無條件備出有關證件，付之利便，不得推諉刁難或有其他要求情事。

…。」

等語（見本院109年度補字第932號卷第29頁），可見依原告主張其於76年2月19日簽訂系爭約束書時，並未約定系爭618之10地號土地內面積35.87坪之具體位置，且系爭618之10地號土地於重測後地號為沙鹿區公館北段224地號，並於09年7月間因分割增加224之1、224之2、224之3、224之4地號土地等情已如前述，則系爭約束書所載35.87坪土地得否逕以特定於系爭224之3地號土地內，容有疑義。

況系爭224之3地號土地已於109年10月間以買賣為原因移轉登記於訴外人林世民、蔡雨霖、林義木、劉瓊玉名下，渠等所有權應有部分各為4分之1乙節已如前述，則被告既已非系爭224之3地號土地之所有權人，顯無從將坐落系爭224之3地號土地分割部分面積35.87坪並移轉所有權登記予原告。

至原告聲請囑託臺中市清水地政事務所測量坐落系爭224之3地號土地內如附圖所示編號A部分之位置及面積，已無調查之必要，附此敘明。

（七）綜上所述，原告主張依據系爭買賣契約書及約束書之法律關係，請求被告應將坐落系爭224之3地號土地內如附圖所示編號A部分35.87坪土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。

（八）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 4 月 28 日
沙鹿簡易庭 法 官 賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 28 日
書記官 陳任鈞