沙鹿簡易庭民事-SDEV,111,沙簡,101,20221122,1

臺灣臺中地方法院簡易民事判決
111年度沙簡字第101號
原告即反訴被告
吳東城
訴訟代理人 石志堅律師
被告即反訴原告
張永全

訴訟代理人 許桂挺律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年11月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

本訴訴訟費用由原告負擔。

反訴被告應將坐落門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號房屋遷讓騰空並返還予反訴原告。

反訴被告應給付反訴原告新臺幣112,000元及自民國110年12月1日起至遷讓返還第三項之房屋予反訴原告之日止，按月給付反訴原告新臺幣28,000元。

反訴原告其餘之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴被告負擔90％，餘由反訴原告負擔。

本判決第三項、第四項及命反訴被告負擔訴訟費用部分，得假執行；

但反訴被告以新臺幣560,000元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。

反訴原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，此觀之民事訴訟法第259條、第260條規定甚明。

又民事訴訟法第260條第1項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。

舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。

經查，本件反訴原告於本件訴訟中，依租賃契約之法律關係提起反訴，請求反訴被告將房屋騰空返還反訴原告，並給付積欠6個月租金新臺幣（下同）168,000元及自民國110年12月1日起至反訴被告搬遷之日止按月給付28,000元相當於租金之不當得利，而反訴原告請求之原因事實與本訴原告起訴請求被告房屋修繕補償之原因事實，均係基於兩造因本件租賃契約所生之爭執，堪認二者事實上關係密切，審判資料有共通性，本訴標的與反訴標的或其防禦方法具有相牽連關係，是反訴原告提起本件反訴，程序尚無不合，應予准許，合先敘明。

乙、實體部分：

壹、本訴部分：

一、原告主張：

（一）原告於110年4月7日與被告簽訂房屋租賃契約，承租被告所有坐落門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋）。

詎被告交付系爭房屋予原告後，原告於110年5、6月間，發現系爭房屋遇雨即有漏水情形，原告旋即通知被告，被告承諾修繕並於修繕完成前暫免給付租金，然被告嗣後拒絕修繕並反悔索要租金。

原告因系爭房屋漏水嚴重，自110年7月10日即未再入住系爭房屋，並於110年9月10日搬離，原告受有下列損害：1.原告入住後，發現系爭房屋糞管與排水管阻塞，於110年6月15日修繕支出費用13,000元。

2.被告要求原告於施工期間暫先搬離系爭房屋並承諾給付搬遷費用180,400元。

為此，爰依房屋租賃之法律關係請求被告給付。

並請求法院判決：被告應給付原告193,400元，及自起訴狀繕本送達次日起至清償日止依照年息5％計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

願供擔保，請准宣告假執行。

（二）就證人徐霖濱於111年7月26日審理期日中所為證述可知，證人徐霖濱確實有到系爭房屋查看漏水情形，其對漏水情形、範圍之描述亦與原證2光碟中所拍攝之漏水情形相符，故原告主張系爭房屋有漏水之情形，所言非虛。

雖證人徐霖濱證稱：「但我沒有聽到免給付租金。」

，惟被告以原證4之存證信函告知原告於搬離未居住系爭房屋期間，租金免計外，原告搬離之費用亦由被告補償，而原告於收告原證4之存證信函後，確實已清空搬離，故被告不能再向原告請求未居住系爭房屋期間之租金，且尚須負擔原告支出之搬遷費用。

就證人張仁和於111年7月26日審理期日中所為證述可知，證人張仁和並非專職於防水工程且未領有營建防水技術士技能檢定證書，且系爭房屋漏水情形，豈有可能半天就修復完成，且證人張仁和係於晴天時入屋修繕，確切漏水位置恐無法精確判斷。

假設已經修繕完成，被告亦未將修繕完成一事通知原告，故證人張仁和之證詞尚難採信。

（三）對被告抗辯之陳述：1.家具設備搬遷費用已出示支出單據，並非未舉證。

2.被告主張原告未為承諾意思表示，然原告於收受被告寄發之存證信函後，即連繫工程行及搬家公司，並陸續將系爭房屋內之家具及營業設備搬出，足以推知原告有默示承諾之意思。

3.「組合式冷藏庫拆裝工程」、「分離式冷氣拆裝工程」、「洗衣槽拆裝」、「水源拆裝」、「排水拆裝」等生財器具之搬遷，係為繼續營業及避免系爭房屋修繕中造成煙塵瀰漫，而污染該設備；

其中「組合式冷藏庫」係存放食品所用，於拆除搬離時，所有管線必須一併拆除，否則「組合式冷藏庫」將無管線可用，故有其關連性。

4.原告請求自110年9月10日自行雇工將系爭房屋內之家具等本人物品搬離支出92,000元，及未來修繕完成後再搬回系爭房屋之費用共計180,400元，因被告自始不願給付，可預期將來被告有不履行之虞，有預為請求之必要。

二、被告則以：

（一）原告主張其於110年9月10日雇工將系爭房屋內家具及物品搬離所支出90,200元部分，並未舉證以實其說。

（二）糞管及排水管阻塞修繕費用13,000元，被告否認之，且原告未催告被告修繕，依民法第430條之規定，原告不得請求。

（三）施工期間須將室內物品搬遷之費用180,400元部分，原告從未通知被告其已暫時搬離，且被告提出暫時搬離補償費用之要約，從未經原告承諾，則原告主張搬遷費用180,400元，顯屬無據；

又單據中「組合式冷藏庫拆裝工程」、「分離式冷氣拆裝工程」、「洗衣槽拆裝」、「水源拆裝」、「排水拆裝」係屬工程拆除施作，顯與家具搬遷無關；

其中「組合式冷藏庫」係原告另承租之臺中市○○區○○路○段000號經營包子饅頭店使用，原告未在系爭房屋擺放「組合式冷藏庫」，故其主張不實。

（四）被告雖於兩造租賃關係存續中，以存證信函向原告提出請原告暫時搬遷系爭房屋供被告全面檢修，及搬遷期間租金免計及於原告搬遷前據實補償其搬遷費用之「要約」，惟原告就被告前開要約，既未承諾，故兩造就此未經合意。

亦未於搬遷前通知被告，由被告審視其搬遷費用之必要為補償，更未將系爭房屋交還供被告檢修。

故縱原告有自行搬遷之情形，原告亦無請求被告給付搬遷費用之餘地。

原告雖又請求被告給付其修繕系爭房屋糞管及排水管阻塞所支出之費用13,000元。

惟此部分並未經原告舉證其為上述修繕前，有定期催告被告修繕而遭被告拒絕或不為修繕。

故依民法第430條規定，原告自不得請求被告償還其主張之修繕費用支出。

原告雖提出「110年9月29日」及「110年9月10日」拆裝費用之估價單影本，惟其提出之上開設備拆裝後「搬運費用」即搬家公司開立之發票卻為「110年9月9日」。

倘原告確有將其之設備置於系爭房屋須搬遷，則於搬運前，上開設備必先拆除。

豈會有於110年9月9日請搬家公司搬運並支付費用後，方再於其後請人拆除設備之情形?此亦足見原告主張根本不實在。

並聲明：原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

（一）原告主張，兩造於110年4月7日與簽訂房屋租賃契約，由原告向被告承租坐落門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號房屋之事實，已據原告提出房屋租賃契約書為證，此部分且告所不爭執，應可信為真正。

（二）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。

（三）原告雖主張被告應依房屋租賃契約第11後段及民法第227條第2項賠償原告搬遷費180,400元，然被告以前情抗辯，經查： 1、被告於110年8月30日以存證信函向原告表示「惟為免施工期間之灰塵、噪音及其他污染，損及台端財物，請台端暫時搬離系爭房屋，以利工程進行。

至於台端遷離未居住系爭房屋期間，租金免計外，台端搬離所需必要費用亦請台端於搬遷前據實請人估價，俾利張永全先生補償」，此有存證信函在卷可稽。

因此被告確實應允在房屋修繕期間免除原告之租金，並應允負擔原告因此而生之搬遷費用。

2、民法第148條第2項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

本件被告固然以存證信函應允在房屋修繕期間免除原告之租金，並應允負擔原告因此而生之搬遷費用。

但此係以「台端承租系爭房屋後多次反映系爭房屋遇雨即有漏水現象。

經張永全先生數度派人檢修，然台端仍未能滿意，並以此為拒付房租之理由。」

因此被告「擬欲對系爭房屋進行全面檢修工程」，所以，被告願意免除原告修繕期間租金及負擔搬遷費用，係以原告搬遷後，被告進行房屋修繕為目的。

因此，原告搬遷前固需據實請人估價後向被告提出搬遷費用，因其搬遷係為使被告得以進行修繕，則更應將搬遷期日告知被告，使被告得以進場修繕，並非在未通知被告之情形下，自行僱工搬遷，並拒絕給付租金。

3、因此，本院認為，原告在未通知被告之情形下，自行僱工搬遷，致使被告無法及時於原告搬遷後進行房屋修繕，此與被告於存證信函內表示願意在房屋修繕期間免除原告之租金，並應允負擔原告因此而生之搬遷費用之原因相違背，應認為原告行使權利並未依照誠實及信用方法，則原告請求被告給付搬遷費用及未來修繕完成再搬回之費用180,400元，應無理由。

（四）原告請求被告給付糞管及排水管阻塞修繕費用13,000元部分：按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

民法第423條、第430條有所明文。

本件原告並未就此部分修繕已定相當期限，催告被告修繕，而被告於其期限內不為修繕之情形為舉證，則被告以前述法條規定為理由，關於此部分之抗辯，應認為可採。

原告請求被告應給付此部分之修繕費用13,000元即與前述法條規定不符，應無理由。

（五）綜上，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付原告193,400元，及自起訴狀繕本送達次日起至清償日止依照年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

原告請求不被允許，假執行聲請亦失去有理由，應予駁回。

（六）本訴部分訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：

（一）反訴被告承租系爭房屋後，除承租當下繳納110年5月份租金及2個月押租金外，自110年6月起即以系爭房屋「漏水」為由拒絕繳納租金，而反訴原告實地查看並拍照，系爭房屋天花板有2小處滲出水滴，並派員檢修處理完畢，反訴被告仍以各種漏水理由持續拒付租金。

反訴原告為解決爭端，發函擬派專業廠商全面檢修系爭房屋，且為免損及反訴被告財物，請反訴被告暫時搬離，亦請反訴被告於搬離前先據實估價，惟反訴被告置若罔聞，故反訴原告不得已於110年12月7日寄發存證信函，定期催告給付租金後，終止系爭房屋租賃契約，請求反訴被告將系爭房屋騰空返還反訴原告，並給付積欠6個月租金168,000元及自110年12月1日起至反訴被告搬遷之日止按月給付28,000元相當於租金之不當得利。

為此，爰依租賃契約之法律關係請求反訴被告給付。

並請求法院判決：反訴被告應將坐落門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號房屋遷讓騰空並返還予反訴原告。

反訴被告應給付反訴原告168,000元及自110年12月1日起至遷讓返還系爭房屋予反訴原告之日止，按月給付反訴原告28,000元。

反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

反訴原告願供擔保請准宣告假執行。

（二）對反訴被告抗辯之意見：反訴原告於110年12月7日寄發存證信函催告反訴被告於文到5日內給付積欠之租金16萬8000元，否則將終止系爭租賃契約，反訴被告於110年12月8日收受存證信函，仍未給付，則本件租約，自應於110年12月13日合法終止。

反訴原告自得依民法第455條及第767條規定請求反訴被告將系爭房屋騰空遷讓返還給反訴原告，並請求給付相當於租金之不當得利。

依反證5之存證信函內容，反訴原告並非單純免除反訴被告租金給付之義務，而係為免反訴被告拖詞拒付，請反訴被告同意暫時搬離系爭房屋，交還系爭房屋予反訴原告進行全面檢修，倘反訴被告同意暫時搬離系爭房屋，並交還供反訴原告檢修，方免計其搬離期間之租金。

而反訴被告暫時搬離之搬遷費用，亦要求反訴被告於「搬離前」即據實估價並由反訴原告補償。

故反訴原告所提出之「搬離期間租金免計」及「搬離費用補償」，既係以反訴被告同意暫時搬離並交還系爭房屋予反訴原告為條件，且於系爭租賃期間內，反訴原告亦無權單方令反訴被告遷離系爭房屋。

則反證5之存證信函性質上應屬兩造於系爭租約外，反訴原告對反訴被告所提出變更原租約內容之要約之意思表示，非經反訴被告承諾，即根本不生效力。

反訴被告既於110年8月30日收受上開存證信函，卻未就反證原告提出之上開存證信函內容之要約為承諾，也未將系爭房屋交還反訴原告供反訴原告檢修，則反訴被告自無從依反證5之存證信函內容，主張免除給付租金之義務。

系爭房屋於110年6月間，因三樓屋頂鄰房滲水，至三樓天花板及窗戶邊緣漏水。

反訴被告依110年7月29日存證信函，就系爭房屋有漏水之瑕疵，主張同時履行抗辯拒付租金，惟其主張漏水之瑕疵已於110年7月31日經反訴原告雇工修繕完畢。

而反訴被告並未另行舉證系爭房屋於110年7月31日後仍有漏水情況，並經反訴被告更行主張同時履行抗辯而拒付租金之證明。

故本件於訴訟繫屬後，反訴被告仍主張同時履行抗辯拒絕依約給付租金，並無理由。

又系爭房屋為三樓透天房屋，其三樓天花板縱有漏水情形，並未影響反訴被告就系爭房屋一、二樓之使用、收益，反訴被告怎能以此拒付全部租金?更何況，如前所述，系爭房屋漏水瑕疵已於110年7月31日修繕完畢，反訴被告卻仍執其於110年6月間所拍攝系爭房屋三樓漏水之情形迄今仍一方面拒付租金，一方面則繼續居住使用系爭房屋。

證人張仁和於反訴被告租賃期間，如未得反訴被告同意怎能進入系爭房屋修繕?於俢繕完畢後，反訴被告又豈能不知?故反訴被告辯稱反訴原告於110年7月31日修繕完畢後未通知反訴被告等語，亦非可採。

由證人徐霖濱之證述可證，兩造並無反訴被告所主張，兩造就系爭租約外另有「系爭房屋修繕完成前免給付租金」之約定。

二、反訴被告抗辯：

（一）反訴原告主張其派員檢修處理完畢，顯屬不實，蓋系爭房屋漏水情形相當嚴重，反訴原告仍未盡其修繕義務，非僅天花板2小處滲出水滴。

（二）反訴原告所提供之租賃物有瑕疵，經反訴被告通知修繕仍置之不理，故反訴被告行使同時履行抗辯權，係權利之正當行使。

（三）反訴原告於存證信函明確告知反訴被告，反訴被告未居住系爭房屋期間，租金免計外，並補償搬離所需費用，應屬債務免除之意思表示，故自110年9月起，反訴被告搬離系爭房屋後，因系爭房屋尚未修繕，致反訴被告無法搬回，應不負租金給付義務。

（四）反訴被告依法行使同時履行抗辯權，並無債務不履行情事，反訴原告以反訴被告遲付租金為由，片面終止系爭房屋租賃契約不合法，亦無不當得利可言。

並請求法院判決：反訴原告之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

（一）按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第421條第1項、第440條第1、2項定有明文。

（二）反訴被告雖以上開情節置辯，然查： 1、出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

民法第423條、第430條有所明文。

因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。

民法第227條第1項、第254條亦有規定。

本件被告抗辯原告出租之房屋有上述漏水之瑕疵，而依上開條文規定，此租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。

然如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得「終止契約」或「自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」。

亦即承租人所得主張者，為「終止契約」或「自行修繕」（於修繕後請求出租人償還其費用或於租金中扣除之），不得以出租人之不修繕為由而拒絕給付租金。

2、又出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，應具有對價關係。

故如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。

但所謂合於租約約定使用、收益之狀態，應就租賃之經濟目的、租賃物之現狀，依誠信原則檢視其待修繕之瑕疪是否已達足以影響承租人依約使用之情形為判斷，並非謂租賃物一有待出租人修繕之情事發生時，承租人即可行使同時履行抗辯而拒付租金，此可從最高法院30年上字第345號判例闡釋租賃物全部不能為約定之使用收益時，應視能否修繕而異；

若不能修繕，則依民法第225條第1項、第266條第1項規定，租賃雙方同免給付義務；

若仍能修繕時，則在修繕完畢前，雙方亦暫免給付義務之意旨，可得佐證。

故在租賃物發生待修繕之情形時，若不為修繕即無從為約定之使用收益時，承租人即得為同時履行抗辯；

若待修繕之瑕疪不影響約定之使用收益時，承租人應得催告修繕或自行修繕而請求償還或以修繕費扣抵租金，尚無逕為同時履行抗辯而拒付租金，始符合租賃雙方權益之衡平（臺灣高等法院高雄分院101年度重上更(三)字第12判決、最高法院102年度台上字第1892號判決參照）。

揆諸上揭意旨，出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，雖具有對價關係。

惟如租賃物偏離所約定用益狀態之程度輕微，依其情形承租人拒絕自己之給付有違背誠實信用方法者，解釋上參考第264條第2項之意旨，承租人則不得拒絕支付租金。

本件系爭房屋漏水處為該房屋之3樓部分，反訴原告雖曾以存證信函向反訴被告表示欲進行檢修房屋，並請反訴被告先行搬離，但請反訴被告先行搬離之原因，是因為「為免施工期間之灰塵、噪音及其他污染，損及台端財物，請台端暫時搬離系爭房屋」並非房屋損害已達不堪使用之程度。

因此本院認為本件系爭房屋3樓漏水之瑕疪，並未達於影響約定之使用收益程度，反訴被告即承租人應得催告修繕或自行修繕而請求償還或以修繕費扣抵租金，尚無逕為同時履行抗辯而拒付租金，始符合租賃雙方權益之衡平。

3、又反訴原告因反訴被告積欠租金達6個月，經以存證信函 催告反訴被告給付後，反訴被告仍未給付，則反訴原告 主張終止租賃契約，請求反訴被告返還系爭房屋，應有 理由。

4、反訴原告雖請求反訴被告應給付積欠之6個月租金168,00 0元，然依兩造簽定之房屋租賃契約書第五條約定：「乙 方（指反訴被告）應於訂約時，交於甲方（指反訴原告 ）新台幣伍萬陸仟元整作為押租保證金，乙方不繼續承 租，甲方應於乙方遷空、交還店房後無息退還押租保證 金」則扣除上述押租金56,000元後，反訴被告應給付給 反訴原告之金額應為112,000元（計算式：000000-00000 ＝112000）。

5、從而，反訴原告主張系爭租約已終止而消滅，反訴被告 應將坐落門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號房屋遷讓騰 空並返還予反訴原告。

反訴被告應給付反訴原告112,000 元，應有理由。

6、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條前段定有明文。

系爭租約經反訴原 告合法終止後，反訴被告迄未搬遷，反訴原告主張反訴 被告繼續占有使用系爭房屋，致反訴原告受有無法使用 收益系爭房屋的損害，自屬基於不當得利之法律關係而 為請求，應認有據。

本院審酌系爭房屋位於外埔區，生 活尚稱便利，所受相當於租金之損害，以系爭租約每月 租額28,000元為計算基準，尚屬合理。

則反訴原告請求 反訴被告自110年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付相當於租金之不當得利28,000元，自屬有據 。

（三）綜上所述，反訴原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求反訴被告返還房屋及給付積欠之租金112,000元，並自110年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告28,000元，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求為無理由，應予駁回

四、本件反訴原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

並依反訴被告聲請，為其得預供擔保免為假執行之宣告。

至於反訴原告請求不被允許部分的假執行聲請沒有理由，應予駁回。

五、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 111 年 11 月 22 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 劉國賓
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 22 日
書記官 張隆成