沙鹿簡易庭民事-SDEV,112,沙簡,422,20240326,1

臺灣臺中地方法院簡易民事判決
112年度沙簡字第422號
原 告 林崇育
訴訟代理人 陳建勛律師
被 告 林鴻明
訴訟代理人 洪明立律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國113年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：被告於民國000年0月間，向原告表示其所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地(面積1349.64平方公尺，約408.2661坪，權利範圍全部，下稱系爭土地) 意欲出售，請原告幫忙介紹買家，雙方並於111年5月1日簽訂委任授權之書面，由被告委由原告在每坪新臺幣（下同）8萬元之條件下，代理處理系爭土地之出售相關事宜，授權期間自111年5月1日至同年7月30日止，並約定以成交價額1％作為仲介報酬。

其後，原告於111年5月4日代理被告與訴外人林鴻國簽訂土地買賣契約書面(下稱系爭土地買賣草約)，約定以總價款32,662,000元出售系爭土地予林鴻國，林鴻國則交付其所簽發面額500萬元之本票1紙由原告代為收取及保管，待500萬元款項匯入履約保證專戶後歸還，雙方並約定兩造應於111年5月12日前簽訂土地買賣契約，俾以辦理履約保證相關事宜。

嗣原告於111年5月7日代理被告與林鴻國簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭土地買賣契約)，即將前開本票交予地政士保管，俟林鴻國於111年5月9日將500萬元款項匯入履約保證專戶後，地政士即將前開本票歸還林鴻國。

然被告嗣因家庭因素或其他考量不願出售系爭土地，並不影響原告於111年5月4日基於被告之授權所簽訂系爭土地買賣草約之效力，被告辯稱其於111年5月4日20時許，在臺中市○○區○○路0段00○0號全家便利商店，已明確告知原告不願再出售之原因及表達終止委任，並無足採。

被告雖於111年5月6日11時12分以照片形式傳送終止委任關係之存證信函予原告，惟原告於111年5月10日才收到該存證信函書面，是原告於接獲被告終止委任關係之意思表示前所為買賣相關行為，乃為接續履行111年5月4日成立之書面約定之相關事務，並非違反誠信原則之行為，被告自應按約定給付原告仲介報酬。

為此，爰依居間契約之法律關係提起本件訴訟。

並請求法院判決：（一）被告應給付原告326,620元，及自起訴狀繕本送達次日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

(二)訴訟費用由被告負擔。

二、被告抗辯：

(一)被告於111年4月底同意將系爭土地出售相關事宜委任原告處理，並約定以成交價額1％作為仲介報酬，並於111年5月1日至原告家簽立授權書，俟因被告母親不同意出售，被告遂多次表示已不願出售，甚至於111年5月4日20時許，在臺中市○○區○○路0段00○0號全家便利商店，與原告相約面談時，明確告知不願再出售之原因及表達終止委任。

詎原告仍於111年5月5日6時8分以LINE通訊軟體傳送系爭土地買賣草約及本票照片予被告，並稱系爭土地已成交，及於111年5月6日7時51分以LINE通訊軟體傳訊要求被告於111年5月7日至沙鹿代書處辦理過戶買賣。

被告甚感訝異，遂於111年5月6日上午立即寄發存證信函予原告，並向原告所稱之買家即林鴻國表明業已終止與原告間之委任關係，並禁止原告再以其代理人名義辦理出售系爭土地相關事宜，復於同日11時12分以LINE通訊軟體將前開存證信函以拍照方式先行傳送予原告。

豈料，原告仍持續對外以被告代理人名義自居，更未經被告之同意，擅自於111年5月7日與林鴻國簽立系爭土地買賣契約，並蓋用被告先前所留存之印章。

(二)又系爭土地買賣草約僅約定買賣標的物及價金，並載明「同意111年5月12日前簽土地買賣契約」，足見原告與林鴻國於111年5月4日所簽訂之系爭土地買賣草約僅為一買賣預約，尚難謂買賣本約業已成立。

而被告既已明確通知原告終止兩造間就系爭土地出售之委任關係，並禁止原告再以被告代理人名義辦理出售系爭土地相關事宜之意思表示後，原告已非被告之代理人，自不得再以被告代理人名義自居或蓋用被告之印章。

故原告於111年5月7日與林鴻國間所簽立之系爭土地買賣契約，自屬無權代理，而被告業已表明拒絕承認，則系爭土地買賣契約對被告並不發生效力。

(三)另本件原告與林鴻國共謀，由林鴻國擔任買家角色而非實際上真正欲購買系爭土地，原告以被告代理人名義分別與林鴻國於111年5月4日所簽立之系爭土地買賣草約及於111年5月7日所簽立之系爭土地買賣契約，均為通謀虛偽意思表示，應屬無效。

(四)本件如認原告與林鴻國間並無通謀虛偽意思表示之行為，然因原告本應善盡受託人之義務盡力幫被告爭取最高之價格出售系爭土地，惟原告不僅擔心有其他買家前來爭購系爭土地，急與林鴻國簽立土地買賣契約，且從未有與林鴻國商議售價之事實；

況原告並未依被告要求簽立系爭土地買賣草約時先行收取500萬元的現金，反而以有利於林鴻國之方式收取同額本票乙紙，甚至本票到期日為同年5月10日；

原告復刻意隱瞞於5月4日前已與林鴻國簽立系爭土地買賣草約之事實，原告前開行為足認已違反其對委託人被告之義務，而為利於委託人之相對人之行為，依民法第571條規定，不得向被告請求報酬。

(五)本件被告於111年5月1日簽立授權書，同年5月4日前即已簽立之系爭土地買賣草約，同年5月7日簽立系爭土地買賣契約，被告委任原告期間未見原告有何對外宣傳或刊登廣告之行為，且短短不到一周時間即簽立系爭土地買賣契約，相較原告所付出勞力之價值，原告請求被告給付326,620元之服務報酬，顯屬過高，應予酌減。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）原告主張之事實固據其提出授權書、土地買賣書、不動產買賣契約書等為證，然被告以前情抗辯，經查： 1、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。

因此居間人以報告訂約之機會或為訂約之媒介為工作內容，其本身並非契約當事人之一方，僅係立於居間之地位而為達成契約合致，並因此而受報酬，故而民法第567條第1項規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。

對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。」

因此若其為契約當事人一方，則與居間人之地位顯有不同。

2、本件依原告所提出授權書之內容，其「授權事宜」欄記載：「有關上列標示房地之出賣、設定負擔、期限逾兩年之租賃、購買、貸款、其他處分等一切事物（應為務）之委任代理」等情，則兩造簽定之授權事項，應屬於委任處理事務之契約，並非居間媒介之契約。

再依原告提出之另份授權書「授權事項」欄記載，其授權事項為：「1、出售（租賃）不動產時，就買賣（租賃）事實簽訂不動產書面契約、收款、點交房地事宜。

2、代理人就本買賣（租賃）相關文件得代理本人簽署、用印。

3、為辦理履約保證，就簽訂契約及辦理其他相關手續等事宜。

4、買賣（租賃）不動產時，就買賣（租賃）事實簽訂不動產書面契約、給付價金及點交房地事宜。

5、簽署為連帶保證人事宜。

6、簽發擔保本票事宜。

7、辦理法院公證、印鑑證明申請、戶籍謄本申請及其他相關本件房地移轉必要證明文件等申請事宜。

8、委託出售（出租）不動產時，簽訂不動產委託銷售（租賃）契約書及委託事項變更契約書等之委託代理。

9、其他。」

上述9項授權事項，均為被告委託並授權原告處分系爭不動產事項，並非以原告為居間人，以報告訂約之機會或為訂約之媒介為已足。

況且，依據原告提出不動產買賣契約書記載，該買賣契約係由原告以被告代理人身份與訴外人林鴻國簽訂之不動產買賣契約，原告本身並非立於居間人之地位，而係為契約當事人一方之代理人，顯然原告並非擔任被告之仲介，而係受被告委任處理事務。

因此，本院認為依照原告提出之2份授權書及不動產買賣契約書之記載內容，本件兩造簽訂之授權書應非居間契約，而係民法第528條所稱之委任契約。

（三）本件兩造簽訂者為委任契約並非居間契約，則原告依民法第565條、第568條第1項居間之法律關係，請求被告給付居間報酬，應認為無理由。

四、綜上所述，本件兩造間簽訂之授權書其性質應屬委任契約，並非居間契約，則原告依居間之法律關係，請求被告給付原告326,620元之居間報酬，及自起訴狀繕本送達次日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，應無理由，應予駁回。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 3 月 26 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 劉國賓
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 26 日
書記官 張隆成