沙鹿簡易庭民事-SDEV,112,沙簡,709,20240816,2

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度沙簡字第709號
原      告  張凱閎 
被      告  柯選生 

上列當事人間請求房屋回復原狀等事件，經本院於民國113年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主      文

一、被告應給付原告新臺幣65,830元，及自民國112年10月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。

四、本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣65,830元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：㈠被告自民國103年6月1日起向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○路000號、266之1號（門牌號碼嗣變更為442號、446號，下稱上址房屋）之一樓店面（下稱系爭店面），作為被告經營大埔鐵板燒營業使用，並先後於103年4月24日、108年6月1日簽立房屋租賃契約書（第一次係由原告母親即訴外人黃秋香代為簽約，租期自103年6月1日起至108年5月31日；

第二次係由原告簽約續約，租期自108年6月1日起至113年5月31日止，下稱系爭租約），並約定103年6月1日至106年5月31日之租金為每月新臺幣（下同）55,000元，106年6月1日至108年5月31日之租金為每月60,000元，108年6月1日至111年5月31日之租金為每月75,000元，111年6月1日至113年5月31日之租金為每月80,000元，被告並交付押租保證金110,000元（下稱系爭押租金），且約定系爭店面之電費、水費需由被告負擔。

詎料，被告於系爭租約約定之租期屆滿前即：111年10月間無預警停業，原告父親致電被告，被告說系爭租約只租到111年9月30日，且租金亦僅繳納至111年9月30日止，被告迄至111年10月24日始將系爭店面交還被告，則兩造間系爭租約之租期應至111年10月24日止，被告應依系爭租約，給付原告111年10月份之該24日租金64,000元。

㈡原告為被告墊付系爭店面之111年8月5日至111年10月4日水費2,310元、111年10月5日至111年12月5日水費693元，原告依系爭租約（即系爭租約終止前部分）及不當得利（即系爭租約終止後部分）之法律關係，請求被告給付原告前揭水費2,310元、693元。

㈢系爭租約終止後，被告未依系爭租約之約定將系爭店面回復原告先前出租予被告時之狀態，致原告受有系爭店面之招牌未拆除、地磚毀損、天花板與屋後隔間未拆除、玻璃門及玻璃自動門未回復原狀、其向政府申請的天然氣瓦斯管線延伸到屋內之地板、牆壁未拆除、鐵板燒炒菜台下方的水溝尚未填平、大型水冷冷氣架的地磚未重鋪，風管未拆除、屋後一扇玻璃窗戶受損等相關未回復原狀之損害（下稱系爭損害），預估修繕費用至少為500,000元。

原告依系爭租約及侵權行為之法律關係，就系爭損害請求被告賠償原告500,000元。

㈣綜上，原告依系爭租約、不當得利、侵權行為之法律關係，請求被告給付原告前揭567,003元（64,000＋2,310＋693＋500,000＝567,003）及其法定遲延利息。

並聲明：被告應給付原告567,003元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告抗辯：兩造間之系爭租約已於111年9月30日終止，且被告已於111年10月22日將系爭店面返還原告，並依原告之需求將系爭店面回復原狀，原告對被告之本件請求，為無理由。

並聲明：駁回原告之訴。

三、法院之判斷：㈠下列事實，有系爭租約附卷可按，且為兩造所不爭執，堪認屬實：⒈被告自103年6月1日起向原告承租系爭店面，作為被告經營大埔鐵板燒營業使用，並先後於103年4月24日、108年6月1日簽立房屋租賃契約書（第一次係由原告母親即訴外人黃秋香代為簽約，租期自103年6月1日起至108年5月31日；

第二次係由原告簽約續約，租期自108年6月1日起至113年5月31日止），並約定103年6月1日至106年5月31日之租金為每月55,000元；

106年6月1日至108年5月31日之租金為每月60,000元；

108年6月1日至111年5月31日之租金為每月75,000元；

111年6月1日至113年5月31日之租金為每月80,000元，被告並交付系爭押租金，且約定系爭店面之電費、水費需由被告負擔。

⒉原告及其家人居住在上址房屋三樓，並將上址房屋二樓另出租他人。

⒊兩造間之系爭租約業已終止，被告將系爭店面返還原告後，原告尚未將系爭押租金返還被告。

㈡原告就前揭租金64,000元之請求，有無理由？說明如次：租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

民法第421條第1項、第455條分別定有明文。

經查：⒈兩造雖各以前揭情詞而就系爭租約之終止原因、終止日期互有爭執。

查兩造於系爭租約約定之租期屆滿前，即終止系爭租約乙節，為兩造所共認。

原告雖主張係因可歸責於被告事由，被告提前向原告終止系爭租約。

惟被告於系爭租約存續期間繳納之水費，包括依系爭租約所應繳納系爭店面之水費及逾此範圍之水費（即非屬系爭租約應繳納之水費）乙節，業據原告於另案臺灣臺中地方檢察署112年度偵字第11900號刑事案件（即被告就該水費爭議對黃秋香提出涉犯刑法第339條第2項詐欺得利罪嫌刑事告訴，檢察官偵查結果因認係屬民事糾葛，黃秋香罪嫌不足為由而為不起訴處分後，被告聲請再議，亦經臺灣高等檢察署臺中分署駁回再議之聲請在案；

下稱前開刑事案件）偵查中檢察官訊問時以證人身分證述在卷（見112年1月10日訊問筆錄），此經本院調閱前開刑事案件案卷全卷查核無訛，堪認被告繳納之水費確有包括非屬系爭租約應繳納之水費在內，原告就系爭租約之履行亦有可歸責於自己之事由存在。

於此情形，系爭租約於原來約定之租期屆滿前終止，係經兩造意思合致而終止，應堪認定。

⒉被告雖陳稱系爭租約已於111年9月30日終止，惟依前開規定，被告於系爭租約終止時即有將系爭店面返還原告之義務，且被告就其於111年10月間遷離系爭店面之前，系爭租約業已終止之有利於己事實，並未提出確切證據證明以實其說，則兩造間系爭租約之租期，應以原告主張迄至111年10月24日止為可採。

⒊承上，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付其111年10月之24日租金64,000元（80,000÷30×24＝64,000，元以下四捨五入），為有理由，應予准許。

㈢原告就前揭水費2,310元、693元之請求，有無理由？說明如次：依系爭租約之約定，系爭租約存續期間之系爭店面水費，應由被告繳納，有如前述。

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條定有明文。

經查，原告主張111年8月5日至111年10月4日之水費2,310元及111年10月5日至111年12月5日之水費693元，係由其繳納乙節，固據其提出被告繳納該水號「4F-00000000-0」之水費收據二紙為證，惟本院參酌被告於兩造間另案本院112年度沙簡字第544號民事訴訟（即被告就系爭租約爭議另案對原告請求之民事事件，下稱另案544號訴訟）所提系爭租約存續期間之水費收據之各月水費數額，則就由原告繳納之前開水費收據（即包括被告尚以系爭店面營業之111年8月5日至同年10月4日水費，及被告已停止系爭店面營業之111年10月5日至同年12月5日水費《均不含清除處理費及水源保育回饋費》），再衡諸每月自來水用量並非固定等情以觀，本院認被告逾系爭店面外所繳納系爭水費之期間僅至111年8月4日止，且非屬被告依系爭租約應繳納之水費（即應由原告負擔之水費）每月平均250元（即每二月平均為500元）為適當。

基此，原告主張111年10月5日至同年12月5日之水費492元部分，本即應由原告繳納，原告就此部分之請求，為無理由。

原告主張111年8月5日至111年10月4日之水費2,310元部分，扣除原告此段期間應負擔之水費，原告請求被告給付水費1,830元，為有理由，應予准許。

至原告逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。

㈣原告請求被告賠償其系爭損害之損害500,000元，有無理由，說明如次：⒈系爭租約係經兩造意思合致而終止，有如前述。

則原告以被告片面提前終止系爭租約為由，據此主張被告應賠償其違約提前終止系爭租約之損害，為屬無據，並無可採。

⒉承租人於租賃關係終止後，應依民法第455條規定返還租賃物，有如前述。

又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事裁判意旨參照）。

經查：⑴系爭租約終止時，被告應將系爭店面照原狀交還原告。

系爭租約終止時，被告之生財器具、營業用品材、營業設施須自行清理乾淨，地板、牆壁須清洗粉刷潔白，一切恢復原狀，並付清房租及水電費用。

此觀系爭租約第6條及系爭租約之特約事項即明。

基此，被告於系爭租約終止時，倘未將系爭店面回復原告先前出租予被告時之狀態，被告對原告自應負債務不履行損害賠償責任。

⑵承上，被告於系爭租約終止後，未將系爭店面回復原告先前出租予被告時之狀態，原告受有系爭損害等情，業據原告提出系爭店面之現場相片為證，應堪認定。

又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。

民事訴訟法第222條第2項定有明文。

原告就系爭損害雖未提出業經工程行等專業機構簽認並出具預估修繕費用之估價單等相關證明，無從認定預估修繕費用之確切金額，惟綜核前揭系爭店面現場相片所示系爭損害之情形，堪認原告就系爭損害僱工修繕以回復原狀之金額已達到系爭押租金（即110,000元）之數額，則原告依系爭租約之法律關係，就系爭損害請求被告賠償其110,000元，為有理由，應予准許。

至原告逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。

⑶原告依系爭租約之法律關係，就系爭損害請求被告賠償原告110,000元，為有理由，應予准許，已如前述。

則原告另依侵權行為之法律關係對被告之此部分請求，乃以單一聲明，請求法院為同一之判決，屬訴之客觀重疊合併，訴訟標的雖有數項，如其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判（參見最高法院88年度台上字第1127號、86年度台上字第997號民事裁判，亦同此旨），是本院就此部分自無庸再予論斷，併予敘明。

再者，原告另依侵權行為之法律關係，對被告逾110,000元之其餘請求，亦無從更為有利原告之認定，不應准許。

⑷又依前開說明，被告應賠償原告之前揭110,000元，與被告交付之系爭押租金發生當然抵充之效力，則經抵充系爭押租金後，原告就系爭損害已無餘額得向被告請求，堪以認定。

㈤給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

民法第229條第1項及第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。

民法第233條第1項及第203條亦有明文。

本件原告對被告之前揭65,830元（64,000＋1,830＝65,830）債權，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。

是原告請求被告給付自起訴狀繕本送達被告翌日即112年10月24日（112年10月13日寄存送達，見卷附之被告送達證書）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核屬有據，應予准許。

㈥綜上所述，原告請求被告給付原告65,830元，及自112年10月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

另依同法第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，本院爰依職權酌定相當擔保金額，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。  

中 華 民 國 113 年 8 月 16 日
                    沙鹿簡易庭  法  官  何世全
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 19 日
                                書記官  許采婕