沙鹿簡易庭民事-SDEV,94,沙簡,543,20060920,1

臺灣臺中地方法院民事判決 94年度沙簡字第543號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
丙○○
上列當事人間請求返還土地使用事件，本院於民國九十五年九月六日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、原告之聲明：被告應將坐落臺中縣大甲鎮○○段二二地號土地上如附圖所示Ａ部分、面積五三點一八平方公尺部分之地上物清空，並除去所填高水泥後，將該部分土地之使用收益權返還原告及社區全體住戶。

二、事實摘要：㈠原告主張：其於民國九十一年六月四日買受門牌號碼臺中縣大甲鎮○○路七○之六號房屋，而該建物所在社區有一空地即坐落臺中縣大甲鎮○○段二二地號土地（下稱系爭土地），為該社區之法定空地，係供社區車輛迴轉之用，而該空地和道路連接處約同高，但有一道違建之圍牆隔離道路，嗣被告於九十二年底時乃宣稱該空地為渠等所有，而欲加蓋鐵皮屋，經原告向臺中縣政府查詢得知該空地為法定空地，並於九十三年元月二日以存證信函告知被告，不可加蓋鐵皮屋，否則依法檢舉。

惟被告竟不予理會仍執意加蓋鐵皮屋，且僱工以水泥將系爭空地填高出道路面三十公分，原告見狀遂聯合社區之住戶向縣政府檢舉，詎被告卻堅稱為所有權人，藉以規避拆除違建及讓出系爭空地，改以欄杆圍起並放置貨櫃及多項雜物（蠟燭，木屑及碳粉等易燃物），經多次向縣政府檢舉才拆除鐵柵欄及圍牆，但因貨櫃及雜物為可移動物體不屬於違章建築而未處理，迄今仍占用系爭法定空地（刑事部份竊佔案件，業經檢察官不起訴處分）。

茲因系爭土地既經縣政府確認為法定空地併做私設道路，則依建築法第十一條第一、三項前段及公寓大廈管理條例第五十八條第二項等規定，應認被告取得系爭土地所有權之移轉登記違反強制規定無效，並依土地登記規則第八十一條第一款前段規定意旨可知，系爭法定空地應單獨登記為社區所有區分所有權人共有，爰依公寓大廈管理條例第九條規定，訴請判決如聲明所示等語。

㈡被告乙○○則以：系爭土地上現已無貨櫃，但有堆放雜物，當初該筆土地係向建商買受，且買受時即有圍牆存在，而依土地登記謄本上建號為二十二號，且地目亦註明建地，另該社區之出入口係位於其北側道路六公尺寬道路，且該土地之所有權人亦有出具同意書，提供該部分道路供社區使用，已可供通行之用。

況且，系爭土地之爭議及交易的合法性，係經地政事務所發函說明此部分是屬於合法移轉，伊為所有權人並共有且占有使用中。

至於系爭土地水泥部分為被告二人共同出資鋪設，前經臺灣臺中地方法院檢察署檢察官以九十四年度偵字第一○三一號竊佔案件為不起訴處分在案等語置辯。

㈢被告丙○○雖未於最後言詞辯論期日到場，然前以：系爭土地係空地，並非社區道路，且位於其所有區分建物旁邊，為被告二人所共有，原告主張被告侵害其對系爭土地之使用受益權，顯屬無據等語，資為抗辯。

三、法院之判斷：㈠本件被告丙○○受合法之通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款之情形，爰依職權准由其一造辯論而為判決。

㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但有下列各款情形之一者，不在此限：擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第三款定有明文。

本件原告於起訴狀係請求「被告應將位於臺中縣大甲鎮○○段二二地號之土地使用受益權返還全社區住戶，並恢復原狀（即將為蓋違建所填水泥刮除至與路面同高）」，嗣於本院於九十五年九月六日本院言詞辯論時聲明更正為「被告應將坐落臺中縣大甲鎮○○段二二地號土地上如附圖所示Ａ部分、面積五三點一八平方公尺部分之地上物清空，並除去所填高水泥後，將該部分土地之使用收益權返還原告及社區全體住戶」（見本院九十五年九月六日言詞辯論筆錄），核屬訴之聲明之減縮，要無不合，應予准許。

㈡原告主張其於九十一年六月四日買受門牌號碼臺中縣大甲鎮○○路七○之六號房屋，而該建物所在社區有一空地即系爭土地）為被告所有，其空地西側與馬路相連，高出路面約三十公分，南側為圍牆，北側為上開建物牆緣，該空地係以磚塊圍籬即水泥填高之空地，現如附圖所示Ａ部分面積五十三點一八平方公尺為被告所佔用等情，業據其提出土地登記謄本為證，且經本院履勘現場並囑託臺中縣大甲地政事務所派員會同測量，並製作勘驗筆錄及土地複丈成果圖存卷可按，復為被告所不爭執，固堪信為真實。

惟原告另主張系爭土地為法定空地，其享有對該土地之使用受益權，遭被告侵害一節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者厥為⑴系爭土地是否為上開社區大樓之共用部分？⑵原告得否以該社區區分所有權人之個人名義單獨提起本件訴訟，請求排除被告對系爭土地之占有狀態？經查：⑴原告主張系爭土地為上開社區之法定空地併作私設道路之事實，雖有其所提出之台中縣政府函文一紙在卷可考，並經本院依職權向臺中縣政府函查結果，據該府以九十五年四月三日府工建字第○九五○○六五四○六號函覆稱：經調閱上開社區使用執照原卷，系爭土地確為該執照之法定空地並作私設道路使用等情明確。

惟按「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

‧‧‧共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」，公寓大廈管理條例第三條第二、四款定有明文，依此規定可知，公寓大廈管理條例所指「共用部分」應係指由區分所有權人共有之部分而言，此觀諸同條例第九條第一項尚另明定：各區分所有權人按其「共有之應有部分比例」，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，即臻明瞭。

第查，系爭土地係由被告二人所共有一節，而包含原告在內之其餘同社區住戶均非該土地之共有人之事實，為原告所是認，由此顯見系爭土地並非由該社區全體住戶所共有甚明，顯與前揭法文所指關共用部分情形不符，則縱原告所稱系爭土地為該社區大樓之法定空地等詞屬實，亦難憑此逕認該土地即為其大樓之共用部分，是原告以系爭土地為其社區之法定空地為由，主張該土地應為其社區之共用部分云云，顯有誤會，難以採取。

⑵且按住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

如有損害並得請求損害賠償，公寓大廈管理條例第九條第四項定有明文；

又共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；

且各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，此觀之民法第八百二十條第一項及第八百二十一條即明。

綜參前開法文意旨可知，倘公寓大廈住戶對於共用部分之使用，未依其設置目的及通常使用方法為之者，公寓大廈之管理負責人或管理委員會得訴請法院為必要之處置。

至於該大樓之區分所有權人本得依前揭民法規定，基於該共用部分之共有人地位，訴請法院排除侵害，此即公寓大廈管理條例第九條第四項規定僅賦予管理負責人或管理委員會向法院提起訴訟，而未就住戶如何救濟其權利之本旨所在。

循此以觀，本件縱將系爭土地列入該社區大樓之共用部分，然承前所述，原告並非該土地之共有人，對該土地並無所有權存在，無從行使民法第八百二十一條規定之權利，且亦難僅以其區分所有權人名義，即得依上開公寓大廈管理條例第九條第四項規定訴請法院為必要之處置，是原告以其為該社區之區分所有權人為由，訴請本院排除被告對系爭土地占有狀態，即非正當。

⑶原告復主張系爭土地為上開社區之法定空地，依建築法第十一條第一、三項前段及公寓大廈管理條例第五十八條第二項等規定，應認被告取得系爭土地所有權之移轉登記違反強制規定無效，故該系爭法定空地應單獨登記為社區所有區分所有權人共有一節。

茲按建築法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。

應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，為該法第十一條第一、三項前段所明定，而公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權益之行為，公寓大廈管理條例第五十八條第二項亦有明文，然考諸前揭建築法及公寓大廈管理條例之規範目的均僅在保護建築物之所有人或共有人，對於已取得之法定空地之權利，並非使建築物之所有人或共有人，得於其取得建築物之原因法律關係之外，另行創設得向建築物之起造人請求移轉法定空地之權利，甚或否定建築物之起造人與第三人間買賣其社區法定共地之法律行為效力，否則不啻使區分所有權人得不經買受取得所有權，即得對他人所有之不動產享有使用收益之權利，此當非上開法文規範之初衷所在。

本件原告於買受前開社區建築物及土地時，其買受之範圍自始即未包含系爭土地在內，尚難認其已取得系爭土地之權利，則被告輾轉自原起造人取得系爭土地之所有權，自與首揭法文意旨無違。

況佐以卷附由原告所提臺中縣大甲地政事務所九十五年五月二十四日甲地籍第○九五○○○四二○一號函亦載稱：「查大甲鎮○○段二七五建號（重測前頂店段九一九建號），於八十五年六月二十八日，申請人信皇建設股份有限公司檢附臺中縣政府建設局核發八四工建字第二○號之使用執照申辦建物所有權第一次登記，使用執照內記載地號為頂店段一○七之三、一○七之一三六地號（重測後為大甲鎮○○段二二、二一地號），上開土地及建物嗣於八十五年九月二十六日本所收件九九二七、九九二八號連件申辦所有權移轉登記由丙○○、乙○○各取得持分二分之一，合先敘明。

查內政部七十五年一月三十一日內政部（七五）內地（營）字第三六八二九五號令訂定發布之「建築基地法定空地分割辦法」，並無應於土地登記簿中註記「法定空地」戳記之規定，且本案原申請人信皇建設股份有限公司與丙○○、乙○○等辦理土地、建物所有權移轉登記時，確實依土地登記規則第三十四條規定，檢附相關證明文件辦理登記，並無不當移轉情事」等情明確，由此益徵被告二人確實係依相關規定取得系爭土地所有權，是原告徒憑系爭土地為本件社區之法定空地為由，主張被告取得所有權之移轉登記無效云云，亦難認有據。

⑷再者，原告援引之土地登記規則第八十一條第一款前段雖明定：「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為相關區分所有權人共有。」

，惟參酌前述，系爭土地並非本件社區之共用部分，且實際上為被告二人所共有，核與前開法文所指區分建物共用部分登記為相關區分所有權人共有之情形有間，自無適用該規定之餘地，是原告援引前揭規定，主張系爭土地應屬該社區全體住戶共有云云，自非可取。

⑸至臺中縣政府以九十五年四月三日府工建字第○九五○○六五四○六號函所附土地使用同意書固記載系爭土地之前所有權人楊進宗曾出具該同意書予訴外人信皇建設股份有限公司，惟按使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難認有民法第四百二十五條之適用。

故土地（不動產）於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利（最高法院九十一年度台上字第二七八號判決意旨參照）。

茲查，臺中縣政府前開函文所附土地使用同意書，係由系爭土地前所有權人楊進宗出具予訴外人信皇建設股份有限公司，以申請建築執照之用，是核諸該土地使用同意書應屬無償使用之性質，即該前所有權人楊進宗與訴外人信皇建設股份有限公司間就系爭土地訂立之使用借貸契約，僅具有拘束契約當事人之債權效力，對於被告即現在之系爭土地所有權人並無任何拘束力可言，是原告自不得執此土地使用同意書，對被告主張有使用系爭土地之權利。

因之，前開土地使用同意書亦難採為原告有利之認定，附此敘明。

㈢綜上說明，系爭土地為被告二人共有，並非由本件社區區分所有權人所共有，顯與公寓大廈管理條例所指共用部分係由相關區分所有權人共有之情形迥然有異，是系爭土地縱可認屬該社區之法定空地，原告亦不得憑此主張對該土地有共同使用之權利存在，且依公寓大廈管理條例第九條規定，僅明定公寓大廈之管理負責人或管理委員會得訴請法院為必要之處置，並未賦予區分所有權人以其個人名義提起訴訟之餘地。

從而，原告依公寓大廈管理條例第九條規定，請求被告應將系爭土地上如附圖所示Ａ部分面積五三點一八平方公尺部分之地上物清空，並除去填高之水泥後，將該部分土地之使用收益權返還原告及社區全體住戶，為無理由，應予駁回。

㈣訴訟費用確定為一千元，由敗訴之原告負擔。

㈤一造辯論、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第四百三十三條之三、第七十八條。

中 華 民 國 95 年 9 月 20 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 陳可薇
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 9 月 20 日
書記官