沙鹿簡易庭民事-SDEV,95,沙簡,514,20060918,1

臺灣臺中地方法院民事判決 95年度沙簡字第514號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國九十五年八月二十八日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟叁佰貳拾元由原告負擔。

事實及理由

一、原告之聲明：被告應將其所有坐落臺中縣大甲鎮○○段五一四地號，地目田，面積一一九六．二七平方公尺，應有部分二分之一，其中一○○平方公尺土地（如附圖所示斜線部份）之所有權移轉登記與原告，併入原告所有同地段毗鄰之五一三地號之土地。

二、事實摘要：㈠原告主張：坐落臺中縣大甲鎮○○段五一四地號農地（下稱系爭土地），係由被告委其父親林登良向訴外人林義光買受其中應有部分二分之一之共有農地，因於交付系爭土地測量時發現其中約一○○平方公尺為原告所占有，被告之父親因而要求原告予以價購，乃經被告之父親林登良與原告之父親李元疊雙方於民國六十四年十一月二十七日訂立買賣契約，約定價金為新臺幣（下同）二萬五千元，簽約時給付訂金五百元，餘款二千元於契約書第三條約定：被告向第三人給付系爭土地尾款時，原告應同時付清二千元餘款予被告，買賣價款並於六十五年一月二十九日由被告收訖，並載明於契約書中。

且本件農地買賣因受限於當時農業發展條例限制，即規定農地不得細分，因此於契約中附加特約，言明本件土地現在不能分割，如地政機關允許分割時，乙方應隨時辦理分筆，移轉登記與甲方（即原告）。

惟農業發展條例已於八十九年一月四日修正，系爭土地之所有權已可分割且併入原告毗鄰之五一三之農地，而依民法第一○二條第一項之規定，原告自得依法請求將買受之不動產所有權移轉登記。

為此，原告曾於九十四年十二月間向被告要求履約辦理所有權移轉登記，被告即答應並將其相關證件（即土地所有權狀、身分證影本、印章等）送交代書事務所。

詎被告因故反悔而取回相關資料，原告再向大甲鎮調解委員會申請調解，被告竟辯稱並無出賣土地，致調解不成立，為此，依買買契約之法律關係，提起訴訟請求判決如訴之聲明。

㈡被告則以：系爭土地買賣契約並非真正，更非伊所訂立，亦無出賣系爭土地，且被告係於六十四年十一月二十七日（原因發生日期）向前手買受系爭土地二分之一，然觀之該契約上所載日期為六十四年七月五日，當時被告尚未向前手買受系爭土地，既未買受更不會有將其中一○○坪再轉賣之理。

況且被告於當時業已成年，顯無授權伊父親處理買賣事宜，若為代理，亦應有載明「代理人」之字句且有書面，若為兩造之父親所代理，該代理行為亦因未依法定方式而無效。

況被告之所以會將印章及個人資料送至代書處，係因原告謊稱願將系爭土地因重測而劃歸同段五一一地號土地辦理移轉登記，嗣代書告知係辦理系爭土地分割事宜，始知受騙而將印章取回等語，資為抗辯。

三、法院之判斷：㈠原告主張：系爭土地係由被告委其父親林登良向訴外人林義光買受其中應有部分二分之一之共有農地，因於交付系爭土地測量時發現其中約一○○平方公尺為原告所占有，被告之父親因而要求原告予以價購，乃經被告之父親林登良與原告之父親李元疊雙方於六十四年十一月二十七日訂立買賣契約，價金二萬五千元均已被告收訖，並礙於當時法令限制農地不得細分之故，因此於契約中附加特約，言明該筆土地現在不能分割。

如地政機關允許分割時，被告應隨時辦理分筆，移轉登記與甲方（即原告），嗣農業發展條例已於八十九年一月四日修正，系爭土地之所有權已可分割且併入原告毗鄰之五一三之農地，詎被告竟拒不配合辦理該土地所有權之分割登記等情，業據其提出土地登記謄本、不動產買賣契約書各一份為證，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件首應審究者厥為原告於農業發展條例修正後得否請求被告辦理系爭土地所有權之分割移轉登記？亦即本件原告主張兩造訂立系爭土地買賣契約之情形，是否有修正後農業發展條例第十六條第一項但書規定之適用？經查：⑴按每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。

但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；

同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併，固為農業發展條例第十六條第一項第一款所明定，然考諸該款但書之立法本旨乃在於使毗鄰耕地間之所有權人得經由買受相鄰土地以達成合併使用，進而發揮合併利用之經濟效益，乃例外允許欲購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併，而共有土地之所有權人於該土地分割前僅於其應有部分範圍內對該土地各部分抽象享有所有權，尚難認其已具體取得該土地特定部分之所有權，則耕地之共有人於土地分割前既無從主張對於該共有耕地之特定部分具有所有權存在，自不得就該土地之特定部分為分割等處分，否則即屬無權處分行為，對於其他共有人並無任何拘束力可言。

由是觀之，首開法文所稱「因購置毗鄰耕地而與其耕地合併」等語，在解釋上應不包含毗鄰耕地係尚未分割之共有土地情形在內，如此解釋方不至與共有土地之性質相扞格，合先敘明。

⑵本件原告雖主張被告之父親林登良曾與原告之父親李元疊訂立買賣契約，由原告向被告買受系爭土地由原告占有耕作部分，並約定被告應於地政機關允許系爭土地分割時，配合辦理分筆移轉登記予即原告云云，然系爭土地係由被告與訴外人林榮欽共有，其中被告之應有部分為四分之三等情，有土地登記謄本存卷可考，並為兩造所不爭執，顯見系爭土地仍處於共有狀態，並非由被告單獨所有，而觀諸原告所提之不動產買賣契約書載明「土地標示‧‧‧現在為甲方占有耕作之部分」一節，足見該買賣契約書並非僅就系爭土地之所有權應有部分為買賣之標的，而係具體就該土地之特定部分為買賣之行為，則縱卷附由原告提出之不動產買賣契約書確由兩造之父親各自代理訂立屬實，被告亦無從於該筆土地分割前即逕自為分割之處分行為，更遑論將系爭土地其中與同段五一三地號土地相毗鄰部分之所有權予以分割移轉登記於原告，是原告徒憑農業發展條例第十六條於八十九年間業已修正為由，主張被告得將系爭土地其中如附圖斜線所示、面積一百平方公尺部分之所有權移轉登記予原告云云，顯有誤會，難以採取。

⑶且參酌前述，原告對於系爭土地之所有權僅係抽象存在於該土地之各部分，於該土地分割前尚難認已對該土地之具體部分具有單獨所有權存在，且原告所指與原告所有同段五一三地號土地相毗鄰即系爭土地如附圖斜線所示、面積一百平方公尺部分，於將來由共有人間協議分割或訴請法院裁判分割確定後亦非當然即由原告取得其所有權，則被告於系爭土地經分割由其取得該部分所有權確定前，顯屬不能履行前開不動產買賣契約之分割移轉義務甚明。

⑷綜上各節，系爭土地於共有人間消滅共有關係，並確定由被告單獨取得系爭土地如附圖斜線所示、面積一百平方公尺部分前，被告無從依農業發展條例第十六條第一項但書第一款規定，逕自將該部分土地之所有權分割移轉登記予原告，是原告主張被告應依兩造間訂立之買賣契約書約定，履行系爭土地之分割移轉登記義務云云，於法顯難認正當。

從而，原告依系爭土地之買賣契約書約定之法律關係，請求被告應將系爭土地其中如附圖斜線所示、面積一百公尺部分之所有權移轉登記予原告，併入原告所有同地段毗鄰之五一三地號之土地，為無理由，應予駁回。

㈡至原告雖另聲請本院傳訊證人林清溪，以資證明兩造之父親代理訂立買賣契約之事實，惟本件縱認原告主張兩造間曾由渠等之父親代理訂立系爭土地之買賣契約書等詞屬實，被告亦不能履行系爭土地之所有權分割移轉登記義務，既經本院認定如前，則兩造間就該買賣契約書訂立之事實所為主張、舉證，即毋庸審究，本院因認原告所為上開傳訊證人之聲請尚無必要；

又兩造所為其他攻擊防禦方法之提出，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，均併此敘明。

㈢訴訟費用確定為二千三百二十元，由敗訴之原告負擔。

㈣訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。

中 華 民 國 95 年 9 月 18 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 陳可薇
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 9 月 18 日
書記官