沙鹿簡易庭民事-SDEV,97,沙簡,578,20090303,2

臺灣臺中地方法院民事判決 97年度沙簡字第578號
原 告 甲○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丙○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十八年二月十七日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新台幣參仟貳佰元由原告負擔，

事實及理由

一、原告之聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）三十萬元。㈡訴訟費用由被告負擔。

二、事實摘要：㈠原告主張：⒈原告前於民國九十五年十月間向被告購買坐落台中縣龍井鄉○○○段龍目井小段一二三之一八地號土地及其上之門牌號碼「台中縣龍井鄉○○路水師寮巷七一之四號（整編後門牌：台中縣龍井鄉○○路○段一四四號）之建物一棟。

購買當時原告曾向被告表明現金不多，若房屋可全額貸款，即可馬上購買，被告告知系爭房屋已與訴外人惠仲不動產仲介公司（以下簡稱惠仲公司）簽約，須向惠仲公司詢問可否全額貸款及辦理勞工購屋優惠貸款。

經原告電話詢問惠仲公司之乙○○，乙○○告知可辦理全額貸款及勞工購屋優惠貸款，兩造同意以一百六十六萬元成交，原告給付一萬元給被告作為定金，雙方並簽立收據及契約。

事後，惠仲公司安排兩造於九十五年十月十八日至位於台中縣沙鹿鎮○○里○○路十一之十四號惠仲公司，簽訂正式買賣契約，期間惠仲公司及被告並未告知原告系爭房屋三樓係屬違建及嚴重漏水，亦未告知原告系爭房屋為農舍，且買賣契約內容之建物標示主要用途欄空白，恐有隱瞞之意，致原告於不知情情況下購買此房屋並簽立買賣契約書。

⒉原告於九十六年三月送件至銀行辦理勞工購屋優惠貸款，遭銀行退件，退件原因為農舍不能辦理勞工購屋貸款，需將系爭房屋變更為自用住宅始可辦理勞工貸款。

原告將此情形告知惠仲公司乙○○先生後，惠仲公司即提供配合之建築師事務所供原告詢問如何變更自用住宅。

但因變更費用甚多，原告無力支出，故原告請被告出資變更，卻遭被告拒絕，被告僅肯提供十萬元借予原告，原告須簽立本票一紙擔保，並給付每月二千元之利息。

惟當原告前往台中縣政府請領使用執照時，方知被告有違建行為，並得知使用執照為四戶共有一張，若需變更房屋用途，需四戶同意一同辦理方可變更，目前有三戶同意變更，另其中一戶以經濟困難，暫緩辦理，並答應以後會配合變更。

至此，因無法辦理變更成自用住宅，原告即歸還五萬元給被告，另外五萬元，原告告知被告請其立下字據，若以後四戶完全同意要變更時，願意提出變更費用，原告就馬上歸還五萬元，但遭被告拒絕，原告權益受損，迫於無奈，只好扣下五萬元。

⒊原告就本件房屋糾紛曾於九十七年六月二十二日於惠仲公司與被告三方協調，但未獲善意之解決，嗣後即向消保官提出申訴，消保官去函請惠仲公司說明，惠仲公司辯稱系爭房屋並非由該公司仲介，係屬私下買賣，但因該公司與被告雙方簽有仲介契約，且買賣期間皆由該公司出面與原告洽談，又辯稱系爭房屋為農舍一事，原告早已知曉才購買等語，惠仲公司抹滅事實之行為，讓人不敢苟同。

⒋因不動產買賣契約書內容，建物標示欄建物主要用途並未標示農舍二字，及契約書內容附註買賣標的物之建物，包括現已增建而未登記部分亦空白未填寫，表示此契約書內容不完整，產權不清，致原告權益受損，原告依契約書內容第六條第一款及第八條第一款得以要求被告負損害賠償責任。

原告請建築師估價農舍變更為一般住宅需要十萬元，另外因無法辦理勞工購屋優惠貸款，原告僅能辦理一般房屋貸款，兩者每月利息差額為一千八百九十七元，以二十年房貸計算，總計多損失四十五萬五千二百八十元的利息錢。

二者加總，原告共損失五十五萬五千二百八十元，被告應負賠償責任（原告僅就其中三十萬元起訴請求）。

為此，請求判決如訴之聲明所示。

㈡被告則以：原告買受系爭房屋應已知悉房屋相關權利狀態，被告並不認識字，關於本件買賣的全部事情均交由代書丁○○處理，被告並不知道出售予原告之系爭不動產能否辦理勞工購屋優惠貸款；

另原告曾向被告借貸十萬元，拒絕清償，故原告提起本件訴訟並無理由等語，資以抗辯。

三、法院之判斷：㈠原告主張，其於九十五年十月間向被告購買坐落台中縣龍井鄉○○○段龍目井小段一二三之一八地號土地及其上之門牌號碼「台中縣龍井鄉○○路水師寮巷七一之四號（整編後門牌：台中縣龍井鄉○○路○段一四四號）之建物一棟，房地價金共計為一百六十六萬元，因系爭房屋為農舍，無法辦理全額貸款及勞工購屋優惠貸款等事實，業據原告提出建物所有權狀影本、不動產買賣契約書影本、台中縣政府九十七年八月十四日府地價字第0970221645號函文影本、惠仲公司九十七年八月八日函文影本等件為證。

被告出售系爭不動產予原告，系爭不動產無法辦理勞工購屋優惠貸款等情，亦不爭執，原告此部分之主張，自可認為真實。

㈡原告另主張，被告及訴外人惠仲公司人員，並未告知原告系爭房屋三樓係屬違建，亦未告知原告系爭房屋為農舍，且買賣契約內容之建物標示主要用途欄空白，恐有隱瞞之意，致原告於不知情情況下購買此房屋並簽立買賣契約書，造成原告增加貸款利息之損害等情。

被告則否認原告之主張，並抗辯稱，原告應已知悉房屋之權利狀態，被告並不認識字，關於本件買賣的全部事情均交由代書丁○○處理，被告並不知道出售予原告之系爭不動產能否辦理勞工購屋優惠貸款等語。

是以，本件應審酌之爭點在於：原告買受系爭房屋後，得以該房屋辦理勞工購屋優惠貸款，是否為本件契約必要之點？原告並得據以主張如無法辦理勞工購優惠貸款，被告應賠償其賠償貸款利息之損失？分述如下：⒈按當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。

買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬買賣契約必要之點。

兩造間就買賣數量、給付方式、付款等買賣契約必要之點，意思表示一致，依民法第一百五十三條第一項、第二項前段規定，買賣契約已成立（最高法院八十二年度台上字第二八四八號、八十年度台上字第二六二一號判決要旨參照）。

又如當事人間，除買賣標的物及價金外，尚約定其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契約自由原則，雖非法所不許，但仍應買賣雙方就此重要事項，意思表示一致，使得成為契約之內容。

查兩造先於九十五年十月十六日，就系爭不動之買賣簽訂「買賣契約」，再於九十五年十月十八日簽訂「不動產買賣契約書」，委由代書丁○○辦理相關移轉登記事宜，此有上開買賣契約書二份，附卷可憑。

是以，關於本件買賣之標的物，即系爭不動產之權利狀態，自應先以買賣契約標示之內容為據。

兩造於九十五年十月十六日簽訂之買賣契約，就買賣之標的物記載為「甲方（即被告）位於台中縣龍井鄉○○村○鄰○○路○段一四四號房屋」；

另於九十五年十月十八日簽訂之不動產買賣契約第一條記載「買賣不動產標示」，其中包含土地標示及建物標示，其中建物標示「主要用途」欄雖未為任何記載，然於第一條第三項另約定「甲方（即原告）於簽約前業已至標的物所在地詳細檢視，並瞭解標的物之產權內容。」

另該契約第三條關於付款約定則分別記載簽約款、用印款、完稅款及尾款之給付方式。

關於尾款之給付方式，兩造約定為「本案甲方需向金融機構辦理貸款作為尾款給付」。

由上述兩造對於買賣標的物及付款方式之約定內容可知，買賣契約以價金及標的物為其要素，兩造已就買賣之價金及標的物意思表示一致，契約自屬成立。

而系爭房屋是否為農舍？能否辦理勞工購屋優惠貸款，並非買賣契約必要之點，依契約自由原則，雖得經兩造約定為必要之點，然均未見於契約條款之中，實難認為「系爭房屋得以辦理勞工購屋優惠貸款」，業經兩造意思表示一致，而屬本件買賣契約必要之點。

原告主張被告出售之系爭房屋須能辦理勞工購屋優惠貸款一節，難認有據。

⒉證人即上開不動產買買契約書所載，兩造共同委任之地政士（代書）丁○○到庭結證稱：「（你幫本件兩造辦理過戶手續時，有無向其說明系爭不動產可否向銀行辦理勞工貸款？）貸款銀行是買方自己找的，由新竹商業銀行也就是現在的渣打銀行辦理。

當時系爭不動產是農舍，所以沒有辦法辦理優惠貸款，新竹商銀的承辦小姐告訴買方可以將農舍改為住宅，這樣才可以辦理優惠貸款。

我們也曾經介紹建築師事務所給原告，由原告去詢問變更的相關事項」、「（原告買受系爭不動產時，是否知道無法辦理優惠貸款？）原告一直以為可以辦理住宅的變更，之後就可以辦優惠貸款，所以原告知道他所購買的是農舍，因為他在辦理貸款的時候就知道沒有辦法辦理優惠貸款，只能辦理一般貸款。

另外，我幫兩造擬定的買賣契約第一條第三項也清楚說明原告已經知道標的物的產權內容」等語（本院九十七年十二月二日言詞辯論筆錄參照）。

又證人即惠仲公司員工乙○○結證稱：「（是否有協助兩造買賣系爭不動產相關事宜？）原告到被告那邊看過不動產之後打電話給我，他說他想買系爭不動產，問我能不能馬上過去幫忙，我告訴他如果被告也同意出售，他們可以先寫書面約定，因為被告不識字，我就請原告幫忙寫，後來他們就到代書事務所簽正式的合約，我是在惠仲不動產任職。

系爭不動產是被告委託我們銷售，我是這個銷售案的負責人」、「（買賣當時有無告知原告系爭房屋可否辦理優惠貸款？）當時我沒有講，也不記得原告有沒有問」、「（兩造簽訂合約時你有無在場？）當時我有在場，我不太記得有無談到貸款的事情，但是按照一般的流程應該都會講到」等語（本院九十七年十二月十六日言詞辯論筆錄參照）。

另證人即代書丁○○之助理林雅薇到庭結證稱：「（原告買賣系爭房子，你們有無說明貸款事宜？）貸款銀行是原告自己找的，我有幫忙他聯繫銀行及送文件。

當時我知道原告要辦理優惠貸款，也有跟銀行說明，銀行在送件的時候才發現系爭房屋是農舍因此無法辦理優惠貸款」、「（原告買房子的時候是否知道無法辦理優惠貸款？）我並不清楚」等語（同上開九十七年十二月十六日言詞辯論筆錄）。

由上述參與本件買賣之房屋仲介及代書業務人員之證述內容可知，兩造於簽訂買賣契約時，並未以書面約定「系爭房屋可以辦理勞工購屋優惠貸款」為契約必要之點，且於契約協商過程中，亦未以口頭約定辦理勞工購屋優惠貸款為本件買賣契約之內容。

而系爭不動產買賣之貸款銀行亦由原告自行決定，並非由被告或惠仲公司介紹或代為辦理。

則原告主張，被告及惠仲公司未向其告知系爭房屋為農舍，無法辦理勞工購屋優惠貸款，原告在不知情之下，始購買系爭房屋等情，亦無足採。

⒊原告另提出原告訴訟代理人戊○○與證人即代書丁○○之助理林雅薇對話錄音光碟及譯文，並主張證人林雅薇於原告購買系爭不動產時，已知悉原告擬辦理勞工購屋優惠貸款。

證人林雅薇對於錄音對話內容之真正雖不爭執，然另證述稱：「（提示錄音譯文，對錄音譯文有何意見？）沒有意見，這是我和原告訴代對話的內容。

當時是因為原告要辦理勞貸，系爭房屋是農舍，沒有辦法辦理，我們有幫他介紹建築師。

在介紹兩造買賣系爭房屋時，都有將不動產的產權讓原告知道，雖然沒有提到能否辦理勞貸，但是原告應該知道房屋的產權狀況。

貸款銀行是原告自己找的，當初也是說要辦理一般房貸，再轉勞貸。

銀行也知道這種情況，所以是以一般貸款的方式先交屋，後來出現勞貸沒有辦法核准這是交清尾款之後的事情」等語（本院九十八年一月六日言詞辯論筆錄參照）。

再觀諸原告訴訟代理人與證人林雅薇之對話內容，證人林雅薇雖於對話時稱：「你（原告訴訴訟代理人）事先有講要辦勞貸，對啦，你事先有跟我講，你要辦勞貸。」

然此究係關於原告購屋之後如何辦理貸款之爭議，難認係買賣契約之內容。

再者，兩造於代書事務所簽約之前，已先簽訂買賣契約，證人林雅薇並非被告出售系爭房屋之代理人，證人林雅薇雖知悉原告擬辦理勞工購屋優惠貸款，亦屬土地代書與買受人間之約定，不得以此認為系爭房屋出賣人即被告，亦同意以「辦理勞工購屋優惠貸款」為買賣之約款。

是以，證人林雅薇於上開錄音對話所為之陳述，尚不得憑為認定系爭房屋得辦理勞工購屋優惠貸款為買賣契約必要之點。

㈢綜上所述，兩造就系爭買賣之標的物及價金等必要之點，均已意思表示一致，買賣契約即為成立生效。

原告雖主張系爭不動產無法辦理勞工購屋優惠貸款，被告應賠償原告因此所受支利息損失。

然觀諸兩造簽訂之契約書內容，並未就此事項而為約定，難認「辦理勞工購屋優惠貸款」為本件買賣契約必要之點。

而證人丁○○、乙○○、林雅薇等人證述之內容，亦無法證明兩造已就系爭房屋可以辦理勞工購屋優惠貸款一節，意思表示一致。

則原告依買賣之法律關係，請求被告賠償其利息等損失三十萬元，難認有理，應予駁回。

原告之訴既經駁回，本院自毋庸依職權宣告假執行，併予敘明。

㈣本件訴訟費用額確定為三千二百元，由敗訴之原告負擔。

㈤訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。

中 華 民 國 98 年 3 月 3 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 林三元
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 3 日
書記官