沙鹿簡易庭民事-SDEV,98,沙簡,105,20091130,4

臺灣臺中地方法院民事判決 98年度沙簡字第105號
原 告 庚○○
訴訟代理人 己○○
被 告 德鑫建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
被 告 丙○○
上列二人共同
訴訟代理人 丁○○ 住同上
被 告 德鑫藏龍社區管理委員會
法定代理人 詹瑛珺 住同上
訴訟代理人 戊○○ 住南投縣南投市○鄉路250巷55弄20號上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國98年11月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告德鑫建設股份有限公司、丙○○應將設置在台中縣沙鹿鎮○○路820號房屋北側旁之子母垃圾車貳台及資源回收桶肆個遷移。

被告德鑫建設股份有限公司、丙○○應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國98年4月21日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告德鑫建設股份有限公司、丙○○負擔。

本判決第一、二部分，得假執行。

但被告德鑫建設股份有限公司、丙○○以新臺幣參萬元為原告預供擔保，就本判決第一項部分，得免為假執行；

以新臺幣伍萬元為原告預供擔保，就本判決第二項部分，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序事項：被告德鑫建設股份有限公司（以下稱德鑫建設公司）、丙○○經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，本院依職權由原告一造辯論而為判決。

貳、兩造爭執要旨：原告主張：㈠原告於民國96年4月7日向被告德鑫建設公司及被告丙○○訂購門牌號碼為台中縣沙鹿鎮○○路820號建物（建物編號D1，以下簡稱D1戶）及其坐落基地沙鹿鎮○○段58-120地號土地，雙方於同年4月10日簽訂房屋預定買賣契約書，原告並給付全部價金新臺幣（下同）560萬元，且於同年7月11日完成產權過戶，同年7月27日交屋，故原告為上開建物及土地之所有權人，即係德鑫藏龍社區之區分所有權人。

㈡原告於簽訂房屋預定買賣契約書後，始發現D1戶旁木屋內有子母垃圾車2台及資源回收桶4個（以下簡稱系爭占用物），甚為不滿，乃要求被告德鑫建設公司將系爭占用物移出或D1戶之房地由被告德鑫建設公司原價買回，被告德鑫建設公司皆以房地暫且寄賣等拖辭後就置之不理。

因此時已完成過戶手續，被告德鑫建設公司又不同意退屋，寄賣要等到買主也遙遙無期，原告迫於無奈，始於同年7月27日交屋。

然於同年4月7日17時近傍晚，被告德鑫建設公司現場銷售員甲○○主動事先以電話聯繫約定看屋時間，並事先故意將系爭占用物移出，隱瞞D1戶旁木屋內擺放系爭占用物之情事，誤導原告，以致原告高價買進有嚴重瑕疵之房地，當時被告德鑫建設公司現場銷售員甲○○於上開時間帶看房屋時，僅說明D1戶旁之木屋是社區之儲藏室，用於擺放社區公用之清潔用品，當時木屋內是空的，只有一些清潔用品及掃帚、畚箕而已，當時系爭占用物是擺放在社區管理室對面星河路路邊。

㈢被告德鑫建設公司銷售本建案之德鑫藏龍靜崗系列NO.15兩冊廣告說明書頁內皆明示，D1戶旁社區道路上無任何建築物。

而按消費者保護法第22條規定，房屋之廣告說明書、廣告宣傳單及其記載之建材設備表、房屋平面圖視同契約之一部分，被告德鑫建設公司並未依廣告說明書在原規劃地點設置垃圾及資源回收室，將系爭占用物任意擺放在社區供人車行走之車道上，而未依買賣契約及廣告說明書規定地點即管理室、信箱區旁設置垃圾及資源回收室，故被告德鑫建設公司給付不完全。

而原告於同年11月間搬入後，因系爭占用物緊密靠在D1戶外牆上，又緊鄰D1戶窗戶邊，垃圾及廢棄物溢出後，堆積於車道地面上，導致原告D1戶內老鼠、蟑螂、蒼蠅、蚊蟲、螞蟻、跳蚤橫生，並於原告戶內流竄繁殖，環境污染嚴重，導致原告所有D1戶臨路原有之窗戶無法正常使用，失去其應有之功能。

另社區多數住戶（全社區有96戶之多），每日不定時將垃圾及廢棄物丟棄時皆以汽機車出入，貪一時方便隨便停車棄置，汽機車皆未熄火；

又丟棄垃圾及廢棄物時亦會發出噪音聲響，屋內有老人及嬰幼兒，實嚴重影響其身心發展及智能發育。

原告遂於97年1月28日向被告德鑫藏龍社區管理委員會（以下稱德鑫藏龍管委會）要求將系爭占用物移除，惟被告德鑫藏龍管委會消極不處理，原告無奈，始請求台中縣政府協助解決，台中縣政府因而行文要求被告德鑫建設公司須將新建木屋限期補送建築執照，因被告德鑫建設公司未於期限內補送建築執照，故台中縣政府發文被告德鑫建設公司，限期德鑫建設公司自動拆除，逾期由台中縣政府強制拆除，被告德鑫建設公司自知違法，始於97年1月22日自行將木屋拆除，但遺留D1戶旁在社區車道上之系爭占用物，並未一併移出，任其危害社區，尤以D1戶之原告全戶內所受傷害最鉅。

原告之父親因治療蟲害引起之皮膚疾病，支出醫療費820元；

又原告受此不法侵害，身心均受傷嚴重，因此請求慰撫金99,180元，合計共100,000元。

㈥為此，爰依買賣契約及侵權行為之法律關係提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應將設置在台中縣沙鹿鎮○○路820號房屋北側旁之系爭占用物遷移；

⒉被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；

⒊訴訟費用由被告負擔；

⒋願供擔保，請准宣告假執行。

被告德鑫建設公司、丙○○抗辯：㈠原告向被告購買之D1戶，於95年9月19日業已完工並取得使用執照，故原告於96年間透過代銷公司向被告購買時即為成屋買賣，本應依現況交屋。

而當時相關清潔設施設置情況與現在並無不同，且已由原告援引為議價之條件，被告因而在價款上予以大幅折讓。

惟其後原告又藉故爭執，被告曾表示願意解除雙方買賣以求周全，原告因屋價比市價便宜許多，並不願意。

被告為求客戶滿意，又再度退讓，贈送奇美42吋液晶電視1台。

被告遂其訴求，經雙方檢視現況完成交屋程序，雙方共同確定D1戶並無瑕疵。

迄今業已年餘，原告對於系爭清潔設施設置未再予以爭執。

是以原告既已就相關設置與被告達成協議，且現況交屋時亦未提出異議，更收受相關利益，自無權再引以對被告提出異議。

且按民法第355條第1項亦明文，買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

本件既為現況交屋，原告當無由再主張瑕疵之餘地。

詎原告不知出於何等動機，竟轉向其他區分所有權人爭執未果後，再度對被告提起本訴。

原告不反思相關經過與其既得之利益，多次無理求償，被告為求周全多次退讓，銷售D1戶早無利潤可言，更無再度退讓之道理。

㈡目前系爭占用物設置在法定空地，被告沒有權利表示意見，而是要由區分所有權人共同決定。

又原告於96年4月10日購買D1戶，當時之廣告圖說已經顯示系爭占用物就在原告購買D1戶北側，原告所提出之廣告圖說是出售預售屋當時使用，惟原告簽約時係買受成屋，廣告圖說應以成屋現況之照片為準，故原告應知悉系爭占用物擺設位置就在原告購買之D1戶旁邊。

㈢原告所稱利用系爭清潔設施與管理之相關行為，與被告無涉，其請求相關賠償金，並無請求權基礎或其他根據可言。

㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；

⒉訴訟費用由原告負擔；

⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

被告德鑫藏龍管委會抗辯：㈠系爭占用物一開始就放置在目前之位置，系爭占用物放置位置有經過住戶大會開會同意，並經過縣政府建設局之初步同意，縣政府並未處罰德鑫藏龍管委會。

在與德鑫建設公司點交時，並未處理系爭占用物，故系爭占用物之管理權限應該仍是德鑫建設公司，惟目前是住戶在使用，所以由德鑫藏龍管委會在管理。

98年3月22日召開區分所有權人會議，有將系爭占用物部分提出討論，決議由德鑫藏龍管委會協調德鑫建設公司處理，惟社區尚有公共設施需要德鑫建設公司維修，目前不宜向德鑫建設公司提告，故系爭占用物仍維持現狀等語。

㈡並聲明：⒈原告之訴駁回；

⒉訴訟費用由原告負擔。

參、得心證之理由：以下事實為兩造所不爭執，並有相關訴訟資料在卷可證，足堪信為真實，本院即採為判決之基礎：㈠原告於96年4月10日以560萬元向被告德鑫建設公司、丙○○購買門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○路820號建物（建號為沙鹿鎮○○段3634號，即D1戶）及其坐落基地沙鹿鎮○○段58-120地號土地；

暨坐落沙鹿鎮○○段58-138地號土地（權利範圍為10000分之312）及其上門牌號碼沙鹿鎮○○段○○路900號建物（權利範圍為96分之1，其主要用途為管理員室、人行道、住宅），於同年7月11日完成所有權移轉登記。

（此有房地買賣契約書、土地所有權狀及建物所有權狀在卷可證）㈡原告所有系爭房屋即D1戶其北側放置有子母垃圾車2台及資源回收桶4個。

（此有原告提出之照片3幀在卷可證）。

㈢依德鑫藏龍社區預售廣告型錄之「全區平面配置圖」所示，該社區之資源回收區係設置在社區○○○○○道左側臨「信箱區」東側位置。

（此有德鑫藏龍社區預售廣告型錄在卷可證）㈣依德鑫藏龍社區成屋廣告型錄第19頁「社區會館」之照片所示，該社區之資源回收區係設置在緊鄰原告所有系爭房屋即D1戶北側外牆處。

（此有德鑫藏龍社區成屋廣告型錄在卷可證）㈤德鑫藏龍社區於98年3月22日13時30分召開第三屆第二次區分所有權人會議，其討論議題垃圾場設置問題討論案內容為：「說明：⒈垃圾場設置問題於9月10第二次臨時區分所有權人會議決議垃圾子車及資源回收筒設置位置，經縣政府使管課勘查後回函，設置地點對通路之利用尚屬輕微，與公共安全、公共衛生不相抵觸，故管理委員會之管理事項之執行，依規約或區分所有權人會議決議辦理，如有涉及私權爭執時，得依司法途徑解決。

但仍但書（可另覓地點避免爭執）。

⒉住戶因垃圾場問題於沙鹿地方法院提告管委會，經6次的調解庭協調後，住戶撤銷對管理委員會告訴，並轉告德鑫建設股份有限公司。

決議：垃圾場設置問題如有爭議，管理委員會應針對建設公司協調解決問題，建設公司如再推卸責任，將依司法途徑解決。」

（此有該會議記錄在卷可證）依上開事實，茲就原告之各項請求，說明如下：㈠關於原告請求被告三人應將設置在其D1戶北側之子母垃圾車2台及資源回收桶4個遷移部分：⒈依德鑫藏龍社區預售廣告型錄之「全區平面配置圖」所示，該社區之資源回收區係設置在社區○○○○○道左側臨「信箱區」東側位置（不爭執事項㈢參照）。

而該資源回收區設置位置緊鄰管理室及信箱區之公共空間，且未鄰接特定住戶房屋，自屬合理適當之規劃，任何閱覽該廣告型錄之消費者，必然會形成相當程度之信賴。

又德鑫藏龍社區住戶共96戶，於預售或成屋銷售期間，前來看屋之消費者不知凡幾；

且實際購買之住戶，其購買時間不一，購屋當時之社區現況亦不盡相同。

而資源回收區之設置，關涉社區住戶之公共衛生及個別住戶是否因設置位置而影響其住居品質等問題，自不應因係購買預售屋或成屋而有不同，否則即形成不合理之差別待遇。

況且，德鑫藏龍社區成屋廣告型錄第19頁，其重點在於介紹社區會館（如媽媽教室、健身房、交誼廳等）及表明社區有保全人員負責門禁管制，至於其上照片所示資源回收區設置在緊鄰原告之D1戶北側外牆處，不過是拍攝當時之現況而已。

惟該設置位置核與預售廣告型錄應設置之位置不符；

且該成屋廣告型錄第19頁，其上並無支字片語提及照片所示垃圾子母車及資源回收桶所在位置即是資源回收區之設置位置，故德鑫藏龍社區之資源回收區，自應以德鑫藏龍社區預售廣告型錄之「全區平面配置圖」所揭示之設置位置為其設置依據，庶不致於對先後購買之社區住戶形成購買條件之差異。

⒉系爭房地之出賣人即被告德鑫建設公司及丙○○雖辯稱因資源回收區設置在原告房屋之北側，故當時是折價出賣予原告，原告不得再行爭執等語，惟此為原告所否認。

而被告德鑫建設公司及丙○○就此固然提出銷售價格確認單1紙，其上記載「原因說明：本戶客戶為職業軍人，已婚，一個小孩，喜歡社區管理，參考其他個案，因預算考量，亦知道本戶隔壁為資源回收區，為免失去客戶，建議售出」、「部門主管簽註意見：前院停車5.5m朝東，D1戶為垃圾場底價之8折，建議售出」等語，然此為德鑫建設公司之內部文件，其上並無原告簽認之任何字跡；

且雙方簽訂之房地買賣契約書僅記載「賣方同意於買方交屋後贈送奇美42吋液晶電視作為賀禮」，亦未提及因D1戶旁有資源回收區而予減價或以贈品回饋補償等語，故尚不得憑此銷售價格確認單，遽認被告德鑫建設公司及丙○○所辯為真。

此外，被告德鑫建設公司及丙○○未再舉出其他事證以實其說，故所辯上情，自非可採。

又德鑫藏龍社區成屋廣告型錄第19頁照片所示資源回收區設置在緊鄰原告之D1戶北側外牆處，僅是拍攝當時之現況，原告於買賣契約成立時，是否即已認識該社區之資源回收區即係設置在其D1戶北側外牆處，亦屬未知，故尚難遽認原告於契約成立時即知其買受之D1戶有此項使用上之瑕疵（按非建物本身物理上之瑕疵）。

從而被告德鑫建設公司及丙○○所辯渠等依民法第355條第1項規定不負擔保之責，亦無可採。

⒊按消費者保護法第22條規定：「企業經者應確保廣告內容之真實性，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」

而依德鑫藏龍社區預售廣告型錄之「全區平面配置圖」所示，該社區之資源回收區係設置在社區○○○○○道左側臨「信箱區」東側位置，此已形成所有購買該社區房屋之消費者之正當信賴。

原告為德鑫藏龍社區D1戶之買受人，被告德鑫建設公司及丙○○為該房地之出賣人，就出賣人之積極責任而言，負有在該社區「信箱區」東側位置設置資源回收區之義務；

就出賣人之消極責任而言，負有不得違反契約而在原告之D1戶北側外牆處設置資源回收區之義務。

從而原告依買賣契約，請求被告德鑫建設公司及丙○○應將設置在D1戶北側之子母垃圾車2台及資源回收桶4個遷移，核屬有據，應予准許。

至於原告併請求被告德鑫藏龍管委會遷移垃圾車及資源回收桶部分，因該垃圾車及資源回收桶自始即非德鑫藏龍管委會設置；

且該社區之區分所有權人於98年3月22日之區分所有權人會議後，亦未明確作出社區之資源回收區要設置在原告D1戶北側旁之決議，此已據被告德鑫藏龍管委會之訴訟代理人陳述明確（參見本院98年6月16日及98年11月3日言詞辯論筆錄），且為原告所不爭執，故原告對之請求遷移垃圾車及資源回收桶，則屬無據，不應准許。

㈡關於原告請求被告三人賠償醫療費及非財產上損害（即慰撫金）共10萬元部分：⒈原告為德鑫藏龍社區D1戶之買受人，被告德鑫建設公司及丙○○為該房地之出賣人，就出賣人之積極責任而言，負有在該社區「信箱區」東側位置設置資源回收區之義務；

就出賣人之消極責任而言，負有不得違反契約而在原告之D1戶北側外牆處設置資源回收區之義務，已如前述。

茲因被告德鑫建設公司及丙○○違反買賣契約而在原告之D1戶北側外牆處設置資源回收區，影響其住居生活品質，對原告而言，即構成不完成給付。

而按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任；

又不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第227條之1及第195條第1項前段分別定有明文。

本件原告主張系爭垃圾車及資源回收桶緊密靠在D1戶外牆上，又緊鄰D1戶窗戶邊，垃圾及廢棄物溢出後，堆積於車道地面上，導致原告D1戶內老鼠、蟑螂、蒼蠅、蚊蟲、螞蟻、跳蚤橫生，並於原告戶內流竄繁殖，環境污染嚴重，導致原告所有D1戶臨路原有之窗戶無法正常使用，失去其應有之功能；

另社區多數住戶（全社區有96戶之多），每日不定時將垃圾及廢棄物丟棄時皆以汽機車出入，貪一時方便隨便停車棄置，汽機車皆未熄火；

又丟棄垃圾及廢棄物時亦會發出噪音聲響等情，對照原告提出之資源回收區照片3幀及衡諸吾人日常生活經驗，應屬可採。

被告德鑫建設公司及丙○○違反買賣契約而在原告之D1戶北側外牆處設置資源回收區，既然已影響原告之住居安寧、環境衛生等生活品質，且其情節堪認已屬重大，則原告請求被告德鑫建設公司及丙○○賠償非財產上損害，於法核屬有據。

茲審酌德鑫建設公司及丙○○蓋屋出賣，顯為有相當資力之人，及原告因被告德鑫建設公司及丙○○違約所受損害之情節，認為原告請求之慰撫金以5萬元為適當。

⒉至於原告主張其父即訴訟代理人己○○因蟲害引起皮膚疾病，計支出醫醫費用820元，並請求被告三人賠償部分。

經查，前項醫療支出縱使與被告德鑫建設公司及丙○○之違約設置資源回收區之行為有關，其被害人乃為原告之父己○○，原告尚不得以自己名義請求被告負損害賠償責任。

又該垃圾車及資源回收桶自始即非被告德鑫藏龍管委會設置；

且該社區之區分所有權人於98年3月22日之區分所有權人會議後，亦未明確作出社區之資源回收區要設置在原告D1戶北側旁之決議，已如前述，故原告所受前述損害，核與被告德鑫藏龍管委會無關，原告請求被告德鑫藏龍賠償醫療費及慰撫金共10萬元，即乏依據，不應准許。

綜上所述，原告依買賣契約請求被告德鑫建設公司、丙○○應將設置在台中縣沙鹿鎮○○路820號房屋北側旁之子母垃圾車2台及資源回收桶4個遷移；

及應給付原告5萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日即98年4月21日起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。

其餘逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

原告勝訴部分，係適用簡易程序所為之判決，爰依職權宣告假執行。

而被告德鑫建設公司、丙○○陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。

本院酌量情形，認為本件訴訟費用應由敗訴之被告德鑫建設公司、丙○○全部負擔。

肆、一造辯論、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第433條之3、第79條、第85條第1項前段、第389條第1項第3款、第436條第2項、第392條第1項。

中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 游文科
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
書記官