沙鹿簡易庭民事-SDEV,98,沙簡,300,20091130,3

臺灣臺中地方法院民事判決 98年度沙簡字第300號
原 告 戊○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 德鑫建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
被 告 乙○○
上列二人共同
訴訟代理人 丙○○ 住同上
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國98年11月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應在台中縣沙鹿鎮德鑫藏龍社區管理室旁依銷售廣告圖說設置垃圾及資源回收區。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

壹、程序事項：被告德鑫建設股份有限公司（以下稱德鑫建設公司）及被告乙○○經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，本院依職權由原告一造辯論而為判決。

貳、兩造爭執要旨：原告主張：㈠原告於民國96年4月7日向被告德鑫建設公司及被告乙○○訂購門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○路820號房屋及其坐落土地，房屋編號為D1，雙方於同年月10日簽定房屋預定買賣契約書，原告給付全部價金完畢，於同年7月11日完成產權過戶，同年7月27日交屋。

㈡被告二人侵占住戶私有外牆及占用社區共有土地後，以違章興建乙座非法之垃圾及資源回收室，並以此違法建物隨便應付全體社區住戶。

而被告二人於同年4月10日與原告簽定房屋預定買賣契約書時，卻故意未告知原告此房屋存在重大瑕疵，即故意未告知垃圾及資源回收室木屋係違章建物。

嗣後該違章建物被台中縣政府於97年1月21日要求強制拆除，並於97年1月22日拆除完成在案。

被告二人明知侵占他人建物及土地興建此垃圾及資源回收室係違法，卻故意違法興建，實有知法犯法，未告知承買社區房屋之原告，並有欺騙原告及其他住戶之情事。

㈢關係人德鑫藏龍社區管理委員會於97年4月8日以藏管文字第097040701號函發文給被告德鑫建設公司，要求須依德鑫藏龍銷售案之廣告說明書內容，設置乙座合法垃圾集收處供社區全體住戶使用，即須依廣告說明書，在原規劃地點，依原契約約定設置合法垃圾集收處。

被告二人違反房屋預定買賣契約書之約定，未依約交付合法垃圾集收處，已經違反民法第227條第1項規定，為可歸責於債務人之不完全給付，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

又按消費者保護法第22條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

因此，依據德鑫藏龍銷售案之廣告說明書內容，記載全區設備說明，建材設備說明，應視同雙方房屋買賣契約書之一部分。

㈣為此，爰依買賣契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應在台中縣沙鹿鎮德鑫藏龍社區管理室旁依銷售廣告圖說設置垃圾及資源回收區；

⒉訴訟費用由被告負擔；

⒊願供擔保請，准宣告假執行。

被告抗辯：㈠原告購買房屋時，資源回收區設置之位置與預售廣告圖說並不相同，其設置位置應該以成屋銷售之圖說為準。

原告購買系爭房屋時，資源回收區已設置超過半年，且垃圾區設置在法定空地是由社區住戶共同決定，並約定專用用途。

㈡並聲明：⒈原告之訴駁回；

⒉訴訟費用由原告負擔。

參、得心證之理由：以下事實為兩造所不爭執，並有相關訴訟資料在卷可證，足堪信為真實，本院即採為判決之基礎：㈠原告於96年4月10日以560萬元向被告德鑫建設公司、乙○○購買門牌號碼台中縣沙鹿鎮○○路820號建物（建號為沙鹿鎮○○段3634號，即D1戶）及其坐落基地沙鹿鎮○○段58-120地號土地；

暨坐落沙鹿鎮○○段58-138地號土地（權利範圍為10000分之312）及其上門牌號碼沙鹿鎮○○段○○路900號建物（權利範圍為96分之1，其主要用途為管理員室、人行道、住宅），於同年7月11日完成所有權移轉登記。

（此有房地買賣契約書、土地所有權狀及建物所有權狀在卷可證）㈡原告所有系爭房屋即D1戶其北側放置有子母垃圾車2台及資源回收桶4個。

（此有原告提出之照片3幀在卷可證）。

㈢依德鑫藏龍社區預售廣告型錄之「全區平面配置圖」所示，該社區之資源回收區係設置在社區○○○○○道左側臨「信箱區」東側位置。

（此有德鑫藏龍社區預售廣告型錄在卷可證）㈣依德鑫藏龍社區成屋廣告型錄第19頁「社區會館」之照片所示，該社區之資源回收區係設置在緊鄰原告所有系爭房屋即D1戶北側外牆處。

（此有德鑫藏龍社區成屋廣告型錄在卷可證）㈤德鑫藏龍社區於98年3月22日13時30分召開第三屆第二次區分所有權人會議，其討論議題垃圾場設置問題討論案內容為：「說明：⒈垃圾場設置問題於9月10第二次臨時區分所有權人會議決議垃圾子車及資源回收筒設置位置，經縣政府使管課勘查後回函，設置地點對通路之利用尚屬輕微，與公共安全、公共衛生不相抵觸，故管理委員會之管理事項之執行，依規約或區分所有權人會議決議辦理，如有涉及私權爭執時，得依司法途徑解決。

但仍但書（可另覓地點避免爭執）。

⒉住戶因垃圾場問題於沙鹿地方法院提告管委會，經6次的調解庭協調後，住戶撤銷對管理委員會告訴，並轉告德鑫建設股份有限公司。

決議：垃圾場設置問題如有爭議，管理委員會應針對建設公司協調解決問題，建設公司如再推卸責任，將依司法途徑解決。」

（此有該會議記錄在卷可證）依上開事實，茲就原告之請求，說明如下：㈠依德鑫藏龍社區預售廣告型錄之「全區平面配置圖」所示，該社區之資源回收區係設置在社區○○○○○道左側臨「信箱區」東側位置（不爭執事項㈢參照）。

而該資源回收區設置位置緊鄰管理室及信箱區之公共空間，且未鄰接特定住戶房屋，自屬合理適當之規劃，任何閱覽該廣告型錄之消費者，必然會形成相當程度之信賴。

又德鑫藏龍社區住戶共96戶，於預售或成屋銷售期間，前來看屋之消費者不知凡幾；

且實際購買之住戶，其購買時間不一，購屋當時之社區現況亦不盡相同。

而資源回收區之設置，關涉社區住戶之公共衛生及個別住戶是否因設置位置而影響其住居品質等問題，自不應因係購買預售屋或成屋而有不同，否則即形成不合理之差別待遇。

況且，德鑫藏龍社區成屋廣告型錄第19頁，其重點在於介紹社區會館（如媽媽教室、健身房、交誼廳等）及表明社區有保全人員負責門禁管制，至於其上照片所示資源回收區設置在緊鄰原告之D1戶北側外牆處，不過是拍攝當時之現況而已。

惟該設置位置核與預售廣告型錄應設置之位置不符；

且該成屋廣告型錄第19頁，其上並無支字片語提及照片所示垃圾子母車及資源回收桶所在位置即是資源回收區之設置位置，故德鑫藏龍社區之資源回收區，自應以德鑫藏龍社區預售廣告型錄之「全區平面配置圖」所揭示之設置位置為其設置依據，庶不致於對先後購買之社區住戶形成購買條件之差異。

㈡系爭房地之出賣人即被告德鑫建設公司及乙○○雖辯稱因資源回收區設置在原告房屋之北側，故當時是折價出賣予原告，原告不得再行爭執等語，惟此為原告所否認。

而被告德鑫建設公司及乙○○就此固然提出銷售價格確認單1紙，其上記載「原因說明：本戶客戶為職業軍人，已婚，一個小孩，喜歡社區管理，參考其他個案，因預算考量，亦知道本戶隔壁為資源回收區，為免失去客戶，建議售出」、「部門主管簽註意見：前院停車5. 5m朝東，D1戶為垃圾場底價之8折，建議售出」等語，然此為德鑫建設公司之內部文件，其上並無原告簽認之任何字跡；

且雙方簽訂之房地買賣契約書僅記載「賣方同意於買方交屋後贈送奇美42吋液晶電視作為賀禮」，亦未提及因D1戶旁有資源回收區而予減價或以贈品回饋補償等語，故尚不得憑此銷售價格確認單，遽認被告德鑫建設公司及乙○○所辯為真。

此外，被告德鑫建設公司及乙○○未再舉出其他事證以實其說，故所辯上情，自非可採。

㈢按消費者保護法第22條規定：「企業經者應確保廣告內容之真實性，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

」而依德鑫藏龍社區預售廣告型錄之「全區平面配置圖」所示，該社區之資源回收區係設置在社區○○○○○道左側臨「信箱區」東側位置，此已形成所有購買該社區房屋之消費者之正當信賴。

原告為德鑫藏龍社區D1戶之買受人，被告德鑫建設公司及乙○○為該房地之出賣人，就出賣人之積極責任而言，負有在該社區「信箱區」東側位置設置資源回收區之義務；

就出賣人之消極責任而言，負有不得違反契約而在原告之D1戶北側外牆處設置資源回收區之義務。

從而原告依買賣契約，請求被告德鑫建設公司及乙○○應在台中縣沙鹿鎮德鑫藏龍社區管理室旁依銷售廣告圖說設置垃圾及資源回收區，核屬有據。

據上，原告依買賣契約請求被告德鑫建設公司、乙○○應在台中縣沙鹿鎮德鑫藏龍社區管理室旁依銷售廣告圖說設置垃圾及資源回收區，為有理由，應予准許。

本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

本件訴訟費用，應由敗訴之被告負擔。

肆、一造辯論、訴訟費用負擔及宣告假執行之依據：民事訴訟法第433條之3、第78條、第85條第1項前段、第389條第1項第3款。

中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 游文科
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
書記官