沙鹿簡易庭民事-SDEV,99,沙簡,153,20101006,1

臺灣臺中地方法院民事判決 99年度沙簡字第153號
原 告 丙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 山海觀公寓大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國九十九年九月十五日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告之聲明：⑴被告應負責修復原告坐落台中縣龍井鄉○○街○段九六巷九六弄七九號房屋地下室內長期滲水地面損害部分，其修繕分為地下基礎外的地質改良及地下室內地面損害面積十五平方公尺防水修復施工，修繕費共二十一萬六千元。

⑵被告應按月賠償原告坐落台中縣龍井鄉○○街○段九六巷九六弄七九號房屋，因房屋地下室、一樓無法居住及租賃之損失，即自民國九十八年十月一日起至九十九年三月三十一日每月賠償新臺幣（下同）六千七百元，總計共四萬二百元，及自民國九十九年四月一日起至房屋地下室完成修復日止，按月給付原告新臺幣三千二百元之賠償損失金，另至清償日止，並按年息百分之六計算之利息。

⑶長期滲水使得房屋地下室內長期潮濕、發霉，困擾時間迄今，導致生活品質惡劣，非常人能忍，被告應賠償精神慰撫金五萬元。

二、事實摘要：㈠原告主張：⒈原告所有坐落台中縣龍井鄉○○街○段九六巷九六弄七九號房屋（下稱系爭房屋）地下室地板下方混凝土結構物內無自來水管線、地下室內未設廚房、未曾接自來水管，且設有抽風換氣設備，地下室地板原保持乾燥，供居住、放置物品，設櫥櫃及床鋪。

原告預定九十八年九月底遷移居住。

現因山海觀公寓大廈地下蓄水池年久失修或因蓄水池內抽水馬達輸送管經原告地下室外牆下方破裂，伊於九十八年八月十八日下午二時十分，發現系爭房屋地下室內後方地面滲水潮濕，滲透水顏色為鋼筋腐蝕的顏色，及地下蓄水池內磁磚剝落、蓄水池頂端外牆壁潮濕、鋼筋外露鏽蝕及污染牆壁水痕跡，雙方經多次協調，被告卻拒絕修復其受損的房屋地下室內後方地面損害部分及賠償內部設備，因房屋地下室內長期潮濕、發霉，導致生活品質惡劣，非常人能忍受。

⒉原告於九十九年二月九日約下午四時二十分至台灣自來水公司台中縣沙鹿營運所，依據原告九十八年十一月、九十九年一月水費（含代徵費用）通知及收據，自來水公司人員告知：⑴公共用自來水水費分攤應為零至一度以內為正常。

若水費分攤出現兩度以上表示已漏水。

⑵山海觀公寓大廈內，住戶門牌八十三至九十一號公共用自來水水費分攤即為零至一度以內為正常。

⑶山海觀公寓大廈內，住戶門牌七三至八一號，公共用自來水水費戶數五十四戶，九十八年十一月自來水分攤總度數二百一十三度、九十九年一月自來水分攤總度數度八百四十六度、九十九年三月六百九十一度，漏水已非常嚴重。

且依據該公司手提抄表機系統用戶資料維護作業資料，門牌號碼七三之八一號自來水分攤總度數度於九十八年五月至九十八年七月已開始漏水。

⒊經被告聯絡警衛及被告管理委員會委員一同會勘結果，已證明系爭房屋地下室一樓內後方地面滲水潮濕，可能係屋後積水滲入房屋地下室一樓地面，或房屋地下室一樓地面下方大樓儲水槽筏基板上頂板龜裂，造成房屋地下室一樓地面滲水潮濕，其蓄水池上端長年受潮及蓄水池控制系統故障，或下雨雨水流入無法立即排除，已證明該房屋地下室一樓地面滲水潮濕屬實。

兩造於九十九年一月二十六日於龍井鄉調解委員會調解，被告拒絕房屋修繕及賠償損失，但協議共同會勘九十九年三月十二日共同會勘，經廠商修復人員告知：「住戶門牌七三至八一號自來水確實漏水嚴重，但上星期六（九十九年三月六日）已修理」; 被告法定代理人即訴外人陳克雄先生亦告知原告：「民國八十六、八十七年台中縣龍井鄉○○街○段九六巷九六弄七三～九三號山海觀公寓大廈內建築物設計不當，當時下雨雨水會大量流入地上一樓文康活動中心，然後經樓梯流入該大樓地下室一樓、地下室二樓、因無法立即排除，當時雨水流入山海觀公寓大廈內許多住戶都有損失（包含原告的房屋損失），該棟大樓部分未依設計圖施工，有許多都是自行改善，現地下蓄水池抽水馬達已換新、雖設有抽糞池但未裝抽糞馬達等語。」

⒋綜上可知，原告系爭房屋地下室內後方地面滲水潮濕，是因山海觀公寓大廈地下蓄水池年久失修、該棟大樓部分未依設計圖施工造成，又經山海觀公寓大廈管理委員會所取得的台灣自來水公司台中縣沙鹿營運所九十九年一月用水量文件資料與自來水分攤總度數度（即漏水度八百四十六度）核對，已證明地下室內後方地面滲水潮濕是被告所造成，被告拒絕房屋修繕及賠償損失。

為此，提起本件訴訟訴請判決如訴之聲明所示。

⒌對被告抗辯之陳述：⑴於九十九年六月四日到系爭房屋現場鑑定，房屋地下一樓地下室地面後端為地下蓄水池，被告提出：「可能是九十八年八八水災造成，蓄水池雖漏水但不是蓄水池漏水引起」，若依九十八年八月十八發現，至九十九年六月四日再查看地面潮濕範圍，經過長時間地面為何未乾，及發現地下二樓蓄水池往地下一樓之間其樓梯、及牆壁水痕，雖曾修護，至今尚有滲漏水痕跡，該牆壁與原告房屋後牆為同一牆壁，蓄水池上方地下一樓地面潮濕、積水。

又，被告訴訟代理人於開庭中承認：「有漏水但無法查出漏水位置，亦未看到流入排水溝」，後被告又告知：「蓄水池並無漏水，水費通知及收據列出九十八年十一月漏水二百一十三度、九十九年一月漏水八百四十六度、九十九年三月漏水六百九十一度是用於澆花及清洗。

化糞池曾因馬達故障，發生大量糞水流出。」

另依據台灣營建防水技術協進會九十九年六月九日出刊報告書第二頁第七行漏水原因研判：「⑴研判S3A與S4之地下室漏水原因，應係地下土壤層內之地下水位上昇，且原地下室之大底下方防水層施作不良所引起。

⑵而地下水位上昇之原因，則研判應是在某一段時間之連續下雨後，地下水宣洩不及，造成短時間之地下水位上昇，才滲入室內等」所述，與台中縣龍井鄉九十九年六月十一日至九十九年六月十四日期間下雨，九十九年六月十八日原告系爭房屋地下室內後方即發生積水零點五公分以上相符，可知原告地下室內積水是原地下室之大底下方防水層施作不良所引起，其修繕費用應由被告公共基金支付。

⑵因自來水是非常重要的國家資源，不可浪費，及長期大量漏水，恐危及房屋建築安全。

依公寓大廈管理條例，建築物的主要構造部分有基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂構造。

系爭房屋地下一樓地面，屬山海觀公寓大廈建築地面基礎，公寓大廈的共用部分基礎與大樓緊密連結，其修繕費用應由被告公共基金支付，然迄今漏水被告卻不處理，其管理不當造成原告系爭房屋地下室一樓地面滲水潮濕，被告應負責修護。

⑶伊的鄰居七七、七九之一號也有滲水情形。

七七號是以在地下室地表及牆壁鋪設防水層處理，並沒有根本解決問題。

五、六月份的公用水費，伊分擔十二度公共用水水費，伊房屋土地部分是共同持有的。

㈡被告抗辯：⒈原告所提證據不能證明蓄水池漏水有影響到原告住家，因為蓄水池與原告房屋中間有隔一走道。

有發現被告社區公共用水暴增，但目前尚未找出漏水原因。

⒉原告所述應是專有部分的基礎，非公用部分之基礎。

委員會所負責的部分是公共共用部分，原告地下室專有部分之修繕應由原告負責。

其他住戶並沒有反應地下室有滲水情形。

之前有請消防機電廠商檢視過，沒有查出具體結果及修繕計畫。

若是房屋結構問題，應該由屋主向建商請求修繕。

若原告所稱地下室屬共用部分，那是否每個住戶都可進入使用，況依建物登記謄本，原告房屋之地下室是他專有部分，委員會並無修繕之義務。

⒊並聲明：請求駁回原告之訴。

三、法院之判斷：㈠原告主張：其所有系爭房屋地下室內後方地面長年滲水潮濕，係因被告管理之地下蓄水池年久失修或因蓄水池內抽水馬達輸送管經原告地下室外牆下方破裂，或因原地下室之大底下方防水層施作不良所引起，而公寓大廈的共用部分之基礎與大樓緊密連結，其修繕費用應由被告公共基金支付等語，被告對於原告房屋地下室確有漏水情形並不爭執，惟辯稱：並無證據證明原告房屋之漏水係社區蓄水池漏水所致，而原告地下室為其專有部分，應由屋主自行修繕或請建商修繕等語。

是本件兩造爭執者為：原告房屋地下室內後方之漏水原因為何？是否應由被告以公共基金修復？㈡經查，經本院於九十九年六月四日會同兩造及原告聲請之鑑定人即臺灣營建防水技術協進會人員謝宗義至系爭房屋及社區履勘，系爭房屋所在位置為地上八層、地下一層之大樓，原告所專有之部分為台中縣龍井鄉○○街○段九六巷九六弄七九號地下一層及地上一、二層之面對道路之店面式房屋，同排共有八戶店面，經原告帶領至系爭房屋（房屋位置平面圖S4）內之地下室查看所稱漏水部位，當天並無濕潤狀況，惟現場確有曾漏水之水漬。

原告所稱鄰房S3A（即七九之一號房屋）之地下室亦有相同漏水現象，但該屋主已自行以急結水泥及環氧數脂修復，故當日無法觀察。

後至系爭房屋後方觀察原告所稱漏水原因之飲用水箱（即原告所稱蓄水池），經查該飲用水箱位於地下二樓，且位置係在系爭房屋鄰房S3A之正後方，且該水箱與S3A房之投影下方的外牆尚有700mm以上之距離，當天經實地測量，水箱內之水位離人孔緣石之上緣只有800mm之高度，故已接近百分之八十之滿水位狀況。

經鑑定人勘驗現場以其專業判定漏水原因為：「⑴研判S3A與S4之地下室漏水原因，應係地下土壤層內之地下水位上昇，且原地下室之大底下方防水層施作不良所引起。

⑵而地下水位上昇之原因，則研判應是在某一段時間之連續下雨後，地下水宣洩不及，造成短時間之地下水位上昇，才滲入室內。

⑶至於原告質疑飲用水箱之漏水，是否會直接造成系爭部位之漏水？經查所稱之飲用水箱之位置，並無直接相鄰，故難以認定飲用水箱之漏水會直接造成系爭部位之漏水。

⑷另飲用水箱之漏水是否會使地下水位上昇，而間接造成系爭部位之漏水？依本會實地勘驗，認為飲用水箱是否確有漏水、或其漏水量有多少，雖須經另案測試，然因飲用水箱位於地下二樓，系爭漏水部位在地下一樓，故縱使飲用水箱底部有漏水現象，亦不可能滲入S3A與S4地下室下方之土壤層後，再往高處流，而滲入地下一樓之地下室內。

況且本基地地勢較高，故飲用水箱縱有漏水，亦會往下流散，不可能會往上流」，有初勘報告書、勘驗筆錄各一份在卷可稽，是原告主張因被告管理之蓄水池（飲用水箱）年久失修或因蓄水池內抽水馬達輸送管經原告地下室外牆下方破裂導致系爭房屋地下室漏水尚無法證明，即難採信，原告房屋漏水應係在連續大雨導致地下水不及宣洩而上昇，因建商在系爭房屋地下室之大底下方防水層施作不良始會產生漏水情形。

㈢按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

公寓大廈管理條例第十條第一、二項定有明文。

是原告所有系爭房屋漏水應由原告自己修復或由管理委員會以公共基金支付，端視其應修繕之部分係專有部分、約定專用部分、共用部分或約定共用部分以定之。

又按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」

，公寓大廈管理條例第三條第三、四、五、六款分別定有明文。

另山海關大廈住戶規約第五條規定：「本大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如下：⒈專有部分：係指大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，編定獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者，共計九十四戶。

⒉共用部分：係指不屬專有部分與專有之附屬建築物，而供共同使用者。

⒊大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用名冊由管理委員會造冊保存。

⒋約定共用部分：大廈專有部分經約定供共用使用者。」

有該住戶規約一份在卷可稽。

查原告所有系爭房屋漏水位置係位於其地下室內後方部分，該地下室為原告專有部分，而非供其他區分所有權人共同使用之防空避難室，其他住戶未經原告同意並無法進入之事實，業經本院至現場勘驗屬實，並有系爭房屋建物登記謄本一份在卷可稽。

雖原告主張其地下室之大底屬公寓大廈共用部分之基礎，惟被告辯稱系爭大廈目前僅有原告主張有漏水之情形等語，原告雖主張鄰房七九之一號房屋地下室亦有漏水情形，然該鄰房所有人亦已自行修復完畢，已如前述，足見系爭大樓因地下室大底防水層施作不良而漏水之情形並非全面性普遍之狀況，而屬個案，而系爭導致漏水之處復位在原告專有部分下方之大底，非被告管理所能及之處，原告復未提出證據證明因連續下雨地下水宣洩不及而上昇所致之偶發性漏水情形將危害同棟樓住戶之生命財產安全，自難認其房屋漏水應由被告以全體區分所有權人所繳交之公共基金負責修復。

㈣綜上所述，原告所有系爭房屋之地下室漏水既非因被告管理之公共設施蓄水池漏水所致，而係其地下室大底防水層施作不良所致，該地下室部分並非被告管理所及及其他住戶共同使用之處，原告主張被告應負責修復原告系爭房屋地下室內長期滲水地面損害部分（其修繕分為地下基礎外的地質改良及地下室內地面損害面積十五平方公尺防水修復施工，修繕費共二十一萬六千元）；

被告應按月賠償原告系爭房屋因房屋地下室、一樓無法居住及租賃之損失，即自九十八年十月一日起至九十九年三月三十一日每月賠償六千七百元，總計共四萬二百元，及自九十九年四月一日起至房屋地下室完成修復日止，按月給付原告三千二百元之賠償損失金，另至清償日止，並按年息百分之六計算之利息；

並應賠償原告精神慰撫金五萬元，並無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證經審酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。

五、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 10 月 6 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 林純如
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 10 月 6 日