沙鹿簡易庭民事-SDEV,112,沙簡,362,20240306,1

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度沙簡字第362號
原 告 鄭志文
訴訟代理人 陳鶴儀律師
王聰儒律師
被 告 張志郎
訴訟代理人 胡達仁律師
上列當事人間請求返還定金事件，經本院於民國113年1月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣500,000元，及自民國112年11月8日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔。

四、本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣500,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告透過訴外人即居間人劉泳來向被告買受被告所有坐落臺中市○○區○○段○000地號土地（面積2430平方公尺，下稱系爭土地）之所有權（權利範圍全部），原告遂於民國112年1月4日交付被告定金新臺幣（下同）50萬元（下稱系爭50萬元），兩造並於同日簽立「不動產買賣定金收據」（下稱系爭約定），約定原告以總價2129萬2500元之價金向被告買受系爭土地，兩造並約定被告應於同年月29日與原告簽立正式之土地買賣契約書（下稱系爭契約書），兩造間系爭約定之性質，乃為系爭土地買賣本約之預約。

兩造嗣於同年月29日簽立系爭契約書之際，因地政士兼見證人紀鎬雄表示系爭土地是否存有農舍套繪，對系爭土地之價值影響極大，應先行調查，並於系爭契約書第4條以手寫加註「且無套繪」等文字，經原告確認並在系爭契約書上簽名，然被告遲遲不願簽立系爭契約書，經原告於112年2月4日催告被告至遲應於同年月20日與原告簽立系爭契約書，仍未獲被告置理。

被告係可歸責於自己之事由，逾期而不履行與原告簽立買賣本約，顯見兩造簽立系爭約定之預約已失其目的，應認被告不能履行買賣本約，原告復於112年4月20日，依民法第254條規定向被告解除系爭約定之意思表示，自屬合法。

原告既已合法解除系爭約定，被告乃為無法律上原因而受有系爭50萬元之不當得利，且類推適用民法第249條第3款之規定，被告亦應返還原告系爭50萬元之定金。

為此，原告依民法第179條不當得利或類推適用民法第249條第3款之法律關係，提起本件訴訟，請求被告返還原告系爭50萬元定金及其利息，並擇一為有利原告之判決。

並聲明：被告應給付原告50萬元，及自112年4月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告抗辯：兩造於112年1月4日簽立系爭約定，被告並於同日收受原告系爭50萬元定金時，兩造間就系爭土地之買賣契約（本約）即已成立。

且被告於同日已將系爭土地點交原告耕作使用，原告並在系爭土地修補田埂及噴除草劑。

再者，系爭土地是否經受農舍套繪管制，並未影響或限制系爭土地之耕作或農業使用，並非系爭土地買賣契約必要之點，更非屬瑕疵，不影響系爭土地之價值。

蓋系爭土地面積不足0.25公頃，依農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款規定，本即不得申請興建農舍，此為兩造於112年1月4日成立買賣契約時所明確知悉之事項。

且系爭土地係領有69年第4804號建造執照之配合耕地套繪，被告則嗣於103年3月27日以贈與為登記原因始為系爭土地之所有權人，被告對於系爭土地有無遭農舍套繪管制乙節並不知情。

原告主張系爭土地不能有農舍套繪乙節，乃為新要約，且被告不同意，被告自不受拘束。

況且，被告雖仍願繼續履約，且認兩造間就系爭土地買賣契約業已成立生效，惟原告既爭執僅兩造間就系爭土地之買賣僅成立預約，被告爰以113年1月11日民事答辯㈡狀通知原告於收受上開書狀後5日內與被告簽立買賣契約，且不得增加兩造原無約定且非必要之點即：無農舍套繪之條件，惟原告迄未履行，被告主張類推適用民法第249條第2款規定沒收系爭50萬元定金。

是原告對被告之本件請求，為無理由。

並聲明：㈠駁回原告之訴；

㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：㈠下列事實，有系爭約定（即原證1）、系爭契約書（即原證2）及系爭土地之土地登記謄本、臺中市政府都市發展局112年12月29日中市都建字第1120293211號復本院函附卷可憑，且兩造不爭執此部分之事實，堪認屬實：⒈被告以贈與為登記原因而於103年3月27日登記取得系爭土地（面積2430平方公尺）之所有權（權利範圍全部）。

⒉兩造於112年1月4日簽立系爭約定，約定被告將被告所有之系爭土地（權利範圍全部）出售原告，買賣總價款為2129萬2500元，原告並於同日將系爭50萬元定金交付被告。

⒊系爭契約書第4條（瑕疵保證）第1項約定（即以電腦打字之條款）旁（即第1行右邊處）另有以手寫記載「且無套繪」等語；

又系爭契約書之「立契約書人」之「買方」處有原告之簽名蓋印，「賣方」處則無被告之簽名或蓋印。

⒋系爭土地領有69年第4804建造執照之配合耕地套繪在案。

㈡預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。

而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。

是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號、64年年台上字第1567號民事裁判意旨參照）。

又契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成立為目的之定金，稱之為立約定金（亦稱猶豫定金）。

此項定金與以主契約之存在為前提之定金（諸如證約定金等是），在性質上固屬有間，然契約成立後，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，自有民法第249條規定之適用。

故如因可歸責於受定金當事人之事由，致不能成立契約者，立約定金之效力自仍應類推適用同條第3款之規定，由該當事人加倍返還其所受之定金；

至於立約定金乃在契約成立之前所交付，自可以此反證契約（本約）尚未成立，而無民法第248條所規定：訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立之適用。

預約當事人之一方係以請求他方履行本約為其最終目的，倘在本約訂立之前，本約之標的已不能履行，則當事人所訂立之預約，已失其目的，亦應認為不能履行（不能成立本約）（參見最高法院102年度台上字第69號民事裁判，亦同此旨）。

再者，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。

契約當事人雖交付定金，仍須就契約成立必要之點已意思表示一致，契約始為成立，非謂不顧當事人之意思如何，僅有定金之交付，即認契約一概視為成立。

倘當事人對於契約成立必要之點尚未意思表示合致，縱受有定金，則該定金之性質應解釋為立約定金，即為保證立約之定金，而非證約定金（參最高法院90年度台上字第2379號民事裁判，亦同此旨）。

經查：⒈系爭約定第1條、第2條雖已約定買賣標的物（即系爭土地之所有權全部）及買賣價金（即買賣總價款為2129萬2500元），惟關於系爭土地之交付、所有權移轉登記時期、其餘價金之給付方式等事項，系爭約定均未約定，此觀系爭約定之內容即明。

且就系爭約定之簽立原因，系爭約定亦同時載明「茲收到承買人鄭志文定金新台幣伍拾萬元整，購買不動產標示詳述如後，經出賣張志郎當場點收無誤，如買賣不成立，按民法、一般習慣法及相關法定規定，誠信原則辦理之，恐口無憑，特立此據」等語，系爭約定第3條約定「簽約日期：民國112年 月 日」、第4條第4項約定：「買方可變更簽約名義人及登記名義人」等語，顯見兩造於簽立系爭約定時，應係在用以證明被告已收受系爭50萬元定金，並擬定將來訂立買賣本約之範圍，否則豈會對於系爭土地之交付、所有權移轉登記時期、其餘尚逾2000萬元價金給付方式等約定均付之闕如？乃至兩造另為嗣後買賣不成立之處理方式、簽約日期、可變更本約簽約名義人等約定之必要？則系爭約定之性質，乃為用以擔保買賣契約成立為目的之立約定金，核屬系爭土地買賣契約（本約）之預約，系爭50萬元定金之性質為立約定金，已堪認定。

⒉被告雖以其於收受系爭50萬元定金之同日，已將系爭土地點交原告耕作使用，原告並在系爭土地修補田埂及噴除草劑等語置辯，並舉農地田埂之相片一紙為證（即被證2），且參諸兩造間通話錄音之對話內容（即原證3之錄音光碟、被證1之錄音譯文），可知原告雖有向被告表示：「我那天除草劑也去噴，田埂路也去黏好了」等語，惟原告除同時向被告表示「你就拖，我不曾看過簽約這麼慢的」等語，且由原告向被告表示：「沒有，你那沒簽約，我們約根本沒成立，我只有一個定金而已」、「沒啦，你就撥個時間，拿回去看三天，審閱期三天看看誒，如果可以簽，你就去簽一簽就好了，就這樣嘛」等語，被告則向原告表示：「我這段時間比較沒空」、「讓我先忙一下」、「那很簡單很單純，因為你錢也還沒到」、「不是阿，你錢就還這麼久，你現在就趕我去簽」等語，最後原告向被告表示「啦我就等你到20日」，被告則回以「okok」等語之對話過程，堪認被告詳悉且同意兩造間應於112年2月20日另簽立買賣契約，由此益見兩造間之系爭約定，乃為系爭土地買賣契約（本約）之預約。

於此情形，縱使原告曾有在系爭土地噴除草劑及修補田埂之事實行為，核與究否發生系爭土地買賣契約（本約）之法律效力無涉，無從作為有利被告認定之憑據。

⒊系爭約定第4條第1項約明：「賣方保證本買賣產權清楚，如有出租、設定他項權利等事項，賣方應於移轉登記前負責塗銷、理清」等語。

且參諸農業發展條例第18條第4項、農業用地興建農舍辦法第12條等規定，可知業經農舍套繪管制之土地，能否重復申請興建農舍、能否解除套繪管制均受有諸多之限制等情以觀，則系爭土地有無經農舍套繪管制，顯為系爭土地是否產權清楚事項之一環，自足以影響原告買受系爭土地之價值及效用，且為被告應依系爭約定第4條第1項約定理清之事項，堪以認定。

又系爭土地業經農舍套繪管制，有如前述。

則依農業發展條例、農業用地興建農舍辦法等法規，被告無法將系爭土地農舍套繪管制予以解除，當屬構成物之瑕疵。

再者，出賣人所負之權利或物之瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年度台上字第2395號民事裁判意旨參照）。

是被告抗辯其不知系爭土地有農舍套繪管制乙節，縱認屬實，亦無從據以解免其對於原告應負之瑕疵擔保責任。

⒋給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。

民法第229條第1項、第2項定有明文。

又因可歸責於受立約定金當事人之事由，致不能成立契約（本約）者，立約定金之效力自仍應類推適用第249條第3款之規定，有如前述。

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。

民法第233條第1項、第203條亦有明文。

經查，兩造間之系爭約定，乃為系爭土地買賣契約之預約，系爭50萬元定金為立約定金；

又被告與原告簽立買賣本約後，無法將系爭土地農舍套繪管制予以解除，當屬構成物之瑕疵；

另被告詳悉且同意兩造間應於112年2月20日另簽立買賣契約等情，已如前述。

再佐以被告就兩造間本件爭議聲請解後，兩造於112年4月20日調解不成立乙節，有原告提出之臺灣臺中地方法院112年度沙司調字第98號調解不成立證明書附卷可按（見原證4），堪認被告係因可歸責於自己之事由，逾期而不履行與原告簽立買賣本約，本約之標的已不能履行，兩造間系爭約定之預約已失其目的，亦應認為不能履行（不能成立本約），則在民法第249條第3款規定範圍內，原告主張被告應將系爭50萬元定金返還原告，為有理由，應予准許。

又原告對被告系爭50萬元債權，既經原告提起本件訴訟，被告迄未給付，自應負遲延責任。

則原告就本件利息部分，請求自起訴狀繕本送達被告翌日即112年11月8日（見本院卷第67頁之被告送達回證）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

至原告逾此範圍之利息請求，為無理由，不應准許。

㈢綜上所述，原告主張類推適用第249條第3款之規定，請求被告給付原告500,000元，及自112年11月8日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

㈣原告主張類推適用第249條第3款之規定，請求被告給付原告系爭50萬元，及自112年11月8日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，已如前述。

則原告另依不當得利之法律關係對被告所為之此部分請求，乃以單一聲明，請求法院為同一之判決，本院自無庸再予論斷，併予敘明。

再者，原告另依不當得利之法律關係，對被告之其餘利息請求（即超過前述已准許本息之其餘利息部分），亦無從更為有利原告之認定，不應准許。

四、本件判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

另依同法第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，本院爰依被告之聲請酌定相當擔保金額，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。

六、本院審酌原告僅部分之利息請求為無理由，敗訴部分極其輕微，依民事訴訟法第79條規定，認本件訴訟費用應由被告負擔為適當。

中 華 民 國 113 年 3 月 6 日
沙鹿簡易庭 法 官 何世全
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 6 日
書記官 許采婕