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臺灣臺中地方法院民事判決 97年度沙簡字第2號
原 告 甲○○
號
被 告 台灣紙業股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間共同設施產權移轉登記事件，本院於民國九十七年四月二十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟捌佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：㈠被告應將如附表所示日光郡社區共用部分基地所有權按區分比例一四０七分之一移轉登記為原告所有。
㈡被告應給付原告新台幣（下同）二千五百元。
二、事實摘要：㈠原告主張：⒈原告係被告興建之「台紙新市鎮」建案即門牌號碼為台中縣大肚鄉○街村○○○街五九巷三號房屋之所有權人，該屋坐落於日光郡社區，經本院以九十六年度沙小字第五七０號民事判決認定日郡社區屬非開放式社區，有明顯界線與範圍，為整體開發計有七萬坪基地，原告為該社區之區分所有權人，除有繳交管理費義務外，亦享有社區共用設施基地之區分所有權，惟社區○○道路紅磚道現登記在第一、二期少數住戶名下，活動中心產權目前則尚登記為被告所有（原告已另訴追討），三座公園（靜態、動態、三角）、社區停車場（現還蓋有彰化百貨超市及商業建築占用社區資產）、文化國中校地、老人活動中心、親子圖書館（現暫作台中縣大肚鄉公所辦公室），產權登記為鄉公所與台中縣政府持有。
雖日光郡社區規約未明確記載社區○○○○道路、老人會館、親子圖書館、停車場及文化國中預定地為共同設施，然共同設施之使用並不以登記效力為主，而係以實際使用之情形為要件，未登記於社區規約亦不影響該設施使用是共同設施之事實；
況上開紅磚道等多項設施設定為全體區分所有權人共有之共同設施，係社區自始為整體開發規劃之原意，社區事後於九十三年度會議紀錄中亦補加入規約內，屬多數住戶意思之表示，且依公寓大廈管理條例第三條第二款之規定，公共設施屬於全體區分所有權人共有。
被告明知上開設施在社區整體開發規劃上應屬全體住戶之共有財產，卻未經區分所有權人之同意，將產權私下登記予台中縣政府、台中縣大肚鄉公所與第一、二期少數住戶，已屬不當侵犯損害住戶權益產權持分，致原告空有區分所有權人之名，卻無區分所有權人之實，為此原告訴請被告將附表所示社區共同設施產權按原告之持分一四０七分之一移轉予原告所有。
⒉因被告未移轉社區共用部分產權予伊，不給伊區分所有權人之身分，致伊須提起訴訟（九十六年度沙小字第五七○號）及準備相關文件，伊於上開案件一、二審支出之裁判費共二千五百元，被告應負責賠償，故原告並依民法第二百十三規定，請求被告給付二千五百元。
⒊對被告答辯之陳述：⑴被告有參加日光郡社區九十三年度之區分所有權人會議，對於該會議將公有、私有地納入共同設施未提出異議，因此原告之主張並沒有違反被告意思表示。
⑵依土地登記規則第九十四條規定，區分所有建物之共用部分不得分割與單獨買賣，依公寓大廈管理條例第七條第二款規定，巷道是屬於同條例第三條第四款共用部分，不可約定為約定專用部分。
而紅磚道屬於法定空地，依公寓大廈管理條例第五十八條規定屬於共用部分，不可設定為特定人專有。
被告將社區○○道分割並單獨買賣，屬違反法令之行為，應屬無效。
⑶日光郡社區是一整體開發的集合住宅，後面還有陸續興建，自有公寓大廈管理條例之適用，依法還是可以引用公寓大廈管理條例第五十八條規定，被告將土地捐出，但土地登記規則土地重劃章（第一百三十五條至第一百四十二條）並未規定須將社區共用部分捐出，因此除社區○○道路外，不能捐出。
㈡被告則以：⒈原告所指社區共同設施係指被告於八十二年間辦竣之自辦市地重劃，依相關規定應提撥作為道路、公園、機關用地、市場用地及學校用地等公共設施用地，並於重劃完成核准後，即將上述公共設施用地產權移轉登記於台中縣政府名下，屬政府所有之公共設施用地，非被告私設之私有公共設施。
⒉原告係於九十一年間向被告公司承購房地，當時相關道路、公園等設施皆屬完竣狀態，房地買賣契約及各式廣告文宣說明皆無其所主張之私有公共設施。
至原告所謂紅磚道部分，其屬性為供通行之私有地，係依建築法規設立之人行道或騎樓地，屬於法定空地類似騎樓，為第一、二期住戶私有但必須提供給公眾通行，與所謂社區公共設施無涉。
再由原告提供之地籍圖及在現場核對門牌後，可確知原告主張之共有持分係屬私設通路，及部分為重疊別墅產品（即一樓及二樓為一戶、三樓及四樓為一戶）所必須之土地共有持分，其產權分配方式與社區管理無任何關係，且可明顯看出沿街部分之地號皆為分戶單筆土地，若有共有之情形，必須單獨將土地分割為同一地號後，方能由分戶共有持分。
另原告請求被告給付其於相關訴訟之費用損失計二千五百元部分，並無依據，且與上開民法規定不符。
⒊原告所稱之三角公園（即台中縣大肚鄉○○段一一八九、一一九０之三、一一九０之四、一一九一之一、一一九一之三、一一九二之一、一一九二之三地號土地）為被告公司私有之未開發土地，上開土地被告公司並未賦予「三角公園」之名詞，原係作綠地之用，未加入土地重劃之範圍，非屬公共設施，縱目前經他人占用作為兒童設施，亦係屬無權占用。
至原告所提出之證物十一中列舉之學校、市場、停車場、兒童遊樂場、綠地、廣場及道路等公共設施，一般人均可使用，不專屬於社區。
三、法院之判斷：㈠原告主張：原告係被告興建之「台紙新市鎮」建案即門牌號碼為台中縣大肚鄉○街村○○○街五九巷三號房屋之所有權人，該屋坐落於日光郡社區，經本院以九十六年度沙小字第五七０號民事判決認定原告為該社區之區分所有權人，有繳交管理費義務等語，業據其提出經節錄之上開民事判決一份為證，並為被告所不爭，自堪信為真實。
㈡原告主張依公寓大廈管理條例第三條第二款之規定，公共設施屬於全體區分所有權人所共有，本院上開民事判決及九十五年度沙小字第九八五號判決亦認定日光郡社區之區分所有權人享有社區共同設施基地之區分所有權；
依土地登記規則第九十四條規定，區分所有建物之共用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制登記，因此區分所有建物共有部分是不能分割與單獨買賣的；
另依公寓大廈管理條例第七條第二款規定，巷道是屬於同條例第三條第四款共用部分，不可約定為約定專用部分。
而紅磚道屬於法定空地，依公寓大廈管理條例第五十八條規定屬於共用部分，不可設定為特定人專有，被告將社區○○道分割並單獨買賣，屬違反法令之行為，應屬無效；
被告明知附表所示設施在社區整體開發規劃上應屬全體住戶之共有財產，卻未經區分所有權人之同意，將產權私下登記予台中縣政府、台中縣大肚鄉公所與第一、二期少數住戶，已屬不當侵害住戶產權，應將附表所示社區共同設施產權按原告之持分一四０七分之一移轉予原告所有云云，則為被告所否認，並以前詞置辯。
經查：⒈按公寓大廈管理條例第五十三條規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」；
又公寓大廈管理條例之中央主管機關依據公寓大廈管理條例第六十二條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第十二條規定：「本條例第五十三條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：⒈依建築法第十一條規定之一宗建築基地。
⒉依非都市土地使用管制規則及中華民國九十二年三月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。
⒊其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」。
經查，依本院九十六年度沙小字第五七０號、九十五年度沙小字第九八五號判決理由所載，原告房屋所在之日光郡社區係經主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第十二條規定認定係屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」；
而日光郡社區曾於九十三年間召開區分所有權人會議修訂住戶規約，其中第二條記載：「本社區活動中心所屬設施為共用部分。
本社區範圍之公共天線系統為共用部分」、「本社區○○道、人行道之路樹及植栽為約定共用部分」、「本社區之法定空地應供全體區分所有權人及住戶共同使用」，足見經日光郡社區住戶開會決議通過之社區「共用部分」僅及於社區活動中心所屬設施及公共天線，而「約定共用部分」僅包含社區○○道、人行道之路樹及植栽，原告主張附表編號一至七部分設施亦屬日光郡社區之共用部分，自難憑採。
再依上開公寓大廈管理條例第五十三條之文義解釋，「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」僅其「管理及組織」準用公寓大廈管理條例之規定，而公寓大廈管理條例第三條第二款關於「區分所有」之定義、同條例第三條第四款、第七條、第五十八條有關「共用部分」之規定，核均非該條例第三章有關「管理及組織」之規定，自難認在準用之列；
而遍閱本院前開判決，亦未見有認定原告或其他社區住戶享有社區共同設施基地所有權之處，原告援引前開規定及判決，主張應取得如附表所示設施基地所有權應有部分一四０七分之一，被告將上開設施移轉登記予他人係侵權行為云云，自屬無據。
⒉再按物權之移轉，非由有處分權之當事人為意思表示，不能發生物權移轉之效力，最高法院十七年上字第一二三號判例可資參照。
經查，附表編號一、二、三、四、五、七、八設施基地之所有權人均非被告，被告並無處分權，原告請求被告移轉所有權應有部分一四０七分之一予原告，更屬無據。
而附表編號六原告所稱「三角公園」之土地雖為被告所有，惟被告辯稱上開土地為被告公司私有土地，並未加入土地重劃範圍，非屬公共設施，縱目前經他人占用作為兒童設施，亦係屬無權占用等語，而原告復未提出被告有承諾或有義務移轉上開土地持分予原告之依據，其請求被告移轉該部分土地所有權應有部分一四０七分之一予原告，亦無理由。
⒊綜上，原告請求被告移轉附表所示設施基地所有權應有部分一四０七分之一予原告，並無理由，應予駁回。
㈢原告另主張被告未移轉社區共用部分產權予伊，不給伊區分所有權人之身分，致伊須提起訴訟（九十六年度沙小字第五七○號）及準備相關文件，伊於該案件一、二審所支出之裁判費共二千五百元，被告應負責賠償云云，惟查，如前所述，原告係因其房屋所在社區符合公寓大廈管理條例第五十三條之規定而取得日光郡社區區分所有權人之身分，與被告是否移轉社區共用部分土地所有權予原告無關，而原告本於其自由意志提起前開訴訟，尚難認被告有何侵權行為，則原告主張被告應負損害賠償責任，依民法第二百十三條之規定請求被告給付二千五百元，要屬無據，自應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證經審酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。
五、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 15 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 林純如
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 5 月 15 日
書記官
附表
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│編 號│項 目│坐 落 地 號 │面積(平方公尺)│ 登記所有權人 │
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│一 │停車場│台中縣大肚鄉台紙│2102.93 │ 台中縣 │
│ │ │段四五地號 │ │（管理者：台中│
│ │ │ │ │ 縣政府） │
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│二 │市 場│台中縣大肚鄉台紙│2281.87 │ 台中縣 │
│ │ │段四六地號 │ │（管理者：台中│
│ │ │ │ │ 縣政府） │
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│三 │社區老│台中縣大肚鄉台紙│2199.34 │ 台中縣 │
│ │人活動│段三二地號 │ │（管理者：大肚│
│ │中心與│ │ │ 鄉公所） │
│ │親子圖│ │ │ │
│ │書館（│ │ │ │
│ │原為廣│ │ │ │
│ │場） │ │ │ │
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│四 │動 態│台中縣大肚鄉台紙│3455.81 │ 台中縣 │
│ │公 園│段十九地號 │ │（管理者：台中│
│ │ │ │ │ 縣政府） │
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│五 │靜 態│台中縣大肚鄉台紙│2199.34 │ │
│ │公 園│段五三地號 │ │管理者：台中縣│
│ │ │ │ │政府 │
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│六 │三 角│台中縣大肚鄉文昌│共1027 │ │
│ │公 園│段一一八九、一一│ │ 台紙公司 │
│ │ │九○之三、一一九│ │ │
│ │ │○之四、一一九一│ │ │
│ │ │之一、一一九一之│ │ │
│ │ │三、一一九二之一│ │ │
│ │ │、一一九二之三 │ │ │
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│七 │文化國│台中縣大肚鄉台紙│24429.41 │ 台中縣 │
│ │中校地│段三五地號 │ │（管理者：台中│
│ │預定地│ │ │ 縣政府） │
│ │ │ │ │ │
├───┼───┼────────┼───────┼───────┤
│八 │第一期│台中縣大肚鄉台紙│原告主張 │第一期社區部分│
│ │社區○○段一之六（社區第│3348.17 │住戶 │
│ │磚道 │一區）、三之二七│ │ │
│ │ │（社區第二區）、│ │ │
│ │ │二十之五（社區第│ │ │
│ │ │十一區）、二二之│ │ │
│ │ │四、二二之十五、│ │ │
│ │ │二二之二六（社區│ │ │
│ │ │第十二區）、三七│ │ │
│ │ │之四八、三七之三│ │ │
│ │ │七、三七之二六（│ │ │
│ │ │社區第十五區）、│ │ │
│ │ │四七之二五（社區│ │ │
│ │ │第十八區）、四九│ │ │
│ │ │之二三（社區第十│ │ │
│ │ │九區） │ │ │
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