三重簡易庭民事-SJEV,100,重簡,109,20110930,3

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
100年度重簡字第109號
原 告 褚長興
即反訴被告
訴訟代理人 褚明男
法定代理人 洪國墩
被 告 洪國墩
複 代理人 陳垚祥
被 告 黃士芸

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國100年9月8 日言
詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告洪田鋼鐵有限公司、洪國墩應自新北市蘆洲區○○○路三五五之三號房屋遷出，並將房屋返還予原告。
被告洪國墩、黃士芸應連帶給付原告參拾肆萬元，並自民國九十九年十一月一日起至被告洪國墩返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹拾貳萬元之違約金。
原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告洪國墩、黃士芸連帶負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
但被告洪田鋼鐵有限公司、洪國墩如以新台幣貳佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事 實 及 理 由
壹、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。
本件原告起訴原請求「（一）被告洪國墩應自新北市蘆洲區○○○路355之3號房屋遷出並騰空後將房屋返還予原告。
（二）被告洪國墩、黃士芸應連帶給付原告新臺幣460,000元及自民國99年11月1日起至被告洪國墩依前項遷讓返還房屋之日止，按每月新台幣600,000 元計算之違約金。
嗣於100年4月7 日具狀變更聲明，請求（一）被告洪國墩及被告洪田鋼鐵有限公司應自新北市蘆洲區○○○路355 之3 號房屋遷出，並騰空後將房屋返還予原告。
（二）被告洪國墩、黃士芸應連帶給付原告新臺幣460,000 元及自民國99年11月1 日起至被告洪國墩依前項遷讓返還房屋之日止，按每月新台幣600,000 元計算之違約金，此核屬訴之追加，且原告追加前、後請求之基礎事實，均係認系爭租約已屆滿，故被告等人應遷讓返還系爭房屋等情，二者同一，核其訴之追加與前開規定相符，應予准許。
又本件被告黃士芸經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告前於96年間與被告洪國墩簽訂房屋租賃契約，被告黃士芸則為被告洪國墩履約之連帶保證人，原告將坐落臺北縣蘆洲市○○段827 地號土地上，門牌為蘆洲市○○○路355之3號鐵皮廠房（以下簡稱系爭廠房）出租與被告洪國墩，租期為民國（下同）96年9月1日起至99年8 月31日止，租金為第一年每月新臺幣（下同）105,000 元，第二年調整為每月110,000元，第三年再調整為每月120,000元，雙方且約定租約到期乙方如不續租，甲方允予2 個月搬遷期為限，租金照原房租計算，並約定如欲續租應於10月30日前洽訂租約，否則應於10月31日前搬遷，逾期將以5 倍租金之金額請求違約金。
嗣於租約期間，自98年1 月起，被告洪國墩繳租即有不正常，蓋依租金之調整，於97年9 月起租金即已調整為每月110,000元，然於1、2月僅各匯9萬元、98年3、4月各匯款105,000元，98年5 月份起每月僅匯款95,000元，當時被告係以經濟環境欠佳要求暫緩部分租金支付，原告因基於情誼不忍催討，然迄今統計至租約屆滿日止，被告洪國墩短付之租金計有410,000元，又99年9月、10月二個月搬遷寬限期依原租金120,000 元計算，仍短付50,000元，合計被告洪國墩短付之租金共計為460,000 元，經原告屢次催討，仍未獲置理，然被告黃士芸為該租約之連帶保證人，依約應就上開積欠租金負連帶清償責任，又系爭租約已屆期滿，而被告洪國墩及被告洪田鋼鐵有限公司仍繼續使用該租賃標的物，亦屬無權佔用。
為此，爰依據租賃契約及無權占有之法律關係提起本件訴訟，並聲明為：（一）被告洪田鋼鐵有限公司、洪國墩應自新北市蘆洲區○○○路355之3號房屋遷出，並將房屋返還原告。
（二）被告洪國墩、黃士芸應連帶給付原告46 0,000元及自民國99年11月1 日起至被告洪國墩遷讓返還房屋之日止，按月連帶給付600,000元之違約金。
三、被告洪國墩及被告洪田鋼鐵有限公司則以：系爭廠房係被告於86年6 月間與訴外人即原告之父親褚明男接洽，向其承租坐落新北市○○區○○段827 地號（重測前為和尚洲溪墘段413-7 地號）內，中山一路為起點向永安南路延伸土地六佰坪後半段約三佰坪土地，言明要建造廠房之用。
因被告不識字，故土地租賃契約由褚明男打字備妥後，被告即簽名，租賃期限自86年9月1日起至91年8 月31日止，計五年，被告洪國墩依約給付租金。
租期屆滿，被告續與褚明男洽談土地租賃事宜，並續訂土地租賃契約，租賃期限自91年9月1日起至93年8 月31日止；
租期屆滿，被告復與褚明男洽談土地租賃事宜，及續訂土地租賃契約，租賃期限自93年9月1日至96年8 月31日止；
租期屆滿，被告再與褚明男洽談土地租賃事宜，再訂土地租賃契約，租賃期限自96年9月1日至99年8 月31日止。
99年9月7日被告與女兒洪慧燕依褚明男通知，前往其公司簽約，被告請洪慧燕唸租賃契約內容給被告洪國墩聽，發現契約內容與事實不符，被告洪國墩是租土地，不是租廠房，另租金前已協商降為每月9萬5千元，契約應予修改，因協調未諧，褚明男影印其備妥之租賃契約書一份，給被告洪國墩後，約定再協調。
本件被告洪國墩自始即是向褚明男承租土地蓋廠房，絕無承諾五年後將廠房轉移給褚余富妹之意思表示，被告建造廠房係供被告洪國墩經營之洪田鋼鐵有限公司工廠之用，被告建造廠房及設備共花費新台幣800 餘萬元，不可能承租五年後，將800 餘萬元白白送給褚余富妹之情形。
又被告於99年9月7日知悉租賃契約租賃標的物及租金之內容有誤後，即表明應予更正後再簽約，褚明男與被告洪國墩均有續租之意思，被告洪國墩亦按期給付租金，故原告主張租期已滿，被告不願續租，應返還系爭廠房云云，根本無理由。
另原告主張系爭廠房雖係被告洪國墩出資興建，然依被告洪國墩於86年6月與褚余富妹簽訂原證五之租約第3條約定：「乙方（即被告）於租賃期滿時，除經甲方（褚余富妹）同意繼續出租外，乙方即將生財器具遷出他方交還土地給甲方，但乙方已在本約土地上設施地上建物包括電線、圍牆不得損壞，並照現狀無償移交給甲方所有，不得向甲方請求遷移費或籍詞刁難推諉及主張任何權利。」
被告洪國墩與褚余富妹租約屆滿後，廠房依約已屬褚余富妹所有非被告所有云云。
首要說明者，本件出租人自始係褚明男出面洽談土地租賃事宜，雖出租人係以土地所有人褚余富妹具名，但第二次簽約時仍由褚明男出面洽談，當時褚明男尚未取得二分之一土地所有權，褚余富妹並未表示不同意出租，因此縱認該土地租賃契約第3條之規定，有約束被告洪國墩之效力，但條件並未成就，亦即褚余富妹並未表示不同意將土地續租予被告洪國墩，故系爭廠房，並不因而變成褚余富妹所有。
再者，倘褚明男利用被告洪國墩不識字，先以褚余富妹為出租人，與被告洪國墩簽訂土地租賃契約，約定租期屆滿，系爭廠房無償變為褚余富妹所有，再改以褚明男為出租人，將系爭廠房出租予被告洪國墩，以此方式將被告洪國墩出資800 多萬元之廠房變為已有，則渠等此項權利之行使，係以損害他人為主要目的，依民法第148條、第71條規定，其法律行為無效，其主張為無理由。
是系系爭廠房係被告洪國墩出資興建，被告取得事實上之處分權，原告稱被告向其承租系爭廠房，並非事實。
（二）本件系爭廠房坐落土地之租賃事項，自86年起均係由被告洪國墩與褚明男洽談、簽約，該土地所有權原為褚余富妹所有，褚明男於民國93年7 月13日始取得權利範圍二分二分之一之土地所有權，租金亦均交付褚明男，所以本件土地租賃關係存在於被告與褚明男之間無疑。
被告洪國墩與褚明男間之土地租賃關係，最後一次租約之租賃期限至99年8 月31日，被告洪國墩有意繼續承租，褚明男有意繼續出租，被告洪國墩均準時於每月5 日以電匯方式，將租金95,000元匯入褚明男設於華南銀行蘆洲分行000000000000號帳戶內，然迄今尚未以字據訂立租賃契約，依上開規定應視為不定期限之租賃。
故被告有權使用系爭廠房坐落之土地。
再者，被告洪國墩向褚明男承租上開土地，因經濟不景氣，租金自98年5 月起已商得褚明男同意，調整為每月9萬5千元，被告均按時匯入褚明男設於華南銀行蘆洲分行000000000000號帳戶內，並無積欠原告任何租金，原告主張被告洪國墩積欠其短付之租金46萬元，而被告黃士芸亦應負連帶清償責任云云，為無理由等語置辯。
併為答辯聲明：原告之訴駁回。
並陳明如受不利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。
四、原告主張於96年9月1日起將坐落臺北縣蘆洲市○○段827 地號土地上，門牌為蘆洲市○○○路355之3號鐵皮廠房之房屋出租與被告洪國墩，租期為96年9月1日起至99年8 月31日止，租金為第一年每月105,000元，第二年調整為每月110,000元，第三年再調整為每月120,000 元，且約定租約到期被告如不續租，甲方允予2 個月搬遷期為限，租金照原房租計算，並約定如欲續租應於10月30日前洽訂租約，否則應於10月31日前搬遷，逾期將以5 倍租金之金額請求違約金，而於租約期間，然被告洪國墩繳交之租金，於98年1、2月僅各匯9萬元、3月及4月各匯款105,000元，5月份起每月僅匯款95,000元，而目前系爭廠房仍為被告洪國墩及被告洪田鋼鐵有限公司占有使用中等事實，業據其提出房屋租賃契約書乙份為證，為被告洪國墩所不爭執，堪信為真實。
至於原告主張於系爭租約期間有同意被告洪田鋼鐵有限公司使用，並於租期屆滿後，被告洪國墩未與原告續訂租約，故被告洪國墩與被告洪田鋼鐵有限公司即為無權佔用，且被告洪國墩尚積欠租金460,000 元，迄今仍使用至今，而被告黃士芸為連帶保證人，亦應就上開租金及自民國99年11月1 日起至被告洪國墩遷讓返還系爭廠房之日止，按月給付600,000 元之違約金，應連帶負賠償責任等事實。
被告黃士芸已於相當期日受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，自應認原告主張被告黃士芸為系爭租約之連帶保證人，故應負連帶賠償責任之事實為真實，另被告洪國墩及被告洪田鋼鐵有限公司則為否認無權占用系爭廠房等情，並以上開情辭置辯。
是本件應審究為：系爭租約是否因租期屆滿而終止？被告洪國墩及被告洪田鋼鐵有限公司有無占有使用系爭廠房之正當權源？原告請求被告洪國墩及被告黃士芸給付積欠租金460,000元及自民國99年11月1日起至被告洪國墩遷讓返還系爭廠房之日止，按月給付600,000 元之違約金有無理由？玆分析如下：
(一)按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；
借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。
民法第451條、第455條前段及第470條前段分別定有明文。
又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。
另查訟爭房屋係違章建築，上訴人買受該房屋後，雖無法辦理所有權移轉登記，但已就該房屋取得事實上之處分權，自有拆屋之權能。
最高法院69年度台上字第2913號判例可資參照。
經查：本件被告辯稱系爭租約仍繼續存在，無非係以被告洪國墩與原告之父即褚明男代理原告於簽訂系爭租約後，有同意租金調降為95,000元，並於租期屆滿後，仍繼續支付租金95,000元，故應視為不定期租賃契約為其論述之依據，雖原告有委任褚明男並授權以原告名義與被告洪國墩簽訂系爭租約，為原告所不爭執，惟對於有同意調降租金乙節，則否認之，依上開法條說明，自應由被告洪國墩就此部分有利於己之事實，負舉證責任。
關於此點，被告並未提出任何證據以實其說，且證人褚明男到庭具結證稱：「（問：96年9月1日的租約，被告是否要求租金要調降為95,000元？）答：原告要求被告一次支付12期的支票來支付租金，第二年97年9 月要付第二次支票的時候，被告說他沒有支票，要用銀行匯款的方式，可是被告未依約付款，直至租約期限屆至。
匯款的帳戶是我的華南銀行蘆洲分行帳戶，方便我管理。
我沒有同意租金降至95,000元。
被告匯款95,000元，我有告訴他要補差額，可是反應後被告置之不理。」
等語（見10 0年6月7日言詞辯論筆錄），足徵兩造間並無對於藉由調整租金進而達成不定期租賃有合意，況就該系爭租約內容以觀，有約定「乙方（即被告洪國墩）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，‧‧租約到期乙方如不續租，甲方允予貳個月搬遷期為限，租金照原告租金計算。」
等文字，有系爭租約第6條可證，顯見系爭租約租期屆滿後，除被告有取得原告同意繼續出租或被告於租期屆滿時有向原告為續租之意思表示，系爭租約仍繼續有效外，並不以被告洪國墩有繼續支付租金為必要，是被告洪國墩所為之上開辯解，即非可採。
又本件原告於系爭租約期限屆滿後，有以存證信函催告被告是否為續約之意思表示，並經被告洪田鋼鐵有限公司代為受領，惟被告洪國墩仍置之不理，有三重中山路1288號存證信函及傳真查詢國內各類掛號郵件查單各乙份附卷可稽，是系爭租約既無經原告同意或被告向原告有為續租之意思表示，則系爭租約因租期屆滿而終止至明。
另本件被告洪國墩雖辯稱系爭廠房係被告洪國墩於86年6 月間與褚明男接洽，且褚明男與褚余富珠同為夫妻，而褚明男以褚余富珠為出租人名義，洪國墩向其承租坐落新北市○○區○○段827 地號（重測前為和尚洲溪墘段413-7 地號）內，中山一路為起點向永安南路延伸土地六佰坪後半段約三佰坪之土地後，所自行出資興建之建物，故為原始取得，且第二次再簽約時仍由褚明男出面洽談，當時褚明男尚未取得二分之一土地所有權，褚余富妹並未表示不同意出租，因此縱認上開土地租賃契約第3條之規定，有約束被告洪國墩之效力，但條件並未成就，故系爭鐵皮屋房，並不因而變成褚余富妹所有等語，惟查本件被告洪國墩與褚明男以褚余富珠名義所簽訂之租約及被告洪國墩與褚明男以自身名義簽訂之租約，其租賃期間各為86年9月1日起至91年8月31日止、91年9月1日起至93年8月31日止，而租賃標的各為和尚洲溪墘段413-7 地號之土地、蘆洲市○○○路355之3號之鐵皮廠房，此有上開2 份租賃契約附卷可稽，就其租約內容相互以觀，足見被告洪國墩分別與褚余富珠及褚明男所簽訂之租賃期間雖有接續，惟該租賃標的物則不相同，復佐以「乙方（即被告）於租賃期滿時，除經甲方（即褚余富妹）同意繼續出租外，乙方即將生財器具遷出他方交還土地給甲方，但乙方已在本約土地上設施地上建物包括電線、圍牆不得損壞，並照現狀無償移交給甲方所有，不得向甲方請求遷移費或籍詞刁難推諉及主張任何權利。」
有被告洪國墩與褚余富妹所簽訂租賃契約第3條可證，顯見被告洪國墩與褚余富珠簽訂租約後，該租期屆滿時，褚余富珠並無繼續同意出租和尚洲溪墘段413- 7地號之真意，雖系爭廠房為被告洪國墩建造原始取得，因並未辦理所有權第一次保存登記，係屬違章建築，揆諸上開判例意旨說明，依前揭租約約定，系爭廠房事實上之處權應移轉予褚余富珠所有甚明。
事後，褚余富珠同意原告以該廠房登記為納稅義務人，亦見褚余富珠已將該事實上之處分權移轉予原告之意，故被告洪國墩與原告所訂之租約，於租期屆滿後，被告洪國墩對於原告而言，係屬無權有該廠房。
再者，原告同意被告洪國墩出借系爭廠房予被告洪田鋼鐵有限公司使用，亦因系爭租約之存在而佔用，然本件系爭租約既因租期屆滿而終止，則被告洪田鋼鐵有限公司對於原告而言，亦屬無權占有，是依前揭法條說明，原告自得向被告洪國墩及被告洪田鋼鐵有限公司請求返還系爭廠房。
是原告主張被告洪國墩及被告洪田鋼鐵有限公司均應自新北市蘆洲區○○○路355之3號房屋遷出，並將房屋返還予原告，於法有據。
(二)次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；
按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額；
承租人應依約定日期，支付租金。
民法第179條前段、第252條及第439條分別定有明文。
又「乙方於租期屆滿時‧‧‧‧‧‧甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議‧‧‧」、「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋情事時，丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權」系爭租約第6條、第13條亦有明文約定。
另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採；
又是否相當須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權可得享受之一切利益為衡量標準；
且違約金之核減，法院本得依職權為之，原無待當事人之主張。
此有最高法院49年臺上字第807 號判決及61年台上字第1695號判例可參。
經查：本件原告主張被告洪國墩積欠租金460,000 元之事實，固據提出系爭租賃契約書、租金繳交明細各乙份為憑，而被告黃士芸為連帶保證人，已如前述，然查該租約租賃期間係自96年9月1日起至99年8 月31日止，且自97年9月份租金調整租金每月為110,000元，98年9 月份租金調整租金每月為120,000元，且搬遷期間租金即99年9月、10月份之租金以120,000 元計算等事實，此為兩造所不爭執，然被告洪國墩自98年1月起即繳租不正常，98年1月1 日起至搬遷日止即99年10月31日止，已支付租金之金額為2,100,000元（計算式：90,000元×2＋105,000元×2＋95,000元×18＝2,100,000 元），依該上開租約所約定租金計算，被告洪國墩應給付租金予原告金額為2,560,000 元（計算式：110,000元×8＋120,000元×12＋120,000元×2＝2,560,000元），有原告所提繳租明細（原證二）在卷足憑，故被告洪國墩積欠原告租金金額為460,000元（計算式：2,560,000元－2,100,000元＝460,000元），是依前揭法條說明，原告主張被告洪國墩與被告黃士芸應連帶給付原告460,000 元，即屬有據，應予准許。
另本件兩造系爭租賃契約關係於99年8 月31日業因租期屆滿而終止，被告洪國墩應於99年10月31日以前搬遷，而被告洪國墩迄今仍有無權佔用系爭廠房，且被告黃士芸為連帶保證人乙節，已如上述，是被告洪國墩自99年11月1 日起對於系爭廠房之佔用即享有不當得利，然原告受有相當租金之損害，依前揭租約約定及判例意旨說明，原告自得就該相當於租金之損害，向被告洪國墩及黃士芸請求連帶賠償。
惟就兩造間有關違約金之約定，較諸被告洪國墩每月應付之租金，高出4 倍，不合社會一般常情，是依前揭法條及判決意旨說明，原告請求被告按月給付之相當於租金5倍之違約金，嫌屬過高。
爰斟酌原告受損程度、被告違約情事等一切情狀，認原告自租約終止後即99年11月1 日起至返還上開房屋之日止，按月得請求被告洪國墩及黃士芸連帶給付之違約金應酌減為租金之1倍即120,000元較為適當，是原告逾此部分之請求，即為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法租賃契約及無權占有、不當得利之法律關係，請求（一）被告洪田鋼鐵有限公司、洪國墩應自新北市蘆洲區○○○路355之3號房屋遷出，並將房屋返還原告。
（二）被告洪國墩、黃士芸應連帶給付原告460,000 元，並自99年11月1 日起至被告洪國墩遷讓返還房屋之日止，按月連帶給付原告120,000 元之違約金，均為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、被告於言詞辯論終結前，以與本訴防禦方法相牽連之訴訟標的對原告提起反訴，核與民事訴訟法第260條之規定相符，應予准許。
又按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度臺上字第1237號、52年度臺上字第1240號判例參照）。
本件反訴被告主張坐落新北市○○區○○段827 地號土地上門牌號碼新北市蘆洲區○○○路355之3號鐵皮房屋為其所有，因兩造租約屆期已終止，故訴請反訴原告遷離系爭房屋，而反訴原告否認反訴被告主張為該房屋之所有權人，其於法律上之地位有不安之狀態，反訴原告自能以本件確認判決將之除去，揆諸前揭規定及說明，原告提起本件訴訟，請求確認坐落新北市○○區○○段827 地號土地上，如新北市三重地政事務所100年5月6日土地複丈成果圖A、B 所示，面積約881.4平方公尺，即門牌號碼新北市蘆洲區○○○路355之3 號鐵皮房屋之所有權屬反訴原告所有，應有確認利益。
併予敘明。
二、反訴原告洪國墩主張：坐落新北市○○區○○段827 地號土地上門牌號碼新北市蘆洲區○○○路355之3號鐵皮房屋，係反訴原告所出資建造，反訴原告洪國墩自始取得該系爭房屋之所有權，且反訴原告亦未曾將系爭房屋之所有權讓渡予包括反訴被告在內之任何人。
又反訴被告竟擅於96年8月7日向新北市政府稅捐稽徵處申報為納稅義務人，該稅捐稽徵處未察，即准予登記其為系爭房屋之納稅義務人，殊有更正之需要，爰特請求反訴被告褚長興會同反訴原告向新北市政府稅捐稽徵處，辦理系爭房屋納稅義務人變更為反訴原告。
另本件系爭廠房坐落土地之租賃事項，自86年起均係由反訴原告洪國墩與褚明男洽談，並由褚明男代理褚余富妹簽約，該土地所有權原為褚余富妹所有，褚明男於民國93年7 月13日始取得權利範圍二分之一之土地所有權，租金均交付褚明男，本件最後一次租約係由褚明男代理反訴被告與反訴原告洪國墩簽署，則最終土地租賃關係存在於反訴原告洪國墩與反訴被告之間。
兩造間之土地租賃關係，租約之租賃期限至99年8 月31日，反訴原告有意繼續承租，反訴被告亦有意繼續出租，反訴原告均準時於每月5日以電匯方式，將租金95,000元匯入反訴被告指定之褚明男設於華南銀行蘆洲分行000000000000號帳戶內，然迄今尚未以字據訂立租賃契約，且反訴原告繼續使用土地，反訴被告未即表示反對之意思，依民法第442條，已視為不定期租賃，而上開土地依100年度之申報地價為每平方公尺2,920元，面積267坪（883 平方公尺）換算其申報地價總值為2,575,440元。
依土地法第105條、97條之規定，土地租金以不超過土地申報總價年息百分之十為限，則該土地租金每月依法不得超過21,462元；
再者，該土地附近之租金亦每坪亦僅200元左右，故每月租金95,000 元顯然過高。
為此，爰依據民法租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明為：（一）確認坐落新北市○○區○○段827 地號土地上，如新北市三重地政事務所100年5月6 日土地複丈成果圖A、B所示，面積約881.4 平方公尺，即門牌號碼新北市蘆洲區○○○路355之3號鐵皮房屋之所有權屬反訴原告所有。
（二）反訴被告應會同反訴原告向新北市政府稅捐稽徵處，辦理前項坐落房屋之納稅義務人，變更為反訴原告。
（三）反訴被告對其所出租門牌號碼新北市蘆洲區○○○路355之3號鐵皮房屋坐落之新北市○○區○○段827 地號土地面積881.4平方公尺之租金，自民國100年4月1日起每月調降為55,000元。
三、反訴被告則以：（一）針對反訴原告主張第一項聲明部分：系爭鐵皮屋雖係民國86年間反訴原告洪國敦向反訴被告之母褚余富妹承租坐落於和尚溪墘段413-7地號約300坪土地範圍，後所自行出資興建使用，當時租約約定為86年9月1日起至91年8月31日止。
然租約第3條雙方並已約定「乙方於租賃期滿時，除經甲方同意繼續出租外，乙方即將生財器具遷出他方交還土地給甲方，但乙方已在本約土地上施設地上建物包括電線、圍牆不得損壞，並照現狀無償移交給甲方所有，不得向甲方請求遷移費或藉詞刁難推諉及主張任何權利」，有該土地租賃契約可證，由此可知鐵皮屋雖係反訴原告所出資興建，然於其與褚余富妹租約屆期後，因褚余富妹未再與其續訂租約，依約系爭鐵皮屋處分權已移轉屬褚余富妹所有，非反訴原告洪國敦所有，故嗣後由反訴被告之父褚明男再於91年間與反訴原告洪國敦訂立租約時，雙方所簽立者已變更為房屋租賃契約，其中約定租賃標的物已更改為鐵皮屋廠房全部，而後反訴被告之父母同意該房屋登記反訴被告為納稅義務人，由反訴被告取得所有權，故反訴被告於96年間與反訴原告洪國敦所簽訂之租約亦為房屋租約，而非土地租約，顯見反訴原告洪國敦所稱其未曾將鐵皮屋讓渡予包括反訴被告在內之任何人，鐵皮廠房之房屋之事實上處份權仍為其所有，其主張仍與事實不符。
（二）針對反訴原告主張第二項聲明部分：其乃無理由即已如上述，況就其主張之法律請求權依據為何，亦未見於書狀中確切表明。
（三）針對反訴原告主張第三項聲明部分：兩造間前簽訂之租約為房屋租約，並非土地租約，且該房屋租約已因時效屆滿而失效，既無租約存在，何來調降租金之理？又反訴原告雖主張於土地租約存在其與褚明男間，然反訴原告對於反訴被告及褚明男提起反訴，其中褚明男反訴部分既已經鈞院裁定駁回在案，則其反訴被告主張租約存在即有當事人不適格而無理由，另反訴原告自96年9月1日起所繳付之租金為每月10萬5 千元，自97年9月1日起調整為每月11萬元，所繳付之租金係依照反訴原告與反訴被告於96年9月1日簽立，經黃士芸簽名蓋章為反訴原告履約連帶保證之房屋租賃契約，其房屋租賃契約於99年8 月31日屆滿，因雙方於租約中並有約定「租約到期乙方如不續租，甲方允予二個月搬遷期為限，租金照原房租計算。
」故反訴被告同意於延展期限內，即99年10月31日前反訴原告仍得使用租賃物，但於租約延展期限屆滿前99年9 月21日反訴被告即有以存證信函通知反訴原告，租約於99年8 月31日到期，搬遷期限為2 個月，如反訴原告欲續租應於10月30日前洽訂租約，否則應於10月31日前搬遷，逾期將以5 倍租金之金額請求違約金。
由此可知反訴被告並無反訴原告所稱，知其使用而不為反對之意思行為，自無反訴所主張民法第451條不定期租賃規定之適用餘地等語置辯。
併為答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
四、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，有最高法院17年上字第917 號判例、可參。
查本件反訴原告洪國墩主張系爭廠房係為反訴原告自行出資所興建，故為原始取得並有事實上之處份權乙節，固據提出被告與褚余富妹於86年6 月28日簽訂之土地租賃契約乙份為憑，反訴被告雖對於反訴原告洪國墩與褚余富妹有簽訂上開租約之事實不爭執。
惟系爭廠房並未辦理所有權第一次保存登記，故無所有權存在，且該廠房事實上之處分權已依該土地租約第4條第3項約定，移轉予褚余富妹，嗣後再由褚余富妹移轉予反訴被告，已如上述，是反訴原告主張確認坐落新北市○○區○○段827 地號土地上，如新北市三重地政事務所100年5月6日土地複丈成果圖A、B所示，面積約881.4平方公尺，即門牌號碼新北市蘆洲區○○○路355之3號鐵皮房屋之所有權屬反訴原告所有，即無足信。
又反訴原告洪國墩固主張反訴被告應會同反訴原告向新北市政府稅捐稽徵處，辦理系爭廠房之納稅義務人，變更為反訴原告等語，惟就此部分之主張並未提出任何證據以其說，況系爭廠房已由反訴被告取得事實上之處分權，是反訴原告並無法居於處分權人之地位向反訴被告主張任何權利，是反訴原告執此主張，亦屬無據。
按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。
但其租賃定有期限者，不在此限。
民法第442條定有明文。
另本件系爭房屋租約既因租期屆滿而終止，已如前述，非不定期土地租賃契約，則反訴原告並無繼續給付房屋或土地租金予反訴被告之義務，且定有期限租賃，依民法第442條規定，當事人亦不得聲請法院增減其租金，是反訴原告主張系爭租約之租金應自100年4月1 日起每月調降為55, 000元云云，亦無足信。
五、從而，反訴原告請求（一）確認坐落新北市○○區○○段827地號土地上，如新北市三重地政事務所100年5月6日土地複丈成果圖A、B所示，面積約881.4 平方公尺，即門牌號碼新北市蘆洲區○○○路355之3號鐵皮房屋之所有權屬反訴原告所有。
（二）反訴被告應會同反訴原告向新北市政府稅捐稽徵處，辦理前項坐落房屋之納稅義務人，變更為反訴原告。
（三）反訴被告對其所出租門牌號碼新北市蘆洲區○○○路355之3號鐵皮房屋坐落之新北市○○區○○段827 地號土地面積881.4平方公尺之租金，自民國100年4月1日起每月調降為55,000元，均為無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及其他事證與主張，經審酌後核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
肆、本件原告勝訴部分，係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。
惟被告洪田鋼鐵有限公司、洪國墩陳明如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額而准許之。
至原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
伍、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第79條、第85條第1項但書、第85條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書 記 官 胡明怡
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日