三重簡易庭民事-SJEV,101,重簡,1582,20130410,1

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
101年度重簡字第1582號
原 告 廖麗秋
訴訟代理人 呂佩芳律師
高奕驤律師
楊永芳律師
被 告 長聯不動產經紀有限公司
法定代理人 江能裕
參 加 人 莊永誌
參 加 人 吳偉祺
上列當事人間請求返還報酬事件，於民國102年3月14日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣叁拾萬元，及自民國一百零一年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣叁拾萬元為原告預供擔保或將原告請求之金額提存後，得免為假執行。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：

(一)緣原告於民國（下同）99年4 月間，透過被告即中信房屋板橋新埔加盟店，向訴外人王海蓮購買新北市○○區○○街0巷00弄0號房屋含地下1樓使用權（下稱系爭房屋），並委託被告向王海蓮傳達原告購屋之意願，而與被告簽署附停止條件定金委託書及確認書（下稱系爭委託書、系爭確認書），經王海蓮允諾後，雙方遂於99年4 月30日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），合意由原告以新臺幣（下同）1,500萬元購買系爭房屋，並先行支付買賣價金150萬元，原告亦依系爭確認書第11條之約定給付30萬元之服務報酬予被告。

嗣系爭房屋經鑑定結果為高氯離子建築物，如不盡快作防蝕及修復補強，將肇致鋼筋繼續腐蝕惡化，結構有安全之虞。

原告經與王海蓮協商要求退還買賣價金150 萬元，為王海蓮所拒，遂於99年7月5日以臺北法院郵局第2127號存證信函，向王海蓮為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求返還已支付之買賣價金150萬元，並於99 年10月14日以合法解除系爭買賣契約為由向法院對第三人王海蓮提起請求返還已給付價金150萬元之訴訟，歷經臺灣高等法院100年度上字第540號判決（下稱高院100年上字第540號判決）認定系爭房屋確有混凝土中性化深度過大、抗壓強度不足等減少通常效用之瑕疵，原告可解除系爭不動產買賣契約並請求王海蓮返還原告已給付之價金150萬元確定在案。

(二)原告得依系爭確認書第11條之約定，請求被告返還服務報酬30萬元：1.系爭確認書第11條約定：「買方（即原告）選擇使用『附停止條件定金委託書』，於賣方簽認出售時，或買賣雙方簽訂買賣契約時，買賣契約已成立，買方同意以現金支付相當於成交總價百分之二之服務報酬予受託人（即被告）。

如因可歸責於買方之事由，致買賣契約解除，或買賣雙方合意解除買賣契約，不論有無簽訂不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總價百分之二之服務報酬予受託人」。

2.經查，前揭約定顯係約定服務報酬如係因可歸責買方之事由，或雙方合意而解除系爭契約時，買方即不得請求返還服務報酬；

反之，如非可歸責於買方之事由亦非買賣雙方合意解除而解除系爭契約時，買方當得請求返還服務報酬。

關此，原告向王海蓮提起返還價金之訴訟前，原告之夫蔡伯鴻曾代為向被告之當時店長廖沖梢確認，如原告確得因系爭房屋之瑕疵而合法解除不動產買賣契約時，則被告是否會返還原告已依系爭確認書給付予被告之服務報酬30萬元乙節時，被告店長廖沖梢即表示「那是當然」、「那是確定的時候才是這樣子」等語，即足明證。

3.是本件系爭買賣契約業經高院100年上字第540號判決認定原告可合法解除並確定在案，顯見本件系爭買賣契約之解除，係非可歸責於原告之事由，亦非買賣雙方合意解除，故原告依系爭確認書第11條約定之反面解釋，請求被告返還服務報酬30萬元，於法有據。

(三)原告得依據被告同意返還服務報酬之約定，請求被告返還服務報酬30萬元：1.原告與王海蓮訴訟前，已曾向被告之當時店長廖沖梢確認服務報酬返還乙節，被告店長廖沖梢即表示：「（原告丈夫：如果說我要解約的話是連同，那個什麼服務費，還有那個第一次價金，那一起退給我？）答：那是當然的，沒錯啊。

（原告丈夫：連同服務費一起退給我。

）答：那是確定的時候才是這樣子」等語，從而，當時代表被告之店長廖沖梢已就如系爭契約因系爭房屋之瑕疵而合法解除，並經法院判決確定時，被告即會返還服務報酬30萬元而為「那是當然」、「那是確定的時候才是這樣子」等承諾之意思表示，至為顯然。

2.據此，兩造因就系爭契約如因系爭房屋之瑕疵而合法解除，並經法院判決確定時，被告即會返還服務報酬30萬元之約定達成合意，則因系爭買賣契約現業經系爭判決認定原告可合法解除並確定在案，是原告當得依前揭合意之契約法律關係，請求被告返還服務報酬30萬元，至為明確。

(四)為此，爰依據契約之法律關係，請求被告給付300,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息。

併陳明願供擔保，請准宣告假執行。

(五)對被告抗辯之陳述：1.系爭確認書第11條約定顯係約定服務報酬如係因可歸責買方之事由，或雙方合意而解除不動產買賣契約時，買方即不得請求返還服務報酬，反之，如非可歸責於買方（即原告）之事由亦非買賣雙方合意解除而解除系爭買賣契約時，買方當得請求返還服務報酬，否則，倘以被告辯稱前揭約定並無原告得以請求返還報酬之約定云云，則系爭確認書第11條僅約定：「買方選擇使用『附停止條件定金委託書』，於賣方簽認出售時，或買賣雙方簽訂買賣契約時，買賣契約已成立，買方同意以現金支付相當於成交總價百分之二之服務報酬予受託人」等語，即與被告辯稱之真意相符，又何須多此一舉約定：「如因可歸責於買方之事由，致買賣契約解除，或買賣雙方合意解除買賣契約，不論有無簽訂不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總價百分之二之服務報酬予受託人」等語，徒增解釋原告不可請求返還之困擾之不合理情形？足見系爭確認書第11條約定之真意，確有意約定買方原則上不得請求返還服務報酬，但於符合一定之情形下，始得請求返還服務報酬之真意。

至被告所援引最高法院之見解係解釋民法居間之規定，而本件兩造既已就是否得請求返還服務報酬乙事，特別約定於系爭確認書第11條之約定，自應適用兩造之特別約定，而不適用被告所援引最高法院之見解，至為顯然。

2.於系爭買賣契約簽約當日，廖沖梢即持職銜為「店長」之名片向原告自我介紹，而原告與王海蓮就系爭房屋是否有瑕疵發生爭議時，亦係由被告之店長廖沖梢居中協調，且被告又係以經營不動產仲介經紀業為主要業務，故身為被告店長之廖沖梢，當有代理被告處理屬於不動產仲介經紀業內容之居間買賣契約相關權利義務等事務之權，是被告空言否認，自不可採。

退步言，縱廖沖梢無代理被告之權，被告既係以經營不動產仲介經紀業為主要業務，而被告又明知廖沖梢對外係以印製職銜為被告「店長」之名片自我介紹，並處理居間買賣契約相關權利義務等事務，然從未為反對之意思表示，是依民法第169條前段之規定：「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。」

，被告自應就廖沖梢前揭承諾之意思表示，負表見代理授權人之責任等語。

三、被告則請求駁回原告之訴，併陳明如受有不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，並以：

(一)被告否認原告得依系爭確認書第11條之約定，請求被告返還服務報酬30萬元，茲答辯如下：1.按系爭確認書第11條僅約定：「買方選擇使用『附停止條件定金委託書』，於賣方簽認出售時，或買賣雙方簽訂買賣契約時，買賣契約已成立，買方同意以現金支付相當於成交總價百分之二之服務報酬予受託人。

如因可歸責於買方之事由，致買賣契約解除，或買賣雙方合意解除買賣契約，不論有無簽訂不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總價百分之二之服務報酬予受託人。」

，並無原告所稱「反面解釋」: 「如非可歸責於買方之事由，亦非買賣雙方合意解除而解除系爭買賣契約時，買方當得請求返還服務報酬」之約定存在。

2.又被告受原告委託居間仲介向王海蓮買受系爭房屋，並於99年4 月30日就系爭房屋簽定系爭買賣契約在案，準此被告所媒介居間之契約業已成立，揆諸民法第565條及第568條第1項之規定及最高法院49年台上字第1646號判例要旨可知，原告與王海蓮間之系爭買賣契約，雖經高院100年上字第540號判決原告可合法解除並確定在案，然而該解約事由係發生於系爭買賣契約成立之後，並不影響被告可得請求之報酬。

(二)被告否認，本件有原告所稱被告同意返還服務報酬之約定，故原告據以請求被告返還服務報酬30萬元乙節，並無理由：查被告之負責人係江能裕，並非廖沖梢，且廖沖梢並非當時代表被告之業務員，對整體事件並不了解，故原告所提錄音光碟之內容，充其量只是渠等私人間之言論，並非被告同意返還原告服務報酬之約定，原告所稱不實，不足採信，且無理由，被告否認之。

(三)退萬步言，縱使被告要退還居間報酬，亦非退還30萬元，第三人莊永誌、吳偉祺等二人為本件居間仲介期間之業務員，並自本件服務報酬30萬元中，其二人分別領取18萬2,000 元及3萬8,500元，故原告有關上開部分之報酬，應向其二人請求，而非向被告請求等語置辯。

四、參加人莊永誌、吳偉祺經被告聲請告知訴訟，告知訴訟狀於102年3月5日送達吳偉祺，於102年3月8日寄存送達莊永誌，於收受告知訴訟狀，莊永誌、吳偉祺受告知，不為參加，依民事訴訟法第67條之規定，視為於得行參加時已參加於訴訟，參加人莊永誌、吳偉祺未提出書狀，作任何聲明或陳述。

五、原告起訴主張其於99年4 月間透過被告向訴外人王海蓮購買系爭房屋，兩造簽立系爭委託書及系爭確認書，後原告與訴外人王海蓮於99年4 月30日簽訂系爭買賣契約，原告並已依系爭確認書給付成交總價百分之二之服務報酬30萬元予被告，嗣原告以系爭房屋具減少通常效用之瑕疵為由，解除系爭買賣契約，並向訴外人王海蓮提起返還買賣價金之訴，業經本院99年度訴字第2617號判決，後經臺灣高等法院100 年度上字第540 號判決認定系爭買賣契約得解除、王海蓮應返還買賣價金150 萬元予原告並確定在案等事實，業據原告提出系爭委託書、系爭確認書、系爭買賣契約、服務費收據、支票、存摺明細、臺省土木技師公會99省土技字第3657號房屋安全鑑定報告書、存證信函、名片、電話錄音譯文、臺灣高等法院100年度上字第540號民事判決各影本1 份為證，復為被告所不爭執，並經本院依職權調取本院99年度訴字第2617號返還買賣價金民事卷宗核閱屬實，有臺灣高等法院100 年度上字第540號民事判決影本1份在卷足憑，堪認原告此部分之主張為真實。

至於原告主張被告應依系爭確認書第11條約定之反面解釋，返還服務報酬30萬元予原告，則為被告所否認，並以系爭確認書第11條並無反面解釋之約定、契約解除不影響其所取得之報酬等上開情詞置辯。

(一)惟按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭，如已於契約內為相關之約定，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，法院應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定而不予適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現。

(二)經查，依系爭確認書第11條約定：「買方選擇使用『附停止條件定金委託書』，於賣方簽認出售時，或買賣雙方簽訂買賣契約時，買賣契約已成立，買方同意以現金一次支付相當於成交總價百分之二之服務報酬予受託人。

如因可歸責於買方之事由，致買賣契約解除，或買賣雙方合意解除買賣契約，不論有無簽訂不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總價百分之二之服務報酬予受託人」，是該約定既為兩造基於自由意志所簽訂，且契約條款並未違反公序良俗、強制禁止之規定，揆諸前揭說明之契約自由原則，兩造自應受該約定之拘束。

次查，原告以系爭房屋經鑑定後有氯離子含量超過標準、混泥土抗壓強度普遍不足等瑕疵為由，解除系爭買賣契約並對訴外人王海蓮提起返還買賣價金訴訟，嗣經臺灣高等法院100年度上字第540號民事判決認定，系爭房屋經鑑定認於居住使用上有安全之疑慮，且其瑕疵非輕，故原告得解除系爭買賣契約確定在案，已如前述，是系爭買賣契約之解除自非屬可歸責於原告，亦非原告與訴外人王海蓮雙方合意解除買賣契約，則原告依系爭確認書第11條約定之反面解釋，自得請求被告返還其所支付之服務報酬30萬元。

至被告辯稱系爭確認書第11條並無所謂之反面解釋，然揆諸系爭確認書第11條「....如因可歸責於買方之事由，致買賣契約解除，或買賣雙方合意解除買賣契約，不論有無簽訂不動產買賣契約書，買方仍應支付...服務報酬...」語意，則「非因可歸責於買方之事由，致買賣契約解除，亦非因買賣雙方合意解除買賣契約時，買方不應支付服務報酬，而得請求返還。」

之解釋，於事理相符，於常情無悖，於真意相侔，而屬正當，是被告所辯，據難憑採。

六、從而，原告本於契約之法律關係，請求被告給付300,000 元及自起訴狀繕本送達翌日即101 年11月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

八、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

原告陳明願供擔保，請准為假執行之宣告，核無必要。

惟被告陳明如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。

九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 102 年 4 月 10 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 4 月 10 日
書 記 官 葉子榕