三重簡易庭民事-SJEV,104,重簡,747,20150817,3

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
104年度重簡字第747號
原 告 小室哲哉管理委員會
法定代理人 游月英
訴訟代理人 謝孟馨律師
被 告 林于暄
訴訟代理人 王天生
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國104年8月10日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬元及自民國一百零四年一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣伍拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實 及 理 由甲、兩造聲明及陳述要旨：

一、原告起訴主張：緣被告於民國（下同）102年11月間取得原告社區30個停車位之所有權而為原告社區區分所有權人，依據原告社區97年9月7日區分所有權人會議決議及101年1月調降後之收費標準，每個停車位每月應繳交管理費新臺幣（下同）1,500元。

詎被告自102年12月起至103年12月止未依規約繳交，共積欠540,000元未付（計算式：1,500×30×12＝540,000元），迭催未理。

為此，爰依區分所有權人會議決議及公寓大廈管理條例第21條規定提起本件訴訟，並聲明：求為判決：如主文所示。

二、被告則請求駁回原告之訴，並以：原告社區制定之收費標準過高，被告並未收受原告社區於104年4月19日召開區分所有權人會議之開會通知，致未參與開會，另該會議召開當日，出席之區分所有權人未達法定出席人數，於法未合，其決議應屬無效，且在場與會之人亦有反應管理費收費太高等語置辯。

乙、得心證理由﹕

一、原告主張：被告為原告社區30個停車位之區分所有權人，每個停車位每月應繳交管理費1,500元，被告自102年12月起至103年12月止積欠之管理費合計540,000元之事實，業據提出建物登記謄本、存證信函及掛號回執聯等件影本為證，被告到庭固不爭執上情，惟就原告給付之請求另以前詞置辯。

二、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文，是就公寓大廈共用部分及約定共用部分之管理費用分攤，原則上應先依區分所有權人會議或規約之約定行之，若無區分所有權人會議或規約之約定，則由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

次按公寓大廈區分所有權人會議為其最高意思機關，如認為區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。

又「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。

」，民法第56條第2項亦有明文，此規定亦適用於區分所有權人會議決議，則區分所有權人會議決議無效係以違反法令『例如：違反強制或禁止之規定（民法第71條）、背於公共秩序或善良風俗（民法第72條）、不依法定方式（民法第73條）或章程（即社區規約）』為前提，且決議有無效情事，則為自始、當然無效，不能發生決議所定之法律效果，而無待於區分所有權人行使撤銷權。

另就規約之約定苟有顯失公平之情事時應為無效或得行使撤銷權一節，98年1月23日增訂民法第799條之1規定：不同意之區分所有人得於規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事者，得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之，並於98年7月23日施行，上開法條所稱之「規約」，參酌公寓大廈管理條例第3條第12款：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」

規定，即為經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，是故，若區分所有權人認規約或經區分所有權人會議決議之管理費收費標準有顯失公平之情事時，應於該規約成立後3個月內，請求法院撤銷之，否則，亦應認為有效，合先敘明。

三、經查：原告社區於97年9月7日就機械車位主張人同一議題再次召開區分所有權人會議，出席人數30人已合於公寓大廈管理條例第32條所定「區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席」之標準，並經出席人員全體同意停車位每月管理費為1,800元，並授權原告檢討住戶優惠措施，嗣於101年1月起再調降為每月1,500元，有原告提出之會議紀錄及收費表影本各1份可佐，斯時被告尚未取得停車位之所有權，尚非區分所有權人，被告復未舉證以證明：上開決議已於成立後3個月內經訴請撤銷，則依前揭規定，該決議已確定成立，決議成立後並即生效。

四、且按「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件（即規約、區分所有權人會議紀錄及管理委員會會議紀錄等），並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」

，公寓大廈管理條例第24條第1項定有明文，則區分所有權之繼受人於知悉社區規約及區分所有權人會議紀錄後即應受規約約定及之前區分所有權人會議決議之拘束。

經查：被告於102年11月間取得原告社區30個停車位之所有權而為原告社區區分所有權人一節，有建物登記謄本影本1份可佐，則被告就上開區分所有權人會議決議及101年1月調降後之停車位管理費收費標準應知之甚詳，揆諸前開規定，即有遵循之義務，則被告自102年12月起至103年12月止每月應繳納之停車位管理費為1,500元。

五、末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。

查本件被告為系爭社區之區分所有權人，為維護原告社區各項公共設施之有效運作，本有依規約繳交管理費之義務，本件被告自102年12月起至103年12月止每月應繳納之停車位管理費為1,500元，已如前述，且被告就自102年12月起即欠繳已逾2期，，經原告限期催繳仍未繳納之事實，並不爭執，是原告起訴請求被告給付欠繳之管理費540,000元，自屬合法有據。

六、從而，原告依系爭社區區分所有權人會議決議及101年1月起調降後之標準收取管理費暨公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付540,000元及自支付命命送達翌日即104年1月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

丙、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行及被告得供相當擔保金額而免為假執行。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 8 月 17 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 17 日
書記官 馬秀芳