三重簡易庭民事-SJEV,105,重簡,1853,20170315,1

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
105年度重簡字第1853號
原 告 許三郎
被 告 李晋安
上列當事人間請求返還房屋等事件，於民國106年3月8日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

一、按管轄權之有無，應依原告主張之事實，按諸法律關於管轄之規定而為認定，與其請求之是否成立無涉，最高法院65年臺抗字第162號判例可資參照。

經查，本件依原告之主張以觀，兩造係因租賃契約之租金給付義務而涉訟，且該租金給付之債務履行地為新北市五股區，依上揭說明，本院就本件訴訟即為有管轄權法院，合先敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告起訴時原聲明：被告應立即返還房屋予原告，自起訴狀繕本送達之翌日起，被告應將被告所留置於房屋內部任何物品，全數搬出。

復於106年3月8日言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告應遷讓返還新北市○○區○○○路000號15樓房屋予原告，核其所為訴之變更乃基於同一基礎事實，揆諸前開法條，核無不合，應予准許。

又本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、原告起訴主張：被告於105年6月30日向其承租坐落門牌號碼新北市○○區○○○路000號15樓（下稱系爭房屋），租賃期間自105年6月30日起至106年6月30日止，租金按月給付18,000元，租期屆滿後即應遷讓房屋，並約定租金一期未繳，即可終止租約，詎被告自105年9月1日起即未依約給付租金，被告即有一期租金未繳，原告復於105年9月催告被告搬離，更於106年2月8日以存證信函表示提前終止租約，並經被告於同年3月4日收受，兩造間之租賃關係，業因合法提前終止而消滅，惟被告仍拒絕遷讓，妨害原告對於系爭房屋使用收益之權利，為此，爰依據租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明為：被告應遷讓返還新北市○○區○○○路000號15樓房屋予原告。

四、法院之判斷：原告主張上開事實，固據提出租賃契約及存證信函等件資料為證。

被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日均不到場，亦未提出準備書狀爭執，堪認原告之主張為真實。

(一)按「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」

，民法第71條訂有明文，又「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」

、「其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」

，同法第440條第1項、第2項分別有明文規定。

考其立法意旨在於「房屋租賃，則非遲付租金之總額，達兩期之租額者，不得終止契約，蓋於無害出租人之利益範圍內，保護承租人之利益」（18年11月22日立法理由參照）以及「承租人於每期開始應支付租金而未支付者，即應負遲延責任，如約定以2個月以上之時期為1期，負遲延責任之同時，遲付租金總額即已達2個月之租額，出租人即得終止契約，對承租人未免過苛，爰規定遲付租金總額須達2個月之租額外，並應於其遲延2個月時，始得終止契約」（88年4月21日立法理由參照）。

又最高法院86年度台上字第3303號判決意旨亦認民法第440條第1項規定「係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是」。

準此以觀，立法者及司法實務對於民法租賃章節之基本態度，大抵係採取有利於承租人之方向，且最高法院亦明示得以更有利於承租人之特別約定條款排除民法第440條第1項規定之適用。

而民法第440條第2項規定既承接於同條第1項規定而來，且係針對租賃物為房屋所為之特別規定，自無不依循上開立法本旨及最高法院判決意旨之理。

況租賃物為房屋時，承租人無非係用於自住或設店，於自住之情形涉及承租人居住自由及隱私權之基本權，而於設店之情形則影響承租人營業自由、工作權及財產權之保障，故立法者方於民法第440條特設第2項規定，以資保障經濟上較為弱勢之承租人。

苟認租賃契約之當事人得以不利於承租人之特別約定條款排除民法第440條第2項規定之適用，無異將使該條項規定成為具文，且與立法者及最高法院保障承租人之精神相齟齬。

是以本院參酌最高法院86年度台上字第3303號判決意旨，認為租賃契約之當事人僅得以更有利於承租人之特別約定條款排除民法第440條第2項規定之適用。

倘若約定遲付租金僅1月或遲延給付未逾2月即可定期催告進而終止契約，即因認此特約較不利於承租人而牴觸民法第440條第2項規定，而不應適用。

(二)本件原告主張系爭租約業經合法終止，被告自應負遷讓返還之義務云云，無非以系爭租約有特別約事項等語為其論述之依據，惟觀諸該特約事項即「租金未繳當月10天後，甲方（即本件原告）將清空乙方（即本件被告）所有物品不做任何保管。」

，可知被告不論積欠租金期數多寡，只要有積欠租金未繳即可作為提前終止租約之情事，原告得隨時解約收回系爭房屋，較民法第440條第2項規定更不利於承租人，自不得以此特別約定條款排除民法第440條第2項規定之適用，且違反強制規定，該約款依法視同無效，準此，本件原告既未以被告積欠租金達2個月以上為由終止租約，則依上開規定，原告據此終止系爭房屋之租賃契約，即非適法。

(三)綜上所述，系爭房屋之租賃契約未經原告合法終止，則原告請求被告返還系爭房屋等語，洵非有據。

從而，本件原告依租賃契約之法律關係，請求被告應遷讓返還新北市○○區○○○路000號15樓房屋予原告，為無理由，應予駁回。

(四)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 3 月 15 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 游婷麟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 3 月 15 日
書 記 官 姚孟君