三重簡易庭民事-SJEV,106,重簡,1017,20170714,1

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
106年度重簡字第1017號
原 告 園中天大樓社區管理委員會
法定代理人 陳彥州
訴訟代理人 古佳玉
被 告 柯秀凰
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國106年7月5日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟貳佰肆拾陸元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十二，其餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事 實 及 理 由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）32,895元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

嗣原告於民國106年4月19日言詞辯論期日當庭撤回對利息之請求，並變更聲明為：被告應給付原告52,632元。

就原告請求之金額及利息分核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。

又原告法定代理人於訴訟進行中由鐘民惶變更為陳彥州，而胡展裕並於106年6月5日具狀聲明承受訴訟，核無不合，亦應准許。

二、原告起訴主張：被告為門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄0號房屋即「園中天大樓社區」之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條、社區規約規定，每期管理費為2,193元，被告負有按期繳交管理費之義務。

詎被告未按期繳費，迄今仍積欠104年3月起至106年2月止之管理費，共52,632元（計算式：24個月×每個月管理費2,193元），屢經原告催討，被告仍置之不理。

為此，爰依社區規約及公寓大廈管理條例第21條等規定提起本件訴訟，並聲明為：被告應給付原告52,632元。

三、被告則請求駁回原告之訴，並以：

(一)原告雖向被告請求系爭管理費用，但依據原告民事起訴狀證2之「104年度住戶欠繳明細」，該明細表格摘要欄位「104/7-8」為空白，足見被告於104年7、8月已繳交管理費，故原告請求之金額應扣除該2個月之管理費用，故被告未繳之管理費用為48,246元，原告所稱被告積欠系爭金額並不實在。

(二)又本件原告未經被告同意，於被告所有之新北市○○區○○段0000○號建物橘色外牆面設置橘色排汙水管，然該外牆面應屬共有部分，原告對於共有物之特定部份使用收益，應徵得他共有人全體之同意，而系爭建物共有之橘色外牆面於101年4月間尚未被鑽牆、設置水管，惟原告於其後101年間未經被告同意，於被告外出時在系爭建物共有之橘色外牆面設置橘色排汙水管，且該汙水管延伸並固定至白色共有牆壁，原告未徵得其他共有人全體同意，不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。

且除上開橘色水管外，原告亦未經被告同意於系爭建物橘色外牆面設置一條灰色水管，亦屬侵害他共有人權利，故原告無法律上之原因占用該共用部分，係屬不當得利，依法自應給付被告相當於租金之不當得利。

(三)另系爭建物1樓天花板之公共水管發生毀損已一段時間，被告也向原告反應多次，原告依法應盡修繕義務，卻遲遲未修繕，致系爭建物1樓漏水嚴重，必須以桶子接水以免毀損其所有物，已嚴重影響居住人之居住品質及安寧，依被告所受痛苦之程度，被告主張原告應賠償精神慰撫金50,000元，且被告因此須要修繕因漏水造成屋內之損壞以及粉刷牆壁經請專業師父粗估須要費用數萬元，依園中天大樓社區公寓大廈規約第13條規定，原告除有修繕義務外，亦應返還被告該修繕及粉刷費用，再查，系爭建物地下室1樓房間以及地下室1樓之樓梯間亦發生漏水情形，而此一漏水情形應係原告未經被告同意於橘色外牆鑽洞設置橘色排汙水管所致，被告須要修繕屋內因漏水所造成損壞以及粉刷牆壁之費用，經請專業師傅粗估亦約需數萬元，依園中天大樓社區公寓大廈規約第13條規定，原告除有修繕漏水之義務外，亦應賠償被告精神慰撫金50,000元及該修繕、粉刷費用，故原告應賠償被告精神慰撫金共計100,000元及該修繕、粉刷費用，而被告則以前揭金額之48,246元對原告主張抵銷等語置辯。

四、法院之判斷：原告主張被告係原告社區園中天大樓內門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄0號房屋之區分所有權人，然被告迄今仍積欠104年3月起至106年2月止之管理費，共計52,632元之事實，業據提出建物登記謄本及欠繳管理費明細表各乙份為證，被告則對為該社區之區分所有權人及遲未繳納等情均不爭執，惟對於原告給付之請求，另以上開情詞置辯。

(一)按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例10條第2項有明文規定。

又按公寓大廈應設公共基金，其來源由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；

公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。

其運用應依區分所有權人會議之決議為之；

管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；

規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第18條第1項、第3項、第3條第9款、第12款分別定有明文。

換言之，公共基金之來源為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，自為全體區分所有權人所有，管理委員會僅為公共基金之管理單位，並不當然因此成為公共基金之所有權人。

(二)本件被告雖辯稱原告未經被告同意於系爭建物橘色外牆面設置橘色排汙水管及灰色水管占用全體區分所有權人之共有部分，係屬侵害他共有人權利，故原告無法律上之原因占用該共用部分，係屬不當得利，依法自應給付被告相當於租金之不當得利，且原告所負責維護公共水管發生毀損已一段時間，造成被告系爭建物1樓天花板及地下1樓房間及樓梯間均嚴重漏水，已影響居住人之居住品質及安寧，故原告應賠償被告精神慰撫金共計100,000元及該修繕、粉刷費用，並以前揭金額之48,246元對原告所請求之系爭管理費用主張抵銷等語。

惟按公寓大廈管理委員會與區分所有權人全體間，就公寓大廈事務之管理成立委任之法律關係，受任人應依委任人之指示管理事務，並應依委任事務進行之狀況報告委任人。

至區分所有權人依公寓大廈管理條例第21條規定繳納公共基金或分擔費用之義務，係基於區分所有權人彼此間法律關係而發生，並非上開委任事務之對價。

是以，公寓大廈管理委員會既與各別區分所有權人之間無契約法律關係存在，而管理費之收取所充作之公共基金乃屬全體區分所有權人公同共有，兩者權利義務主體不同，自不得主張抵銷。

況縱令原告有被告所辯即以架設橘色排汙水管及灰色水管無權占用共有部份及未盡共用部分之修繕義務致被告建物1樓天花板及地下1樓房間及樓梯間均嚴重漏水等事項，亦屬兩造社區內部管理自治事項，應循區分所有權人會議提案糾正之，否則，區分所有權人均以此拒絕繳納管理費及主張抵銷，則社區各項事務在缺乏財物支持情況下，恐陷於無法正常運作之窘境，是縱被告之抵銷權存在，參酌公寓大廈管理委員會之前開功能，依其性質顯有不能抵銷之情形，是依民法第334條第1項但書規定，被告亦不得主張以此抵銷其所積欠之管理費，是被告前開所辯，亦非可採。

(三)次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。

又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有規定。

查本件被告係原告所管理社區之區分所有權人，有依上開區分所有權人會議之決議繳納本件管理費之義務，惟被告遲未繳納等情，業如前述，則原告固可依公寓大廈管理條例第21條規定請求被告給付，然依據原告提出之欠繳明細中，其中「104年7-8月」欄位未記明欠繳金額，且未據原告就此欠繳月份提出任何證據足以認定有何欠繳金額，依法自難為有利於原告之認定，則原告請求之金額應扣除上開2個月份之管理費用後，原告仍得向被告請求給付之金額為48,246元（計算式：22個月×每個月管理費2,193元），是原告主張被告應給付48,246元之請求，洵屬有據，逾此部份之請求，即屬無據。

(四)從而，原告依公寓大廈管理條例第21條規定請求被告給付48,246元，為有理由，應予准許。

逾此部分請求，為無理由，應予駁回。

(五)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

(六)本判決原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 林翠珊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
書 記 官 葉子榕