三重簡易庭民事-SJEV,108,重小,557,20190514,1

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
108年度重小字第557號
原 告 麗寶双璽管理委員會

法定代理人 陳錫欽
訴訟代理人 杜銘德
被 告 洪淑華
訴訟代理人 吳敬恒律師
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國108年4月30日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣（下同）43,944元及自民國108年1月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

訴訟費用1,000元由被告負擔。

本判決得假執行。

理由要領

一、本件兩造就下列事項並不爭執：

（一）被告曾為新北市○○區○○路000000號9樓房屋（下稱系爭房屋）即「麗寶双璽公寓大廈」之區分所有權人。

（二）被告係向麗寶建設股份有限公司、名軒開發股份有限公司（下稱系爭建商）購買系爭房屋，依契約雙方所簽訂之房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約）之約定，賣方即系爭建商應擔任本社區共有部分之管理人，並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。

雙方同意自交屋日起，由買方依約交付管理費。

而為保持良好品質及維護全體住戶之共同權益，買方應預繳每坪200元管理基金，及預繳6個月管理費。

系爭建商代管期間收費標準為：店鋪每月每坪75元，住家每月每坪80元，汽車平面車位每位每月500元。

預繳六個月之管理費正式起算日為使用執照取得六個月後等情，於系爭買賣契約第15條第1項及第21條第3項定有明文。

（三）依系爭買賣契約前述約定，被告應繳納之管理費計為每月3,662元，被告並已預繳六個月的管理費予系爭建商。

（四）原告管理委員會係於105年10月13日成立。

（五）被告自104年11月至105年10月，並未繳納管理費，依每月3,662元之標準計算，共計43,944元。

（六）系爭建商於108年4月18日，與原告簽訂「債權讓與契約書」，將其得向系爭社區住戶收取之管理費債權，全部讓與原告。

二、本件爭點之論斷：

（一）被告辯稱系爭建商並無向其收取104年11月至105年10月管理費之債權存在，本院認為並不可採。

理由如下：1.按互相表示意思一致者，無論為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。

本件被告與系爭建商簽訂系爭買賣契約，既已明確約定在系爭社區成立管理委員會或推選管理負責人之前，由系爭建商擔任共有部分之管理人，並詳列收取管理費之標準。

被告自應受此一契約之拘束。

被告辯稱依系爭買賣契約之約定，被告已「預繳」六個月之管理費，故系爭建商只能收取六個月的管理費用云云，顯然與契約之文義解釋不符，自非可採。

2.被告又辯稱：系爭契買賣契約既約定買方應預繳六個月的管理費，顯然是預定六個月內就要銷售完畢，系爭建商卻在六個月後一直收取管理費，顯然是額外收取來支應銷售成本，本件屬定型化契約，對被告顯失公平而無效云云。

惟本院查，依吾國社會常情而言，系爭社區之管理委員會何時可成立或何時可推選出管理負責人，需由區分所有權人議決，其間會出現什麼問題，並非事前所能預知，如其進展期程較慢而逾六個月之期間，系爭社區仍需有人擔任共有部分的維護管理工作，方能保障全體住戶之權利。

再者，系爭社區有多數房屋，售出日期必有先後，買受人自係於買受房屋成為區分所有人之後，才有繳納管理費之必要，因此個別住戶所「預繳」之六個月管理費，其期間並非一致，系爭建商依約管理維護社區之共有部分，顯然無法區分是為了那一戶區分所有權人所管理，其理甚明。

區分所有人既享用系爭建商所為之管理服務，自應支付相應之管理費用。

是本件被告辯稱有顯失公平之情形，並未能舉證以實其說，尚非可信。

（二）被告辯稱原告無權利能力，不能受讓債權，無權向其收取管理費，本院認為亦不可採。

理由如下：1.按公寓大廈管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。

而公寓大廈管理委員會設有主任委員，對外代表管理委員會，且有一定之組織及事務所，以公寓大廈之管理維護為目的，具有繼續之性質，且依法收取公共基金並設專戶儲存而有獨立之財產，此觀公寓大廈管理條例第3條第9款、第18條第3項、第29條規定甚明。

是公寓大廈管理委員會應屬非法人團體。

民事訴訟法第40條第3項固規定「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」，並可據此規定，認非法人團體於民事訴訟得為確定私權請求之人或為其相對人。

合先敘明。

2.本件被告辯稱：原告為公寓大廈管理委員會，僅具有程序法上的當事人能力，並不具備實體法上的權利能力，此部分固非無見。

惟本院查，公寓大廈管理委員會既代表住戶全體而有收取管理費、公共基金及與其他人成立契約交易之法律上地位，則本件原告以管理委員會之名義與系爭建商簽訂本件關於管理費用移交之「債權讓與契約書」，當解為管理委員會係本於執行公寓大廈管理維護工作所為之行為，其債權讓與之效力當及於區分所有權人全體；

是區分所有權人全體自系爭建商受讓本件債權之後，再由原告本於管理委員會之當事人地位向被告起訴求償，自無不可。

本件被告此部分辯解，當屬誤會，尚非可採。

（三）綜上所述，被告既承認有與系爭建商簽訂系爭買賣契約，亦承認未曾繳納前述43,944元之管理費。

則本件原告之請求自屬有理由。

中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 許映鈞
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所違背之法令及具體內容。
2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
書記官 陳君偉