三重簡易庭民事-SJEV,108,重簡,1636,20200813,3

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
108年度重簡字第1636號
原 告 李清輝
兼 上一人
訴訟代理人 李錦超
被 告 葉惠玲

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國109 年7 月23日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應將坐落新北市三重區○○路與○○街口即新北市○○區○○段○○○○地號土地上如附圖所示（編號0000⑴地號、面積三十平方公尺）之鐵皮屋騰空遷讓返還予原告。

被告應自民國一百零八年四月二十六日起至遷讓返還上開鐵皮屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：

（一）被告於民國107 年4 月15日向原告承租坐落於新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示（編號0000⑴地號、面積30平方公尺）之鐵皮屋（即新北市三重區○○路與○○街口，下稱系爭鐵皮屋），約定租賃期間自107 年4 月26日起至108 年4 月25日止，租金按月給付新臺幣（下同）4 萬元，租期屆滿後即應遷讓房屋，有107 年4 月15日房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為憑，詎108 年4 月25日租期屆滿後，兩造未續約且被告拒不遷讓，現仍無權占有中，原告自得另依不當得利之法律關係，請求被告自108 年4 月26日起至交還系爭鐵皮屋日止，按月給付原告4 萬元，爰依租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：⑴被告應將系爭鐵皮屋全部遷讓返還予原告。

⑵被告應自108 年4 月26日起至遷讓返還系爭鐵皮屋之日止，按月給付原告4 萬元。

（二）對被告抗辯之陳述：原告自106 年開始就租給被告。租金拿回來後，原告只有分一點點給訴外人李仲昇和李仲銘，是拿1 萬5 千元給李仲昇和李仲銘的母親（即原告李清輝的嫂嫂）陳貞妙，給租金是基於親情，因為陳貞妙在洗腎、身體不舒服，所以每個月都有拿租金1 萬5 千元給陳貞妙。

又系爭土地共有人共50人，原告持有面積約16.1坪，雖李仲昇亦為共有人之一，然其持分只有約0.74坪，且系爭鐵皮屋是原告李清輝在100 年之前蓋的，蓋了以後原由原告李清輝的姐姐使用賣衣服，後來訴外人李通士不知道如何跟原告李清輝的姐姐說，說他兒子李仲昇要做建材生意，原告李清輝的姐姐就把系爭鐵皮屋給李通士的兒子做建材生意，建材生意沒有做幾年，就把系爭鐵皮屋租給別人好幾年，租給別人的錢都沒有給原告李清輝，原告李清輝跟李通士討，李通士那時候租3 萬元，有拿了1 萬5 千元給原告李清輝很多年。

當時李通士是租給賣甘蔗的人即訴外人吳炳煌，吳炳煌不租之後，原告就租給賣清粥的，出租時間是105 年。

又被告自認未經原告同意出租第三人使用當二房東，顯然構成違約，原告亦可依違約規定請求被告返還系爭鐵皮屋。

若要依土地持有比例計算租金，系爭土地共有人有50人，若李仲昇要分配租金，也是與全體共有人分配，不能只對原告要求分配，被告係以低價租入，再以二房東名義高價出租以謀不法利益。

原告李錦超於106 年7 月12日自原告李清輝買受系爭房屋之所有權並承受租約之權利。

被告庭呈之99年、100 年、104 年租賃契約都是偽造的等語。

二、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱：最初被告先是跟賣清粥的分租系爭鐵皮屋，賣清粥的是跟原告李清輝承租。

106 年4 月26日開始，被告就跟原告承租，原告李錦超跟被告說租金4 萬元，要被告先定下來，會再跟原告李清輝說，要降1萬，但後來原告都沒有降價。

系爭租約租期屆滿後，被告就跟李仲銘、李仲昇就系爭鐵皮屋另簽訂租賃契約書，租期自108 年4 月26日起至111 年4 月25日，每月租金3 萬元。

系爭租約其實是原告、李仲昇和李仲銘一起出租給被告，租金都是由被告匯款到原告李清輝女兒之戶頭，原告在拿一半給李仲昇或李仲銘其中一人。

系爭租約上沒有李仲昇和李仲銘的名字，是因為原告和李仲銘、李仲昇他們，只派一個人出來寫租約，但是租金都是平分的，一人一半。

且之前吳炳煌承租系爭鐵皮屋，都是跟李仲昇跟李仲銘的父母親即李通士、陳貞妙簽。

李通士是原告李清輝的兄弟。

系爭鐵皮屋是李仲昇蓋的。

被告跟李仲昇訂立租約時，租金都是直接給李仲昇，李仲昇他們要拿錢給原告，但原告他們不收。

被告於前年將系爭鐵皮屋部分分租他人共同分攤租金壓力，原告亦知情，系爭租約亦未載明不得分租他人使用，何來違約？原告李清輝已將共同持有之土地應有部分在107 年6 月轉售予原告李錦超，被告經由李仲昇、李仲銘告知，且前契約書所簽訂之租金也是原告與李仲昇、李仲銘共同收取，故被告才會與李仲昇、李仲銘簽訂新租賃契約等語。

三、本院認定如下：

（一）原告主張被告於107 年4 月15日向原告承租系爭鐵皮屋，租賃期間自107 年4 月26日起至108 年4 月25日止，租金每月4 萬元，租期屆滿，被告拒不遷讓交還系爭鐵皮屋等語，被告則以前詞抗辯，是以本件應為審酌者被告於系爭租約租期屆滿後與李仲昇、李仲銘另簽訂之租賃契約效力是否及於原告？ 1、關於被告抗辯其係自106 年4 月26日起即向原告承租系爭鐵皮屋，系爭租約上沒有李仲昇和李仲銘的名字，是因為原告和李仲銘、李仲昇他們，只派一個人出來寫租約，但是租金都是平分的，一人一半，都是由被告匯款到原告李清輝女兒之戶頭，原告再拿一半給李仲昇或李仲銘其中一人，且之前吳炳煌承租系爭鐵皮屋，都是跟李仲昇跟李仲銘的父母親即李通士、陳貞妙簽，李通士是原告李清輝的兄弟等語，業據提出99年8 月20日至100 年8 月20日李通士與吳炳煌之房屋租賃契約書、100 年8 月20日至101 年8 月20日李通士與吳炳煌之房屋租賃契約書、104 年8 月20日至105 年8 月20日陳貞妙與吳炳煌之房屋租賃契約書、106 年4 月26日至107 年4 月25日原告與被告之房屋租賃契約書、108 年4 月26日至111 年4 月26日李仲昇、李仲銘與被告之房屋租賃契約書為證。

2、而證人李仲昇到庭所證稱：（問：證人所出租的系爭鐵皮屋是何人所蓋？）是我蓋的。

81年的時候，我要開一間公司，我有跟伯父說我要在那裡蓋一間鐵皮屋用公司，大約三個月鐵皮屋就蓋好了，我就在那邊用公司，但是二年多因為公司經營不善就收起來，我跟我伯父說鐵皮屋空在那裡不是辦法，所以就要出租。

出租的時候原告李清輝就出面說他也有租金，我跟我叔叔（即原告李清輝）說鐵皮屋是我蓋的，花了很多錢，是否先讓我收二年，二年之後在租金一人一半，就持續到現在。

我伯父已經過世。

我當時蓋鐵皮屋的時候，其他共有人也知道。

（問：自證人開始出租鐵皮屋至今，每次的租約出租人都是由誰出面訂約？）一開始沒有訂立書面的契約，都是口頭約定。

租金由承租人各拿一半給我父親和原告李清輝。

我不知道為何會有書面的契約，大約在99年、100 年這段時間開始有書面契約。

當時契約都是承租人寫的，出租人都是我父親李通士。

我父親103 年過世後就換我母親陳貞妙。

（問：提示被告所提99年、100 年、104 年租約，這三份租約出租人李通士、陳貞妙是否為證人父母親？）是。

也是針對系爭鐵皮屋訂立得租約。

（問：如果是由你父親或母親以出租人訂立契約書，租金如何收取？）鐵皮屋租金一個月三萬，一人一半是一萬五，我們會跟出租人說租金我們這邊收一萬五，李清輝那邊收一萬五。

我們會針對我們一萬五的部分跟承租人訂約。

李清輝會不會跟承租人訂約我就不清楚了。

（問：提示原告所提租賃契約書，對原告所提租約，與被告訂立得契約是月租金四萬元，有何意見？）我們還是只有收到一萬五千元的租金。

原告跟被告定租約收的四萬租金也有給我們壹萬五千元等語（見本院108 年12月26日言詞辯論筆錄），亦有證人李照澤證稱：（問：新北市三重區○○段0000地號土地你有所有權嗎？）有，我是共有人之一。

（問：證人認識被告？）我有看過他在那裡賣麵，但是不認識。

（問：被告現在賣麵的那個鐵皮屋是否在0000地號土地上？）是。

（問：鐵皮屋是何人所搭建？）是李仲昇，他當時要蓋鐵皮屋的時候有跟我父親說要做輕鋼架，要做店面，我父親說要蓋就蓋，因為李仲昇的父親也有持分，當時土地是我父親的，他是共有人，後來才由我繼承。

（問：證人有無居住於附近？）有。

（問：李仲昇蓋鐵皮屋之後，是誰使用做店面？）李仲昇，他開輕鋼架。

（問：那間鐵皮屋之後有無換人使用？）李仲昇說他經營不善，就沒有做，目前店面出租給別人。

（問：證人是否知道系爭鐵皮屋租給別人的租金是誰收？）我不知道。

（問：李仲昇跟你父親說要蓋鐵皮屋的事情你是聽你父親說的？）不是，當時我有在場，當時我爸的事情都是我處理的。

（問：李仲昇蓋鐵皮屋的資金是何人所出？）我不知道等語（見本院109 年7 月23日言詞辯論筆錄）可佐，被告所提前揭租賃契約書應為真正。

3、則參以被告所提99年8 月20日至100 年8 月20日李通士與吳炳煌之房屋租賃契約書、100 年8 月20日至101 年8 月20日李通士與吳炳煌之房屋租賃契約書、104 年8 月20日至105 年8 月20日陳貞妙與吳炳煌之房屋租賃契約書之約定，及證人李仲昇、李照澤之證詞，可知，系爭鐵皮屋於81年由證人李仲昇興建、使用約四年後，迄至被告承租前，關於系爭鐵皮屋之租金均係由原告與證人李仲昇之父親或母親各取得一半，被告承租期間則由原告李清輝分予證人李仲昇之母親15,000元。

4、又依原告李清輝所陳稱：系爭鐵皮屋是我蓋的，裝潢是證人李仲昇裝潢的，因為證人李仲昇要住，是李通士跟我說他兒子要做店面，我跟他說先給他使用，如果我要用就要還我。

系爭鐵皮屋是民國100 年之前蓋的，蓋了以後由我姐姐使用賣衣服。

後來李通士不知道如何跟我姐姐說，說他兒子要做建材生意。

我姐姐沒有跟我說，就把系爭鐵皮屋給李通士的兒子做建材生意，建材生意沒有做幾年，就把系爭鐵皮屋租給別人好幾年，租給別人的錢都沒有給我。

我跟李通士討，為何租金沒有給我，李通士那時候有租三萬，拿了一萬五給我，當時李通士是租給賣甘蔗的。

賣甘蔗不租之後，我就租給賣清粥的，出租的時間忘記了。

後來賣清粥在分租給被告，後來被告把賣清粥的踢掉，然後被告又跟我們定租約。

（問：根據上次證人及被告所提99年到105 年間系爭房屋是由李通士，李通士過世後由陳貞妙出租給別人，有何意見？）吳炳煌就是賣甘蔗的。

（問：李通士分租金給你幾年或多久？）很多年，因為他們建材生意作不好才把房子出租等語（見本院109 年2 月6日言詞辯論筆錄），及針對被告陳述：我先是跟賣清粥的分租，賣清粥的是跟李清輝承租，後來我106 年的租約跟李清輝，李錦超是我的擔保人，李仲昇當時名字不在租約上，但我有告知李仲昇。

106 年期滿之後我有在跟李清輝續租，續租到108 年，跟李清輝訂立租約的時候，租金直接匯入李清輝女兒的戶頭，他們在拿一半給李仲昇等語。

原告李清輝復自承：（問：你們當初有把租金分給李仲昇？）租金有拿一萬五給嫂嫂陳貞妙，給我嫂嫂租金是因為他身體不舒服，李仲昇之前做建材的時候說有虧，當時說花了不少錢裝潢係爭房屋，叫我要補償他。

所以每個月都有拿租金一萬五給我嫂嫂等語（均見同上筆錄），可知就系爭鐵皮屋由誰搭蓋，原告李清輝與證人李仲昇雖各執一詞，惟就系爭鐵皮屋曾由證人李仲昇之父親李通士出租予吳炳煌3 萬元，並由原告李清輝分得15,000元租金多年，之後改由原告李清輝或原告李錦超與被告或被告前手簽立租約出租期間，則由原告將每月租金分予證人李仲昇之母親陳貞妙15,000元之情，則與證人李仲昇前開證詞互相符合，益徵證人李仲昇此部分證詞，洵堪採信。

6、按就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人。

本件綜合系爭鐵皮屋歷年出租及分配租金之情形，無論系爭鐵皮屋之出資興建人為原告李清輝或證人李仲昇，系爭鐵皮屋之事實上處分權實已因嗣後約定而為其二人所共有（權利範圍各一半，原告李清輝之二分之一事實處分權則於106 年7 月12日讓與原告李錦超），並有分別共有規定之準用。

是以，被告於系爭租約屆期後，雖與證人李仲昇、李仲銘另簽訂租賃契約，惟依被告陳稱：106 年期滿之後我有在跟原告李清輝續租，續租到108 年。

期滿之後我就跟李仲昇訂立契約，我在訂立契約之前有請里長去找原告李清輝，但是沒有找到人，所以我就直接跟李仲昇簽約。

跟李仲昇訂立租約的時候我租金直接給李仲昇，李仲昇他們要拿錢給李清輝，但李清輝他們不收等語，及證人李仲昇證稱：（問：證人為何於108 年4 月26日跟被告定租約，收租金3 萬元？）那是總租金，一個月的租金收3 萬元，後來是因為原告介入改跟被告收月租金4 萬元，但是被告跟我說時機不好，所以我就跟被告定3 萬元的租約，我有跟原告說會把15,000元的租金分給原告，但他們不答應說要25,000元。

（問：原告沒有答應，為何你還跟被告繼續訂約？）當時契約已經打了。

（問：所以108 年4 月25日前，租約要屆滿前，你有跟原告說下次的租約由你出面訂立？）沒有等語，可知證人李仲昇、李仲銘自108 年4 月26日出租系爭鐵皮屋予被告，並未經過原告之同意及授權，是證人李仲昇、李仲銘與被告另訂之租賃契約既未符合民法第820條第1項規定，其租賃契約對原告自不生效力。

是被告自不得以其與李仲昇、李仲銘所簽訂租賃契約對原告主張有繼續占有就系爭鐵皮屋之權利。

（二）按租賃契約乃債權契約，為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，且出租人亦不以租賃物之所有人或其他權利人為限。

又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

系爭租約係經系爭鐵皮屋全體事實上處分權人之同意而由原告李清輝、李錦超與被告所簽立，並約定租賃期間自107 年4 月26日起至108 年4 月25日止，原告李清輝、李錦超於租屆滿後請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。

（三）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

兩造間系爭租約業已於108 年4月25日因租期屆滿而終止，被告自應返還系爭鐵皮屋，惟被告並未返還，仍繼續占有使用系爭鐵皮屋，自屬無法律上原因而受有相當於每月租金40,000元之利益，並使原告受有損害，則依原告就系爭鐵皮屋僅有二分之一事實上處分權，原告得請求被告按月給付相當租金之不當得利為20,000元，逾此部分之請求，則屬無據。

（四）從而，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭鐵皮屋，並自租期屆滿翌日即108 年4 月26日起至遷讓返還系爭鐵皮屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2 萬元，為有理由，應予准許。

逾此部分之其餘請求，則無理由，應予駁回。

（五）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，自不再一一論述，附此敘明。

（六）本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
書 記 官 林穎慧