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臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
108年度重簡字第405號
原 告 林佳慧
訴訟代理人 戴家旭律師
複代理人 林岳姍
被 告 林敬堯
被 告 謝佩樺
上列當事人間分割共有物事件，經本院於中華民國108年7月12日
言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
兩造共有如附表一所示不動產准予變價分割，所得價金依附表二所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造依附表二所示應有部分比例負擔。
事 實 及 理 由
一、被告林敬堯經合法通知，未於辯論期日到場，查均無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敍明。
二、原告主張：兩造共有如附表一所示不動產（下分稱系爭土地、系爭建物，合稱系爭不動產），權利範圍比例如附表二所載。
系爭不動產並無不能分割或有不分割協議之情事；
惟兩造對於分割之方法無法達成協議，且採行原物分配之方法分割系爭不動產，將使各共有人所分得面積狹小，且系爭建物僅有一獨立出入口，如為原物分割將使共有人間法律關係複雜化，爰依民法第823條第1項、第824條之規定提起本件訴訟等語。
並聲明：系爭不動產准予變價分割，所得價金按附表二所示應有部分比例分配。
三、被告謝佩樺則以：系爭不動產部分持分是我妹妹賣掉的，她賣掉我不知道，我堅持不賣，請求駁回原告之訴；
被告林敬堯經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。
四、本院之判斷：
㈠原告得請求分割不動產：
1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者
，不在此限。
民法第823條第1項定有明文。
經查，原告主張系爭不動產為兩造所共有，各共有人之應有部分如附
表二所示，又系爭不動產，各共有人間並無不分割之協議
，亦無不能分割，且兩造迄今未能就分割方法達成協議等
情，有土地及建物登記謄本在卷可憑，堪信為真實，則原
告請求裁判分割系爭不動產，自無不合，應予准許。
2.至於被告謝佩樺固以前詞為置辯，惟按共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非如承租土地建
築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具
有相對的物權之效力（最高法院68年台上字第3141號裁判要旨參照，本則原為判例，依據民國108年1月4日修正，108年7月4日施行之法院組織法第57條之1第2項，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同）。是被告主張系
爭不動產原共有人出賣應有部分時未予告知，僅具債權效
力，自無影響原告取得系爭不動產應有部分之物權效力，
是以被告謝佩樺以此為由請求駁回原告之訴，自屬無據。
㈡系爭不動產應以變價為分割方法：
1.再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之
分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物
之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原
物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有
人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以
價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。又分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分
配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘
束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用
及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院84年度台上字第1756號裁判意旨參照）。
2.經查，系爭建物為5層鋼筋混泥凝土造中之第1層建物，為公寓大廈之一戶，面積為88.04平方公尺（含附屬建物平台10.20平方公尺）等情，有系爭建物登記第一類謄本可稽，又系爭建物房屋四壁範圍並無可完全將內部區隔為兩
部分，並各有獨立出入口之牆壁，至於系爭建物最內側為
廚房，雖設有後門，然該後門僅連通寬度約一公尺之防火
項，此有本院108年6月4日現場勘驗筆錄暨現場照片在卷足憑，再者系爭不動產共有人合計3人，如各依應有部分
為原物分割，各共有人顯難以利用該房屋，自不適於原物
分配；至系爭土地，為系爭建物之基地，亦無從與建物分
離單獨為分割；另若將原物分配予部分共有人，則受分配
者對於未受分配或不能按其應有部分受分配者，依民法第
824條第3項規定必須以金錢補償，惟各共有人對於金錢補償之標準不易取得共識，且受分配者未必有資力以金錢補
償其他共有人，且兩造均未提出以此方式為分割，故該分
割方式亦有困難；再參酌以變價分割方式，基於市場之自
由競爭，亦可使該不動產之市場價值極大化，對共有人而
言，自屬有利。綜上，本院審酌該共有物之性質、分割之
目的、經濟效益、公平均衡原則等一切因素，認原告所主
張即變賣共有物、價金按應有部分比例分配於各共有人之
方法，應為允當可採。
五、綜上所述，原告起訴請求系爭不動產應予變價分割，變價後價金按兩造之應有部分比例分配，洵屬有據，應予准許。
六、末查，裁判分割共有物具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同。
是原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，則應以共有人全體各按其應有部分比例即如附表二所示負擔，始為公允。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、民事訴訟法第80條之1。
中 華 民 國 108 年 8 月 12 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 陳嘉宏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 12 日
書記官 林穎慧
附表一：
┌─────────────────────────────────────────┐
│土地標示 │
├───────────────────┬──┬─────────┬────────┤
│ 土 地 坐 落 │地目│ 土地面積 │ 權利範圍 │
├───┬───┬──┬──┬─────┤ │ （平方公尺） │ │
│縣 市│鄉 鎮│ 段 │小段│ 地 號 │ │ │ │
│ │市 區│ │ │ │ │ │ │
├───┼───┼──┼──┼─────┼──┼─────────┼────────┤
│新北市│五股區│陸光│ │0000-0000 │ │ 2541.08 │24200/0000000 │
├───┴───┴──┴──┴─────┴──┴─────────┴────────┤
│建物標示 │
├────┬────┬─────┬───────┬────────────┬────┤
│ 建 號 │基地坐落│ 建物門牌 │建築式樣主要建│ 建物面積 │權利範圍│
│ │ │ │築材料及房屋層│ （平方公尺） │ │
│ │ │ │數 │ │ │
├────┼────┼─────┼───────┼────┬───────┼────┤
│新北市五│新北市五│新北市五股│鋼筋混凝土五層│層次面積│附屬建物及用途│全部 │
│股區陸光│股區陸光│區五福路68│樓房 ├────┼───────┤ │
│段01357-│段0398-0│巷2弄5號 │ │一層： │ 平台 │ │
│000建號 │000地號 │ │ │77.84 │ 10.20 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
└────┴────┴─────┴───────┴────┴───────┴────┘
附表二：
┌──┬────┬────────┐
│編號│共有人 │應有部分 │
├──┼────┼────────┤
│ 1 │林佳慧 │200分之5 │
├──┼────┼────────┤
│ 2 │林敬堯 │200分之95 │
├──┼────┼────────┤
│ 3 │謝佩樺 │2分之1 │
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