三重簡易庭民事-SJEV,108,重簡,87,20190816,1

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
108年度重簡字第87號
原 告 曾榮得
訴訟代理人 董子祺律師
被 告 陳淑惠

上列當事人間請求返還溢付價金事件，於民國108年7月19日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一百零七年九月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事 實 及 理 由

一、原告主張略以：兩造於民國107年6月17日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭不動產契約書），被告出售其門牌號碼新北市○○區○○○路○段00巷0號房屋（下稱系爭不動產）予原告，惟前開買賣於結算時發生計算上之錯誤，原給付餘額應為新臺幣（下同）1,120,570元，然被告實收餘額為1,270,588元，致原告有溢付價金150,000元情事（計算式：1,270,588-1,120,570＝150,018，其中18元為履保專戶利息），屢經請求返還，被告均置之不理，就原告溢付150,000元部分，被告並無法律上原因而受有利益，爰依民法第179條規定，請求被告返還不當得利，並聲明：被告應給付原告150,000元，及支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告答辯略以：㈠被告於107年3月21日委託全國不動產三重國小捷運加盟店（下稱全國不動產）以1380萬元價格委賣系爭不動產，幾經房仲業者努力最終由原告購得，雙方並於107年6月17日簽訂系爭不動產買賣契約書，就系爭不動產最終以1215萬元價額成交，但為考量原告提高貸款成數，承辦地政士訴外人李佳芬代書於系爭契約上將買賣價金記載為1350萬元，惟實際成交額為1215萬元。

㈡依系爭不動產仲介服務費依據「全國不動產專任委託銷售契約書」（下稱委託銷售契約）第六條為百分之四，故以成交價1215萬元經核算為48.6萬元（計算式：1215×4％），被告念及房仲業者辛勞故以整數50萬計算仲介服務費。

㈢系爭不動產點交確認書所載「賣方（即被告）先行動支」欄位雖記載195萬元，然被告實際僅於107年8月6日動支60萬元，另外之135萬則係為符合契約記載之成交價（1350萬）與實際成交價（1215萬）差額考量，被告於107年8月2日予以動支135萬元後於翌日107年8月3日即將該135萬匯還原告，被告實際取得買賣價金1215萬元，並無溢領之情。

㈣並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠兩造就系爭不動產買賣契約書價金記載為1350萬元。

㈡原告已支付系爭不動產買賣契約書所載之1350萬，被告亦於107年8月3日退還原告135萬。

四、本件爭點厥為：系爭不動產實際成交價格為1200萬元或1215萬元？被告有無溢收15萬元？就上開爭點，本院判斷如下：㈠按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。

因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據，惟法院進行此項闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義。

除非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者，方可進行補充性之解釋（契約漏洞之填補），以示尊重當事人自主決定契約內容之權利，並避免任意侵入當事人私法自治之領域，創造當事人原有意思以外之條款，俾維持法官之中立性。

又解釋契約須以邏輯推理及演繹分析之方法，必契約之約定與應證事實間有必然之關聯，始屬該當，否則即屬違背論理法則。

且契約如有疑義時，應盡量避免作成偏向不利於債務人之解釋，以防對經濟弱者之權益造成損害（法國民法第一千一百六十二條參照，該規定乃事物本質之本然及應然，自可當成法理），此有最高法院103年度台上字第713號判決意旨可資參照。

㈡兩造於簽訂之系爭不動產買賣契約書第五條載明：「本約買賣標的總價款：新臺幣壹仟叁佰伍拾萬元整」，固有系爭不動產買賣契約書附卷足憑（見支付命令卷第17頁），復為兩造所不爭執。

惟查：兩造於系爭買賣契約簽訂同日，另行簽訂先行動支價款同意書第六條約定：「本協議書簽訂時買賣双方已知悉，賣方實收新台幣1200萬元，並賣方土增稅另外自行負擔之。」

有107年6月17日先行動支價款同意書在卷可稽（見支付命令卷第25頁），被告固對上開先行動支同意書為其簽名不爭執，惟辯稱：第六條是代書自己補上去的，我簽名的時候並無這一條，我簽了三份，其他二份先行動支協議書（見本院卷被證二、被證三，日期分別為107年8月6日、107年8月2日）並無載明第六條，對此證人即代書李佳芬於本院具結證稱：就系爭不動產買賣價金部分雙方另有協議，一般習慣會先問成交價多少，房子的基本資料給後就開始寫合約書，107年6月17日先行動支價款同意書第六條手寫的部分為伊所寫，第六條手寫的部分是寫完才交給雙方簽名，當時有先簽了三份，但跟所謂一式三份不同，被證二這份是在流程辦理過程中，被告要求動支才會動支，不然上面也不會有他的個人帳號，這份（指107年8月6日先行動支價款同意書）是之後才又另外製作的，這份不是簽約當下簽的，因為每一次出款，履保公司都會有時間點，應該可以對得起來，因為是要實際動支用的，所以該份並沒有載明第六條等語（見本院108年6月24日言詞辯論筆錄），經查：107年6月17日先行動支同意書上見證人欄為李佳芬親自簽名，且並無實際動支情形，至於107年8月6日、107年8月2日則僅蓋有李佳芬之便章，而當中確實實際動支款項並指名匯入被告帳戶，又證人即系爭不動產買賣仲介李錦棟於本院證稱：系爭不動產實際成交價是1200萬，因為系爭房屋要需要很大整修，在買賣價金議定過程中有殺價、砍價的過程，但磋商中並沒有1215萬這個價錢（見本院108年6月24日言詞辯論筆錄），互核相符，是以原告主張系爭不動產買賣實際價金應為1200萬元，而非1215萬元，自屬有據。

㈢至於被告辯稱成交價為1215萬仲介費經核算為48.6萬元，被告念及房仲業者辛勞故以整數50萬計算仲介服務費等語，姑不論上開仲介費計算金額略有差距，然關於實際仲介費支給付為賣方仲介與被告間協商之結果，並無必然有計算上之關係，實難據此推斷系爭不動產價金為1215萬元。

至於被告另辯稱惝買賣價金為1200萬，則被告於108年8月3日應匯還原告150萬元而非135萬元，為何原告及承辦地政士均無異議，惟查系爭不動產因上開價金糾紛，訴外人李佳芬已於107年8月28日寄發存證信函請求被告返還溢付價款，此有卷附三重中山路郵局000935號存證信函可證（見支付命令卷第31至33頁）是被告主張，自與事實不符。

末被告再主張原告簽立兩張面額為1080萬、125萬元本票，加上簽約時所支付10萬元訂金，總計為1215萬，證明系爭不動產價金為1215萬，此固提出本票影本為據，然上開本票上所載分別為尾款擔保及簽約擔保，此為依據系爭不動產買賣契約付款方式中第一期款（簽約款）及第四期款（尾款）所列之金額為之，然系爭不動產買賣契約所記載之價金1350萬元並非真實成交價格，已如前述，自無從以非真實價金之契約所部分付款方式做為認實際成交價格為1215萬之依據。

從而被告上開所陳，尚難足採。

況衡酌常理，一般不動產買賣契約價格甚鉅，最後常以整數為最終成交價，果如被告主張最後成交價為1215萬，此對兩造均為重要事項，然並無任何兩造簽立之書面證據或其他直接證據資料可證明價金為1215萬元，縱有就買賣價格之契約真意發生疑義時，揆諸前揭說明，應為有利債務人（即買受人）之解釋，從而系爭不動產買賣價金為1200萬元，應堪認定。

五、民法第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

按當事人一方，有意識、有目的地對他方之財產有所增益，如事實上並非以雙方所存在之法定或約定之法律關係作為標的者，該項給付在客觀上即欠缺給付目的，其財貨之損益變動間應屬無法律上原因，而構成不當得利（最高法院106年度台上字第1520號裁判要旨參照），本件系爭不動產價金為1200萬元，原告業已支付1350萬元，被告僅返還135萬元，原告溢付被告之價金尚有15萬元未返還，該款項自係被告無法律上之原因而受利益，致原告受損害，原告依不當得利法律關係，請求被告返還，為有理由，應予准許。

原告依不當得利法律關係，請求被告應給付15萬元，及自支付命令繕本送達翌日即107年9月22日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，毋庸再予一一審酌。

至原告於108年2月27日（本院108年3月4日收狀）準備書狀中提出兩造所簽立配合貸款修繕費用切結書，上開切結書記載：「....買賣契約書金額為新台幣壹仟叁佰伍拾萬元正，雙方約定，賣方同意實拿新台幣壹仟貳佰萬元正，其中差額部份新台幣壹佰伍拾萬元正，做為買方修繕與放棄氯離子超出安全標準值等相關權益費用..」對此被告直至107年7月5日民事辯論意旨狀方主張未曾於上開切結書簽名，否認切結書之真正，兩造並於108年7月19日最後言詞辯論期日聲請送筆跡鑑定，然按當事人聲明之證據，法院應為調查，但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限。

民事訴訟法第286條定有明文。

而所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言（最高法院92年度台上字第2577號判決意旨參照），且依民事訴訟法第433條之1規定，簡易訴訟程序事件，法院應以一次期日辯論終結為原則，本院認定系爭不動產價金為1200萬元，已如前述，為期符合簡易訴訟程序從速終結、減輕人民訟累之旨，兩造聲明之前揭證據（囑託鑑定），自無調查之必要，爰併此指明。

七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第78條。

中 華 民 國 108 年 8 月 16 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 陳嘉宏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 16 日
書記官 林穎慧