三重簡易庭民事-SJEV,109,訴,1673,20200813,1

臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第1673號
原 告 温樹林
被 告 林傳基

上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國109 年7 月23日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾萬伍仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之十八，餘由原告負擔。

事 實 及 理 由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：被告自民國106 年6 月1 日向其承租坐落門牌號碼新北市○○區○○街00號2 樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自106 年6 月1 日起至107 年6 月1 日止，租金按月於每月1 日前給付新臺幣（下同）8,500 元（下稱系爭租約）。

詎被告於租期屆滿後，拒絕遷讓，並積欠30個月租金255,000 元，迭經催討均置之不理。

又自108 年1 月1 日起租賃既已期滿，被告即屬無權占有，應按月賠償原告未收租金8,500 元之損害迄交屋日止，爰依租賃契約關係及不當得利之法律關係提起本件，並聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

⑵被告應給付原告205,000 元，及自109 年1 月1 日起至清償日止，按月給付8,500 元。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、法院之判斷：

（一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約；

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第2項前段、第451條亦有明定。

原告前開主張，固據提出房屋租賃契約書為證，惟其就租賃期間屆滿日之主張前後不一，而觀以房屋租賃契約書之記載，兩造原簽定之租賃期間實為95年8 月1 日至96年8 月1 日，並依原告當庭所自承：起先有合約書約定租期，後來被告就續租，也沒有說租多久，租金從106 年6 月1 日開始沒有繳等語（見本院109 年5 月21日言詞辯論筆錄），可知系爭租約於96年8 月1 日租賃期限屆滿後，被告仍繼續使用收益系爭房屋，並支付租金，原告未為反對之表示，已視為以不定期限繼續契約。

是原告主張兩造約定之租賃期間自106 年6 月1 日起至107 年6 月1 日止，或租賃期限已於108 年1 月1 日屆滿云云，要無可採。

（二）次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1 、2 項分別定有明文；

又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：. . . 三承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚詳。

再按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。

惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。

在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。

本件兩造間係屬不定期之房屋租賃關係，已如前述，原告主張被告自106 年6 月1 日起已積欠30個月租金之事實，固為被告不爭執，惟原告如欲以被告積欠租金為由終止系爭租賃契約，揭諸前開說明，仍應先定相當期間催告被告給付尚欠租金，被告於其期限內不為支付者，原告始得終止租賃契約。

惟原告並未舉證證明其於被告積欠租金達2 月以上租額後，曾定相當期限催告被告給付欠租，而其所提蘆竹大竹存證號碼426 號存證信函之內容，亦僅係通知被告自106 年6 月起未繳交租金共255,000 元，請被告遵守契約之規定，及早完成未盡之義務等語，既未就尚欠租金定期催告被告給付，更無向被告為逾期未繳即終止系爭租約之意思表示，自難認系爭租約有因被告積欠租金而經原告合法終止。

（三）綜上說明，兩造間就系爭房屋係屬不定期之租賃關係，復未經原告合法終止，被告占有系爭房屋應屬有權占有，原告本於租賃關係請求被告遷讓返還系爭房屋，要無理由，而被告基於租賃關係占用系爭房屋亦難認有不當得利可言，原告併請求被告給付自109 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利8,500 元，亦無理由。

（四）末按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

原告主張兩造約定每個月租金為8,500 元，每月1 日給付，惟被告自106 年6 月1 日起至今均未繳納租金之事實，為被告不爭執，是原告就106 年6 月1 日起至108 年12月31日止之尚欠租金263,500 元（31個月×8,500 元＝263,500 元），僅請求被告給付205,000 元，自屬有據。

（五）從而，原告依上開法律關係，請求被告給付尚欠租金205,000 元，為有理由，應予准許；

逾此部分之其餘請求，則無理由，應予駁回。

（六）本件判決事證基礎已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。

五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
民事第九庭 法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
書記官 林穎慧