三重簡易庭民事-SJEV,109,重小,2548,20210209,1

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
109年度重小字第2548號
原 告 徐人豪
訴訟代理人 劉安桓律師
被 告 王國光
訴訟代理人 王國偉
上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國110 年1 月19日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹萬柒仟元及自民國一百零九年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣伍佰元，其餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣壹萬柒仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：緣兩造於民國107 年間簽訂房屋租賃契約，約定原告向被告承租位於新北市○○區○○路000 號2 樓之房屋（下稱系爭房屋），租期自107 年7 月1 日至109 年6月30日止，並約定每月租金為新臺幣（下同）17,000元，押租金為34,000元。

至108 年12月間，因被告欲將系爭房屋出賣，而向原告表示希望可以讓買家至系爭房屋看屋，惟原告之母親不願讓第三人進入屋內看屋。

為避免造成被告出售房屋困難，原告乃於108 年12月24日由其代理人徐心蕙透過王國偉向被告提議另找房屋並終止租賃契約，被告亦透過其代理人王國偉向徐心蕙表示「有找到房子就先說好了！然後…幫我把房子恢復原樣就好了！謝謝」，顯見被告確有同意原告提前終止契約，且王國偉亦提供找房屋之相關建議，徐心蕙當時感謝被告願意同意提前終止契約後便與原告積極另行尋找房屋租賃。

嗣後，原告於108 年12月25日尋得新莊區另一房屋並簽訂租賃契約，隨即由代理人徐心蕙透過王國偉向被告表示提前終止契約，並告知將於109 年1 月15日交屋，詎被告竟改稱只能提前至109 年3 月31日終止契約，並以原告違約為由拒絕返還押租金，甚至要求原告給付直至109 年3 月31日之房租，令原告甚感錯愕。

嗣後原告為避免需要重複繳納系爭房屋及另行尋得之房屋租金，乃提前至109 年1月8 日將房屋返還予被告，而本件被告於108 年12月24日既有透過代理人王國偉表示僅需於找到房子後通知被告，並將系爭房屋原況返還即可，被告復未提及任何有關違約或沒收押租金之情事，可見被告性質上係與原告合意終止租賃契約並以原告尋得房屋後通知被告為租賃契約終止之停止條件，故原告於109 年12月25日尋得房屋後契約即告終止，且原告亦於109 年1 月8 日依被告之指示原況返還房屋，原告顯無違反契約之情形。

況王國偉於本件訴訟自承「租屋事宜由我代為處理」等語足見王國偉確實有權代被告同意為提前終止租約之意思表示，故王國偉既已向被告表示可以提前終止租約之意思，則原告提前終止租約即無違約情事，被告自應返還系爭押租金。

本件兩造租賃契約既已合意終止，被告自應將押租金返還予原告。

為此，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟，併為聲明：被告應給付原告34,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則請求駁回原告之訴，暨陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並以：原告既知自己係向被告承租房屋，而非向被告之弟弟即訴外人王國偉承租，則無論原告與王國偉間有何約定，自無從拘束被告，故無論王國偉所傳訊息之真意為何，自均無從據以認定被告有同意原告所主張「於原告通知找到房屋後即終止租約」之意。

又被告於出租時即有告知原告有意出售，兩造合意可邊租邊帶看，但原告卻又以邊租邊帶看會造成困擾而要求提前終止租約。

觀諸原告所提之王國偉與徐心蕙對話紀錄，王國偉所稱內容根本無從看出有同意原告提前終止契約之意；

又王國偉所稱「有找到房屋就先說好了」，顯然係因斯時原告尚未找到房屋，故表示請原告有找到房屋時先通知以利其轉知被告洽談終止租約之意；

而「然後…幫我把房子恢復原樣就好了！謝謝」，則係指若終止租約後，要請原告將房屋回復原狀之意，非原告所稱之意，甚原告亦早知此事，原告顯係片面曲解王國偉之意！再查，原告雖稱王國偉有提供找房屋之相關建議，但此僅足證明王國偉知悉原告將來將不再承租欲另找租屋處之意，何來原告主張有達成終止租約之意？另查，原告亦有傳送：「我也是先看看最近的出租狀況，畢竟我們預算有限，我娘又要求這要求那的，要看運氣了」之訊息，顯然109 年12月24日原告亦認需「先看看最近的出租狀況。」

，並未確定一定會需要提前終止粗約，在此情形下焉有可能先約定終止租約之期日？末查，如依原告主張，則原告可隨時決定何時可以終止租約且時間點根本無從提前確定，則此約定顯然對被告即出租人顯失公平，試問在兩造已明文約定租期至何時之情況下，被告有何理由會答應原告所稱，只要原告通知找到房屋，即終止租約之不平等約定？更讓自己損失數月房屋收入？退萬步言，若依原告主張，兩造係約定只要原告通知找到房屋，在原告通知後雙方即終止租約，則若如此，經原告通知後，兩造既已終止契約，原告即應立即搬離，否則依約所留物品將視同廢棄物任由被告處理，試問如原告真認定兩造係如此約定，何以卻未於108 年12月25日通知王國偉時隨即當日搬離？此亦可見原告自知真意亦非如此！又原告傳訊稱：「所以跟你溝通一下，我們可以跟你們約1/15交屋嗎？」，試問若兩造有約 定經原告通知即終止租約，則按兩造租約約定，原告自應立即返還房屋，又何來原告請求延遲交屋之理？顯然原告亦知斯時兩造間租約根本尚未終止！再者，原告主張之交屋期為「109 年1 月15日」，而兩造租約係按「每月月初至月底」計算，則原告特別指定該「109 年1 月15日」交屋，顯係因該日為15日方便雙方計算租金，承租方欲於當日終止租約並搬離，原告先稱其通知後租約即終止，後又稱將以109 年1 月15日為終止日，顯然前後矛盾！又原告所傳訊息提及：「…您的回覆也讓我覺得是同意提前解約…」、「如果知道是要照著合約走…」、「所以可以麻煩您再跟哥哥溝通一下嗎…」可見原告在王國偉轉述，被告同意最快可於109 年3 月31日終止時，原告當下已表明為其誤解王國偉之意，且亦認兩造仍應以契約內容履行，故方會請王國偉協助與被告溝通，何來原告訴訟中所稱早約定條件可提前終止租約之情？準此，顯見原告提出之證據根本無從證明其主張，且事實上反可證明原告在早知本件事實為何下，卻虛構事實提起本件訴訟，浪費司法資源並惡意製造被告困擾。

且依雙方LINE對話內容可知，徐心蕙有同意依照系爭租約內容賠償1 個月之租金，兩造並未合意終止租約，且亦未約定可免扣違約金提前搬遷，故雙方最後協調才決議依照系爭租約為原則等語置辯。

三、法院之判斷：㈠按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，為民法第103條第1項所明定。

又授權人已將授權於他人之事通知或公告或為相對人所知悉，其人所為之行為，雖未明示以本人名義為之，仍應對於本人發生效力。

經查，被告於本件訴訟之代理人王國偉在本院審理時自承系爭房屋租屋事宜均係由其代為處理等語，且系爭租賃契約亦係由王國偉代理被告所簽立，亦有系爭租賃契約可按，揆諸前揭說明，堪認王國偉就系爭租賃契約應為被告之代理人，是其人所為之行為，自應直接對被告本人發生效力。

㈡復按當事人終止契約，須有終止權，終止權有基於法律規定而生者（法定終止權），有基於當事人約定而生者（約定終止權）。

而法定或約定終止權之行使均為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在，既無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人之同意或未為反對之意思表示而成為合意終止（最高法院94年度台上字第1594號判決意旨參照）。

查證人徐心蕙在本院審理證稱：原告是伊弟弟，系爭租賃契約租賃事宜都是由伊與王國偉接洽。

當初簽約時，房東有表示會賣房子，所以有要我們同意，半年後可以帶人來看房子，簽約時我們有同意這件事情，時間到後王國偉與我聯絡說會請仲介來拍照，因為他要賣屋。

當時我母親因為身體不舒服，所以一直為難要約拍照的事情，我就在108 年12月24日我致電王國偉說明對他抱歉我母親為難一事，並與他討論避免109 年王國偉要帶人看屋我母親會為難他，我與他討論是否我們先去看屋，提早搬出去。

這樣他未來帶人看屋就不會被為難。

王國偉表示瞭解，然後就傳訊息說我們找到房子跟他說一聲就好，我們找到房子後告知他，將房子回復原狀就好。

我也感謝王國偉的體諒，王國偉也有介紹我可以去哪裡找房子，然後108 年12月25日我就通知王國偉說我在他推薦的地方找到社會住宅，然後王國偉說他知道。

我想與王國偉討論交屋時間，他才說要我們再多住三個月他才接受，我說我無法接受，因為當時我的理解是兩造合意要提早搬離，我找的又是社會住宅，是大家搶手的物件，我也已經支付訂金，當時我理解是我們找到房子恢復原樣歸還房子就好，也沒有但書說要我們多住三個月，若有但書，我們快三個月再找房子就好，不會馬上找房。

我們電話討論時王國偉表示沒有人那麼快找到房子的。

我就說找房子這種事情本來就不一定。

當時這些問題都有找當初承租時的仲介，仲介也有居中協調，但王國偉堅持我方違約。

後來我們於109 年1 月8 日搬離等語。

再觀諸原告所提出徐心蕙與王國偉間於108 年12月24日在通訊軟體LINE對話內容，王國偉傳送訊息表示「我看…有找到房子就先說好了！然後…幫我把房子恢復原樣就好了！謝謝」，其後徐心蕙表示「…只是等你們開始帶看我又整天要聽她碎念更累，乾脆早一點幫她找房子」、「相說先知會您一聲，免得讓您覺得太突然」，王國偉復表示「呵…我了解…帶看其實也不會那麼快啦！」等語。

參互以觀，堪認系爭租賃契約乃係承租人即原告因一己之原因而對被告為終止權之行使，自屬於單獨行為，不因他方同意或反對而成為合意終止契約。

㈢復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。

經查，系爭租賃契約租期原應至109 年6 月30日始屆滿，惟原告提前終止租賃契約，並業於109 年1 月8 日搬離，為兩造所不爭，顯見兩造間租賃關係業已消滅，故原告請求返還押租金34,000元，固屬有據。

惟查依兩造間系爭租約第18條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被告）1 個月租金，乙方決無異議」。

準此，原告既於租賃存續期間內提前終止租賃契約，且兩造亦無另行特約變更或排除系爭租約其他約定條文之效力，況觀諸證人徐心蕙之前開證詞及雙方在通訊軟體LINE對話內容，亦不足認定被告已同意捨棄其得依系爭租賃契約第18條對於承租人提前終止租約時之違約金之請求。

是被告抗辯原告應依系爭租約第18條約定賠償1 個月租金17,000元，核屬有據。

從而，於兩造租賃契約消滅後，被告應於抵充原告因租賃契約所生違約金債務17,000元後，將賸餘押租金17,000元返還予原告。

四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告應返還押租金17,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年8 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，附此敘明。

六、本件原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第436條之20之規定，職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當金額准許被告預供擔保後，得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失其依據，應併予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第436條之19第1項規定，確定本件訴訟費用為1,000 元，由被告負擔500元，其餘由原告負擔 。

中 華 民 國 110 年 2 月 9 日
三重簡易庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所違背之法令及具體內容。
2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 2 月 9 日
書記官 王品媛