三重簡易庭民事-SJEV,109,重簡,2200,20210309,1

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
109年度重簡字第2200號
原 告 王耀慶
被 告 陳國明
陳李蕊
共 同
訴訟代理人 錢紀安律師
上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國110 年1 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳國明應給付原告新臺幣叁拾貳萬元及自民國一百零九年十月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告陳李蕊應給付原告新臺幣肆萬元及自民國一百零九年十月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
但被告陳國明、陳李蕊如各以新臺幣叁拾貳萬元、新臺幣肆萬元分別為原告預供擔保後，得免為假執行。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：緣原告於民國108 年10月18日與被告二人續約承租坐落在新北市○○區○○段○○○段00000 地號土地（被告陳國明所有、押金新臺幣（下同）320,000 元）及新北市○○區○○段○○○段000000地號土地（被告陳李蕊所有、押金新臺幣40,000元），作為倉庫使用。

詎料因前述二筆土地為新北市政府五股垃圾山試辦計畫合法專區用地，為配合政府之政策，被告二人於109 年5 月間透過其法務人員即訴外人張智傑電話告知原告自109 年5 月28日起不能有營業行為，顯係要求原告於109 年5 月31日前搬遷完畢並解除雙方土地租賃契約，以配合其專區申請流程，原告無奈之下，於109 年5 月31日及6 月14日搬遷完成，並清空土地之地上物且經被告二人驗收無誤，事後被告二人為申請試辦專區並自行加上圍離，足見原告均依被告二人要求回復原狀，但被告二人並未依約定返還押租金，原告曾於日前發函通知被告二人出面返還押租金仍未獲置理，故起訴請求被告二人應返還系爭押租金。

而原告自94年起即向被告之兄弟即訴外人陳國松承租147-3 地號，並自103 年起向被告陳李蕊承租109 -15 地號土地，而原告於早年承租時系爭土地現況告即舖有水泥地及柏油瀝青，是地主整完地才租給原告，原告已將系爭土地上之地上物及廢棄物等均予以清除，如被告主張系爭土地在承租之時，不是水泥地及柏油瀝青等，被告應舉證證明系爭土地承租前之原狀。

再者，系爭租約第9條約定，乃指原告在租約終止時須將土地地面上及地面下之「廢棄物」清理乾淨（按重點是廢棄物，而非水泥瀝青地面），則依原告所提出照片可看出系爭土地上、下均無一般所稱「廢棄物」存在；

此外，依原告承租期間現場照片，可看出土地上有鐵製籬笆及鐵柱等，但現在均已清理乾淨，職是，原告既已依約清空搬遷完畢，現場均無廢棄物或固定設施，則被告自應依約將押租金返還，始符合誠信原則。

況被告所有系爭147-5 地號土地面積為4420坪，而原告所承租者僅為其中一部分土地，且系爭土地現已經新北市政府核准準備動工興建，而尚未動工部分之土地上亦有混凝土水泥塊及雜物並未清除，但被告早已將其他承租人之押金返還，卻唯獨刁難拒絕返還押租金予原告。

為此，爰依租賃契約終止後之法律關係提起本件訴訟，併為聲明：1.被告陳國明應給付原告320,000 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

2.被告陳李蕊應給付原告40,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則請求駁回原告之訴，暨陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並以：原告雖有向被告承租系爭土地，但因系爭土地均為新北市政府五股垃圾山試辦計畫合法專區用地，為配合政府政策，原告同意盡速遷離系爭土地，但被告並未要求原告於109 年5 月31日前搬遷完畢。

又系爭土地原均為農地，依系爭租約第2條第2款、第3款約定，可知原告承租系爭土地作為營業使用，並於系爭土地上使用鋼筋、水泥等設施，更於系爭土地下埋置廢棄物，如原告未使用瀝青、水泥等設施，契約何需如此特別約定？而原告既已承租系爭土地十幾年，欲被告提出十幾年前系爭土地之照片，實有困難。

而目前系爭土地上顯然仍有瀝青及水泥鋪面，足認原告不僅並未將土地地面上及地面下之廢棄物清理乾淨，也未依系爭租約第9條及第10條將系爭土地回復至租賃前之原狀。

而欲將系爭土地上之瀝青及水泥鋪面剷除以回復原狀，至少需支出數十萬元之清理費用，且如有廢棄物，尚可能遭主管機關裁罰，原告請求被告返還系爭押租金，自應對其主張之權利負舉證責任，即應證明其已將系爭土地回復原狀，始得請求被告返還系爭押租金。

而原告既無法舉證其已依系爭租約將系爭土地回復原狀，則原告請求被告返還系爭押租金，即無理由。

至被告日前在系爭土地裝置圍欄，僅係防止他人占用系爭土地，被告否認原告已於109 年5 月31日及6 月14日清空系爭土地並搬遷完畢，兩造就系爭土地亦尚未辦理點交。

退萬步言，原告亦尚未支付109 年6 月份系爭土地之租金，被告此部分亦主張抵銷等語置辯。

三、本件原告主張其向被告分別承租系爭2 筆土地並交付被告陳國明及陳李蕊押租金各為320,000 元及40,000元，嗣因配合政府之政策，已於109 年5 月31日終止租約，原告就系爭2筆土地分別於109 年5 月31日、109 年6 月14日搬遷完成，並清空土地之地上物之事實，業據提出土地租賃契約書及系爭土地現況照片各乙份為證。

被告則否認原告已將系爭土地回復原狀交還，並以前揭情詞置辯。

經查：㈠觀諸系爭2 份土地租賃契約第17條第1項均約定：「一、本租賃土地如經政府重劃收回，甲、乙雙方同意本租約視為自動終止，乙方應立即將土地回復原狀一次全部返還予甲方。

」，有系爭土地租賃契約可按。

查兩造並不爭執系爭土地均已規劃為新北市政府五股垃圾山試辦計畫合法專區用地，自已符合上開契約終止之條件，且被告對於原告主張其法務人員前已於109 年5 月21日通知原告自109 年5 月28日以後不能有營業行為等情亦不爭執，而原告承租系爭土地之目的既係供營業用，營業目的既已因系爭土地規劃為新北市政府五股垃圾山試辦計畫合法專區用地而無法達成，堪認原告主張系爭租約已於110 年5 月31日終止，應屬有據，合先敘明。

㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。

本件原告主張已經將系爭土地回復至承租前之原狀並交付予被告占有等語，業據提出系爭土地現場照片、系爭土地於承租起始之前一年即93年6月14日、承租期間即102 年11月19日之林務局農林航空測量所臺灣地區航攝影像空照圖各乙份為證，而觀諸該土地現況照片，堪認原告業已清空地上物，而其上雖有部分土地鋪設水泥地及柏油，然此核與系爭土地承租前之93年6 月14日空照圖地貌大致相符，自難認系爭土地上之水泥地及柏油係由原告承租後所鋪設，是原告自不負有清除之義務。

再參諸被告已自行在系爭土地周圍架設圍籬，原告並無占有系爭土地之行為，足認系爭土地已由原告交還被告占有管領使用。

至被告雖辯稱原告未將系爭土地回復成承租前之泥土狀態，且該瀝青地面下埋有廢棄物，依約當由原告負清除責任云云，惟此為原告所否認，依法自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。

惟本件被告並未提出任何證據舉證證明系爭土地交付原告承租使用時之原始地貌為泥土狀態，復未舉證證明原告在系爭土地之地面下尚有埋設廢棄物未清除之事實，是被告抗辯原告並未依系爭租約第9條及第10條將系爭土地回復至租賃前之原狀云云，自難憑採。

綜上，堪認原告已將系爭土地回復原狀並交還予被告占有。

㈢末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。

又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。

被告固抗辯原告尚未支付109 年6 月份系爭土地租金，此部分主張抵銷云云。

然原告已於109 年5 月31日、109 年6 月14日交還系爭2 筆土地，而各筆土地租金乃按月支付，租期分別自每月1 日、22日起算，是被告已不得主張對原告尚有109 年6 月份之租金債權存在，故被告以此部分債權對原告主張抵銷，不應准許。

又兩造間租賃關係既已消滅，被告復未舉證證明承租人即原告尚有其他欠租或債務不履行之情事。

從而，原告請求被告返還系爭押租金，洵屬有據。

四、綜上所述，本件原告依租賃契約終止後之法律關係，請求被告陳國明應給付320,000 元、被告陳李蕊應給付40,000元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即109 年10月8 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均為有理由，應予准許。

五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當金額准許被告預供擔保後免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 3 月 9 日
三重簡易庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 3 月 9 日
書記官 王品媛