三重簡易庭民事-SJEV,110,重簡,1939,20220426,2

臺灣新北地方法院三重簡易庭簡易民事判決
110年度重簡字第1939號
原 告 許耀坤
訴訟代理人 許勝翔
被 告 洪鳶流武川


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年4月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○號地下一樓編號Ｂ０５房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣伍萬陸仟元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事 實 及 理 由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、原告主張：緣被告於民國110年3月20日與原告訂立房屋租賃契約，向原告承租原告所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號地下一樓編號B05房屋（以下簡稱系爭房屋），約定租賃期間自110年3月20日起至112年3月20日止為期2年，押租保證金新臺幣（下同）14,000元，被告應於租期開始時於每月20日前依約繳納租金7,000元給原告。

嗣被告自110年4月23日匯款後即未給付任何租金，而原告於110年8月5日寄發存證信函以被告積欠110年6月、7月、8月共計3個月租金，已達二個月以上為由，向被告提前終止系爭租約，故系爭租約應已於110年8月5日終止，被告已無繼續占用系爭房間之合法權源，自應將該房屋遷讓返還予原告。

又被告迄至110年9月20日欠租金額已逾二個月之租額，原告並對被告取消系爭租約。

然被告於租約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋，顯係無權占有，應按月賠償原告租金之損害即自110年7月後之110年8月份至111年3月份之租金共計8個月，合計56,000元。

為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，併為聲明：如主文第1、2項所示。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。

又土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。

是故出租人以承租人欠租經催告仍不履行為由終止租約，應類推適用土地法第100條第3款規定先扣除擔保金（即押租金）後積欠租金逾2個月時，始得行使上開權利。

經查，原告雖主張系爭租約租金約定係於每期開始時支付，被告自110年5月20日起即未給付租金，經原告於110年7月26日以台北東園郵局78號存證信函催告被告於函到7日內給付110年6月、7月積欠之租金，因被告未於期限內給付租金，再於110年8月5日以台北東園郵局83號存證信函終止兩造間租賃契約云云。

惟原告為終止系爭租約之意思表示時，被告僅欠110年6 、7月租金合計14,000元未付，經以押金14,000元抵償後，已無積欠租金，縱認於終止時尚有110年8月份租金亦未給付，然欠租金額仍未達二個月以上之租額，則原告以上開83號存證信函終止系爭租約自不合法，不生終止系爭租約之效力，故原告主張系爭租約已於110年8月5日終止，不足為採。

五、又查，原告於110年8月5日所為終止租約之意思表示固不合法，惟其於起訴時另以被告迄至110年9月20日欠租金額已逾二個月之租額，而對被告為取消（應為終止之意）系爭租約之意思表示，又起訴狀繕本已於110年10月12日對被告寄存送達，於110年10月22日生合法送達之效力，有送達回證可按，是系爭租約業經原告合法終止，而於110年10月22日終止。

則依民法第455條前段規定，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。

六、復按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；

承租人應依約定日期支付租金，民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。

又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；

其無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上第1695號判決意旨參照）。

查兩造間之租賃關係已於110年10月22日終止，業如前述，經以押金14,000元抵償後，被告尚積欠原告自110年7月20日起(即原告所指110年7月20日所應繳納計算期間為111年7月20日至111年8月19日止之110年8月份租金)至110年10月22日止，以每月7,000元計算之租金；

又被告於原告終止租賃契約後，仍無權占有系爭房屋，迄本院言詞辯論終結日仍未返還，則原告自得請求被告給付自110年10月23日起至111年3月19日止(即原告所指111年2月20日所應繳納計算期間為111年2月20日起至111年3月19日止相當於111年3月份之租金)，每月相當於租金之不當得利7,000元。

從而，原告請求被告給付56,000元【計算式：7,000元×(3＋3/31)＋7,000元×(9/31＋4＋19/31)＝56,000元】，亦屬有據，應予准許。

七、綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00號地下一樓編號B05房屋騰空遷讓返還原告；

暨被告應給付原告56,000元，均為有理由，應予准許。

八、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

九、本件事證已臻明確，原告其餘主張及所提之證據，均核與本件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，附此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 4 月 26 日
三重簡易庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 4 月 26 日
書記官 楊家蓉