三重簡易庭民事-SJEV,110,重簡,2304,20220614,2

臺灣新北地方法院三重簡易庭簡易民事判決
110年度重簡字第2304號
原 告 楊曉玲
訴訟代理人 洪宇均律師
被 告 孫翊菲
訴訟代理人 陳韋含律師
吳蕙蓉律師
上列當事人間請求返還租金等事件，經本院於民國111年5月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬壹仟肆佰肆拾肆元，及自民國一百一十年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之八十七，其餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事 實 及 理 由

一、原告主張：

(一)緣原告於民國109年間向被告承租坐落新北市○○區○○○街00號1樓作為衛浴設備經銷門市，租約自民國109年10月1日起至111年9月30日止共2年，押金新臺幣（下同）20,000元，租金部分，雙方約定月租22,000元，然若原告預繳，則被告優惠原告每年租金為200,000元，原告遂於109年9月28日、10月12日一次性預繳2年租金400,000元和押租金20,000元予被告，然自110年5月起因新冠肺炎肆虐，原告曾於110年5月31日透過LINE通訊軟體傳發訊息予被告，請求被告可否給予3個月的免租金優惠、並將該3個月之預繳租金順延至111年10至12月使用。

經雙方以LINE語音溝通下，被告回絕原告之請求。

故原告放棄暫停開業念頭，自110年6月1日起至110年8月30日間，仍咬牙苦撐接單零星生意。

至被告雖抗辯兩造間租賃契約於110年6月至8月暫停，原告於警詢中亦坦承上情云云，惟觀諸新北地方法院檢察署111年度偵字第2180號偵查卷證(下稱本案偵查卷宗)，依據原告於110年8月28日、8月31日、9月7日之警詢筆錄，被告於110年8月28日、9月1日、9月2日之警詢筆錄，以及兩造於111年1月10日偵查筆錄，兩造對於有無合意暫停111年6月至111年8月租賃契約關係始終各執一詞，且被告對於原告在偵查中供稱於110年5月至110年8月有進入分租地點，正常使用該租屋處，連廠商送貨、客户來洽公都有使用，只是生意有變少等情，被告並無提出任何異議。

衡情，倘兩造雙方就110年5月至8月間有合意暫停租賃關係，何以被告未曾向原告暫時收回系爭租賃鑰匙、放任原告持續進入租賃場所洽公？顯不合理。

足證兩造從未合意暫停110年6月至110年8月間之租賃契約關係至明。

詎料，被告明知原告為系爭房屋承租人，在兩造租賃期間對系爭房屋有合法使用權限，卻僅因原告於110年8月28日周六下午與客戶回系爭房屋洽談公事，致被告心生不滿，竟向警方報案誣告原告私闖民宅。

被告並於當晚下午10時18分以LINE通訊軟體指摘原告與陌生男子私自闖入系爭房屋，涉及刑事罪嫌，進而為終止租賃契約之意思表示，並命原告在未經被告同意或被告律師陪同下，永久不得進入系爭房屋等多項聲明，是被告主觀上已明確表達不願再提供合於系爭租約所約定使用、收益之租賃物予原告使用，且被告其後即更換系爭房屋之門鎖，客觀上亦已證明拒絕原告進入系爭房屋。

而對於被告此舉，原告亦感憤怒，便以LINE訊息後回應被告其主張之內容顯與事實不符，惟此僅係在向被告重申原告於110年8月28日當晚係有權進入系爭房屋，因原告早已付清2年之租金及押金，該時點兩造租約尚在有效期限内、未曾有暫停或中斷等情事，並非被告所稱係在拒絕被告終止租賃契約。

實則，110年8月28日兩造於系爭房屋發生口角衝突，且被告當下報警及控告原告犯罪，故原告雖未立即回應「我同意終止租約」等字句，然考量兩造間關係迅速惡化，已無租賃互信關係，原告亦同意被告上開提案，不願再與原告存續租賃契約關係，遂於同年9月1日在被告同意下將生財用具遷出另覓他處租賃。

此再觀諸原告自110年8月28日接收被告終止租約之訊息後未向被告爭執兩造間租賃關係仍存在、原告嗣後派員前往租賃處將個人財物遷出、未再以房客身分要求使用系爭房屋等客觀事實，堪可認定原告於收受被告上開終止租賃契約之意思表示後即已默示同意至明。

是兩造間既於110年8月28日終止租賃契約，自該時點起兩造間之租賃契約關係已然失效，無論嗣後兩造有無委請律師發函再為終止租賃契約之表述，其充其量均僅為雙方意氣言語之爭，並不影響兩造已於110年8月28日合意終止租約之效力。

(三)茲有關原告請求項目如下： 1.預繳租金部分：依兩造LINE對話紀錄以觀，被告係於110年8月28日向原告正式發出提前終止租賃契約之意思表示，且於翌日將系爭房屋換鎖防止原告入內，由此堪認兩造租賃契約於當日遂告終止。

則原告自110年8月29日起至9月30日共1個月又3日之預繳租金18,278元(計算式：200,000元×l/12＋200,000元×l/12×3/31＝18,278元，小數點以後均捨棄），及自110年10月1日起至111年9月30日共1年之預繳租金200,000元，合計218,278元，因兩造已無租賃契約關係存在，此時被告係為無法律上原因領受，自應返還予原告。

至系爭租約第9條之約定，於文義上係以乙方（即承租方）有率先、主動搬遷之打算為前提，始負違約責任。

惟原告身為承租方自系爭房屋搬遷之原因，係出於被告在110年8月28日晚間所發出之終止租約聲明，以及被告將系爭房屋換鎖拒絕原告入内等事實，無奈原告始默示同意終止租約。

是原告既非率先、主動擬遷離之一方，要難認有違反上開約定之情事。

2.違約金部分： 系爭租約第21條約定：「甲、乙雙方在本契約有效期間内解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約。」

，而原告既非率先、主動提出解約之一方，要難認有違反系爭租賃契約第21條規定至明；

又上開約定雖以一方「必須在一個月前通知他方」作為支付違約金要件，然若一方「即刻」通知他方解約，此時他方所受遭受之違約損害，顯更較前者情況嚴重，依 「舉輕以明重」之法理，被告雖未符合提前一個月告知原告解約，然在原告同意情況下，原告亦可援引系爭租約第21條約定請求被告給付一個月之租金即16,666元(計算式：200,000元×l/12＝l6,666元，小數點以後捨棄）作為違約金，始為合理。

3.押租金部分：本件原告給付被告押租金20,000元，係為擔保原告於系爭租約租金之給付及租賃債務之履行，現因兩造租賃關係於110年8月28日消滅，且原告亦無積欠被告租金未給付，故被告應返還押租金20,000元予原告。

4.綜上，以上金額合計為254,944元(計算式：218,278＋16,666＋20,000＝254,944)。

(四)另就被告抗辯抵銷之項目說明如下：1.地板重新施作部分： 對於被告辯稱原告僱工以紅漆破壞系爭房屋處之牆面、地 板乙情，原告否認之，而原告承租系爭房屋係作為經營淋浴 拉門之經銷門市，有關被告提出之被證4照片所示之淋浴拉門和壁紙牆面，均係原告之個人財產，110年9月1日原告僅囑託工人將尚來不及搬走之玻璃拉門先做上記號，原告之後再來帶走，惟原告並無要求該名工人以噴紅漆做記號，此觀原告110年9月7日警詢筆錄自明。

故被告誆稱原告命人對系爭房屋之牆面、地板噴以紅漆，顯非屬實。

又依被證4照片所示，系爭房屋玻璃拉門正下方地板僅有少許紅漆噴漬，且上開紅漆並非原告命搬運工所噴灑，純屬臨時工個人行為，倘致生損害於被告，其賠償義務人亦屬該名工人而非原告。

此外，該名工人所噴之紅漆是否無法以清潔劑去除，必須更換地板？系爭汙漬地板面積為何，更換費用是否真為36,000元，且更換地板位置不明，被告皆未盡舉證，自難命原告對其負損害賠償責任。

2.空調清洗部分：被告主張系爭房屋之空調因該名工人所噴紅漆導致須清洗保養以回復原狀之必要，對此，原告否認之，被告應先就空調受紅漆氣體侵蝕損害而有修繕之必要先行舉證。

此外，該紅漆並非原告命該名工人所噴灑，純屬該工人之個人行為，倘致生損害於被告，其賠償義務人亦屬該名工人而非原告。

再者，被告所提出之被證5第2頁僅為報價單，尚難作為被告有該筆開銷之證明。

3.壁紙重鋪部分：依據被告所提出之被證4照片所示之壁紙牆面，係被告承租系爭房屋自行鋪設，是被告在收回系爭房屋後重新張貼壁紙，純屬被告個人消費行為，與原告無涉，被告自難請求原告負擔被告壁紙重鋪之費用至明。

4.清潔部分：被告辯稱原告僱工在租賃處噴紅漆致被告須僱工到府清潔，原告否認之。

針對地板或牆面有紅漆漬部分，被告已在編號1、3處主張翻新之費用，如已全面翻新，何以還有額外僱員清潔之費用？顯不合理。

抑或，是否被證4第4頁該張註明為已付之4,000元清潔費，才係被告真正僱工清洗地板紅漆之費用？另該紅漆並非原告命該名工人所噴灑，純屬該工人之個人行為，倘致生損害於被告，則賠償義務人亦屬該名工人而非原告。

5.玻璃門拆除部分：系爭被噴上紅漆之玻璃淋浴拉門係原告個人之財物，原告先前尚未能即時搬運走，因系爭臨時工噴紅漆紛爭再次遭被告提告刑事毁損告訴，其後，被告未經原告同意，擅自將上開玻璃淋浴拉門拆除、清運。

對此，原告日前還在為恐無法舉證自身財物遭被告侵害而苦惱，所幸，被告現主動承認原告所有之玻璃淋浴拉門遭伊擅自拆除、清運而滅失，此部分本應由被告賠償原告財物損失始為合理，詎被告竟還反要求原告應賠償毁棄原告財物所支出之成本，實屬荒謬。

此外，被證5第5頁僅為估價單，尚難作為被告有該筆開銷之證明。

6.電路面板部分：被告辯稱其自行更換壁紙需一併拆除、更換新的電路面板等情，原告否認之。

此部分被告請求原告應給付該更換費用之事實、請求權基礎各為何？被告應舉證以實其說。

7.更換招牌費用部分：兩造合意期前終止租約後，原告曾僱工欲拆除淋浴拉門經銷招牌，然因僱工表示拆除後該招牌處會出現鏤空情況、影響大樓門面，故建議原告應先向系爭房屋大樓詢問其招牌鏤空處應如何處置。

後經該大樓管委會表示：該大樓有規定招牌不得拆卸出現鏤空影響門面情形，如承租人更替，僅需將該招牌反掛，待新承租人承租經營新品牌時，新承租人自己本就會掛上新的招牌云云。

準此，被告始會將不再使用之招牌反掛如被證6所示。

且被告本身僅為系爭租賃處之承租人(原告則為次承租人）而非所有權人，對於系爭招牌反掛乙情，該屋所有權人亦無向原告表示反對意見，足證原告並無侵害任何人之權利至明。

此外，倘被告欲經營個人事業、掛自身品牌之招牌，其所花費者，僅為製作招牌和掛上招牌之工費。

而此等費用本係被告經營自身事業之必要成本，並非原告對其造成之損害，被告自難要求原告負擔之。

況被證7僅係估價單資料，不足以作為被告已支出上開費用之依據。

(五)為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，併為聲明：被告應給付原告254,944元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

二、被告則以：

(一)兩造雖有簽訂系爭租約，但於110年5月間因疫情爆發，原告乃向被告請求暫停110年6月至8月共三個月之租賃關係，至110年9月1日起，兩造再恢復租賃關係，至於原有之租賃期間則延後至111年12月31日止，並經被告同意，故於110年6月至8月間，系爭房屋之使用收益權能已回復由被告享有，原告自不得未經被告同意，逕自進入系爭房屋處，其理至明。

豈料，原告明知其不得在未經被告同意前，擅自進入系爭房屋，竟在未事先告知被告之情況下，於110年8月28日偕同陌生男子私自闖入系爭房屋，更驚擾被告懷孕中之妻子，使被告之妻子受到莫大驚嚇，故被告乃對原告提起侵入住居罪之告訴。

此外，被告為避免自己及妻子於系爭租約暫停期間繼續受原告之侵擾，乃於110年8月29日更換系爭房屋之門鎖，並於110年8月31日通知原告可於110年9月1日上午租賃關係恢復時，至系爭房屋處管理室領取新鑰匙。

是以，被告對於原告所提告之事乃有所憑據。

且被告係於租賃關係暫停期間更換門鎖，以避免原告繼續違法侵入，實為被告合法行使系爭房屋之使用收益權能，並無不法。

雖原告陳稱被告回絕原告暫停三個月租約之請求云云，但原告曾親口向新北市政府警察局新莊分局新樹派出所之李庭岳警員及被告承認，兩造間確實於110年6 月、7月及8月已暫停租賃關係，並經派出所之監視錄影器錄影為憑，且原告於110年6月、7月及8月，毋庸繳付系爭房屋之電費等，依據系爭租約第7條所列之各項費用，全由被告自行繳納，足證兩造於110年6月、7月及8月確實已暫停租賃關係，又被告曾於110年6月至7月間，將系爭房屋出租予訴外人李庭芳使用，租金由被告收受，足證系爭租屋處之使用收益權能因兩造暫停租約而回復由被告享有。

再者，因被告於每週二皆會固定安排清潔人員至被告住處（即系爭租屋處之二樓）打掃，故於110年6月初，被告即已向清潔人員表示：「一樓（即系爭房屋）於6月至8月間將不會使用及營業，請清潔人員進出大門時務必記得上鎖。」

等語，足證兩造間確實已暫停租約，任何人均不得擅自進入系爭房屋，被告才會將6月至8月間系爭房屋之使用情況告知清潔人員，並特別提醒清潔人員應注意門鎖。

(二)又本件原告於110年9月3日委請訴外人葉家瑄律師代原告發函單方面向被告為提前終止租賃系爭房屋之意思表示，經被告於110年9月8日收受，則被告與原告之租賃契約已於110年9月8日提前終止，後續雙方之權利義務關係應依租賃契約處理。

茲就原告請求項目說明如下： 1.關於原告請求返還預付租金部分：本件原告提前自110年9月8日終止租賃契約，則其所預付之租金，包含：110年9月9日至9月30日之租金12,222元（計算式：年繳租金200,000元÷12月÷30日×22日），及110年10月1日至111年12月31日間（因110年6月、7月及8月為雙方約定之租賃關係暫停期間）預付之租金共200,000元，依系爭租約第9條約定：「契約期間由乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還…，乙方不得異議。」

之約定，均不予償還。

又原告主張系爭租約第9條之文義係指原告有率先、主動搬遷之打算，始負違約責任等語，惟被告於110年8月31日以LINE通知原告：「我9月1日早上8 點把鑰匙交給社區管理員請你簽收並負擔保管責任，…」等語 ，顯無任何拒絕原告進入系爭房屋之事實，則原告自行於110年9月2日寄發提前終止租約之意思表示，並逕自遷離系爭房屋，核與系爭租約第9條「擬遷離他處」之文義至為相符，故原告自不得向被告請求租金償還，其理至明。

2.關於原告請求給付違約金部分： 原告主張本件為被告提前終止租約，且未於一個月前告知原告終止租約云云，並非事實。

實則被告雖於110年8月28日以LINE向原告表示解約，然原告已於110年8月29日以LINE回覆被告:「很抱歉，我看不懂您寫的内容，與事實不符，我們租賃合約在效期内也付清兩年租金和押金。」

等語，表示其不同意被告解約，足證原告不同意被告解約之意思表示，兩造間系爭租約尚未終止。

至於被告更換門鎖之原因，係因兩造間曾約定於110年6月至110年8月暫停租賃契約，惟原告竟未經被告同意，擅自於暫停租約期間，攜同陌生男子進入系爭房屋，故被告方會暫時更換門鎖，然被告已特以LINE通訊軟體通知原告，於兩造租賃契約回復後（即110年9月1日），原告即可至社區管理員處取得新鑰匙，故無原告所稱被告拒絕原告進入系爭房屋云云，原告所辯，實無可採。

而因原告不同意被告前開解約之意思表示，故被告再於110年8月31日，依據系爭租約第21條之規定，於終止租約前一個月，以LINE通知原告終止租約。

惟原告於收受被告前開通知後，竟於110年9月3日再委請葉家瑄律師寄發律師函予被告，表示被告係「違法解约」云云，不同意被告解約，則原告既已指稱被告前開終止租約之意思表示係屬「違法解約」，顯見其並不同意被告終止租約為明確。

況原告於該律師函中，特以：「本人已合法取得租賃契約終止權，乃委請貴大律師代為發函轉達終止租約之意思表示，孫翊菲並應於收受函文五日内，主動向本人聯繫商討租屋處點交事宜，…」等語，另向被告為「終止租約」之意思表示，而被告於110年9月8日收受原告「立刻終止租約」之意思表示後，已於110年9月14日委請本件訴訟代理人寄發律師函向原告確認已收受前開意思表示，後續兩造間之權利義務關係應依租賃契約處理，足認系爭租約係因原告提前終止租約而終止，且終止租約之日期應為110年9月8日，至為明確。

從而，系爭租約實係因原告提前終止租約而生終止之效，本應由被告向原告請求提前終止租約之違約金，惟原告竟悖於事實，起訴主張被告應給付提前終止租約之違約金云云，顯屬無據。

3.關於原告請求返還押租金部分：本件原告提前終止租約之意思表示，並未依約於一個月前通知被告，已如前述，則原告除應再給付被告一個月之租金外，另應再賠償一個月之租金作為違約金，金額共33,334元 （計算式：16,667元× 2月），故被告雖對原告負有返還押租金20,000元之義務，但因原告提前終止租約，亦對被告負有給付33,334元之租金及違約金之債務，故被告主張於20, 000元之範圍内，對原告為抵銷之意思表示。

是以，原告之返還押租金請求權，經抵銷後，已不存在，原告再為本件請求，顯無理由。

(三)另觀諸本案偵查卷宗，被告曾於110年9月2日警詢時，表示：「110年8月28日18時30分許於樹林派出所内有與楊曉玲及另一名李警員討論到租約的問題，楊曉玲也承認他有與我口頭約定110年6月至8月暫停承租的事。」

等語，並於111年1月10日偵查時，再次向檢察官表示：「（問 ：由對話紀錄來看，楊曉玲跟你說要延期時，你沒有答應他？）我是在LINE通話中答應他的，我有證人。」

等語，二度於偵查程序中表示有證人對於兩造間有達成暫停租約之共識乙節親眼見聞，惟新北地方檢察署及高等檢察署對被告請求調查之證據均未詳查，即率謂兩造並無暫停租約，原告並未侵入住居云云，令被告無法甘服。

從而，原告明知兩造已於110年6月至8月間暫停租賃關係，卻於暫停租約期間，擅自闖入系爭租屋處，造成被告懷孕中之妻子莫大之驚嚇，方才衍生出本件紛爭，則本件實有通知親眼見聞兩造曾暫停租约之證人李庭岳員警及李庭芳女士到庭釐清事實之必要，退步言之，倘鈞院認為原告請求有理由（僅假設，被告否認之），則原告僱工對被告所有之窗框、地板、牆面等處噴漆，致被告受有如附表之物品共計108,845元之損害。

且原告迄今仍未將其招牌拆除，導致被告必須為原告拆除招牌以回復原狀，亦造成被告11,000元之損害，上開金額合計為119,845元。

故被告就上開受損害之金額對原告為抵銷之抗辯。

(五)併為答辯聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

(一)兩造於109年9月27日簽訂租賃契約書，約定由原告向被告承租系爭房屋作為衛浴設經銷門市，租約自109年10月1日起至111年9月30日止共2年，押租金20,000元，租金每月為22,000元，然兩造約定原告若能以年為單位進行預繳，則被告優惠原告每年租金為200,000元。

(二)原告分別於109年9月28日、109年10月12日預繳自109年10月 1日起至111年9月30日止，共2年之租金共400,000元和押租金20,000元予被告。

四、兩造爭執之事項：

(一)原告主張被告應返還預繳之租金、押租金並賠償違約金等請求，有無理由？

(二)原告是否應負擔被告因將系爭房屋回復原狀所支出費用？被告是否得以前揭數額主張抵銷？

五、法院之判斷：

(一)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條、第453條分別定有明文。

準此，當事人約定租賃之期限者，應受期限之拘束，不得提前任意終止，但若當事人約定一方得於期限屆滿前終止契約者，一方始得依照第450條第3項之規定，負先期通知之義務，使他方有所準備，以期公允。

復按當事人終止契約，須有終止權，終止權有基於法律規定而生者（法定終止權），有基於當事人約定而生者（約定終止權）。

而法定或約定終止權之行使均為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在，既無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人之同意或未為反對之意思表示而成為合意終止（最高法院94年度台上字第1594號判決意旨參照）。

又終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之。

以對話為意思表示者，其意思表示以相對人了解時，發生效力；

非對話為意思表示者，其意思表示以通知到達相對人時，發生效力，民法第94條、第95條第1項亦有明定。

所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。

(二)經查，系爭租賃契約租賃期間自109年10月1日起至111年9月30日止，為兩造所不爭，自屬定有期限之租賃。

又依系爭租約第21條約定：「甲（即被告）、乙（即原告）雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約。」

，而繼續性契約之終止既僅生將來效力，終止前因契約而發生之法律關係仍有其效力，足見上開約定所稱「解除契約」，應係「終止」之意，足見兩造確有約定於租賃期限屆滿前，雙方均有提前終止租約之權利，但應於1個月前通知他方，並應賠償對方1個月租金作為違約金。

而此約定終止權之行使屬單獨行為，即賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，不需徵得另一方當事人同意。

查被告於110年8月28日下午10時18分許以通訊軟體Line存證信函通知原告即時終止系爭租約，並要求原告於當日晚上12時以前將系爭房屋大門鑰匙交給受理警員或同事等情，該終止租約之意思表示並已到達原告而發生效力，揆諸前揭說明，堪認系爭租賃契約乃係出租人即被告因一己之原因而對原告為終止權之行使，自屬於單獨行為，不因他方同意或反對而成為合意終止契約。

準此，堪認被告於110年8月28日通知原告終止系爭租賃契約，已生合法終止契約之效力。

又兩造間租賃契約既經被告於110年8月28日終止，則兩造就已向後失效之系爭租賃契約，復分別由被告於110年8月31日再以通訊軟體LINE訊息通知、原告於110年9月2日再以律師函通知，各向對方為終止租賃契約之意思表示，即屬無據，併此敘明。

(三)原告請求被告應返還預付之租金、押租金並賠償違約金，有無理由？茲論述如下：1.關於預付租金部分： 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條定有明文。

查原告已預繳自109年10月1日起至111年9月30日止，共2年之租金共400,000元予被告，為兩造所不爭。

又兩造間租賃契約已於110年8月28日因被告對原告為終止之意思表示通知而向後失效，已如前述，是被告自110年8月29日起所受領原告預付之系爭房屋租金之利益，已喪失其法律上原因，致原告受有損害。

至被告雖援引依系爭租約第9條抗辯原告不得請求租金之償還云云，然本件係因被告為終止租賃契約之意思表示而終止，已如前述，尚難認合於系爭契約第9條有關「契約期間乙方(即原告)若擬遷離他處」之要件，是被告前開抗辯，委不足採。

從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告應返還其所預付自110年8月29日起至111年9月30日之租金，共計218,278元【計算式：200,000元÷12×(3/31＋1)＋200,000元≒218,278元，小數點以下無條件捨去，下同】，洵屬有據，應予准許。

2.關於違約金部分：按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條定有明文。

查觀諸系爭租約第21條之約定可知，兩造任一方於原定租賃期間屆期前提前終止租約者，即應支付對方相當於1個月租金作為違約金。

又兩造間租賃契約於110年8月28日因被告對原告為終止之意思表示通知而向後失效，已如前述，則被告既提前終止系爭租約，故原告依系爭租約第21條約定，請求被告給付提前終止租約之違約金即1個月租金16,666元【計算式：200,000元÷12≒16,666元】，亦屬有據，應予准許。

3.關於押租金部分： 查原告已依系爭租約第5條之約定，交付被告押租金20,000元，為兩造所不爭，則原告於租賃關係於110年8月28日因被告終止而消滅後，依系爭租賃契約第6條約定，自得請求被告返還押租金20,000元。

惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

而被告既以原告因債務不履行應負損害賠償之責而為抵銷抗辯，是原告此部分請求是否有據，尚待本院審酌被告所為抵銷抗辯，是否有據（詳後述），併此敘明。

(四)被告主張抵銷抗辯，有無理由？如有，金額為若干？1.按2人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條定有明文。

又按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條定有明文。

又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；

該項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項亦有明定。

然當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證 責任，民事訴訟法第277條亦有明定，又同法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年度台上字第3398號判決意旨參照）。

準此，被告自應先就其所主張抵銷之債權及數額確實存在之事實，負舉證責任。

2.茲就被告所為各項抵銷抗辯，論述如下：⑴關於如附表編號1、2、3、4、6所示部分：被告主張：原告於110年9月1日返還系爭房屋時，並未將系爭房屋之窗框、地板、牆面等處噴漆清除，被告因而支出如附表編號1、2、3、4、6所示之費用，應由原告負擔等語，業據提出現場照片、工程報價單、請款單、免用統一發票收據等件為證。

原告則否認上開文書之真正，並以前揭情詞置辯。

經查，兩造對於原告在系爭房屋所設置之玻璃門於110年9月1日遭原告所僱請之工人噴漆等情，並不爭執，而觀諸被告所提出之現場照片，堪認該等紅色噴漆污漬確有沾染至系爭房屋窗框、地板、牆面等處。

又上開噴漆污漬顯非僅係因時間經過而生自然耗損之損害，縱非係原告本人為之，然該名工人既係由原告所僱用，且原告於租賃關係消滅返還系爭房屋時，本應就非自然耗損所生損害回復原狀，而系爭房屋既留有噴漆污漬，顯見原告確實有未以善良管理人之注意保管系爭房屋，自負有回復原狀之義務。

再查，依被告所提出之照片可知，該等噴漆污漬所沾染系爭房屋之窗框、地板、牆面之面積及範圍甚小，僅有玻璃門邊框接觸部分，而承租人所負保管維護義務之程度、依一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態，並非回復租賃物至「原有」或「全然新穎」狀態，被告就系爭房屋有因上開小範圍噴漆污漬因而需進行如附表編號1所示地板重新施作作業、編號2所示空調清洗作業、編號3所示壁紙重新鋪設作業及編號6所示電路面板更換作業等情，固據提出上開工程報價單等件為證，然經核其中地板重新施作之36,000元工程報價單，項目僅標示「拆除」、「清運」、「運費」、「耐磨地板直鋪」、「矽利康收邊」等項，並未記載施作該項目之範圍，內容甚為空泛，難認與原告就噴漆污漬之回復原狀義務有何關連性或有何必要性存在；

另有關空調清洗之9,345元工程報價單，工程名稱為「空調清洗保養」，項目為「吊隱式內外機清洗保養，系統檢測、電流檢測」、「集風箱、回風箱拆卸清洗」、「圓形出風口拆卸清洗」等項，然空調設備本需定期清洗保養，亦未見被告舉證證明此要屬定期清洗保養以外因原告負噴漆污漬回復原狀義務之額外支出，暨有何相當因果關係；

又有關壁紙重新鋪設之29,000元請款單，項目為「壁畫主牆」、「側牆台紙」及工資等項，然被告並未舉證證明噴漆污漬部分究係屬「主牆」或「側牆」之位置，且污漬牆面之面積及範圍甚小，已如前述，尚難認系爭房屋之「主牆」及「側牆」均有全面更換壁紙之必要；

再有關電路面板更換之7,000元估價單，項目為「國際牌GLATIMA」、「面板拆裝工資」等項，惟系爭房屋並無全面重新鋪設壁紙之必要，已如前述，且被告並未舉證證明原面板有因重新鋪設壁紙損壞而需重新購置。

揆諸前揭說明，被告主張原告應賠償如附表編號1、2、3、6所示之費用，難認有據，不能准許。

又原告就該等噴漆污漬所沾染系爭房屋之窗框、地板、牆面，既負有回復原狀義務，而被告復主張其就噴漆部分支出如附表編號4所示清潔費用4,000元，堪認系爭污漬以清潔方式回復原狀為已足，故被告請求原告應賠償如附表編號4所示清潔費用4,000元，應屬有據。

⑵關於如附表編號5所示部分：被告主張：原告雖主張玻璃拉門等物品為其所有，然於噴漆後並未拆除回復原狀，全數堆放於系爭房屋，導致被告須僱請工人拆除、清運而支出23,500元等語，業據提出估價單1紙為證。

原告則以前揭情詞置辯。

查原告既不爭執上開玻璃拉門為其所有之物，且已於110年9月1日自系爭房屋遷出等情，則原告於返還租賃物予被告時，自有將屋內其所有之上開玻璃拉門遷出清空之義務。

且依被告所提出110年9月13日對原告所發出之律師函可知，其確實已有催告原告應於文到7日內將上開玻璃拉門展示品拆除並回復原狀，而原告並未提出任何證據舉證證明有遭被告拒絕至系爭房屋拆除上開玻璃拉門回復原狀之事實，又被告就其因拆除上開玻璃拉門而支出23,500元，有其提出之估價單可按，而負損害賠償責任者，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第3項定有明文。

故被告請求被告應賠償如附表編號5所示之玻璃門拆除費用23,500元，亦屬有據。

⑶關於拆除招牌費用部分：被告主張：原告迄今仍未將其招牌拆除，導致被告必須為原告拆除招牌以回復原狀，造成被告11,000元之損害等語，業據提出現場照片、工程報價單等件為證。

原告則以前揭情詞置辯。

查觀諸被告所提出之現場照片可知，原告確實尚未將其在系爭房屋外牆所裝設之招牌2片拆除，而原告雖抗辯拆除後該招牌處會出現鏤空情況、經該大樓管委會表示僅需將該招牌反掛，待新承租人更換掛上新招牌云云。

然原告並未提出任何證據舉證以實其說，自難遽採。

又損害賠償責任者，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第3項定有明文。

查被告就拆除招牌所需費用，已據提出工程報價單為證，惟其施作項目包括「橫招換板」2片各3,000元、2,000元及更換工資6,000元，然原告既係將舊招牌拆除回復原狀為已足，自僅需負擔工資費用6,000元。

故被告請求原告賠償拆除招牌費用6,000元，應屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。

⑷從而，原告於租賃關係消滅後，得請求被告返還預付租金218,278元、違約金16,666元及押租金20,000元，合計254,944元，已如前述。

而被告則得求原告給付清潔費用4,000元、玻璃門拆除清運費用23,500元及拆除招牌費用6,000元，合計33,500元，亦經本院認定如前，經與原告請求部分互為抵銷後，原告尚得請求被告給付221,444元。

六、綜上所述，原告依據兩造間租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告應給付221,444元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年11月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

七、本判決原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

八、至被告雖復聲請傳喚新北市政府警察局新莊分局新樹派出所員警李庭岳及於110年6月至7月間向其承租系爭房屋之訴外人李庭芳，並調閱被告於110年8月28日在該派出所製作筆錄之監視器錄影檔案，以證明兩造間確有暫停租賃契約之合意云云。

惟倘認被告此部分抗辯屬實(假設語氣)，則兩造間於110年6月至8月間既無租賃關係存在，自無系爭租賃契約之適用，而被告復未舉證證明雙方就該租約暫停期間之雙方權利義務關係有任何契約增補條款之記載，是被告顯不得在該段期間對原告主張契約責任，何來原告違反租賃契約可言。

抑且，被告此部分抗辯，要與原告於本件訴訟本於系爭租賃契約終止後之法律關係所為請求及被告所為抵銷抗辯無涉，自無調查之必要。

是本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 111 年 6 月 14 日
三重簡易庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 6 月 14 日
書記官 楊家蓉
附表：
編號 項目 金額(新臺幣) 備 註 1 地板重新施作 36,000元 原告僱工在系爭房屋噴漆，造成該房屋之地面毀損，令被告須僱工拆除已毀損之地板，並重新鋪設地板。
2 空調清洗 9,345元 原告僱工在系爭房屋進行大面積之噴漆，其油漆內之有毒氣體已嚴重汙染系爭房屋，並經由空調不斷循環而無法消散，僱有清洗保養以回復原狀之必要。
3 壁紙重新鋪設 29,000元 原告僱工在系爭房屋進行噴漆，造成系爭房屋之牆面壁紙毀損，令被告須僱工拆除已毀損之牆面壁紙，並重新鋪設。
4 清潔費用 4,000元 原告僱工在系爭房屋噴漆後，並未回復原狀，導致被告須僱請清潔工人到府打掃清潔。
5 玻璃門拆除 23,500元 原告僱工在系爭房屋噴漆，原告雖主張其噴漆之拉門等物品為其所有，然原告將拉門全數噴漆後，亦未拆除回復原狀，全數堆放於系爭房屋，導致被告須僱請工人拆除、清運並回復原狀。
6 電路面板 7,000元 原告僱工在系爭房屋噴漆，造成該房屋之牆面壁紙毀損，然被告於拆除壁紙前，必須將電路面板一併拆除，方得重新鋪設壁紙，導致被告必須重新購置電路面板，以回復原狀。
合計 108,845元