三重簡易庭民事-SJEV,111,重簡,834,20230519,2

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
111年度重簡字第834號
原 告 柯良諺
被 告 吳書葶


上列當事人間請求給付買賣價金等事件，於民國112年4月19日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣23,000元，及自民國111年1月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

被告應給付原告新臺幣5,000元，及自民國111年4月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

原告其餘之訴駁回訴訟費用由被告負擔23％，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣2萬8,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事 實 及 理 由

一、原告主張：

（一）被告前向原告購買其所有坐落新北市○○區○○段000地號土地及其上同段2353號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路000巷00號4樓，下稱系爭房屋）之2分之1持分，兩造並於110年11月2日簽訂房地買賣契約（下稱系爭契約)，約定買賣價金為新臺幣（下同）425萬元，兩造並至地政士事務所結算，確認被告共應給付原告350萬4,480元（計算明細表參見原證2）。

嗣後被告先給付原告325萬0,644元，再以系爭房屋內之家具有瑕疵為由要求減價，原告遂同意被告就尾款部分僅須交付22萬7,736元，再減免瓦斯費用547元後，被告尚應給付原告22萬7,189元。

詎被告僅於111年1月12日匯款20萬元予原告，就剩餘之2萬7,189元，則未依約於兩造點交系爭房屋之111年1月14日給付，原告以存證信函之方式催告被告後，被告亦僅於111年2月25日匯款4,189元，尚餘2萬3,000元迄今仍未給付。

（二）按買方應支付之各期款項如下：尾款新台幣425萬元正；本買賣房地之使用狀況由賣方自行清理，負責於尾款交付日，同時點交房地給買方；

買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應按逾期期款部分付加法定利息於補付期款時一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾七日内仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金作為損害賠償，兩造之房地買賣契約書第3條、第6條、第8條第2項及第4項分別定有明文。

被告尚餘2萬3,000元之尾款未為給付等情，已如前述，原告自得依前開規定，請求被告給付2萬3,000元，及自原約定給付日期即點交日111年1月14日之翌日起計算遲延利息。

（三）又系爭契約第8條第4項之約定：「雙方約定如有一方違約，則須賠償另一方新台幣壹拾萬元正。」

，系爭契約第6條既已明文約定被告應於點交時交付尾款，被告迄今仍不給付之行為顯已違反前開約定，原告自得依前開系徵契約第8條第4項之約定，請求被告給付懲罰性違約金10萬元。

又系爭契約第8條第2項雖亦有約定違約金，惟原告於本訴中僅以前開第8條第4項之約定先為一部請求，併此敘明。

（四）爰提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告2萬3,000元，及自111年1月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息，㈡被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：

（一）原告於本件買賣契約中有侵權行為及受有不當得利，致被告受有損害之事實，爰以損害賠償及不當得利等請求權主張抵銷：⒈兩造曾為配偶關係，並共同出資頭期款購買系爭房屋，於婚姻關係存續期間亦協調由原告負責支付房貸，被告則按月給付原告1萬3,000元之家庭費用，共同居住於系爭房屋中，故系爭房屋內有多向由被告所購置之家電及物品，先予敘明。

⒉依兩造系爭買賣契約之特約事項：「雙方同意依建物現況確認書記載點交房屋」，及建物現況確認書第16項次：「下列附屬設備不計入建物價款中，由賣方搬離，附屬設備項目如下：床組(頭)1件、洗碗機1台。」

等約定，可知兩造約定系爭房屋內之附屬設備，除前開「床組(頭)1件、洗碗機1台」得由原告搬離外，其餘部分均已列入買賣價金425萬元中，由被告取得所有權。

詎原告竟於111年1月14日兩造點交系爭房屋時擅自搬離系爭房屋內之下列物品：⑴蠶絲被1床：價值1萬元，⑵電鍋1個：價值5,000元，⑶鍋子：價值5,000元，⑷小湯鍋：價值1,500元，⑸碗盤：價值1,500元。

上開遭擅自搬離物品價值共計2萬3,000元，此外，原告就其餘已毀損之家電物品亦未依約修復，致被告受有難以計算價值之損害，被告屢次以簡訊請求原告賠償此部分損害，均未獲置理，爰就此部分損害與原告請求之尾款2萬3,000元進行抵銷之抗辯。

（二）退步言，縱認被告確有違約情事，惟被告尚未給付之尾款僅2萬3,000元，與原告請求之10萬元違約金不成比例，原告既已就買賣價金425萬元中之99.5％均已履行給付義務，可認原告所受損害極其輕微，爰請求酌減違約金等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回，㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由

（一）兩造不爭執事項如下：⒈就系爭房屋之尾款部分，兩造原約定為22萬7,736元，嗣後兩造約定扣除瓦斯費547元，以22萬7,189元計算。

⒉被告於111年1月14日匯款20萬元、同年2月25日匯款4,189元。

⒊兩造於111年1月14日點交系爭房屋。

（二）原告主張其與被告以其所有之系爭房屋持分成立買賣契約，就尾款約定之22萬7,189元尚餘2萬3,000元未給付等情，業據提出買賣契約、價金結算明細表、修復扣除明細、銀行對帳單、存證信函等件為證（本院卷第21至41頁），被告則就尚餘2萬3,000元尾款部份不為爭執，惟就原告之請求另以前詞置辯。

（三）原告得請求被告給付積欠之買賣價金2萬3,000元：⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。

民法第345條、第367條分別定有明文。

又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條固定有明文。

然當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條亦有明定。

⒉查本件被告就系爭房屋持分之買賣價金尚餘2萬3,000元未給付等情，已如前述，又兩造既已於111年1月14日就系爭房屋完成點交，原告自得依兩造買賣契約請求被告支付剩餘之尾款。

至被告雖辯稱：原告擅自占用其所有物品，價值共計2萬3,000元，以此部分主張抵銷抗辯云云，然為原告所否認，被告復未就此部分之利己事實舉證以實其說，其空言抗辯，無足採憑。

（四）原告得請求之違約金為5,000元：⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項前段定有明文。

又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。

前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。

後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。

當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。

如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金(最高法院86年度台上字第1620號判決參照)。

準此，契約自由原則之下，當事人雙方雖得於訂約時，盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，然倘當事人雙方約定之違約金數額超過違約他方之實際損害額，以致雙方利益失衡時，為期公平，法院自仍得酌予核減違約金。

⒉兩造於系爭契約第8條違約罰則處以手寫方式補充約定：「双方約定如有一方違約，則須賠償另一方新台幣壹拾萬元正。」

等語（本院卷第25條），另就點交系爭房屋之相關約定，亦於第6條約定：「本買賣房地之使用狀況由賣方自行清理，負責於尾款交付日，同時點交房地給買方。」

，則被告於系爭房屋點交後未依約給付尾款，尚餘2萬3,000元迄未清償，已屬違反兩造系爭契約之行為，則原告依上開規定請求被告給付違約金，固有理由，然就原告請求之數額10萬元，已接近被告尚未給付尾款之5倍，原告復未就被告未依約支付尾款之行為提出具體所受損害或所失利益之金額，可認其請求顯屬過高，應予酌減，爰依民法第252條規定，審酌被告違約之狀況及其餘一切事證後，認原告請求被告給付之違約金應以5,000元為適當，逾此部分則為無理由。

四、從而，原告依兩造系爭契約之關係，聲明請求：㈠被告應給付原告2萬3,000元，及自111年1月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息，㈡被告應給付原告5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年4月1日（本院卷第51頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此部分之其餘請求，則無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

至被告雖於言詞辯論期日後之112年4月28日再具狀進行答辯，然並無提出遲於言詞辯論終結後始提出之正當事由，本院程序上已無從審酌，況觀其答辯內容亦與前揭所述大致相符，無礙於本件辯論之終結，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 5 月 19 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 王雅婷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 5 月 19 日
書 記 官 陳芊卉