三重簡易庭民事-SJEV,113,重簡,2,20240322,1

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
113年度重簡字第2號
原 告 邱珈琳
訴訟代理人 梁淑華律師
被 告 張淑媛


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年2月23日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000巷00○00號房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬肆仟伍佰壹拾陸元，及自民國一百一十二年十二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國一百一十二年十二月十九日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按日給付原告新臺幣參仟參佰參拾參元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一至第三項得假執行。

事 實 及 理 由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、原告起訴主張：

（一）兩造就門牌號碼新北市○○區○○路000巷00○00號房屋（下稱系爭房屋)，於民國112年1月5日以原告為出租人，被告為承租人，簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自112年1月10日起至ll4年1月9日止共2年，被告每月應繳納租金新臺幣（下同）5萬元，若被告有違約情事，致損害原告權益時，願賠償原告損害及原告因訴訟繳納之訴訟費、律師費用，租期屆滿時，被告應將系爭房屋按原狀騰空返還原告，否則原告得向被告請求按月租金5倍計算之違約金。

詎被告自112年7月10日起即未依約給付租金，經原告多次催告後，被告雖於112年11月18日簽立切結書（系爭切結書），承諾將系爭租約租期縮短至112年12月18日屆滿，且被告應於112年12月18日前騰空返還系爭房屋、繳清水電費，而系爭切結書與系爭租約效力相同等語，並簽發面額325,000元、到期日為112年12月18日之本票1紙(下稱系爭本票）交付原告，以擔保積欠租金、水電費及應負之損害賠償責任；

惟被告仍未依系爭切結書內容履行。

又被告至112年12月18日止，已積欠原告112年7月10日至112年12月18日之租金共264,516元，原告不得已始委任律師提起本件訴訟。

（二）茲就原告本件之請求分述如下：１騰空遷讓返還系爭房屋部分：按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」

「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」

民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。

次按「乙方（即承租人被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即出租人原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權力，...。」

系爭租約第6條前段亦定有明文。

本件系爭租約租期業於112年12月18日終止，依前開規定及約定，被告即應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

２給付租金264,516元及賠償律師費7萬元部分：按「租賃期限經甲（出租人）乙（承租人）雙方洽訂為2年即自民國112年元月10日起至民國114年元月9日止。」

「租金每個月新臺幣伍萬元正....。」

「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」

系爭租約第2條、第3條、第12條亦分別定有明文。

本件被告至112年12月18日止，已積欠原告租金共264,516元，被告即應依約給付264,516元租金；

另因被告遲延給付租金及租期屆滿未依約騰空遷讓返還系爭房屋，致原告需委任律師提起本件訴訟維護權益，並於112年12月21日給付律師酬金7萬元，亦得請求被告予以賠償。

３自系爭租約於112年12月18日期滿之翌日（即19日）起，被告仍繼續占有使用系爭房屋所生違約金部分：按「乙方於租期屆滿時，除經甲方（即出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權力，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止....。」

系爭租约第6條定有明文。

本件被告於112年12月18日系爭租約租期屆滿時，未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，原告自得依前開約定，請求被告賠償自112年12月19日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日以8,333元計算之違約金（計算式：月租金5萬元×5倍30日＝8,333元，元以下四捨五入，下同）。

（三）為此，爰提起本件訴訟，並聲明請求：「（一）如主文第1項所示；

（二）被告應給付原告334,516元，及其中264,516元自112年12月19日起，其餘7萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；

（三）被告應自112年12月19日起，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告8,333元 。

三、原告主張兩造就系爭房屋，於112年1月5日以原告為出租人，被告為承租人，簽立系爭租約，約定租期自112年1月10日起至ll4年1月9日止共2年，被告每月應繳納租金5萬元，若被告有違約情事，致損害原告權益時，願賠償原告損害及原告因訴訟繳納之訴訟費、律師費用，租期屆滿時，被告應將系爭房屋按原狀騰空返還原告，否則原告得向被告請求按月租金5倍計算之違約金。

詎被告自112年7月10日起即未依約給付租金，經原告多次催告後，被告雖於112年11月18日簽立系爭切結書，承諾將系爭租約租期縮短至112年12月18日屆滿，且被告應於112年12月18日前騰空返還系爭房屋、繳清水電費，而系爭切結書與系爭租約效力相同等語，並簽發系爭本票交付原告，以擔保積欠租金、水電費及應負之損害賠償責任；

惟被告仍未依系爭切結書內容履行，而被告至112年12月18日止，已積欠原告112年7月10日至112年12月18日之租金共264,516元等事實，業據其提出系爭租約、系爭切結書、系爭本票等為證。

被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，堪認原告之主張為真實。

四、茲就原告得請求被告履行及給付之項目分別論述說明如下：

（一）騰空遷讓返還系爭房屋部分：按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」

「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」

民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。

次按「乙方（即承租人被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即出租人原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權力，...。」

系爭租約第6條前段亦定有明文。

本件系爭租約租期業於112年12月18日屆滿，則原告依前開規定及約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，洵屬有據。

（二）給付租金264,516元及賠償律師費7萬元部分：按「租賃期限經甲（出租人）乙（承租人）雙方洽訂為2年即自民國112年元月10日起至民國114年元月9日止。」

「租金每個月新臺幣伍萬元正....。」

系爭租約第2條、第3條亦分別定有明文。

本件被告迄112年12月18日止，既已積欠原告租金共264,516元，且已承諾願於112年12月18日前清償，則原告請求被告應給付264,516元租金及遲延利息，亦屬有據。

另按「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」

系爭租約第12條固亦定有明文。

惟按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：二、加重他方當事人之責任者。」

亦為民法第247條之1第2款所明定。

又所謂加重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度台上字第2340號判決意旨參照）。

查觀諸上開約定內容，屬事先印妥者，為一方預定用於同類之契約甚明，而前開條款，復約定訴訟費用及律師費用均由被告負擔，此與我國民事訟制度原則上採取敗訴之被告始負擔訴訟費用及第一、二審訴訟不採律師強制之制度不符，顯已加重被告之責任；

參諸本件被告即承租人相對於原告即出租人之地位，處於經濟上之弱勢，就租約具體內容絲毫沒有與原告磋商之機會，且兩造間並未約定當原告違約時，應如何賠償被告相同費用等情事，足見系爭租約第12條之約定，顯失公平，並已加重被告之責任，應認為無效，則原告據此約定請求被告賠償律師費用7萬元，並非有據。

（三）自系爭租約於112年12月18日期滿之翌日（即19日）起，被告仍繼續占有使用系爭房屋所生違約金部分：按「乙方於租期屆滿時，除經甲方（即出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權力，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止....。」

系爭租约第6條亦定有明文。

惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦定有明文，而約定之違約金苟有過高情事，為衡平正義起見，法院得依職權核減之，無待當事人主張。

本件原告主張被告應自112年12月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日賠償以8,333元計算之違約金（計算式：月租金5萬元×5倍30日＝8,333元，元以下四捨五入〕。

依前開約定，固有其依據。

然而系爭租約有關違約金為租金5倍之約定，與被告每月應付之租金相較，已不合社會一般常情，顯然過高，對於被告而言，甚不合理，且衡情原告因被告違約未及時返還系爭房屋，原告所受損害應只為不能出租而受有租金收入短少之損害，故本院認原告得請求被告賠償之違約金應酌減為月租金2倍即10萬元，即能填補其損害。

是以原告得請求被告賠償之違約金，自112年12月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日以3,333元（計算式：月租金5萬元×2倍30日＝8,333元）計算，始有依據；

逾此範圍之違約金請求，則非有據。

五、綜上所述，原告本於系爭租約約定之法律關係，請求判決如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、本判決第1至3項原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
法 官 趙義德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
書記官 張裕昌