三重簡易庭民事-SJEV,113,重簡,804,20240712,1

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
113年度重簡字第804號
原 告 郭久蓁
訴訟代理人 包盛顥律師
複 代理人 丘浩廷律師
林逸晉律師
被 告 黃謙桂 住○○市○○區○○○路0段000巷00號0 樓之0

上列當事人間請求給付違約金事件，於民國113年6月12日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬肆仟伍佰參拾貳元，及自民國一百一十二年十二月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之四十三，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣壹拾玖萬肆仟伍佰參拾貳元為原告預供擔保或將請求標的物提存，得免為假執行。

事 實 及 理 由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告聲請發支付命令（經被告異議，視為起）時原聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）469,800元，及自民國112年8月21日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。

嗣原告於113年6月12日當庭變更聲明請求：被告應給付原告452,400元，及自112年8月22日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。

此核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。

二、原告起訴主張：其於112年7月9日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）及協議書（下稱系爭協議書），約定由原告以1,740萬元向被告購買坐落新北市○○區○○路000號8樓之7房屋、坐落之基地及車位（下合稱系爭房地），依約被告應於112年8月20日前完成搬遷騰空系爭房地，原告則應於同年8月21日將最後一筆尾款600萬元撥至履約保證帳戶清償全部價金，被告並同意於112年8月21日提供鑰匙予原告供其無償搬遷入系爭房地居住。

詎原告向玉山銀行貸款並由該銀行於112年8月21日將最後一筆尾款600萬元撥至履約保證帳戶後，被告竟不願提供原告鑰匙以供入住，亦未依約配合完成塗銷作業並提供債務清償證明等文件，依系爭買賣契約書第12條第3款（原告載為第3項）約定：「乙方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即原告）自應給付之翌日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金至乙方完全給付時為止。」

被告即應賠償原告違約金。

而因被告遲至同年9月16日始交付鑰匙及提供債務清償證明予原告遷入系爭房地居住，顯已違反前開約定共26日（112年8月22日至112年9月16日），應給付原告違約金計452,400元（計算式：1,740萬元×1/1000×26天＝452,400元）；

另被告係於112年8月21日給付期限屆滿時，仍未交付鑰匙及提供債務清償證明予原告，則自同年月22日起即負遲延責任。

為此，爰依系爭買賣契約書及系爭協議書約定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告452,400元，及自112年8月22日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行等事實。

三、被告則求為判決駁回原告之訴及陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並辯稱：原告於前112年7月9日簽訂系爭買賣契約書後，又以新屋欲裝潢為由，希望被告於112年8月21日提供鑰匙以借屋入住，惟原告於當日驗屋多般刁難，被告已表明何時入厝皆方便，惟雙方不歡而散；

另於同年9月16日預訂交屋時，原告又藉故驗屋為由，對屋況多所挑剔，被告又表明系爭房地自112年8月20日後即無人居住，顯見原告權益並未受損，其以被告違約為由，要求被告賠償違約金，顯然無據；

另系爭買賣契約書約定以給付買賣價款每日千分之1計算之違約金，對被告顯然不利，有違反公平原則，應予酌減等情。

四、原告主張於112年7月9日與被告簽訂爭買賣契約書及系爭協議書，約定由原告以1,740萬元向被告購買系爭房地，依約被告應於112年8月20日前完成搬遷騰空系爭房地，原告則應於同年8月21日將最後一筆尾款600萬元撥至履約保證帳戶清償全部價金，被告並同意於112年8月21日提供鑰匙予原告供其無償搬遷入系爭房地居住，而後原告向玉山銀行貸款並由該銀行於112年8月21日將最後一筆尾款600萬元撥至履約保證帳戶後，被告遲至同年9月16日始交付鑰匙及提供債務清償證明予原告遷入系爭房地居住等事實，業據其提出前開買賣契約書、協議書、「價金履約保證」買方付款明細表等為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。

五、原告另主張被告遲至112年9月16日始交付鑰匙及提供債務清償證明予原告遷入系爭房地居住之行為，違反系爭買賣契約書及系爭協議書之約定，應依系爭買賣契約書第12條第3款約定，給付原告26天違約金452,400元等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。

經查：

（一）按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；

又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出；

另在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任；

且有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有；

前項拋棄，應預先通知債權人，但不能通知者，不在此限，民法第234條、第235條、第237條、第241條分別定有明文。

而有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，須拋棄其占有，始得免除交付義務，在拋棄占有前，尚難謂其交付義務已消滅（最高法院76年度台上字第2121號判決要意旨參照）。

（二）本件被告所辯上情，並未舉證以實其說；沮且，依一般買賣房屋實務，買方對於賣方交付之房屋為驗屋，實為常情，故本件原告縱有反覆驗屋以確認屋狀況之情事，亦不得作為被告遲延交屋之正當事由；

再者，兩造簽訂之系爭協議書係約定：「....今乙方（指被告）同意於民國112年8月21日提供鑰匙予甲方（指原告）借屋入住，並達成協議義如下：....。」

等情，可見被告所負義務為提供鑰匙予原告借屋入住，被告係負有交付不動產義務之債務人，若因原告驗屋刁難，而被告已於112年8月21日當天同意提供鑰匙予原告供其無償搬遷入系爭房地居住，有準備給付之事情，致原告受領遲，被告仍須拋棄其占有，始得免除交付義務，在拋棄占有前，難謂被告已履行交付義務，其交付義務並未消滅。

而本件並未有被告依民法第241條規定，將拋棄占有之事預先通知原告之情事，則被告仍應負未於112年8月21日前提供鑰匙予原告供其無償搬遷入系爭房地居住之遲延給付責任。

（三）另按系爭協議書已約定：「....。六、若以上約定有任一條款未能遵守，則視同違約，罰則依不動產買賣契約書之規定為準....。」

及系爭買賣契約書第12條第3款亦約定：「乙方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即原告）自應給付之翌日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金至乙方完全給付時為止。」

等情，則在被告遲至同年9月16日始交付鑰匙及提供債務清償證明予原告遷入系爭房地居住之情況下，原告請求被告給付以買賣價款每日1/1000計算之違約金26天計452,400元（計算式：1,740萬元×1/1000×26天＝452,400元），即屬有據。

六、惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；

又是否相當須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權可得享受之一切利益為衡量標準；

且違約金之核減，法院本得依職權為之，原無待當事人之主張〔最高法院49年台上字第807號、51年台上第19號等判例要旨參照（但本2則判例，依據108年1月4日修正，108 年7月4日施行之法院組織法第57條之1第2項，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同）、91年度台上字第790號判決要旨照參）。

查本件原告與被告間固有上開有關違約金之約定，惟原告既已依系爭買賣契約書原約定之112年9月16日交屋（第4條約定參照），而觀系爭協議書約定被告應提早於同年8月21日完成交屋，本意乃為了讓原告儘早「借屋」入住，通常情況原告只是為了提早裝潢或安排家人住所等原因，此已具體提前變更被告應交屋之期限，使被告受有一定之損害，但卻使原告受有提前利用系爭房地之利益，且依系爭買賣契約書第12條第3款約所計算之違約金，核算其利率已高達年息36.5%（計算式：1/1000×365日＝36.5%），尚不合社會一般常情，更已超過民法第205條所定年息16%之最高上限，故本件原告請求被告給付之違約金顯然過高，殊非公允，本院認應酌減為每逾一日應按已給付買賣價款4.3/10000計算違約金（已接近年息16%），始為適當。

經此酌減後，被告應給付原告之違約金為194,532元（計算式：1,740萬元4.3/1000026日＝194,532元）。

七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦分別定有明文。

本件原告依系爭協議書及系爭買賣契約書第12條第3款約定，以被告遲延交屋而請求被告給付違約金，雖被告應交屋期限為112年8月21日，有確定期限，然其應給付違約金之債務係因違約未如期交屋所生之法律效果，其給付並無確定期限，不能反推112年8月21日即為被告應給付違約金之期限，故本件須以依督促程序送達支付命令於被告為催告後，被告尚未給付，始應負遲延責任，而本件被告係於112年12月5日收受臺灣臺北地方法院核發之支付命令（經被告異議，視為起），則被告應負本件遲延利息之起算日為翌日即112年12月6日，非如原告主張之112年8月22日。

七、綜上所述，原告依系爭買賣契約書及系爭協議書約定之法律關係，求為判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

八、本判決第一項原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行；

另被告陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併予准許如主文第4項但書所示。

中 華 民 國 113 年 7 月 12 日
法 官 趙義德
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 7 月 12 日
書記官 張裕昌