三重簡易庭民事-SJEV,91,重簡更,2,20040220,1

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決 九十一年度重簡更字第二號
原 告即陳盡之承受訴
庚○○
卯○○
戊○○
己○○
子○○
甲○○○
辛○○
壬○○
寅○○
丑○○
兼 共 同
訴訟代理人 癸○○
共 同
訴訟代理人 陳培豪律師
被 告 丁○○原名林
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○○○業有限公司
法定代理人 丙○○
右當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院判決如左：

主 文

被告應將坐落臺北縣三重市○○街八十四巷十五號房屋（如附圖所示斜線部分面積三六三．六四平方公尺）遷讓交還原告，並應給付原告新臺幣柒拾柒萬伍仟柒佰柒拾肆元，及應自八十八年十月十六日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬捌仟元之違約金。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

事實及理由甲、程序方面：

一、本件被告經合法通知，無正當理由，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、本件原告陳盡，於本院前審判決上訴程序進行中之民國八十九年十月十五日死亡，經其繼承人庚○○、卯○○、戊○○、己○○、子○○、甲○○○、辛○○、壬○○、寅○○、丑○○、癸○○等十一人檢具陳盡之死亡證明書、遺產稅免稅證明書各一紙及戶籍謄本十一紙聲明承受訴訟，依民事訴訟法第一百七十五條第二項規定，核無不合，應予准許。

三、又被告乙○○○○業有限公司（下稱台晶公司）之法定代理人，於本件起訴時之八十八年四月九日為王志福，然原告起訴時誤列為丙○○，業於本院原審判決上訴程序中，經原告當庭更正為王志福；

惟嗣於八十九年八月二十八日被告台晶公司之法定代理人已變更為丙○○，而此亦經上訴審法院於九十年十二月十二日依職權裁定命丙○○為上訴人台晶公司法定代理人之承受訴訟人，續行本件訴訟等情，有原告起訴狀、上訴審準備程序筆錄及台晶公司變更登記表各一份存卷可佐，又被告台晶公司之法定代理人於本院言詞辯論終結前仍係丙○○之事實，亦經本院依職權向經濟部中部辦公室函詢，有該辦公室經（九一）中辦三字第０九一三０九一九三二０號函及乙○○○○業有限公司設立及歷次變更登記事項卡資料存卷足參，是本件被告台晶公司已由丙○○為其法定代理人而續行本件訴訟，其法定代理權，自無不合。

四、另被告林朝同於原告起訴後之九十一年三月四日更名為「丁○○」之情，業據原告提出戶籍謄本一紙為證，並聲明更正被告林朝同姓名為丁○○（原名林朝同），經核此就被告主體之同一性並無變更，自應准許。

五、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。

查原告起訴時係請求被告丁○○（原名林朝同）、台晶公司應將坐落臺北縣三重市○○街八十四巷十五號（臨時門牌號碼為同縣市○○○路一五五、一五六號）房屋遷讓交還原告，並應給付五十三萬元及自起訴時起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於本院審理時更正訴之聲明為請求被告遷讓交還上開房屋，並給付八十七年九月十六日至同年九月十五日止之租金六萬二千元、律師費五萬元、自八十七年十月十六日起至八十八年十月十五日止，按月給付六萬八千元租金，並再追加被告自八十八年十月十六日起遷讓交還上開房屋之日止，按月給付三十四萬元之違約金，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。

乙、兩造爭執要旨：

一、原告起訴主張：原告癸○○等十一人乃係陳盡之繼承人，被告丁○○（原名林朝同）係自七十六年起即向原告之被繼承人陳盡承租坐落臺北縣三重市○○街八十四巷十五號房屋（臨時門牌號碼台北縣三重市○○○路一五五號及一五六號）（下稱系爭房屋）。

於八十五年十月十六日，舊租約到期，陳盡與被告丁○○（原名林朝同）即又重新簽約，約定租賃期間自八十五年十月十六日起至八十八年十月十五日止，租金於八十七年九月十五日前為每月六萬二千元，自八十七年九月十六日後調整為每月六萬八千元；

嗣於八十六年台晶公司設立登記後，因台晶公司與丁○○（原名林朝同）係共同使用系爭租屋，故陳盡即要求台晶公司亦須列為承租人，此亦經台晶公司及丁○○（原名林朝同）同意，是台晶公司即於本件八十五年十月十六日之租約上簽名成為承租人。

詎被告自八十七年九月起即積欠租金，迄今均未繳納，原告已以被告欠租達二期以上而終止本件租約。

況本件租約亦已屆期，被告於租約屆滿，未清償所積欠之租金，迄今亦未返還房屋，足見被告已違反租約，自應依租約第六條約定，每月給付租金五倍即三十四萬元作為違約金，並依租約第十二條約定，給付原告因此支出之律師費五萬元，然被告曾交付押金五萬元及超交一萬元租金部分，原告主張應予扣除被告所應給付之租金，故依租約訴請被告遷讓交還系爭房屋、積欠之租金、律師費及自八十八年十月十六日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付三十四萬元之違約金。

二、被告則以：被告台晶公司雖係承租人，但系爭房屋事宜均係被告丁○○（原名林朝同）在處理，伊不清楚，且原告迄未提出被告所承租系爭房屋之建物所有權狀及土地座落位置之土地所有權狀等產權證明，以證明房屋及土地確為原告所有之正當法律權源，原告自無權請求返還系爭房屋及給付租金，倘原告確非所有人，自有不當得利之嫌，應將利得返還真正所有人。

又被告共同向原告承租之房屋坐落在四筆土地上即臺北縣三重市○○○段同安厝小段地號三七－三八、三七－四一、三七－五十、三七－五八等，其中被告台晶公司所使用者僅為三七－五十、三七－五八二筆土地，共十六點三坪，其餘地號三七－三八、三七－四一土地均係被告丁○○（原名林朝同）在使用，被告台晶公司並未使用，原告不應向被告台晶公司請求全部租金，況台晶公司於欠租前即已搬離系爭房屋，故台晶公司並無欠租及占用之情事。

又被告係繳租至八十七年十一月，而非如原告所稱僅繳租至八十七年九月；

另系爭房屋之增建部分，原始起造人乃係被告，被告自無遷離之必要；

再者，被告於承租期間，曾修繕系爭房屋，花費達六、七十萬元，應自租金中扣除等語，資為抗辯，而聲明駁回原告之訴。

丙、法院之判斷：

一、經查：原告主張被告丁○○（原名林朝同）於八十五年十月十六日向原告之被繼承人陳盡承租門牌號碼臺北縣三重市○○街八十四巷十五號之房屋，租賃期間自八十五年十月十六日起至八十八年十月十五日，並約定自八十五年十月十六日起至八十七年十月十五日每月租金為六萬二千元，八十七年十月十六日起至八十八年十月十五日每月租金調高為六萬八千元，而被告台晶公司則於八十六年間加入本件租約關係而成為承租人等事實，業據原告提出租賃契約書一件為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。

二、次查：原告以被告欠租達二期以上，而於八十八年三月間以存證信函向被告表示終止本件租約之事實，雖據原告提出存證信函及掛號函件收據各二件為證，然依上開存證信函所載，係以林朝同、丙○○為相對人，而本件被告台晶公司於八十八年三月間之法定代理人乃係王志福，並非丙○○，此有被告台晶公司變更登記事項表存卷可參，是原告以丙○○為相對人所為終止租約之意思表示，就被告台 晶公司自不生終止之效力。

惟本件租約亦於八十八年十月十五日租期屆滿，有本件租約在卷為證，是原告上開終止租約之意思表示雖不生效，然本件兩造間之租賃契約亦於八十八年十月十五日因租期屆滿而消滅。

再者，系爭房屋已由原告交付被告使用，然被告迄今並未將系爭房屋返還原告等事實，為被告所不爭執，自足見被告並未拋棄系爭房屋之占有，而就系爭房屋仍有事實上之管領力，則原告主張本件租約已屆期消滅，被告自應返還系爭房屋，洵屬正當。

另系爭房屋之稅籍地址雖有臺北縣三重市○○街八十四巷十五號及同巷十五之一號，此有房屋課稅現值核計表在卷足參，然此僅為稅捐稽徵機關課稅方便所設，系爭房屋經戶政機關所編定之門牌號碼乃係臺北縣三重市○○街八十四巷十五號，所使用之範圍則如附圖即複丈成果圖所示之斜線部分，此經本院依職權向臺北縣三重市第一戶政事務所函查，經該所函覆本件僅有臺北縣三重市○○街八十四巷十五號門牌號碼，並無臺北縣三重市○○街八十四巷十五之一號門牌號碼，有該所九十一年十一月二十九日北縣重一戶字第０九一００二０六七０號函在卷可考，又系爭房屋雖另經被告自編臨時號碼為臺北縣三重市○○○路一五五、一五六號，嗣再自行改編號為臺北縣三重市○○○路一五二號，然此既係被告自行改編，自不足以認定為系爭房屋之門牌號碼，仍應以戶政事務所所編定之門牌號碼為據，併此指明。

三、雖被告抗辯：原告未提出其為系爭房屋及座落土地所有權狀，以證明其合法權源，且被告台晶公司僅占用其中一小部分房地云云，惟本件租賃契約已載明立契約之當事人為出租人即原告之被繼承人陳盡，承租人為被告林朝同、台晶公司，承租人之使用範圍（即租賃標的物）為臺北縣三重市○○街八十四巷十五號全部，顯見系爭房屋係由被告共同承租全部等事實，有租賃契約書一件存卷可憑，且經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄一件、照片八幀及複丈成果圖一份存卷可參，是原告既已依租約提供系爭房屋供被告二人使用，則被告即應依兩造間之租賃契約負對待給付即支付租金之義務，並於租期屆至後返還租屋於出租人，至原告是否為系爭房屋及土地之所有人，則與租賃契約為債權契約之性質無關，蓋租賃契約之出租人不以對租賃房屋有處分權為必要，是被告抗辯原告無出租之正當權源云云，顯與本件租賃契約之權利義務無涉，自無足取。

又被告台晶公司抗辯其僅使用部分租屋云云，然查被告二人係共同承租系爭房屋，同為承租人，已如前述，則被告二人於承租後，如何約定使用該租賃物，乃係被告二人間內部約定之事宜，自不得以之對抗原告，是被告台晶公司抗辯其僅使用系爭房屋座落之三七─五十、三七─五八等二筆地號土地範圍，僅須給付此部分租金云云，亦無足採。

四、被告另辯稱系爭房屋增建部分乃係由被告原始起造，自係被告所有之物。然依本件租約之附件已約定：「一、位於三重市○○街八十四巷十五號甲方（即原告之被繼承人陳盡）之房屋租予乙方（即被告），未建部分，甲方委託乙方承建，連帶水電總工程款計新臺幣二十四萬元正，由甲方支出。

二、增建部分歸甲方所有」等情，有該附件一紙存卷可憑，是系爭房屋之增建部分既係由原告之被繼承人陳盡委託被告興建，工程款亦係由陳盡所支出，則被告主張其係原始起造人，自與契約附件約定不合。

再者，系爭房屋之增建部分，係與原建物使用共同壁，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路等情，業經本院履勘現場，製有勘驗筆錄可佐，自足見該增建部分，已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第八百十一條之規定，自應由原建物之所有人取得各該增建部分之所有權，而被告並非系爭房屋之所有人，則其辯稱其係增建部分之所有人，於法自屬無據，顯不可採。

五、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第四百四十二條第一項定有明文，是承租人自負有給付租金之義務。

查原告主張被告自八十七年九月十六起至八十八年十月十五日止期間（其中八十七年九月十六日起至同年十月十五日之租金為六萬二千元，自八十七年十月十六日起則調高租金為六萬八千元），均未給付租金，但被告於給付八十七年八月份租金時，超付一萬元租金等事實，業據原告提出支票及退票理由單各十三張為證，而上開十三紙支票乃係被告交付原告用以給付八十七年九月十六日起至八十八年十月十五日止（合計十三個月）租金之支票，為被告所不爭執，則上開支票經原告提示後均未獲付款，亦有退票理由單十三紙存卷可按，自足認被告於上開十三個月期間之租金均未給付，並於給付八十八年八月之租金時超付一萬元，是被告所積欠之租金總額即為八十七萬八千元（計算式：62000 ＋ (68000×12)＝878000），又原告主張八十八年十月十六日被告亦須依約給付租金六萬八千元，然本件租約係於八十八年十月十五日即屆期，則被告自八十八年十月十六日起仍占有系爭房屋所得之利益，自屬不當得利之問題，而非本件租約所規範之租金，且原告亦已就此部分主張被告違約應給付違約金，是原告於此再請求八十八年十月十六日部分，顯係重覆請求，自應惕除。

至被告抗辯：其有付租至八十七年十一月，雖據被告提出由原告癸○○之女陳心怡所簽收之收據為證，然原告否認其上所載「東圓，工廠十一月房租，付七千元」等字跡為陳心怡所寫，況衡諸常情，被告如已給付至八十七年十一月之租金，則何以其未向原告取回已付租金部分之支票？是被告抗辯其係付租至八十七年十一月，自不足採。

六、被告又抗辯：曾支出系爭房屋修繕費用六、七十萬元，應自租金中扣抵云云，並提出發票二紙為證，而就其中一紙發票所載：買受人乙○○○○業有限公司，廠房維修，金額九萬二千二百二十六元部分，業據原告當庭自承同意扣抵，並就被告所交付之押金五萬元及前所超付之租金一萬元部分，亦主張與本件未付之租金相抵銷，此有本院言詞辯論筆錄在卷可按，故被告主張扣抵上開修理費九萬二千 二百二十六元、押金五萬元、超付租金一萬元（合計十五萬二千二百二十六元）之金額，應堪採認。

至被告其餘修理費之支出金額，雖據被告提出另一紙買受人為兆匯科技有限公司之發票，惟此為原告否認其真正，而被告復未提出其他相關事證以資證明上開發票確為系爭房屋之修繕費用，是被告此部分之抗辯，尚不足採。

從而，被告上開扣抵租金之主張，於十五萬二千二百二十六元之範圍內有理由，應予扣除，逾此部分之抗辯不足採信。

七、再依兩造間之租約第十二條約定：「乙方（即被告）如有違約情事，致損害甲方（即原告之被繼承人陳盡）之權益時．．，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負擔」，及第六條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告之被繼承人陳盡）同意繼續出租屋，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，查本件被告於租期屆滿後，並未將系爭房屋遷讓交還原告，致原告因此提起本件訴訟請求被告遷讓房屋，並支出律師費五萬元之事實，為被告所不爭執，並有原告委任律師為訴訟代理人之委任狀及本件租約附卷可查，自堪認被告已違反上開租約之約定，則原告依租約第十二條、第六條之約定，請求被告給付五萬元之律師費用，及自租期屆滿之翌日即八十八年十月十六日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付違約金，於法有據，應予准許。

然按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，至於是否相當，須依客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院七十九年台上字第一九一號判例參照）。

而依社會一般通常觀念，被告於上開期間無權占有系爭房屋，係可獲得免於支付租金之利益，而致原告受有不能使用系爭房屋之損害，亦即原告所受之損害自當以相當於系爭租約所約定之租金即每月六萬八千元為正當，則本件契約所約定每月五倍租金之違約金，核與原告所受損害相比，顯屬過高，爰依法酌減為每月六萬八千元。

從而，原告請求被告自租期屆滿之翌日起之無權占有期間即自八十八年十月十六日起至遷讓返還房屋之日，按月給付六萬八千元之違約金，即屬正當，超過上開部分違約金之請求，為無理由。

八、綜上所述，本件原告主張被告二人共同承租系爭房屋，於租期屆滿後仍拒不返還房屋，且積欠八十七年九月十五日起至八十八年十月十五日止之租金八十七萬八千元、律師費五萬元及應自八十八年十月十六日起至返還上開房屋之日止，按月給付六萬八千元之違約金，並就被告應給付金額中扣除被告因修理房屋所支出之修理費九萬二千二百二十六元，押金五萬元及超付之租金一萬元等事實，應堪採信，是原告所得請求之金額即為七十七萬五千七百七十四元（計算式：878000＋00000－00000－00000－00000＝775774），及自八十八年十月十六日起至返還房屋之日止，按月給付六萬八千元。

從而，原告依租賃契約請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，並給付七十七萬五千七百七十四元，及自八十八年十月十六日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付六萬八千元之違約金，為有理由，應予准許。

逾此部分所為請求，則無理由，應予駁回。

九、本件係因建築物定期租賃關係所生爭執涉訟而為被告部分敗訴之判決，就該部分應依職權宣告假執行。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十九 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 鄧 雅 心
右為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，表明上訴理由，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十九 日
書記官 葉 子 榕
臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事裁定 九十一年度重簡更字第二號原 告（即陳盡之承受訴訟人）
庚○○ 住臺北市○○區○○路一二五號
卯○○ 住臺北市○○區○○路一九二號四樓
戊○○ 住臺北縣蘆洲市○○街八十九號
己○○ 住臺北市○○區○○街二О八巷三十八號
子○○ 住桃園縣觀音鄉○○路○段七七三號
甲○○○ 住臺北市○○區○○街一一五巷四之三號
辛○○ 住臺北縣中和市○○路○段二十號十三樓之二
壬○○ 住臺北縣淡水鎮○○街四之十八號
寅○○ 住臺北縣板橋市○○路○段二號三樓之六
丑○○ 住桃園縣中壢市○○○街一二一號十二樓之二
兼 共 同
訴訟代理人 癸○○ 住臺北市○○區○○路一段一七六號
被 告 丁○○（原名林朝同）
住臺北縣三重市○○街五號
訴訟代理人 丙○○ 住臺北縣三重市○○路○段二十四號
被 告 乙○○○○業有限公司
設臺北縣三重市○○街八十四巷十五號
法定代理人 丙○○ 住臺北縣三重市○○路○段二十四號
右當事人間返還租賃房屋等事件，本院於民國九十二年四月二十九日所為之判決，其原本應更正如左：

主 文
原判決主文欄中關於「如附圖所示斜線部分面積三六三．六四平方公尺」記載，應更正為「如附圖所示斜線部分面積三六二．六四平方公尺」。

理 由
一、按判決如有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤者，法院得隨時或依聲請以裁定更正之，其正本與原本不符者亦同，民事訴訟法第二百三十二條第一項定有明文。
二、查本院前開之判決正本有如主文所示之顯然錯誤，應予更正。
三、依首開規定，裁定如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 鄧雅心
右為正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於送達後十日內，向本院提出抗告狀並表明抗告理由，如於本裁定宣示後送達前提起抗告者，應於裁定送達後十日內補提抗告理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十 日
書記官 葉子榕