三重簡易庭民事-SJEV,94,重簡,345,20050512,1

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決 九十四年度重簡字第三四五號
原 告 甲○○○○經紀仲介有限公司
法定代理人 乙○○
被 告 丙○○
右當事人間請求履行契約事件，本院於民國九十四年四月二十八日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：被告為出售其與配偶趙饒運珍所有坐落台北縣新莊市○○段四０六地號、四０七地號土地（應有部分各二分之一）及其上門牌號碼同市○○路一六六號一樓、二樓房屋（應有部分全部）（下稱系爭房地），而於民國九十三年六月二日與原告簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委售契約書），委託原告居間仲介銷售系爭房地，委售總價為新台幣（下同）一千四百五十萬元，成交時，被告應按成交價額百分之三給付服務費予原告，委託期限則自九十三年六月二日起至同年十月二日止，並約定於委託期限內被告不再另行委託他人或自行出售與出租，如被告自行出售或經第三人介紹出售系爭房地，或於委託期限屆滿後二個月內，與原告所曾介紹之客戶成交時，仍應給付約定之服務費予原告。

而在上開委託銷售期間內，原告依約作市場調查、廣告企劃、諮商服務等，並曾帶領客戶丁○○參觀系爭房地，經原告促銷，丁○○有意購買，並於九十三年六月十日簽訂「買賣斡旋金契約書」，惟因斡旋未成而未成交。

詎被告明知丁○○係原告居間仲介之客戶，竟私下於九十三年六月二十三日與丁○○成立買賣，以一千二百五十萬元價格出售系爭房地，且其明知依約仍應給付原告服務費，為規避給付義務，簽約時乃以丁○○之妹妹羅美華、母親陳月桂為名義上之買受人而簽訂二份不動產買賣契約書，並於契約書後備註：「買方保證非仲介帶看過之客戶，如有仲介服務費，全由買方負擔」，此情幸由丁○○告知，原告始知悉。

雖被告刻意不以丁○○為簽約名義人，然經調閱系爭房地登記謄本，發現系爭房地確係直接過戶於丁○○名下，且至遲於九十三年十一月十五日即以系爭房設定抵押權予中國信託商業銀行股份有限公司（下稱信託商銀），依約被告仍應給付原告成交價百分之三服務費三十七萬五萬元（計算式：00000000×3%＝375000元），迭經催討，被告仍拒絕清償。

為此，爰提起本件訴訟，請求被告給付前開服務費及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等事實。

二、被告則求為判決駁回原告之訴，並辯稱：伊於九十三年六月二十三日雖與羅美華、陳月桂簽訂不動產買賣契約書，欲將系爭房地出售予該二人，然其二人因無法辦理銀行貸款，故雙方已於九十三年八月二十四日合意撤銷買賣契約，伊自無於委託期限內自行出售系爭房地之行為；

另伊係於九十三年十二月三日與羅泰簽訂不動產買賣契約書，以一千二百五十萬元之價格，將系爭房地出售予丁○○，丁○○雖是原告曾經介紹交易之客戶，但成交時間已超過委託期限屆滿後二個月，伊並無違約情事，自毋庸給付服務費予原告等語。

三、原告主張被告為出售系爭房地，而於九十三年六月二日與原告簽訂系爭委售契約書，委託原告居間仲介銷售系爭房地，委售總價為一千四百五十萬元，成交時，被告應按成交價額百分之三給付服務費予原告，委託期限則自九十三年六月二日起至同年十月二日止，並約定於委託期限內被告不再另行委託他人或自行出售與出租，如被告自行出售或經第三人介紹出售系爭房地，或於委託期限屆滿後二個月內，與原告所曾介紹之客戶成交時，仍應給付約定之服務費予原告，而在上開委託銷售期間內，經原告促銷，丁○○有意購買，並於九十三年六月十日簽訂「買賣斡旋金契約書」，惟因斡旋未成而未成交等事實，業據其提出系爭委售契約書、買賣斡旋金契約書各一件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告另主張被告明知丁○○係原告居間仲介之客戶，竟私下於九十三年六月二十三日與丁○○成立買賣，以一千二百五十萬元價格出售系爭房地，且其明知依約仍應給付原告服務費，為規避給付義務，簽約時乃以丁○○之妹妹羅美華、母親陳月桂為名義上之買受人而簽訂二份不動產買賣契約書，並於契約書後備註：「買方保證非仲介帶看過之客戶，如有仲介服務費，全由買方負擔」，另經其調閱系爭房地登記謄本，發現系爭房地確係直接過戶於丁○○名下，且至遲於九十三年十一月十五日即以系爭房設定抵押權予信託商銀等事實，雖據其提出以羅美華、陳月桂為買受人之不動產買賣契約書二件、付款支票一紙、系爭房地登記謄本三件為證，惟此為被告所否認，並辯稱：伊於九十三年六月二十三日雖與羅美華、陳月桂簽訂不動產買賣契約書，欲將系爭房地出售予該二人，然其二人因無法辦理銀行貸款，故雙方已於九十三年八月二十四日合意撤銷買賣契約，伊自無於委託期限內自行出售系爭房地之行為；

另伊係於九十三年十二月三日與羅泰簽訂不動產買賣契約書，以一千二百五十萬元之價格，將系爭房地出售予丁○○，丁○○雖是原告曾經介紹交易之客戶，但成交時間已超過委託期限屆滿後二個月，伊並無違約情事等語，並提出撤銷買賣契約書、以丁○○為買受人之不產買賣契約書各一件為證。

經查：

（一）被告固不否認其確於上開委託期限內之九十三年六月二十三日與羅美華、陳月桂簽訂不動產買賣契約書，欲將系爭房地出售予該二人等事實，然其二人因無法辦理銀行貸款，故雙方已於九十三年八月二十四日合意撤銷（實係指解除）雙方間之買賣契約，此有被告提出之撤銷買賣契約書一件為證，並經證人丁○○於本院審理中證述：原本其母親陳月桂、妹妹羅美華有意向被告購買系爭房地，並與被告簽立契約，後來因貸款的原因，所以沒有買成等情明確，而原告對此亦未加以爭執，足見被告與陳月桂、羅美華間就系爭房地並未完成交易，難謂其於委託期限內有自行出售系爭房地之行為。

（二）證人丁○○另證稱：被告於九十三年八、九月間陸續向伊借款共五百五十萬元，後來表示要在九十三年十二月間將系爭房地設定抵押權給伊供擔保，但因故未完成設定，直到九十三年十二月三日，才改將系爭房地出賣給伊，雙方並簽訂不動產買賣契約書，而系爭房地原來就有設定最高限額八百四十萬元抵押權，此抵押貸款由伊代為清償（指承受為抵押人），當成伊買賣系爭房地應付價金之一部分，伊代償後尚給付一百多萬元給被告，被告欠伊之借款也從應付價金中扣抵等情，此被告與丁○○就系爭房地完成交易之情形，並有被告提出以丁○○為買受人之不產買賣契約書一件為證，足見被告係於九十三年十二月三日始將系爭房地出售予丁○○，成交時間已在委託期限屆滿二個月（即九十三年十二月二日）之後，且丁○○係以承擔系爭房地原抵押貸款之方式折抵應付價金之一部分，自不能以系爭房地抵押權存續期限自「九十三年十一月十五日」起算，而認定被告早於九十三年十一月十五日前即將系爭房地出售予丁○○。

（三）證人丁○○復證稱其母親陳月桂、妹妹羅美華於九十三年六月二十三日向被告購買系爭房地之情形，伊事先並不知情，事後才知情等語，足認陳月桂、羅美華二人並非丁○○買受系爭房地所用之人頭，自不能認被告係於九十三年六月二十三日前即已將系爭房地出售予丁○○。

質言之，被告就系爭房地分別與陳月桂、羅美華、丁○○簽訂之不動產買賣契約書，均屬獨立不同之契約關係，難謂被告係為規避給付服務費之義務，而與丁○○謀議以陳月桂、羅美華作為買賣契約名義上之買受人。

綜此，被告所辯上情，堪予採信，原告主張之前揭事實，尚難謂為真實。

五、綜上所述，本件被告就系爭房地於九十三年六月二十三日與陳月桂、羅美華簽訂之不產買賣契約書，事後業經雙方合意解除，自不能認被告於委託期限內有自出售系爭房地之行為；

另被告係於九十三年十二月三日始將系爭房地出售予丁○○，成交時間已在委託期限屆滿二個月之後，是被告此等行為，並無違反系爭委售契約書之情事。

從而，原告依據系爭委售契約書第柒條第（三）項第1、5款之約定，請求被告給付三十七萬五千元服務費及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

中 華 民 國 九十四 年 五 月 十二 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 趙義德
右為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，表明上訴理由，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
書記官 陳建新
中 華 民 國 九十四 年 五 月 十二 日