三重簡易庭民事-SJEV,95,重簡,4429,20070328,1

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決 95年度重簡字第4429號
原 告 小洪實業股份有限公司
法定代理人 乙○○
被 告 丙○○○顧問有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 錢裕國律師
複訴訟代理 王一翰律師
人

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國96年3月14日言
詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告應將坐落門牌號碼台北縣五股鄉○○路一一二號二樓及七樓之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾陸萬壹仟壹佰壹拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。

事 實 及 理 由
一、兩造爭執之要旨︰
（一）原告主張被告於民國（下同）93年6月19日與原告訂立租賃契約，向其承租門牌號碼台北縣五股鄉○○路112號2樓及7樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自93年2月16日起至95年2月15日止，租金每月新台幣（下同）260,000元。承租時系爭房屋為空屋，惟被告於租期屆滿後，未依
租賃契約約定將系爭房屋恢復原狀遷空交還原告，系爭房
屋還留有許多傢俱、冷飲販賣機及將房屋裝潢改建之部分
，且被告於96年1月2日前仍占有系爭房屋，並啟用電力供冷飲機、冰箱、自動販賣機等使用，被告並於96年1月3日及96年1月23日派遣員工至現場搬遷物品，若已交還房屋，則何以被告近半年間均未向原告索取押租金？為此原告
依租賃契約之法律關係，請求被告交還系爭房屋，以及自
租期屆滿日（95年2月15日）起至遷讓之日即96年1月16日止、按租金五倍計算之違約金共計5,720,000元，並提出租賃契約書影本乙份、存證信函影本二份、房屋用電證明
影本二份、委託授權證明書影本二份、照片11幀等為證。
（二）被告答辯則以︰被告確實自88年起便向原告租賃房屋，惟原僅承租台北縣五股鄉○○路112號7樓部分，嗣後方擴及同棟左後大半，3樓、4樓、5樓部分之建物，租賃契約每兩年換約一次，最近一次換約日期為93年2月16日，嗣因被告配合僱傭人員住宿需求之減少，早於94年8月14日便函告原告，上揭建物2樓及7樓部分不予承租，並於同年7月搬遷完畢，並欲依租賃契約第18條約定將一月份租金賠償予原告，故就上揭系爭房屋部分應認兩造自94年8月14日起已無租賃關係，然原告自解約時起至租賃契約期滿共
6 個月（自94年8月16日起至95年2月15日止），仍每月兌現被告租金支票260,000元，未將已解約部分之款項（每月溢收款項104,000元）退還被告，扣除前揭應賠償一個月之租金後，尚溢收共5個月之租金520,000元，被告尚未獲原告賠償，且查兩造於簽約前，被告即與原告就系爭租
賃物均有「任一租賃址凡期滿三年者，不需負擔恢復原狀
之責任」之約定，然原告卻利用被告未將此約定載明於契
約之疏漏，而片面否認上開之約定，故被告經協議仍只得
同意原告以前揭款項520,000元作為原告恢復原狀之費用，且被告實際已遷讓，故縱有部分未清空回復原狀，原告
是否得依租賃契約請求5倍之高額違約金亦非無疑等語資
為抗辯，並提出函文影本三件、存證信函影本乙件為證。
二、法院之判斷︰
（一）本件原告主張被告於門牌號碼台北縣五股鄉○○路112號2樓及7樓房屋（下稱系爭房屋）訂有租賃契約（下稱系爭
契約），租期屆滿（即95年2月15日）後仍未回復原狀及返還系爭房屋，為此請求返還系爭房屋及違約金，被告則
抗辯於94年8月14日即終止租約，兩造就系爭租賃物均有「任一租賃址凡期滿三年者，不需負擔恢復原狀之責任」
之約定，惟仍以原告預收之租金520,000元作為回復原狀之費用，且於96年3月14日言詞辯論期日時陳稱「我們已經搬遷，只是沒有清空，有些電器還堆在那裡。違約金過
高，由證物三、四可知系爭房屋已不在被告支配範圍。」
云云，資為答辯。足見本件兩造爭點厥為︰１、系爭2樓
及7樓房屋之租賃契約是否已終止？２、被告是否負有回
復原狀之義務？３、被告係於何時將系爭房屋回復原狀？
４、原告請求之違約金是否過高？以下分別敘明之。
（二）按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應先依第450條第3項之規定，先期通知、前項終止契約，應依習慣先期通知，民
法第453條、同法第450條第3項定有明文，又終止租賃契約，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之。查系爭租賃契約為定期契約，並依該
契約第18條約定「租賃期間內乙方（即被告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金。」，亦即承租人
得於期限屆滿前終止契約，惟須賠償租金。本件被告即承
租人抗辯於94年8月14日已函告原告，系爭建物2樓及7樓部分不予承租，並於同年7月搬遷完畢云云，惟查︰被告
於94年8月14日致原告函文載明「因住宿環境堪稱惡劣，且造成本公司若干家俱鏽蝕毀損，故已於94年7月搬遷，另配合住宿人員整體考量需求，目前使用範圍僅及原建物
3/4/5等三個樓層，望貴公司考量實際租賃範圍，就應收租金部分予以覆核」，依上開函文文意所指，被告僅係函
告原告考量租賃範圍就應收租金部分予以覆核，尚不得認
係終止系爭契約之意思表示，且被告亦未先期通知原告終
止系爭租賃契約，是被告主張系爭合約業於94年8月14日終止，為無理由，被告仍應依系爭合約約定按月給付租金
260,000元，自無被告所稱原告溢領其所支付之租金情事。
（三）次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條第1項定有明文。
本件被告主張兩造於簽約前，被告即與原告就系爭租賃物均有「任一租賃凡期
滿三年者，不需負擔恢復原狀之責任」之口頭約定，業經
原告否認，則被告就此有利於己之事實，自應負舉證責任
，又按系爭契約第6條約定「乙方（即被告）於租期屆滿
時除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照
原狀遷空交還甲方（即原告）」，即被告既無法舉證證明
被告就系爭房屋不需負擔恢復原狀之責任，被告依系爭契
約約定自負有回復原狀之義務甚明。
（四）又被告自租期屆滿後即95年2月15日後，即應負將系爭房屋回復原狀及遷讓返還之義務，已如前述，本件原告主張
被告於租期屆滿迄至96年1月23日始將系爭房屋回復原狀，並提出系爭房屋現場照片11幀為證，該照片呈現之現狀既為兩造所不爭執之事實，則依上開照片顯示系爭房屋仍
放置家具、冷飲販賣機、冰箱及雜物不等，另查上開照片
之攝影日期為95年10月25日，顯見被告於前揭期日前尚未將系爭房屋回復原狀，復依被告所出具予原告之「證明書
」及「委託授權書」所載「茲證明王正斌至台北縣五股鄉
○○路112號執行本公司之物品清空業務」，足見當時被告尚將物品置放系爭房屋內、並未騰空遷讓，被告並於96年3月14日言詞辯論時陳稱「我們已經搬遷，只是沒有清空，有些電器還堆在那裡。違約金過高，由證物三、四可
知系爭房屋已不在被告支配範圍。」
，益徵被告係於96年1月23日始將系爭房屋清空，足見被告抗辯︰已將房屋清空云云，自與事實不符。
（五）末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第252條亦定有明文。
且違約金過高之酌減，屬法院之職權（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1612號判例參閱）。且契約當事人約定之違約金是否過高，應
依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害
及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益
為衡量標準。本件被告承租系爭房屋之租賃期限既已屆滿
，且未依法變更為不定期限租賃，該租賃關係當然消滅，
應將系爭房屋返還原告，原告請求被告遷讓交還，即非無
據。另依兩造所訂定之租賃契約第6條後段規定被告如不
即時遷讓房屋時，原告每月得向被告請求按照租金五倍之
違約金至遷讓完了之日止，惟本院斟酌系爭租賃契約簽訂
之社會經濟情況、雙方當事人之經濟地位、以及當事人所
受損害等情形，認兩造於契約中所約定之違約金額過高，
不符一般交易常情，爰依職權酌減至按照租金一倍計算，
即每日3,466元（每月260,000元Ｘ1/5樓Ｘ1/30日＝1,733元，被告尚未搬遷者為2樓及7樓，1,733元Ｘ2樓＝3,466元）之違約金，自契約到期日即95年2月15日起計至原告請求之96年1月16日止，共335日，被告應給付原告之違約金為3,466元Ｘ335日＝1,161,110元，逾此範圍之請求，洵屬無據，應予駁回。
（六）從而，原告本於兩造間之租賃契約、租賃物返還請求權，訴請原告返還系爭租賃房屋，及請求1,161,110元之違約金部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求即無理由
，應予駁回。
三、假執行之宣告︰本判決係民事訴訟法第427條第2項第1款所定因房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟，爰就原告勝訴部分依職權宣告假執行。
四、結論︰本件原告之訴為一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條但書、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 28 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 張瑜鳳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 3 月 28 日
書記官 馬秀芳