三重簡易庭民事-SJEV,105,重簡,1088,20170526,1

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
105年度重簡字第1088號
原 告 王碧玉
被 告 留志仁
留許玉霞
共 同
訴訟代理人 何淑敏
被 告 李家蓉
王陳菊
上 一 人
訴訟代理人 王譯鋐 住同上
上列當事人間請求給付修繕費用等事件，於民國106年5月12日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告留志仁、留許玉霞及李家蓉應各給付原告新臺幣伍萬柒仟壹佰肆拾壹元。

被告王陳菊應給付原告新臺幣伍萬柒仟壹佰叁拾貳元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告留志仁、留許玉霞、李家蓉及王陳菊各負擔百分之十九，其餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：緣坐落在新北市○○區○○○路000巷0號之建物（下稱系爭建物）為五層式之公寓建築，原告及被告等人皆為系爭建物之區分所有權人，原告、被告留志仁、留許玉霞、李家蓉、王陳菊分別為系爭建物5樓、1樓、2樓、3樓、4樓之所有權人。

因原告所有之5樓房屋（下稱系爭房屋）上方之屋頂平台（下稱系爭頂樓平台）年久失修，致破損、滲漏水，並致每逢下雨即會導致原告所有系爭房屋之天花板及室內等處有嚴重滲漏、滴水之情形，經原告屢次向被告催促修復，被告均置之不理，原告不得已又另行僱工修繕，其因而支出修繕費用291,747元。

然公寓頂樓平台，為一般屬於住家專有部分以外之部分，供共同使用，是為共用部分，故該共用部分所生之修繕費用，自須由1至5樓區分所有權人共同負擔，然被告等人迄今均未各自分擔上開修繕金額，，故由系爭建物全部所有人平均分攤後，被告等4人各應負責之金額為58,349元。

為此，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項等規定提起本件訴訟，並聲明為：被告等4人應各給付原告58,349元。

二、被告則請求駁回原告之訴，並以：系爭房屋原屋主尚未搬離時，由4樓往上通往5樓時有裝置一道鐵門，1到4樓皆無法上5樓甚至上該頂樓，各樓層住戶均未提出異議，顯見各樓層住戶有同意由5樓住戶即系爭房屋屋主就系爭頂樓平台有單獨使用權，且當初原告是因法拍屋取得所有權，原告係以當初法拍的現狀點交取得，意即原告在當時即知道系爭頂樓平台僅由5樓住戶使用，並不開放給1樓至4樓住戶使用，因此該平台漏水修繕之責不應由被告等4人負擔。

又本件原告對於系爭頂樓平台進行修繕時，並未告知其餘住戶即被告等4人，即自行找廠商報價與修繕，原告完全是以獨立獨自使用頂樓姿態自居，怎可事後強制要求其他無使用的住戶分擔系爭修繕費用等語置辯。

三、法院之判斷：原告主張兩造分別為系爭建物5樓、1樓、2樓、3樓、4樓之所有權人，系爭房屋上方因系爭頂樓平台年久失修，致破損、滲漏水至系爭房屋天花板及其室內等處一節，業據提出估價單、免用統一發票收據及現場照片等件為證，被告等4人對系爭頂樓平台漏水致系爭房屋天花板及其室內受損乙節俱不爭執，堪信為真實，惟對原告之請求，另以前詞置辯。

是以本件所應審酌者，乃在於：系爭頂樓平台漏水之原因為何？回復原狀之費用如何？被告等人有無負擔上開費用之義務？茲說明如下：

(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。

又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；

共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。

前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條分別定有明文。

另按共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之；

共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。

共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還；

區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之，民法第820條第5項、第822條、第799條之1第1項前段分別定有明文。

次按公寓大廈之屋頂平台，乃維護建築之安全與外觀所不可缺，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，自應由全體區分所有權人共同使用，而為公寓大廈之共同部分，故依民法第799條規定，應推定為全體區分所有人所共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質，有最高法院84年度台上字第2683號判決要旨可資參照，

(二)本件原告主張系爭房屋之天花板等處滲漏水，乃因系爭頂樓平台漏水所致乙節，業經本院依原告聲請囑託社團法人新北市建築師公會派建築師至現場履勘並為鑑定，鑑定結果為：「九、標的房屋系爭事件之分析與研判：‧‧（二）該5樓房屋天花板(平頂版)及牆面等處滲、漏水是否與其上頂樓有關？與頂樓原有水塔有無相關？與該棟建築物原有水管(含進水管及排水管)有無相關？1.系爭房屋5樓直上方樓層即為屋頂平台，該屋頂平台據被告等所述，其屋頂原有之防水設施從未修繕或改作過，依使用執照所示建物使用迄今已達30年，該原施作之防水層恐因材質質變破損，或年久失修而損壞，致防水功能喪失雨水浸入，肇使5樓平頂版發生滲漏水現象；

就現場會勘所見(附件五，5-2照片9 ~ 22)，該5樓房屋平頂版部位滲、漏水與其上頂樓屋頂平台有關。

惟室內牆面之滲漏應與外牆屬磚砌構造且為「風頭壁」，外牆受天雨沖淋內滲水氣有關，與屋頂面防水層失能並無直接關係。

2.頂樓原有水塔依現場會勘所見(附件五，5-3照片39 ~ 41、44)，係坐落於樓梯間直上方位置。

就現場會勘所見及原告檢送原竣工圖說研判，該系爭5樓房屋平頂版及牆面等處滲、漏水與頂樓原有水塔並無直接相關。

3.該棟建築物屋頂層原有給水管及排水管有無相關乙節，就現場會勘所見及原告指認，該原有給水管已截除改管、分水錶位置已配合改設(詳附件五，5-3，照片51、52)及屋頂排水管改為外接明管(詳附件五，5-1，照片5、6，5-3，照片47、48)等措施，就現場實況及工程營作實務經驗研判，該5樓房屋平頂版部位之滲漏水情形，應與屋頂層原有之給水管及排水管有關。

‧‧‧」，此有社團法人新北市建築師公會106年4月12日新北市建師鑑字第117號鑑定報告書第7頁存卷可稽，可知系爭房屋房間之天花板等處之滲、漏水原因，乃系爭建物因依使用執照所示建物使用迄今已達30年，系爭頂樓平台原施作之防水層恐因材質質變破損，或年久失修而損壞，致防水功能喪失雨水浸入及與屋頂層原有之給水管及排水管有關所致，復被告對於此亦不爭執，自堪信為真實。

(三)又系爭房屋天花板滲漏乃系爭頂樓平台有如系爭鑑定報告第7頁所示漏水之原因，已如前述，而社團法人新北市建築師公會對於原告所提陳報狀所載金額及收據鑑定後認為，除地政查電子謄本費用不予鑑定及進水管至屋頂/水塔費用無維修支付之必要外，其回復原狀必要費用之明細及項目如附件所示，修復費用共計為285,687元，而系爭建物為76年12月17日所興建完畢，此有系爭建物公務用謄本可按，是於公寓大廈管理條例施行前已存在之建物，而公寓大廈管理條例雖於84年6月28日始公布施行，然其制定之目的，在於加強公寓大廈之管理維護。

且該條例公布施行時，即於第43條規定施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依該條例規定成立管理組織，但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。

嗣92年12月31日修正公布之公寓大廈管理條例，更明定施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依該條例第25條第4項規定，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，於區分所有權人會議訂定規約前，以該條例第60條規約範本視為規約，但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，直轄市、縣（市）主管機關對未成立管理組織並報備之公寓大廈，得分期、分區、分類擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備（公寓大廈管理條例第55條規定參照）。

足見施行前已取得建造執照之公寓大廈，除得不受該條例第7條各款不得為約定專用部分之限制外，仍應一體適用該條例相關規定，始符立法原意，是系爭屋頂平台為共有部分仍有公寓大廈管理條例之適用，然本件被告等人與原告同為系爭頂樓平台之共有人，依前揭規定，其修繕費用應由各共有人按應有部分比例分擔之，而系爭建物共5戶，面積共339.83平方公尺，被告留志仁之系爭建物1樓房屋面積、被告留許玉霞之系爭建物2樓房屋面積、被告李家蓉之系爭建物3樓房屋面積均為67.97平方公尺；

被告王陳菊之分別為系爭建物4樓房屋面積、原告系爭房屋面積均為67.96平方公尺等情，有建物登記公務用謄本在卷可參，是原告請求被告留志仁、留許玉霞及李家蓉等人，按應有部分比例分擔費用為57,141元（計算式：（67.97÷339.83）×285,687＝57,141元，元以下四捨五入，下同）；

原告請求被告王陳菊，按應有部分比例分擔費用為57,132元（計算式：（67.96÷339.83）×285,687＝57,132元）等語，核屬有據，逾此部分之請求，即屬無據。

(四)雖被告等人辯稱：系爭房屋原屋主尚未搬離時，由4樓往上通往5樓時有裝置一道鐵門，1到4樓皆無法上5樓甚至上該頂樓，各樓層住戶均未提出異議，顯見各樓層住戶有同意由5樓住戶即系爭房屋屋主就系爭頂樓平台有單獨使用權，且當初原告是因法拍屋取得所有權，原告係以當初法拍的現狀點交取得，意即原告在當時即知道系爭頂樓平台僅由5樓住戶使用，並不開放給1樓至4樓住戶使用，當由原告自行負擔修復費用云云，然為原告所否認，被告等人並未提出任何證據足以認定「兩造間有分管契約約定、原告就系爭頂樓平台有單獨使用權」之事實，依法自難為有利於被告等人之認定，是被告此部分所辯，自難信為真實。

又本件仍有公寓大廈管理條例之適用乙節，業經本院認定如前，縱認上開建物斯時並無舉行區分所有權人大會，亦未成立管理委員會或推選管理負責人，而原告所為之修繕係屋頂防水工程，以頂樓平台之性質而言本須具備上開功能，系爭建物屋頂平台因防水功能喪失，致區分所有建物之專有部分有滲漏現象，則原告所為修繕係回復屋頂平台應有功能，應認為對共有物之必要保存行為，依民法第820條第4項規定，得由共有人即本件原告單獨為之，自不以原告有無通知被告等人進行修繕為必要，是被告等人辯稱本件原告對於系爭頂樓平台進行修繕時，並未告知其餘住戶即被告等四人，即自行找廠商報價與修繕，原告完全是以獨立獨自使用頂樓姿態自居，怎可事後強制要求其他無使用的住戶分擔系爭修繕費用等語，容有誤會，亦屬無據。

(五)從而，本件原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告留志仁、留許玉霞及李家蓉等人各給付57,141元；

請求被告王陳菊給付57,132元，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

(六)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述。

(七)本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 林翠珊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
書 記 官 葉子榕