三重簡易庭民事-SJEV,106,重簡,81,20170411,3

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
106年度重簡字第81號
原 告 徐承佑
被 告 洪巧玲
上列當事人間請求返還押租金事件，於民國106年3月27日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬元及自民國一百零五年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行，但被告以新臺幣貳拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實 及 理 由甲、兩造聲明及陳述要旨：

一、原告主張：緣兩造於民國104年5月11日簽訂租賃契約，原告以月租金新臺幣（下同）130,000元向被告承租台北市○○○路0段00號之2店面（以下簡稱系爭房屋），並支付兩個月之押租金為260,000元，然未簽約前被告曾以電話口頭詢問原告承租店面之用途為何，原告明確表示要賣炸雞排，被告便要求原告向市政府單位洽詢該棟大樓使用瓦斯相關事宜及規定，之後原告致電1999、捷運工程局、消防局等等，得知該棟大樓並無不得或禁止使用瓦斯之相關規範，於是原告向被告回覆並請求被告交付該棟大樓管委會電話好讓原告做最後確認，但被告以市政單位沒有相關規定下，要求原告不用詢問該管委會，且表明隔壁麥當勞當初開業遇上了很多環保問題時而被檢舉，並詢問原告如果用瓦斯產生的環保油煙方面問題該如何解決？原告便向被告承諾如果環保油煙被檢舉導致被告受影響，那原告願意改善，如使用瓦斯方面違背市府相關規定那願意改為用電之油炸機，之後便相約簽約。

而簽約當日，原告重述之前電話所講，再三告知被告，原告賣炸雞排要使用油炸機必須使用瓦斯，被告表示如果原告向市政府單位洽詢結果是可以的話，那就可以，故基於被告說不能賣燒烤及熱炒有關火炒火烤即同意我們使用瓦斯之油炸機前提下，原告同意被告在合約裡註明不得使用產生火之器材，租期為6個月，開業逾月，原告收到管委會之公文，內容是原告使用瓦斯不符合該棟大樓之相關規定，原告向被告反應，被告便開始說詞反覆，說當初再三告知原告不得使用瓦斯，是原告自己堅持要使用瓦斯，不得已情況下只好出租給原告，被告就要求原告立即改善瓦斯問題，不然就以違約第二條規定：不得使用產生火之器材規定撤離該店面，之後原告以租約無法繼續履行之原因於該年7月31日跟被告點交該系爭房屋，並合意終止租約，故被告依法應返還上開押租金。

為此，爰本於租賃契約之法律關係提起本訴，並聲明︰被告應給付原告260,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則請求駁回原告之訴，並以：原告一直主張被告未告知不能使用瓦斯，並非如此，在簽約時就一再提醒，原告與其老婆都說沒有問題會查清楚，事後發生問題一開始也是油煙排放不良被舉報，契約書上白紙黑字，如果原告堅持自己有說不能用瓦斯就不做或不承租，那在合約應在不能用火處之字具添加一條瓦斯除外，而不是現在在做無謂的爭辯，被告從承租過程也發生很多損失，押租金部分完全依照合約處理，並無不當之處等語置辯。

乙、得心證之理由：

一、原告主張：向被告承租系爭房屋，因系爭房屋無法使用瓦斯，兩造乃於租期屆滿前之104年7月31日合意終止租約並點交系爭房屋之事實，為被告所不爭，原告此部分之主張堪信為實在。

原告另主張：承租伊始，被告曾口頭承諾可以使用瓦斯，故提前終止租賃契約係可歸責於被告一節，然為被告所否認，並以前詞置辯。

是以本件所應審酌者，乃在於：原告提前終止系爭租賃契約是否可歸責於被告？

二、按當事人主張有利於己之事實，有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，「請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證責任，必須證明為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。」

（最高法院43年台上字第377號判例意旨參照），又「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」

，民法第98條有明文規定。

是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號裁判意旨參照）。

原告起訴主張：系爭租約特約事項第2條約定之「不得使用有火之器材」應為「燒烤及熱炒有關火炒火烤」器材，因被告已與原告口頭約定得使用瓦斯，惟嗣後原告使用瓦斯時，遭系爭房屋之管理委員會制止，原告不得已乃終止租賃契約，故原告並未違反系爭租賃契約之約定，被告就原告之具有可歸責之事由，然為被告所否認，揆諸前開說明，原告自應就：「被告就原告之提前終止契約具有可歸責之事由」之有利於己之事實，負舉證之責，且於系爭租約特約事項第2條約定之「不得使用有火之器材」之「火」之意義為何時，自應探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，作全盤之觀察，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。

經查：原告向被告承租系爭房屋之目的為「賣炸雞排」，原告於承租前曾致電1999、捷運工程局、消防局等等，得知該棟大樓並無不得或禁止使用瓦斯之相關規範，於是原告向被告回覆並請求被告交付該棟大樓管委會電話好讓原告做最後確認，但被告以市政單位沒有相關規定下，要求原告不用詢問該管委會，故向被告表示欲以桶裝瓦斯為炸雞排之加熱器具，亦向被告承諾：「如果有問題，就會改成用電」後始向被告承租，嗣系爭房屋所在之戀戀台大大樓管理委員會於104年7月15日函知系爭房屋之所有權人即訴外人鄭清波：系爭房屋之承租人（即原告）違規使用桶裝瓦斯，要求停止使用，故兩造提前終止系爭契約一節，有原告提出兩造line之對話記錄、台北市政府捷運工程局104年6月18日北市捷財字第10431538600號函及戀戀台大大樓管理委員會104年7月15日(104)戀管函字第104071501號函等件影本為證，台北市政府捷運工程局104年6月18日北市捷財字第10431538600號函之說明二後段亦明白記載「如地上1至4樓之一般零售業…並無瓦斯使用之限制」，足認原告承租之系爭房屋於興建之時並無「不得使用桶裝瓦斯」之限制，而係系爭房屋所在之戀戀台大大樓管理委員會禁止使用桶裝瓦斯甚明，則原告於締約之初，應已向被告表明欲以桶裝瓦斯為炸雞排之加熱器具，經被告之同意後始承租，否則，即毋庸向被告承諾：「如果有問題，就會改成用電」等語，且被告亦不同意原告直接向管理委員會詢問（參見被告於106年2月14日所具答辯狀證物Ｂ3），被告復抗辯：「那你（按：指原告）可以使用天然瓦斯…管委會同意使用天然瓦斯」（參見本院106年3月27日言詞辯論筆錄），本院綜合以上情節，系爭租賃契約特約事項第2條約定之「火」，應指具有危險性之火，如原告所主張之「燒烤及熱炒有關火炒火烤」之「火」，而非被告所稱之「瓦斯」，否則，被告既同意原告使用天然瓦斯，天然瓦斯於燃燒時，亦有「火」之產生，且原告若明知系爭房屋不得使用桶裝瓦斯，斷無承租之可能。

顯見原告並未違反系爭租賃契約特約事項第2條之約定，係因系爭房屋所在之戀戀台大大樓管理委員會要求停止使用桶裝瓦斯，兩造始提前終止系爭契約甚明。

三、次按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

，民法第423條定有明文，此為出租人就租賃物之保持義務。

經查：原告不知系爭房屋所在之戀戀台大大樓管理委員會有禁止使用桶裝瓦斯之規定，被告亦未明確告知，原告復於締約之初，向被告表明欲以桶裝瓦斯為炸雞排之加熱器具，經被告之同意後始承租系爭房屋，其後因管理委員會要求原告停止使用桶裝瓦斯，兩造始提前終止系爭契約一節，業經本院認定如上，則出租人即被告於原告承租期間，難謂已履行租賃物之保持義務，系爭租賃契約係因可歸責於被告之事由而提前終止甚明，原告即無依系爭租賃契約其他約定事項第4點「非歸責於甲方（即被告）之事由，乙方（即原告）卻終止本契約時，應於2個月前書面通知甲方，並支付（1）遷讓返還租賃標的物之全部租金，如通知後未滿2個月即遷讓，乙方仍應給付滿2個月租金。

（2）押租金為懲罰性違約金。」

約定，於2個月前書面通知被告，並支付遷讓返還租賃標的物之全部租金及以押租金為懲罰性違約金之必要。

四、末按押租金之性質，應為一種「附有停止條件之返還債務的所有權讓與」，亦即，押租金按其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務，且返還其租賃物之停止條件成就時，即負有將其全額返還於承租人之義務。

又「乙方（即原告）如不繼續承租，甲方（即被告）應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」

，系爭租賃契約第5條後段亦有明文。

經查：原告已遷讓返還系爭房屋，且未積欠租金及其他費用一節，此為被告所不爭（參見本院106年3月27日言詞辯論筆錄），揆諸首開說明，出租人即負有將全額押租金返還於承租人之義務，從而，原告請求被告返還押租金260,000元，即屬有據。

五、綜上所述，本件系爭房屋之出租人即被告並未履行租賃物之保持義務，系爭租賃契約係因可歸責於被告之事由而提前終止，原告即無依系爭租賃契約其他約定事項第4點約定，於2個月前書面通知被告，並支付遷讓返還租賃標的物之全部租金及以押租金為懲罰性違約金之必要，且原告已遷讓返還系爭房屋，亦未積欠租金及其他費用，被告即應依系爭租賃契約第5條後段約定，返還全額押租金予原告。

從而，原告依契約之法律關係，請求被告給付260,000元及自起訴狀繕本送達翌日（即105年11月14日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依職權宣告假執行及被告得供相當擔保金額而免為假執行。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 4 月 11 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 11 日
書記官 王敏芳