三重簡易庭民事-SJEV,110,重小,212,20210209,1

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
110年度重小字第212號
原 告 林睿妍
訴訟代理人 張浩銘律師
被 告 周明達

輔 佐 人 楊漢東

上列當事人間請求返還押租金等事件，於民國110年1月20日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

理由要領

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時原聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）110,000元，及其中30,000元自民國109年10月2日起，其餘80,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。

嗣原告二度為訴之變更，最終於於110年1月20日言詞辯論期日當庭變更聲明請求：被告應給付原告90,058元，及其中10,000元自109年10月2日起，其餘80,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。

此核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。

又本件係關於請求給付金錢之訴訟，其標的金額在10萬元以下，依同法第436條之8第1項規定，應適用小額程序審理之，併此敘明。

二、原告起訴主張：

（一）原告（原名林永鈞）於108年9月17日與被告簽訂住家用房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告向被告承租坐落新北市○○區○○路000號2樓之2房屋（含B3-36號平面車位，下稱系爭房屋），租賃期間2年即自108年10月1日至110年9月30日止，每月租金3萬元，原告於訂約時並交付6萬元（相當於2個月租金）予被告作為押金。

惟原告遷入後，其他住戶因故對原告產生誤解，為免家人受異樣眼光，迫於無奈，遂提前終止系爭租約，並於109年10月1日將系爭房屋點交返還被告，依系爭租約第5條、第6條第2項約定（經被告扣抵押金3萬元），被告應於109年10月1日點交系爭房屋當日無息退還押金3萬元予原告，如逾期未給付，依民法第229條第1項、第203條規定，被告即應負遲延責任，並按年息5%計算法定遲延利息。

詎被告拒絕返還押金3萬元予原告，經於同年月7日以存證信函催告返還，亦未獲置理，於提起本件訴訟後，被告始於109年10月22日退還原告押金2萬元，尚欠1萬元仍未給付，是此部分之請求應另計自109年10月2日起算之法定遲延利息。

又被告遲至109年10月22日方退還押金2萬元，另應給付原告自109年10月2日起至109年10月22日止之法定遲延利息58元。

（二）另被告於109年10月1日點收系爭房屋完畢後，即應退還原告押金3萬元，然未退還，已違反系爭租約第5條、第6條約定，致損害原告之權益，原告因本件涉訟所支出之律師費用8萬元，自得依系爭租約第12條之約定向被告請求賠償。

（三）以上合計，被告應給付原告之總金額為90,058元（計算式：10,000＋58元＋80,000元＝90,058元）。

為此，爰依系爭租約定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告90,058元，及其中10,000元自109年10月2日起，其餘80,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。

（四）對於被告抗辯之陳述：１依照一般社會交易習慣，原告使用系爭房屋難免稍有髒污或折舊情形，屬正常使用之自然耗損，非故意人為破壞所致，且牆面油漆會因氣候、灰塵使油漆顏色自然產生變化，即便與原本相同的油漆塗上，亦會產生色差。

何況，原告係依被告指示以被告出租時在系爭房屋內所留下之油漆，就牆面輕微污痕處予以粉刷，所產生之牆面新舊漆色差問題，自屬被告可預見之情，被告亦知悉原告並非專業粉刷師傅，因此牆面若有粉刷不勻稱之處，亦非可歸責於原告。

且原告確實已將系爭房屋打掃乾淨並將物品遷空，回復系爭房屋可出租於他人之狀況，被告爭執之補漆色差，極為輕微，也僅於美觀方面略有影響並無妨礙系爭房屋之通常使用。

被告雖援引系爭租約第6條約定，認為原告交還系爭房屋之原狀，非租賃時之屋況，惟系爭租約第6條約定，係坊間常見可購之租賃契約書之約定內容，所用文字雖為「按照原狀遷空交還甲方」，然而任何設施或配備均有其使用年限，會因時間經過慢慢老舊，一旦使用年限屆至，即有汰舊換新之必要，因此依社會常態及交易上習慣，此處係指要求承租人應於租賃期間屆滿後將租賃物騰空並回復可得出租他人之狀況交還出租人，事實上並無任承租人能夠將租賃物回復「完全一模一樣」之狀況交還出租人，故被告強求原告回復系爭房屋「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。

２被告另辯稱：「原告因未注意使用，致各處牆面有『塗鴨』汙損」等情，並非事實。

事實上，原告點交系爭房屋當時即已向被告表明，補漆部分均屬正常使用租賃物之情形，並非原告惡意在牆面塗鴉，倘如（假設語）被告認為牆面有惡意塗鴉情形，被告可委請油漆師傅將油漆淡化確認牆面有無塗鴉情形。

豈料，被告事後直接將牆面全部重新粉刷，再臨訟誣指原告在系爭房屋牆面惡意塗鴉污損，顯屬無據。

３再者，依被告提出之卷附被證六現場照片所示，原告確實已將系爭房屋打掃乾淨並將物品遷空，回復系爭房屋可出租於他人之狀況，為被告所不爭執。

至於被告爭執之補漆色差部分，極為輕微，且色差實際上僅於美觀方面略有影響，並無妨礙房屋之通常使用。

４被告雖以卷附被證十六照片辯稱前房客黃咸琛搬離時自行僱工清潔打掃，並花費萬元重新粉刷等情，然衡諸現今社會通常情形，出租人並無權利要求承租人於搬離時，必須將全部牆面重新粉刷，因此被告以此主張原告須負僱工重新粉刷費用之賠償責任，尚屬無據。

且前房客黃咸琛自行僱工清潔打掃，重新粉刷乙節，因其承租系爭房屋之使用情形與原告並非必然一致，自無從相互比擬。

何況，前房客黃咸琛重新粉刷系爭房屋並非其所自願，而係為求能順利取回押租金所為之讓步行為，不能以此推認原告亦負有重新粉刷之義務。

５另被告雖提出卷附被證十三收據，辯稱其僱工花費18,000元重新粉刷，惟被告所指原告補漆部分，事實上僅屬局部、輕微，被證十三的費用卻係就各牆面全部粉刷，益證此收據所載金額，顯非合理。

再者，被告係於109年10月22日寄發存證信函表示油漆施作費為10,000元，然上開收據所載金額卻高達18,000元，且其開立日期為109年10月27日，顯與被告自行扣除油漆施作費後退還押金2萬元予原告之日期即109年10月22日相異，益見被告辯稱其僱工粉刷花費18,000元，並非事實。

三、被告則求為判決駁回原告之訴及陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並辯稱：

（一）係原告提前終止租約：兩造簽訂系爭租約後，原告於109年9月3日以Line訊息向被告表示要提早終止租約，只租至9月30日止，被告即回復稱提前終止會有違約金問題，原告表示「違約的部分他清楚」，兩造即約定於109年10月1日上午點交返還系爭房屋，被告並於Line訊息中提醒「麻煩清潔屋況回復原狀」。

（二）原告未依約按原狀交還系爭房屋：兩造於109年10月1日上午點交系爭房屋時，被告發現系爭房屋屋玄關、走道、客餐廳與三間臥室之牆壁油漆面均有大範圍之補漆且因色差造成明顯之補丁斑駁現象，此有出租前牆面照片、原告補漆色差照片可資佐證，被告當場向原告提出質疑後，雙方同意各自找油漆師估價，以為後續處理依據。

同日下午，原告自行前來丈量牆面，並向被告強調：油漆之事他會負責，然原告之後竟另寄發存證信函稱：牆面問題係正常租賃使用，無重新粉刷牆面義務，要求退還剩餘之押金3萬元。

因原告百般拖延，致牆面油漆施作延宕未決，被告為回復原狀乃於同年月26日安排油漆師至現場施作油漆，因而支出處理費18,000元，被告為展現善意，自行吸收其中之8,000元，其餘10,000元應由原告賠償，被告依系爭租約第8條約定，從原告交付之押金中扣除，則押金餘款應為2萬元，已於同10月22日存入原告帳戶內返還。

被告既已返還押租金，本件原告有關押租金之請求，並無理由。

（三）另依系爭租約第12條約定，律師費用應由違約一方賠償，原告顯已違約，且依現行民事訴訟制度，相關法律並未強制要求當事人應於第一、二審訴訟程序委任律師，故原告於本件自聘律師所支出之費用，無向被告請求賠償之理。

（四）被告自108年9月17日簽約後至109年10月1日上午點交系爭房屋止，從未進入系爭房屋，無從知悉牆壁屋況，且原告於租賃期間亦從未告知牆面汙損情事。

被告既未知情，何來指示原告進行大規模補漆，故原告指稱被告指示其補漆及產生色差係可預見等情，顯係不符常理之推詞。

（五）又依系爭租約第6條約定，原告於租期屆滿應即日起將系爭房屋誠心按照原狀遷空交還被告。

被告之首任承租房客黃咸琛與配偶賴詩怡承租系爭房屋1年半，於108年8月底搬離時，即自行雇請專業清潔公司清理屋況回復原狀，且自行花費萬元重新粉刷承租期間之牆壁汙損。

而原告僅租住一年，租賃期間卻因未注意使用，致各處牆面有塗鴉汙損情事，已非簽約時之屋況，此係人為之不當使用所造成，復未知會被告即自行大規模補漆，造成明顯色差，原告竟辯稱汙損係正常租賃使用，不足採信。

四、原告主張其於108年9月17日與被告簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間2年即自108年10月1日至110年9月30日止，每月租金3萬元，原告於訂約時並交付6萬元（相當於2個月租金）予被告作為押金。

嗣原告遷入後，因故提前終止系爭租約，並於109年10月1日將系爭房屋點交返還被告，經被告扣抵押金3萬元作為違約金後，被告本應於109年10月1日點交系爭房屋當日無息退還押金3萬元予原告，而被告拒絕返還，於原告提起本件訴訟後，被告始於109年10月22日退還原告押金2萬元，尚欠1萬元仍未給付等事實，為兩造所不爭執，並有兩造提出之系爭租約、被告提出之兩造109年9月3日Line對話紀錄、中國信託銀行存款交易憑證等為證，堪信為真實。

五、原告另主張被告應於109年10月1日點交系爭房屋當日無息退還押金3萬元予原告，如逾期未給付，依民法第229條第1項、第203條規定，被告即應負遲延責任，並按年息5%計算法定遲延利息，經其提起本件訴訟後，被告始於109年10月22日退還原告押金2萬元，尚欠1萬元仍未給付，此部分之請求應另計自109年10月2日起算之法定遲延利息。

又被告遲至109年10月22日方退還押金2萬元，另應給付原告自109年10月2日起至109年10月22日止之法定遲延利息58元等事實，則為為被告所否認，並辯稱兩造於109年10月1日上午點交系爭房屋時，被告發現系爭房屋屋玄關、走道、客餐廳與三間臥室之牆壁油漆面均有大範圍之補漆且因色差造成明顯之補丁斑駁現象，顯見原告未依約按原狀交還系爭房屋，構成違約，後因原告百般拖延，致牆面油漆施作延宕未決，被告為回復原狀乃於同年月26日安排油漆師至現場施作油漆，因而支出處理費18,000元，被告為展現善意，自行吸收其中之8,000元，其餘10,000元應由原告賠償，被告依系爭租約第8條約定，從原告交付之押金中扣除，則押金餘款應為2萬元，已於同10月22日存入原告帳戶內返還。

被告既已返還押租金，本件原告有關押租金之請求，並無理由等情。

經查：

（一）按「乙方（指原告）應於訂約時，交予甲方（指被告）新台幣陸萬元整。

作為押金，乙方如期滿不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還不動產同時無息退還押金。」

另「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將賃不動產按照原狀遷空交還甲方，....。」

又「合約期滿（真意應包含終止租約時）承租方需將室內清理乾淨，若不清理，出租方得將押金保留，待清理完畢後結算清理費用後，於押金中扣除，剩餘部份歸還承租方。」

「乙方應以善良管理人之注意使用標的，除因天災地變等不可抗力之情形外，因乙方之過失致標的損毀，應負損害賠償之責。

房屋因自然之損壞有修繕之必要時，甲方需負責修理。」

系爭租約第5條、第6條第1項前段、第8條、第11條分別約定有明文。

另按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」

「第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」

民法第213條第1項、第3項復分別定有明文；

另租賃契約中約定押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照），故承租人請求返還押租金之權利，應於其完全履行應負之租賃義務後，方可行使，倘承租人遲延履行應負之租賃義務，依民法第238條規定，有返還押金義務之債務人即出租人無須支付利息。

（二）另依國內一般之房屋租賃實務，習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務。

而所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，固係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。

此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。

然除此之外，承租人因過失致租賃物有毀損情況，仍負有回復原狀之義務，如不回復，出租人即得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，並從押金中扣抵所支出之費用。

（三）本件依兩造爭執之情節，可知主要爭點在於原告終止系爭租約後，於返還系爭房屋於被告前，是否已盡其回復原狀之義務？本件原告依系爭租約第6條第1項前段、第8條、第11條等約定，於終止系爭租約後，點交返還系爭房屋於被告前，負有回復原狀之義務，否則即應賠償被告支付回復原狀所必要之費用。

而被告否認原告已盡其回復原狀之義務後，依民事訴訟法第277條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」

原告自應就其主張已盡回復原狀義務之有利於己之事實，負舉證之責任。

然本件依原告所相關事證，本院無從判斷原告於返還系爭房屋於被告前已回復其原狀；

且觀被告所提出原告就系爭房屋牆面未補漆前之塗鴉照片、原告就系爭房屋牆面補漆後之色差照片（見被告答辯二狀所附證明一、答辯狀所附證明六），對比系爭房屋出租原告前之牆面照片（見被告答辯一狀所附證明五），可知系爭房屋之牆面於原告承租前，實屬乾淨、無色差、無塗鴉、無汙損等情事，而由原告承租後點交返還前，竟出現有大規模補漆之明顯色差、多條線條粗黑不規則之塗鴉，顯有人為汙損情事，此非以合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、折舊或因不可抗力之因素所造成，則被告請求原告賠償支付回復此部分毀損前之原狀所支出之費用，即屬有據。

而被告因此受有18,000元回復原狀之損害，亦有卷附油漆施作中照片、油漆施作後照片、油漆施作費單據可憑（見被告答辯狀所附證明十一至十三），被告只請求原告賠償10,000元，而從押金中扣抵，並於109年10月22日返還押金餘款2萬元予原告，應屬適當有據；

雖原告爭執稱被告係於109年10月22日寄發存證信函表示油漆施作費為10,000元，然上開收據所載金額卻高達18,000元，且其開立日期為109年10月27日，顯與被告自行扣除油漆施作費後退還押金2萬元予原告之日期即109年10月22日相異，益見被告辯稱其僱工粉刷花費18,000元，並非事實等情，然被告先估算原告應負擔之回原復狀費用，由押金中扣抵，退還餘額於原告後，再請人實際施作致所支出之費用縱與所主張原告應負擔之費用有些許不符，亦屬常情，尚難遽認被告所主張原告應負擔之金額，並不合理。

從而，本件被告從原告交付之押金中扣除原告負擔之回復狀費用1萬元後，將餘額2萬元退還原告，原告已不得再請求被告退還任何押金，且本件係原告遲延其應負之回復原狀義務，依民法第238條規定，有返還押金2萬元義務之債務人即被告人並無須另支付遲延利息，故被告即便遲於109年10月22日始退還押金2萬元於原告，被告仍無須支付原告計算自109年10月2日起至109年10月22日止之法定遲延利息58元。

六、原告雖另主張被告於109年10月1日點收系爭房屋完畢後，即應退還原告押金3萬元，然未退還，已違反系爭租約第5條、第6條約定，致損害原告之權益，原告因本件涉訟所支出之律師費用8萬元，自得依系爭租約第12條之約定向被告請求賠償等情，然系爭租約第12條既約定：「任一方若有違約情事致損害他方之權益時願賠償他方之損失，如他方因涉訟所繳納之訴訟、律師費用，均應由違約方負責賠償。」

可知未違約之一方始得向違約一方請求賠償律師費用。

本件並未認定原告有何違約情事，已如前述，則原告據此約定請求被告賠償律師費用8萬元，並非有據；

況且，租賃契約中有關訴訟費用及律師費用應由違約一方賠償之約定，與我國民事訟制度原則上採取敗訴之被告始負擔訴訟費用及第一、二審訴訟不採律師強制之制度不符，原告因考量自身於本件訴訟之勝敗機率，自行委任律師提起訴訟所支出之律師費用，自不得請求被告賠償，併予敘明。

七、綜上所述，原告依系爭租約定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告90,058元，及其中10,000元自109年10月2日起，其餘80,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

八、本件訴訟費用為1,000元，依職權確定由敗訴之原告負擔。

中 華 民 國 110 年 2 月 9 日
法 官 趙義德
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
）如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 2 月 9 日
書記官 張裕昌