三重簡易庭民事-SJEV,110,重簡,1145,20220412,2

臺灣新北地方法院三重簡易庭簡易民事判決
110年度重簡字第1145號
原 告 吳良斌

被 告 名人凱旋門公寓大廈管理委員會

法定代理人 李茂榮
訴訟代理人 陳彥均律師
上列當事人間請求給付維修費事件，經本院於民國111年3月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

一、原告主張：緣原告為門牌號碼新北市○○區○○路0段000號等為名人凱旋門公寓大廈（下稱系爭公寓大廈）之區分所有權人，於民國101年7月31日購買其中176-3號10樓房屋（下稱系爭房屋），系爭房屋上方為系爭公寓大廈頂樓平台，平日皆正常開放各樓層住戶使用，且有直通屋頂共同樓梯、電梯機房與共同水塔，並非由原告專用，且原告並未加蓋鐵皮或安裝鐵門使用，依法屬於系爭公寓大廈之共有部分，修繕費用不應由原告一人負擔。

詎原告在居住期間發現屋頂平台防水處理不佳，導致系爭房屋室內天花板多處龜裂漏水與壁癌，嚴重影響原告居住品質並造成原告財物上之損失。

依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，共有部分之修繕、管理、維護，應由被告為之，惟經原告請求被告限期修繕，被告均未採取任何改善措施，多以無經費或已決議屋頂須由頂樓下屋主自行修繕等理由推託，然被告所為決議內容係侵犯原告之權益。

且系爭大廈之規約係由建商於78年制定已不符合現況，且被告係於87年間才成立，故本件應有公寓大廈管理條例之適用。

原告於被告消極不作為情形下，且迫於雨季來臨在即，為避免損害持續擴大，原告遂自行委請廠商進行系爭公寓大廈頂樓平台局部防水修繕及室內天花板修復工程，於104年6月22日委由訴外人陳誠金進行屋頂防水工程支出新臺幣（下同）160,000元，於105年6月20日委由訴外人尤鉑峻之家浦止漏補強工程行施作屋頂防水工程支出200,000元，於107年3月16日委由訴外人簡萬竹之三元裝潢工程行施作系爭房屋漏水整修工程支出135,000元，以上共計495,000元。

關於屋頂平台修繕部分，原告並無修繕義務，因被告未盡其應修繕之義務而代為修繕，支付之修繕費用自應由被告償還；

而關於漏水造成系爭房屋損害修繕部分，亦應由被告負賠償責任。

為此，爰依公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項前段及侵權行為之法律關係提起本件訴訟。

併為聲明：被告應給付原告495,000元。

二、被告則請求駁回原告之訴，暨陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並以：系爭公寓大廈係於78年間取得使用執照，住戶公約第12條亦載明「屋頂平台歸頂樓住戶保管使用」，可徵本件確係於85年公寓大廈管理條例公布施行前，即已取得使用執照之公寓大廈，而不受公寓大廈管理條例第7條有關特定共用部分不得為約定專用之限制，故系爭公寓大廈得以規約或經全體區分所有權人同意就屋頂平台之共用部分為約定專用。

又依據房地預定買賣契約書第11條第2項「頂層屋面之管理使用權，歸屬頂樓住戶，但其他住戶為維護公共設施時，頂樓住戶不得阻止通行。」

以及第22條「如甲方於交屋過戶前轉售他人，應徵得乙方同意後，填具權利義務轉讓書始得轉讓。

本約之一切規定，對甲乙雙方權利義務之受讓人及繼承人具有同等拘束力。」

等規定；

可徵依據被告所屬之系爭公寓大廈於76年建造完成後與買方所簽訂之買賣契約書，確有明載「頂層屋面之管理使用權，歸屬頂層住戶」，應可得推論「相關之修繕費用亦當由頂樓住戶自行負擔」，且復據前揭買賣契約書第22條規定，縱使經原始住戶爾後將房屋轉售或是轉讓予後手，該頂層屋面管理使用權之約定，亦當然移轉予後手（即買家）承受，故原告不得以前屋主未予告知作為抗辯理由。

則揆諸前揭說明，住戶公約既已載明「屋頂平台歸頂樓住戶保管使用」，可徵屋頂平台確實屬於頂樓住戶之約定專有部分，故系爭平台之相關修繕、管理和維護之責任，應由約定專用部分之使用人即原告為之，並負擔其費用，今原告請求被告給付維修費用495,000元，尚屬無據。

退步言之，縱使系爭頂樓平台非屬原告之約定專用部分（假設語氣），然該處相關修繕作業「自交屋迄今皆由頂樓住戶自費修繕，除原設之公共設備如水塔、消防等管路、機房之維修外；

其他住戶不得擅自將頂樓面作為他用如植栽、堆放雜物等造成住戶漏水及權益。」

，此部分經系爭大廈第31屆第一次大會決議同意，又被告或是其他住戶，皆無於系爭平台放置任何設施或物品，可徵縱使有原告指稱之漏水、滲水或是積水等情事，亦未能證明與系爭大廈之公共部分有直接關聯性。

抑且，原告自101年搬入系爭公寓大廈迄今已居住逾9年，相關漏水和滲水問題，亦可能係自身使用習慣不佳或是保養不當所致，且系爭公寓大廈自成立以來，其他頂樓住戶均肯認前揭「約定專有部分」之約定，自行修繕相關漏水或是滲水問題，故原告提出本件訴訟有違民法第148條第2項誠信原則。

綜上，原告未就漏水、滲水或是積水等相關情事，以及前揭情事之原因負舉證貴責，亦未提出任何修繕之報價單，原告所述皆為不實，又原告所舉證人，至多僅能證明曾協助原告處理修繕等問題，無法證明其指稱之漏水、滲水或是積水等問題來源為何、是否與被告怠於維修有直接關聯性，益徵原告確未盡舉證之責任甚明等語置辯。

三、法院之判斷：㈠按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1月23日修正前之民法第799條前段定有明文。

經查，系爭公寓大廈為78年間建造完成之10層樓建築，建物1樓至10樓之各層在構造及使用上均明顯區分，有系爭公寓大廈使用執照，自屬各層區分所有人之專用部分範圍，而系爭公寓大廈之頂樓平台，乃用以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係系爭公寓大廈之共同部分，依修正前之民法第799條規定，應推定為各區分所有人之共有。

次按，84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第43條規定（現行法為第55條第2項規定)：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。

前項公寓大廈得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」

，又共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前之民法第820條第1項固定有明文，然共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定共有物者，則非法之所不許，此即為共有物之分管契約，從而，共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，其他共有人依分管契約之約定，不得阻止該共有人使用其所分管之部分。

準此，系爭公寓大廈係於公寓大廈管理條例公布施行前之78年間興建完成並辦理第一次登記，經區分為數專有部分登記所有權，依上開說明，區分所有權人就系爭公寓共有部分之頂樓平台仍得約定為專用部分，此項分管之約定，如無違法或無效之情事，系爭公寓大廈住戶應受分管契約之拘束。

㈡又按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。

公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。

倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院96年度台上字第2025號、99年度台上字第2278號判決參照。

再按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。

其未定有分管期限者，因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，最高法院89年度台上字第585號、99年度台上字第1191號判決意旨亦資參照。

經查，依被告所提出系爭公寓大廈之原始區分所有權人與建商或地主所簽訂房地預定買賣契約書第11條第2款約定：「頂層屋面之管理使用權，歸屬頂層住戶，但其他住戶為維護公共設施時，頂樓住戶不得阻止通行。」

、第21條約定：「為保持本大廈之良好秩序及全體住戶之共同權益，甲方願遵守本大廈住戶公約之約束」等內容；

又上開第21條所援引系爭公寓大廈76年9月23日訂定之住戶公約第12條亦約定：「為保障頂樓及一樓之安寧，屋頂平台歸頂樓住戶保管使用，惟樓下住戶裝設天線或公共設施修理時，頂樓住戶不能拒絕，一樓前空地歸全體住戶使用，為保持整潔美觀，不得搭建影響觀瞻之違章。」

等內容。

足見系爭公寓大廈之屋頂平台部分，已經建商或地主與與各承購戶分別約定，該公寓大廈之屋頂平台部分由特定共有人頂樓住戶使用，並經納入住戶公約，應認共有人間就屋頂平台部分已合意成立分管契約，亦即屋頂平台部分屬頂樓住戶約定專用部分。

而原告雖係於101年間始購入系爭房地，惟揆諸前開說明，原告仍應受該分管契約之拘束。

再參諸系爭屋頂平台所締結之分管契約並未訂有存續期間，乃兩造所不爭執，而原告復未舉證證明該分管契約業經全體共有人之同意終止。

是被告抗辯系爭屋頂平台屬原告約定專用部分等語，尚非無據。

至系爭屋頂平台雖設有電梯機房、水塔等公共設施，惟約定專用權人本應依約定之方法使用之，且不得違反使用部分設置目的，妨害該共用部分所在建築物之安全，尚難僅因系爭屋頂平台設有部分公共設施，即得認非屬原告約定專用部分。

㈢復按，約定專用部分之修繕、管理、維護，由約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。

又按依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。

查系爭屋頂平台既因建商或地主與各承購戶以分管契約及住戶公約約定由頂樓住戶專用，非屬共用部分，原告為系爭房地受讓人，復繼受分管契約而繼續使用，則依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，約定專用部分之修繕費用應由約定專用之使用人負擔，是原告請求被告應給付系爭屋頂平台防水修繕工程費用360,000元，洵屬無據。

再者，縱令系爭屋頂平台有漏水情事，致原告所有系爭房屋室內受有損害，惟該屋頂平台既應由約定專用之原告負責修繕、管理、維護，原告復未舉證證明漏水原因係因被告未為修繕、管理、維護共用部分或約定共用部分所致，被告自非侵權行為人，亦無何過失可言。

是原告請求被告應給付系爭房屋漏水整修工程費用135,000元，亦屬無據。

四、綜上所述，本件原告依據公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項前段及侵權行為之法律關係，請求被告給付495,000元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 4 月 12 日
三重簡易庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 4 月 12 日
書記官 楊家蓉