三重簡易庭民事-SJEV,111,重小,2619,20230526,1

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
111年度重小字第2619號
原 告
即反訴被告 成功京華管理委員會

法定代理人 陳秀桃
訴訟代理人 高勇照
訴訟代理人 高晟涵
被 告
即反訴原告 宋宛蓁



上列當事人間請求給付管理費事件，於民國112年5月10日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹萬參仟肆佰陸拾捌元，及自民國一百一十一年六月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行；

但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣壹萬參仟肆佰陸拾捌元為原告預供擔保或將請求標的物提存，得免為假執行。

反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。

理由要領

壹、本訴部分：

一、原告起訴主張：被告為坐落新北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼為新北市○○區○○路000號5樓之4房屋（下稱系爭房屋）所有權人，為原告社區之區分所有權人，依照公寓大廈管理條例及社區規約應繳納管理費，管理費原係以每坪新臺幣（下同）40元計算，嗣經區分所有權人決議自民國110年6月1日起調整為每坪50元。

詎被告未依規定繳納管理費，積欠原告自108年1月1日起至110年12月31日止之管理費。

另社區管理費之計算，其坪數包括專有部分及共有部分，但若有停車位，則另扣除停車位之坪數約5.5坪，因停車位坪數本來就包括在共用部分內，但停車位另有收費標準即1個停車位月繳500元。

而經核算系爭房屋（無車位）之總坪數共約9.88坪〔計算式：專有部分（19.48㎡＋5.26㎡）＋3個共用部分（676.33㎡×64/10000＋415.34㎡×56/10000＋428.25㎡×31/10000＝9.88坪），原告社區只以9.55坪計算被告應每月應繳納之管理費，即在110年5月31日前，被告每月應繳納之管理費為382元（計算式：9.55坪×40元＝382元），自110年6月1日起，被告每月應繳納之管理費為478元（計算式：9.55坪×50元＝478元，元以下四捨五入，下同），則被告積欠自108年1月1日起至110年12月31日止之管理費共計14,424元（計算式：382元×29月＋478元×7月＝14,424元，原告只請求13,468元），經原告以存證信函催繳，被告仍未繳納。

為此，爰依公寓大廈管理條例及社區規約等規定，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告13,468元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息等事實。

二、被告則求為判決駁回原告之訴及陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並辯稱：

（一）被告於108年1月份（108年1月1日至同年月31日）之管理費，被告已繳清382元，自108年2月至110年12月份之管理費，被告雖尚未繳納，然原告計算之管理費有問題，管理費通常依實際坪數計算，原告竟以9.55坪計算被告每月應繳的管理費，而被告所有系爭房屋之實際坪數僅7.48坪〔即專有部（19.48㎡＋5.26㎡）×0.3025＝7.48坪〕，以原本管理費每坪40元、自110年6月起每坪50元計算，被告應繳納之管理費，在110年5月31日前應為月繳299元（計算式：40元×7.48坪＝299元），自110年6月1日後應為月繳374元（計算式：50元×7.48坪＝374元）。

（二）被告自89月4月1日起至108年1月31日止之期間，皆是經原告按9.55坪計算管理費後繳納，故在110年5月31日前，被告每月溢繳 83元（計算式：382元－299元＝83元），自110年6月1日後，每月會溢繳104元（計算式：478元－374元＝104元），故被告於89月4月1日至108年1月31日止之期間（計226月），共計溢繳18,758元（計算式：83元×226月＝18,758元）。

（三）原告雖主張被告積欠108年1月1日起至110年12月31日止之管理費，然108年1月份之管理費，被告已繳清382元，且依被告主張之管理費計算標準，於108年2月至110年12月間之管理費應為10,990元（計算式：299元×28月＋374元×7月＝10,990元），經與被告溢繳之18,758元互相抵銷後，被告仍溢繳7,768元，故於原告主張之欠費期間，被告實際此並無積欠管理費之情形。

（四）原告主委陳秀桃房屋坪數以33.18坪計算，但此33.18坪，實際是26.01坪，加上陳秀桃私占改建占用的7.17坪而來。

故可確定，管理費之坪數計算，是依實際坪數收費的，是不含共用部分。

另被告特要聲明：本大樓Bl、B2之停車場部分是不含在共有部分，因被告並無停車位，其他小戶亦無停車位，停車場原預定是要出租給超市開店而事後改建為私用的。

原告所言有誤，主委的計收坪數不含共有部分，更不可扣私用停車位5坪多（即使扣了亦不符原告所言主委房屋的實際坪數)。

三、原告主張被告為系爭房屋所有權人，為原告社區之區分所有權人，依照公寓大廈管理條例及社區規約應繳納管理費，管理費原係以每坪新臺幣（下同）40元計算，嗣經區分所有權人決議通過自110年6月1日起管理費調整為每坪50元，而被告未繳納自108年2月1日起至110年12月31日止之管理費，且被告先前按9.55坪繳納管理費等情，據其提出系爭房屋登記謄本（見支付命令卷第47頁、本院卷第115頁）、成功京華公寓大廈規約、公寓大廈管理組織報備證明等為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告另主張被告積欠自108年1月1日起至110年12月31日止之管理費共計14,424元（僅請求13,468元）等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

經查：

（一）被告雖辯稱108年1月份管理費已繳清382元，然為原告否認後，被告並未舉證以實其說，自不足採信。

（二）被告雖另辯稱原告計算之管理費有問題，管理費通常依實際坪數計算，原告竟以9.55坪計算被告每月應繳的管理費，而被告所有系爭房屋之實際坪數僅7.48坪〔即專有部分（19.48㎡＋5.26㎡）×0.3025＝7.48坪〕，以原本管理費每坪40元、自110年6月起每坪50元計算，被告應繳納之管理費，在110年5月31日前應為月繳299元（計算式：40元×7.48坪＝299元），自110年6月1日後應為月繳374元（計算式：50元×7.48坪＝374元）。

而被告自89月4月1日起至108年1月31日止共計溢繳18,758元，經以之抵銷被告於108年2月份至110年12月份應納之管理費10,990元後，被告仍有溢繳7,768元等情。

惟按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。

查本院依被告所辯，為查明原告社區管理費之收費是否係以房屋實際坪數即專有部分為計算基礎？經命原告提出現任主委陳秀桃所有之5733建號建物登記謄本（見本院卷第151頁）、永豐銀行帳戶往來明細（含陳秀桃繳費情形），並核對原告提出之「車位編號B2-2（陳秀桃車位）」汽車停車管理收費收據，可知主委陳秀桃所有前開建物加計專有部分及公共部分總坪數共約38.68坪〔計算式：專有部分（78.64㎡＋7.13.㎡＋0.24㎡）＋3個共用部分（676.33㎡×218/10000＋415.34㎡×190/10000＋428.25㎡×449/10000＝38.68坪），且觀該屋登記之共用部分，並未獨立登記車位情形，顯見車位坪數包含在共用部分內，該主委既已另按停車位之收費標準繳費，為免重複計費，自應扣除原告所稱之5.5坪車位坪數，再據以核算主委每月應繳納之管理費，經核算後，在110年5月31日前應為月繳1,327元〔計算式：40元×（38.68坪－5.57坪）＝1,327元〕，自110年6月1日後應為月繳1,659元〔計算式：50元×（38.68坪－5.57坪）＝1,659元〕，且其繳費情形與原告提出之永豐銀行帳戶往來明細相符，足徵原告以坪數「33.18坪」計收主委陳秀桃每月應繳納之管理費，確係包含房屋專有部分及共用部分之坪數，非如被告所稱不含共用部分；

又以此標準，核算被告所有系爭房屋之總坪數共約9.88坪，原告只以9.55坪計費，實屬寬宏，對被告並無更不利；

至於被告雖另稱：原告主委陳秀桃房屋坪數以33.18坪計算，但此33.18坪，實際是26.01坪，加上陳秀桃私占改建占用的7.17坪而來等情，然此說法與主委前開房屋實際登記情形顯然不符，難認該主委有私占改建占用的7.17坪（此部分應為違建，不可能登記）之情事，則原告以低於依專有部分加計共用部分面積之坪數（即9.55坪），計算被告每月應繳納管理費數額即為382元、478元，並請求被告給付自108年1月1日起至110年12月31日止之管理費共計14,424元（僅請求13,468元），洵屬有據。

五、從而，原告依公寓大廈管理條例及社區規約之法律關係，請求被告給付13,468元，及自支付命令送達翌日即111年6月3日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

貳、反訴部分：

一、反訴原告起訴主張：

（一）如本訴二、（一）（二）（三）所述，反訴原告仍有溢繳7,768元管理費之情事，反訴被告應返還。

（二）依社區規約第11條第2項第2款「管理費、公共基金之管理及運用：二、管理費用途如下：(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。」

規定，管理費用途應含共用部分，而社區之「公共用電」很明顯為共用部分，自應由社區之管理費支出。

然原告社區之公共用電所生電費，迄今仍係由台灣電力公司以社區之總戶數平均分攤收取，對小坪數之反訴原告極為不公平，反訴原告認應改為按坪數分擔，較公平合理。

而反訴原告自98年至110年已強制遭台灣電力公司多收了35,806元之公共用電，反訴被告亦應返還。

（三）以上合計，反訴原告共溢付管理費、公用電費共43,574元。

為此，爰依不當得利之法律關係，提起本件反訴，並聲明請求：反訴被告應給付反訴原告43,574元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行。

二、反訴被告則求為判決駁回反訴原告之訴，並辯稱：

（一）就反訴原告所稱溢繳管理費部分：同本訴部分之陳述。

（二）就反訴原告所稱溢繳公用電費部分：公共用電是台灣電力公司直接發電費單給各戶，由各戶去繳。

電費不是管委會收取，也無管委會決議或區權人決議，係由各個區權人直接付給台電公司，而原告社區曾有提案討論公共用電問題，但111年度第2次區權人會議決議維持原狀。

三、反訴原告所主張溢繳管理費之事實，業經本院於本訴部分認定如上，是以反訴原告請求反訴被告返還溢繳之7,768元，即屬無據。

四、至於反訴原告另主張依社區規約第11條第2項約定，公共用電應由原告社區之管理費支出，原告共溢付公用電費35,806元，亦應由反訴被告返還部分，則為反訴被告所否認。

經查：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段固定有明文，然主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。

本件反訴被告之社區規約第10條第1項約定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。

(一)公共基金。

(二)管理費。」

第11條約定「管理費、公共基金之管理及運用：一、管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶。

二、管理費用途如下：(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。

(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。

(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。

(四）管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。

(五)稅捐及其他徵收之稅賦。

(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。

(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。

三 、公共基金用途如下：(一) 每經一定之年度，所進行之計晝性修繕者。

(二) 因意外事故或其他臨時急需之呑別事由，必須修繕者。

(三) 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。

(四) 供墊付前款之費用。

但應由收繳之管理費歸墊。」

另依前開公寓大廈管理條例第10條第2項規定及第18條第1項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。

二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

三、本基金之孳息。

四、其他收入。」

第3項規定：「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；

如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。

其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」

固可知公用電費屬共用部分或約定共用部分之管理、維護費用，依法得由公共基金支付，然住戶分擔之方式如何？是否必須按坪數大小分擔，未見反訴原告舉證證明之，且觀卷附反訴被告社區規約定或相關資料，並無「公設電費由住戶按坪數計算分攤」規定或決議，則反訴原告逕以「未經區分所有權人會議決議或規約規定之收費標準」，計算反訴被告應返還其溢繳之公共電費，當屬無據。

另參以反訴原告已長期按台灣電力公司之收費情形，繳納公共用電，已形成一穩定之法律關係狀態，如反訴原告認有變更之必要，實應透過社區相關機制（如修改規約或經區分所有權人會議決議），本於社區自治原則解決，併此敘明。

五、從而，反訴原告依不當得利之法律關係，請求反被告給付43,574元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回；

另反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

參、本件為小額事件，就本訴部分，爰依職權宣告假執行；另被告陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併予准許如主文第3項但書所示；

另確定本訴之訴訟費用1,000元，由敗訴之本訴被告負擔；

至於反訴之訴訟費用1,000元，亦由敗訴之反訴原告負擔。

中 華 民 國 112 年 5 月 26 日
法 官 趙義德
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
）如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 5 月 26 日
書記官 張裕昌