三重簡易庭民事-SJEV,111,重簡,1196,20221201,3

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
111年度重簡字第1196號
原 告 黃耀德
被 告 胡本平
陳絹卿
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年11月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）332,362元，及均自民國111年6月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告胡本平應給付原告156,450元，及自111年6月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告連帶負擔51％，餘由原告負擔。

五、本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

壹、程序部分

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。

原告起訴時原聲明：「被告應將坐落於新北市○○區○○○路0段000號3樓之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，及給付租金48,000元，並自民國111年2月5日起至遷讓之日止按月賠償24萬元。

沒繳之社區管理費12個月、回復原狀清潔費、租期未滿賠償金1個月。」

，嗣於111年7月5日具狀變更為：「被告應將欠繳租金12萬元償還；

賠償租賃契約解除後之不當得利60萬元；

給付未付之社區管理費80,362元；

房屋回復原狀清潔費156,450元。」

，復於111年9月22日具狀及當庭變更聲明為：「被告二人應連帶給付原告956,812元。」

，最後再於111年10月21日具狀聲明為：「被告應連帶給付原告956,812元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」

核原告所為之變更與上開規定相符，應予准許。

二、又被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，雖被告陳絹卿於開庭日上午有來電稱其確診聲請改期，然經囑其具狀補呈確診之證明（見本院公務電話記錄），迄至本院宣判前均未補正，難認有不到場之正當事由，是核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告主張：㈠被告胡本平於110年6月5日向原告承租系爭房屋，其配偶即被告陳絹卿並為連帶保證人，雙方約定租期2年，即110年6月5日起至112年6月4日止，每月租金48,000元，於每月5日給付。

詎料，被告嗣後積欠租金，經原告以存證信函催告支付並告知將終止租約，詎租金之給付迭經催討被告均不予置理。

又自111年2月5日起租賃既已終止，被告對租賃物即屬無權占有，自應按月賠償原告未收租金之損害迄交屋之日止。

而被告復未依約付管理費，亦未將系爭房屋回復原狀。

爰提起本件訴訟，請求被告給付欠繳租金12萬元、租賃契約解除後之不當得利60萬元、未付之社區管理費80,362元、房屋回復原狀清潔費156,450元。

㈡聲明：被告應連帶給付原告956,812元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：系爭房屋已於110年4月20日搬遷完畢，承租系爭房屋時，已明確告知為辦公用途使用，然因該棟大樓管委匯及物業不歡迎公司住戶存在，使得被告於搬遷過程、洗手間使用及貨運收貨常受到刁難和限制，且原告亦無法與物管或管委會協調，因此，被告承租期間也受有巨大財產上損害。

聲明：請求駁回原告之訴。

三、本院之判斷：㈠原告主張被告向其承租系爭房屋，其業已於111年4月14日以存證信函終止系爭租約，被告積欠租金、管理費，並應賠償不當得利、清潔費等情，業據原告提出房屋租賃契約書（下稱系爭租約）、回執、林口中湖頭郵局第50、78、105、106號存證信函、存戶交易明細、估價單、未繳管理費明細表等件為憑（本院卷第13至65、111、113頁），堪信原告此部分之主張為真實。

㈡茲就原告各項請求有無理由分述如下：⒈請求積欠租金部分：⑴按承租人應依約定日期，支付租金，如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文；

再押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

⑵經查，系爭租約約定系爭房屋每月租金為48,000元。

原告主張被告承租系爭房屋後，積欠租金，經與押租金扣抵後已達2.5個月，並經其寄發林口中湖頭郵局第105、106號存證信函，向被告表示終止租約等情，業據原告提出系爭租約、林口中湖頭郵局第105、106號存證信函、存戶交易明細為憑，堪信原告主張被告並未依約於111年2月5日、111年3月5日、111年4月5日給付租金，且兩造間之租賃關係已於111年4月20日終止一情為真。

是請求被告給付111年2月5日至同年4月20日止積欠之租金，共計12萬元（計算式：48,000元×2.5月＝12萬元），即無不合，應予准許。

⒉請求不當得利部分：⑴次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條定有明文；

又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。

⑵經查，系爭租約之租賃關係已於111年4月20日因終止而消滅，揆諸前揭說明，被告於租賃關係終止後，應返還系爭房屋。

而依原告主張，原告於111年7月5日由管區警員帶同進入系爭房屋查看時，發現被告已搬離系爭房屋，堪認被告繼續占用系爭房屋至111年7月5日。

雖被告陳絹卿辯稱其已於111年4月20日搬遷云云，然亦同時自承當時是由員工賴小姐清理乾淨，因為房東拒絕出面點交，而沒有點交等語（本院卷第164頁），且被告就此抗辯，並未舉證以實其說，堪認被告2人並未親自或委任他人，將系爭房屋鑰匙交還予原告，是被告所辯於111年4月20日已返還系爭房屋乙節，尚難憑採。

⑶是被告於111年4月20日起至同年7月5日止核屬無權占有，且被告因該占用行為而獲取相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還111年4月21日至同年7月5日止相當於租金之不當得利。

參以系爭房屋每月租金為48,000元，以此作為相當於租金之不當得利的數額應屬合理，故原告請求被告自111年4月21日起至111年7月5日返還系爭房屋之日止，按月給付48,000元相當於租金之不當得利，亦屬有理。

⒊請求違約金部分：⑴又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；

次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。

⑵經查，依系爭租約第六條約定，承租人於租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還出租人，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。

又被告已於111年7月5日搬離系爭房屋，是原告依上開約定請求被告自租約終止翌日即111年4月21日起至同年7月5日止，按月給付原告違約金，固非無據。

惟本院審酌系爭租約每月租金為48,000元，被告於系爭租約終止後未履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常僅為租金之收入及租金轉投資之收益，以目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情，認原告請求按月以租金五倍計算之違約金顯然過高，應酌減為按月給付原告違約金4,800元，始為妥適。

⑶從而，原告請求被告給付自系爭租約終止日起至被告返還系爭房屋之日止，不當得利與違約金共計132,000元【計算式48,000元＋4,800元］×2.5月＝132,000元】，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，不予准許。

⒋請求未付之管理費部分：原告主張被告未依約繳付管理費部分，業據提出系爭租約、未繳管理費明細表等件為憑（本院卷第113頁）。

經查，依系爭租約第三條約定，管理費用係由被告負擔，原告於110年4月28日已將系爭房屋交由被告使用，而被告於111年7月5日遷離系爭房屋，因此原告請求被告繳付110年5月起至111年6月之管理費80,362元，即屬有據。

⒌請求回復原狀部分：原告主張被告應賠償回復原狀清潔費156,450元，並提出估價單一紙為憑（本院卷第111頁），查依其上所載保護工程(貼瓦楞板)、拆除工程(拆除舊有隔間管線)、油漆工程(舊有牆面天花板刷漆)等工項，原告並於111年9月22日庭呈相關照片，證明估價單上所載工項有遭被告毀損，因而有修繕、回復原狀之必要，故原告請求保護工程、拆除工程、油漆工程之工程費用，尚應准許。

另就清潔工程部分，應屬回復原狀之必要費用，而得准許。

至於「材料（零件）折舊」固向為民事審判實務所採，惟本院審酌修繕目的係在回復原告房屋之價值、效用，不但不會因修繕後而另提高原告房屋價值、效用之情事，甚且可能有所謂交易性貶損之情形，佐以系爭房屋於107年6月間建築完成，原告甫於109年6月間交屋，此有土地及建物登記第一類謄本在卷可憑，且交屋後即110年6月間即出租予被告使用，則被告使用系爭房屋時尚屬新穎情形下，因此不生「材料應予折舊」之問題，原告請求被告賠償原告房屋室內回復原狀之必要修復費用156,450元，自屬有據。

㈢被告陳絹卿應負連帶給付之範圍： ⒈按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；

保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第739條、第740條亦有明文。

又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。

被告陳絹卿為系爭租約之連帶保證人，且系爭租約第13條約定，被告胡本平如有違背本契約各條項或損害租賃店屋等情事時，被告陳絹卿應連帶負賠償責任並願拋棄先訴抗辯權，是被告陳絹卿自應就被告胡本平基於該租約之法律關係所負債務，負連帶給付責任。

⒉至於系爭租約既未就保證人保證責任之範圍為特別約定，則保證人即被告陳絹卿之保證責任僅包括租賃關係終止前之承租人應負之給付租金義務及租賃關係終止後承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償，是系爭租約之承租人胡本平未依約履行租金、不當得利及違約金及未付之管理費之給付義務，積欠原告332,362元（計算式：積欠租金12萬元＋不當得利及違約金132,000元＋未付之管理費80,362元＝332,362元）未清償，應由被告陳絹卿負連帶給付責任。

㈡綜上，原告得請求被告胡本平、陳絹卿連帶給付之金額為332,362元；

請求胡本平給付回復原狀之金額為156,450元。

四、從而，原告得請求被告胡本平、陳絹卿連帶給付之金額為332,362元；

請求胡本平給付回復原狀之金額為156,450元，及均自111年6月5日起至清償日止（本院卷第71、77頁），按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則屬無據，爰予駁回。

五、本件乃因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟之民事事件，屬於民事訴訟法第427條第2項第1款所定適用簡易程序之訴訟。

本判決原告勝訴部分，乃法院就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，自應依職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 111 年 12 月 1 日
三重簡易庭 法 官 王凱俐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 1 日
書記官 李采錡