三重簡易庭民事-SJEV,112,重簡,436,20240112,1

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
112年度重簡字第436號
原 告 呂宜娟
訴訟代理人 劉佳龍律師
被 告 立源建設有限公司

法定代理人 于欣立
被 告 游青憓
共 同
訴訟代理人 許麗紅律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國112年12月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應共同給付原告新臺幣壹拾捌萬參仟捌佰玖拾元，及自民國一一二年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告共同負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣壹拾捌萬參仟捌佰玖拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面原告於起訴時聲明：被告立源建設有限公司(下稱立源建設公司)應給付原告新臺幣(下同)33萬0292元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

嗣於民國112年5月16日言詞辯論期日追加游青憓為被告，並於112年11月1日具狀變更聲明為：㈠被告立源建設公司應給付原告36萬7780元，及自民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡被告游青憓應給付原告36萬7780元，及自民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢前2項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內免除其給付責任。

㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行。

合於民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：㈠被告立源建設公司、游青憓(下合稱被告2人)委託訴外人揚智廣告有限公司(下稱揚智公司)進行「立源藝舍」建案（下稱系爭建案）之新成屋銷售，揚智公司代銷人員於110年10月17日向原告配偶發送廣告訊息，廣告内容表示系爭建案「1戶1機車位」（下稱系爭廣告)，原告因信賴系爭廣告決定向被告2人購買系爭建案7樓D戶房地（門牌號碼新北市○○區○街00巷0弄00號7樓，下稱系爭房地），於110年10月30日與被告立源建設公司、游青憓分別簽立房屋買賣契約書、土地買賣契約書（下合稱系爭買賣契約），並辦妥系爭房地所有權移轉登記及交屋事宜。

詎原告於交屋及所有權移轉登記後不久，系爭建案規劃之機車位所在新北市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）遭訴外人李先生張貼公告表示機車停車場乃私人所有空地，即將封閉，限期命社區住戶將機車移置他處，致原告在系爭建案無可停放機車空間，顯與系爭廣告不符，經向被告立源建設公司查詢，其方表示該機車停車場所在系爭土地已轉賣訴外人李礽琬，足認被告2人明知該處無法作為機車停車場使用，卻仍故意不告知，致原告受有無法為機車停車使用之損害，被告2人未依系爭買賣契約提供合法機車位給原告使用，使系爭房地欠缺約定效用，成立物之瑕疵擔保責任，原告得請求被告2人減少價金。

㈡依社團法人新北市不動產估價師公會就系爭土地上單一機車位之「永久使用權」市場交易價值所出具之估價報告第7點價值結論該使用權之正常價格為18萬3890元，足見原告實際上無法停放機車使用之損害為18萬3890元，經原告依系爭買賣契約請求減少此部分金額之價金後，被告2人應依民法第179條不當得利規定，返還價金18萬3890元。

又系爭土地已出售李礽琬，致原告及社區住戶無法為機車停車使用，原告因信賴系爭廣告内容買受系爭房地，卻受有無法為機車停車使用之損害，而原告受有損害係因被告2人之故意所致，是原告自得另依消費者保護法第51條規定，請求被告2人應按上開金額之一倍給付懲罰性賠償金18萬3890元。

㈢另依系爭房地之房屋買賣契約書第24條第1項約定、土地買賣契約書第17條第1項約定，兩造於締約時除已約定房屋及土地買賣契約屬聯立契約，應同時生效、同時解除外，並約定房屋及土地買賣契約間具連帶不可分性，應共同履行，房屋或土地單獨給付，不能達契約之目的，任一契約之違反，另一契約亦視為違反。

是被告2人同時負系爭買賣契約之相同給付義務內容，應屬不真正連帶債務責任，就不履約之違約責任亦然。

為此，爰依民法第354條、第359條 、第179條規定、房屋買賣契約第24條第1項 、土地買賣契約第17條第1項約定、消費者保護法第51條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告立源建設公司應給付原告36萬7780元，及自民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈡被告游青憓應給付原告36萬7780元，及自民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈢前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內免除其給付責任；

㈣原告願供擔保，請准許宣告假執行。

二、被告則以：被告否認有授權揚智公司得以系爭廣告內容銷售系爭建案，且系爭廣告為代銷人員與原告或其配偶間之私下訊息，實質並非廣告性質，又依系爭買賣契約所示內容，原告並未買受任何汽機車停車位，被告自無違約情事。

至於系爭土地上於銷售時所劃設機車停車位，僅提供賞屋來賓停放，並非表示系爭建案銷售併送機車位。

又房屋買賣契約書固係原告與被告立源建設公司所簽立，但土地部分，則係原告與被告游青憓所簽訂，被告立源建設公司所負責任範圍僅於建物，不及於土地。

原告逕以社團法人新北市不動產估價師公會就系爭土地上單一機車位之「永久使用權」市場交易價值所出具之估價報告計算本件損害請求金額，已有非當等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：㈠系爭廣告是否已為系爭買賣契約之一部內容？1.按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

消費者保護法第22條定有明文。

此係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告內容之真實。

而企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容。

次按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失者，債務人應與自己之故意或過失，負同一責任。

民法第224條定有明文。

此乃民法自己行為責任原則之例外規定。

因債務人使用代理人或使用人，擴大其活動領域，享受使用代理人或使用人之利益，自應負擔代理人或使用人在為其履行債務過程所致之不利益，對債務人之代理人或使用人，關於債之履行之故意或過失，負同一故意或過失之責任。

2.原告主張被告立源建設公司委由代銷揚智公司進行系爭建案銷售廣告，並在系爭建案介紹中提及「1戶1機車位」之規劃等情，業據提出不同代銷人員以LINE通訊軟體傳送不同人之對話訊息截圖為證，觀該不同署名代銷人員所傳系爭建案介紹訊息內容均大致相同，且為制式建案資訊介紹，並載明「1戶1機車位」；

「目前未公開銷售，採預約賞屋」等文字，堪信上開訊息屬於系爭建案潛銷或銷售階段，為吸引消費者關注及更加瞭解系爭建案與眾不同之賣點所為招攬文宣。

又依揚智公司112年7月14日函提供之銷售廣告資料，系爭建案之行銷模式乃在網路社群設立專頁，先由有興趣之消費者留言或私訊取得銷售人員進一步聯絡方式後，再由銷售人員以通訊軟體或簡訊等方式傳送建案銷售資訊。

而被告並未抗辯對於接收系爭建案上開銷售資訊之消費者設有任何身分或資格之限制，即表示任何人均可接收，故由代銷人員進一步提供有興趣瞭解之消費者系爭建案資訊內容，自仍不失為基於建案銷售宣傳目的，欲使多數人知悉之廣告性質。

3.系爭買賣契約並未就機車停車位有任何標示獨立為買賣標的物，顯然機車停車位非如汽車停車位需另行購買情形，應屬共有部分，待日後約定分配使用。

參以系爭房地之房屋買賣契約附圖三關於地下一層配置圖亦標示14個法定機車位空間，且被告不否認系爭建案為新成屋銷售，並於銷售階段即在系爭土地上實際劃設多於系爭建案總戶數之40餘個機車停車位，姑不論機車停車位具體坐落位置應在系爭土地或地下一層，足認原告主張系爭廣告所指每戶至少獲配一個機車停車位，已為系爭買賣契約之一部內容，應屬可採。

被告徒以系爭買賣契約之買賣標的物未獨立記載機車車位而認該價金不含任何機車車位等語，並非可信。

3.被告雖否認曾同意或授權揚智公司得以系爭廣告進行銷售等語，並提出渠等所簽銷售合約書為憑。

惟查，揚智公司為被告委託銷售系爭建案之使用人，依前開規定及說明，被告本應一併承擔揚智公司於銷售過程之一切有利或不利行為，基於交易風險合理分配原則，被告自難以其與揚智公司間內部約定事項對抗交易相對人，合先敘明。

又系爭廣告為揚智公司依被告立源建設公司提供建案資訊，方由揚智公司僱用系爭建案銷售人員蔡齡慧、蕭玉秀以LINE通訊軟體向客戶所傳送；

系爭土地上於銷售階段已劃設設有隔牆、感應門及機車停車車格等情，有揚智公司112年7月14日112年度揚字第112071401號函在卷可稽，而揚智公司僅受任代為銷售，並非系爭建案原始設計起造人，實難相信其會憑空杜撰該建案所無之設計規劃，其稱系爭廣告訊息來自被告立源建設公司較為可信。

佐以被告立源建設公司坦認銷售現場就已在系爭土地上劃設得供每戶至少配置1個機車婷車位之總數，足見被告立源建設公司應有以上開書面銷售合約以外方式授權揚智公司得以系爭廣告對外招攬銷售系爭建案，並在成屋銷售現場展示系爭土地上實際可供停車之機車車位數量充足，其所為亦讓有意承購之人相信系爭廣告為真實。

被告雖辯稱原告所指系爭土地上劃設機車停車位僅供賞屋來賓停放，並非表示購屋送機車車位等語。

然查，被告既不否認系爭建案至多僅有30餘戶可供銷售，且同時段應無充足人力可接待眾多賞屋來賓，實難相信有何必要僅為了提供賞屋來賓車位而需劃設多達40餘個機車車格，是被告立源建設公司在系爭土地上所劃設機車停車位顯係欲提供系爭建案承購住戶停放，至為明確。

被告上開所辯，並非可採。

㈡原告主張被告未依系爭買賣契約提供機車位，應負物之瑕疵擔保責任而得請求減少價金，有無理由？如有，其減少價金並得請求返還數額為何？1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

民法第354條第1項、第2項、第359條本文分別定有明文。

所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條亦有明文。

2.被告立源建設公司在系爭土地上所劃設機車停車位乃欲提供系爭建案承購住戶停放，業如前述，惟系爭土地早於系爭建案起造期間由被告游青憓移轉李礽琬，現由其繼承人辦妥繼承登記，並明示不同意再提供系爭建案住戶停放機車等節，有土地登記第二類謄本、現場告示照片為憑，且為被告所不爭執，堪信原告主張於買受系爭房地後，被告未能依約提供機車停車位供住戶使用為真。

而系爭建案附近生活出入代步工具以機車為主，如系爭房地未能有配置機車停車位，對於日常生活出入自有重大不便，足以減少系爭房地居住效用價值。

從而，原告依前開規定主張被告未依系爭買賣契約提供機車位，致系爭房地價值減損，應負物之瑕疵擔保責任而得請求減少價金，應屬有據。

3.本院依原告聲請囑託社團法人新北市不動產估價師公會鑑定系爭土地上之單一機車位永久使用權市場交易價值，其鑑定結論略以：系爭建案原在地下1層規劃14位機車停車位，實際保留予汽車停車、迴車空間，買賣雙方合意將原有共有、共用之機車停車位變更為共有、他用，再將此使用權轉附隨於系爭土地，致買受人得有個別、具體之機車停車位使用。

依處分觀點，系爭建案無機車停車位使用權平均銷售單價每坪35萬9916元；

有機車停車位使用權則為每坪36萬9919元，兩者價差每坪10萬3元，為出賣人就地下室重新規劃所獲單位經濟利益，換算為20萬4861元；

機車停車位改附隨系爭土地，決定使用權價值18萬5960元，永久使用權單價每坪9080元。

依使用收益觀點，系爭建案附近露天停車場，每月每位租金200至300元為基礎，考量各區供給市場情形，系爭建案以附隨系爭土地上停放機車，承租人給付租金且無再負擔費用及經營風險之角度，故以風險溢酬法，以無風險利率1.45%為基準，考量近臨地區機車位供給尚有不足，考量風險溢酬0.2%，決定價格日期時之適當收益資本化率1.65%，以還原該給付租金數額之資本價值，經濟租金每月每位250元，決定使用權價值18萬1820元。

基於勘估標的仍具有一定使用收益及處分權能支配，分別賦與各50%權重，計算並決定該使用權之正常價格18萬3890元等語，有社團法人新北市不動產估價師公會112年10月11日函檢送估價報告書在卷可稽，本院審酌該估價由領有國家專技人員考試及格之不動產估價師出具，並已詳為估價方法之說明，且鑑定結論價格並未悖離市場行情，應堪採信。

足見原告據此主張系爭房地無機車位可使用，致價值減少18萬3890元，並以此請求減少價金數額後，再依不當得利請求被告返還溢領買賣價金，為有理由，應予准許。

㈢原告另主張依消費者保護法第51條規定請求懲罰性違約金，有無理由？1.按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額5倍以下之懲罰性賠償金；

但因重大過失所致之損害，得請求3倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金。

消費者保護法第51條固有明文。

惟按消費者保護法第2章第1節「健康與安全保障」92年修正前第7條所規定：「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者應確保其提供之商品或服務，無安全或衛生上之危險。」

，乃商品製造者侵權行為責任，各項為不同請求權，均本諸消費者購買商品或服務，其身體健康不應受到危害之旨，規範商品或服務應具安全性與衛生性。

觀諸立法院審議該法草案條文對照表第7條之說明所載：「(一)消費者購買商品或服務，其身體健康不應受到危害，故應要求商品或服務安全性或衛生性。

(二)本條稱危險而不稱瑕疵，主要避免與民法之瑕疵混淆」等語，可知該規定稱危險而不稱瑕疵，係為避免與民法之瑕疵混淆。

復觀92年修正為現行消保法第7條第1項規定，係以修正前第1項所稱「安全或衛生上之危險」，指商品或服務欠缺安全性，而所謂「欠缺安全性」，指商品於流通進入市場時或服務於提供時，不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性而言，爰參考歐體指令第6條並將本法施行細則第5條第1項及第2項規定修正予以納入（立法理由參照）。

從而該條規定之「商品責任」規範之目的在保障消費者之健康與安全，請求之賠償範圍為消費者因健康與安全受侵害而生之損害，並不包括商品本身瑕疵的損害。

是商品本身之瑕疵損害，應依民法瑕疵擔保或債務不履行規定保護，而不在上開規定保護範圍之列。

2.被告未依系爭買賣契約交付原告機車停車位，減少系爭房地之效用價值，已如前述，惟此屬商品本身之瑕疵損害，並未使原告發生健康、安全上之危險或其他固有利益之侵害，與消費者保護法第7條第1項、第2項規定商品或服務安全上之危險無涉，依前開說明，原告主張依消費者保護法第51條規定，請求被告給付1倍懲罰性賠償金，自屬無據，應予駁回。

㈣被告立源建設公司、游青憓間之給付關係為何？按系爭房地之房屋買賣契約書第24條第1款約定：本房屋買賣契約與土地買賣契約書具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，對任何一契約之無效、不成立、撤銷、解除，其效力均及於另一契約。

次按系爭房地之土地買賣契約書第17條第1款約定：本土地契約之地上建物由買方另向立源建設公司價購，且本契約與買方及立源建設公司所簽訂之「房屋買賣契約書」具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，是為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。

準此，上開契約既經兩造約定具有不可分之併存關係，且法律效果應同時發生或消滅，則被告未交付合法可供停放之機車位給原告使用，應屬於同一原因發生之契約責任問題，自應由被告共同負減少價金及該價金不當得利返還責任，是原告主張被告為各別之發生原因而應負不真正連帶債務給付關係，容有誤會。

四、綜上所述，原告依民法第354條、第359條 、第179條規定，請求被告共同給付18萬8390元，及自民事綜合辯論意旨狀繕本送達翌日即112年11月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件適用簡易訴訟程序所為被告敗訴部分之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行。

又被告聲請免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當擔保金額宣告之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失其依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提或聲請調查之證據，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 1 月 12 日
三重簡易庭 法 官 王凱平
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 1 月 12 日
書記官 楊家蓉