三重簡易庭民事-SJEV,98,重簡,334,20090709,1

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
原 告 戊○○○科技股份有限公司
即反訴被告
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 己○○
樓之5
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
即反訴原告
訴訟代理人 丁○○

上列當事人間請求返還押租金等事件，於中華民國98年6 月25日
言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟肆佰貳拾元及自民國97年12月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔百分之十三，餘由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本件原告勝訴部分得假執行。

事 實 及 理 由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：原告於民國（下同）95年6 月15日起向被告承租坐落臺北縣五股鄉○○路○段514號鐵厝，約410坪，並於95年5月12日匯款新臺幣（下同）302,500元至被告戶頭，其中200,000元為押租金，其102,500元為第1 個月租金，然第一份租賃契約於96年5月31日終止，第1年的押租金續押在被告的戶頭，並簽訂第2年度契約，第2年度租賃契約自96年6月1日起，於97年5 月31日終止雙方租賃關係，依約被告應於租約終止或租期屆滿後，無息返還原告該押租金。
詎被告未依約履行迄今仍拒不返還原告押租金，爰依據租賃契約之法律關係提起本訴等語，並聲明：被告應給付原告200,000元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
二、對於被告抗辯之陳述：原告與被告簽訂之第2 年度租賃契約於97年5 月31日期約屆滿，事後被告要求原告繼續承租該倉庫，但因部分土地處於重劃區內，被告承諾將做新鐵捲大門，並調降租金為每月51,250元，租賃期間自97年6月1日起至98年5月31日止，依照民法第153條規定，該契約即成立，被告卻於98年3 月19日於庭上否認該合約之有效性，但卻又承認為其親筆繕寫，其違反契約之事實，昭然若揭。
又新契約第20條規定：「契約期間內，若因洲子洋重劃需拆除，甲方得於1 個月前書面通知乙方並終止契約，同時甲方停止對乙方收取當月租金，並退還溢收未到期之支票，乙方不得請求遷移費。」
是原告有誠意支付97年6、7月租金共計102,500元及3、6、7、8月份流動電費19,830元，共計122,330 元，並於97年8 月底搬遷後，主動聯繫被告，表示要處理未支付租金及流動電費，並請求返還押租金200,000 元，但被告置之不理，是被告意圖侵占原告押租金之行為甚明。
三、被告則以：(一)兩造所訂建物租賃契約，每月租金102,500元、押租金200,000元，於民國97年5月31日期限屆滿，應承租人要求展延至同年8 月底，期間承租人仍為租賃物的使用而營利，是依民法規定，亦即由定期租約變為不定期時，僅發生期限變更之效果，租金及其他條件並未隨同變更，而仍繼續有效，此有最高法院64年度台上字第1579號判決可資參照。
是承租人即原告既於系爭建物使用收益到97年8 月底，應支付97年6月至8月三個月之租金計307,500 元及代墊電費19,830元，共計327,330 元，無庸置疑。
然原告尚未付清前揭租金前，卻以支付命令，要求取回履約押租金200,000 元，依法無據，故主張原告所有之押租金應抵償327,330 元後，被告無需返還之。
(二)原告於98年3 月19日在庭上出示兩造協議失敗之所謂租賃新約，要求被告履行，依法律規定契約文書必須簽名蓋章始生效力，復查95年、96年與原告簽訂兩次租賃契約均以簽名蓋章，兩願同意生效，是租賃新約之法律行為因法律要件欠缺，應不生效力。
（三）原告於民國98年4月6日所提之答辯狀表示，「系爭建物雖於民國97年5月31日屆期，仍展延使用至同年8月底。」
依據民法第451條規定，變為不定期時，僅發生期限變更的效果，其餘內容如租金及其他條件仍繼續有效，法條規定「視為以不定期繼續契約」。
被告有權向原告收取民國97年6月至8月三個月之租金。
又民法第450條第2項，「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」
復原告使用系爭建物期間，雖有重劃工程，但並無構成民法第435條前段所稱，「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者。」
之情事，尤其重劃業者原定97年9月初拆除，卻食言於同年7月31日擬提前執行，經商議後同意照原定（97年9 月初）動工，原告亦知情，距原告遷空之日適足一個月，故原告無理由要求減收租金或其他補償等語，併為答辯之聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、程序方面：反訴原告起訴時，訴之聲明為請求反訴被告應給付反訴原告168,903元，嗣於訴狀送達後，於98年6月25日當庭縮減訴之聲明為請求反訴被告應給付反訴原告127,330 元，屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予准許。
二、反訴原告主張：反訴被告於民國96年6月1日起向反訴原告租用臺北縣五股鄉○○路○段514 號建物，為期一年。
每月租金102,500元、押租金200,000元，於97年5 月31日期滿，應反訴被告要求，期限展延三個月，法有規定租約期滿後，承租人仍為租賃物的使用收益，視為以不定期繼續契約時，僅發生期限變更之效果，其餘內容如租金及其他條件並未隨同變更，且於98年3 月19日於庭上反訴被告對租賃物完整使用收益至97年8 月底，並無否認。
是故反訴被告應付反訴原告97年6 至8月租金計307,500元，及代墊電費19,830元，共計327,330元，抵扣原告所支付之押租金200,000元後，尚餘127,330 元，爰依租賃契約之法律關係提起反訴等語，並為反訴之聲明：(一)反訴被告應付反訴原告新台幣127,330 元。
(二)反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
三、反訴被告則以：就其先前支付予反訴原告押租金共計200,000 元，在該範圍內主張抵銷等語，資為抗辯。
併為答辯之聲明：反訴原告之訴駁回。
參、原告起訴主張原告於95年5月8日向被告承租坐落臺北縣五股鄉○○路○段514號鐵厝，面積約410坪，租金每月102,500元，押租金200,000元，租期一年，於96年5月31日屆滿，又續訂一年，租約租期於97年5 月31日屆滿，再續訂一年，鐵厝因洲子洋重劃需拆除，面積約二百多坪，租金每月51,250元，押租金200,000元，租期至98年5月31日，被告將未蓋章之租約交原告蓋章，被告則拒絕於租約蓋章，並拒收95年6至7月租金，原告於97年8月底搬遷終止租約，被告應將押租金200,000元返還等情，並提出房屋租賃契約影本3份為證，被告對押租金200,000 元尚未返還不爭執，惟被告抗辯稱：原告現尚使用鐵厝約410 坪，鐵厝約二百多坪之租約，被告未蓋章，不生效力，租約租期於97年5 月31日屆滿，原告仍繼續使用97年6、7、8 月三個月，已成不定期租賃，一個月租金102,500元，原告尚有三個月租金307,500元未繳等語。
經查本件原告於95年5月8日向被告承租坐落臺北縣五股鄉○○路○段514號鐵厝，面積約410坪，租金每月102,500 元，租期自95年6月15日起至96年5月31日止，押租金200,000 元，原告於95年5月12日匯款302,500元至被告戶頭，其中200,000元為押租金，其中102,500元為第一個月租金，租約於96年5月31日期滿後，原告於96年6月1 日續訂第二份租約，租金每月102,500元，租期自96年6月1日起至97年5月31日止，押租金200,000元，第一份租約之押租金200,000元，移做第二份租約之押租金，租約於97年5 月31日期滿後，被告於97年6月1日將一份被告未蓋章之租約交付原告蓋戊○○○科技股份有限公司公司章及法定代理人甲○○私章，該份租約載出租人丙○○（甲方），承租人戊○○○科技股份有限公司（乙方），承租使用範圍臺北縣五股鄉○○路○段514 號鐵厝約二百多坪，租金每月51,250元，租期自97年6月1日起至98年5月31日止，押租金200,000元，立契約人（甲方）丙○○，立契約人（乙方）戊○○○科技股份有限公司，乙方連帶保證人（丙方）陳國雄，並於第20條約定契約期間內，若因洲子洋重劃需拆除，甲方得於一個月前書面通知已方並終止契約，同時甲方停止對乙方收取當月租金，並退還溢收未到期支票，乙方不得請求遷移費。
原告於新租約蓋妥公司章及法定代理人甲○○私章後，請被告蓋章，被告拒不蓋章。
按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
民法第153條第1項定有明文。
查被告雖未於租約蓋章，然租約租賃標的、租金、租期、押租金、特約事項之內容完備，契約重要之點均已詳載，租約到達原告，原告表示同意並蓋章，意思表示一致，租賃契約即已成立生效，當事人即應受租約之拘束。
被告抗辯新租約被告未蓋章，不生效力，被告現仍使用約410 坪，租約已成不定期租賃關係，自無可採。
至原告使用範圍超出新租約之範圍，屬不當得利或侵權行為之問題，應由被告於另案提起訴訟以資解決。
再查臺北縣五股鄉○○路○段514號鐵厝於97年9月初因洲子洋重劃拆除，被告依新租約第20條之約定，得於一個月前書面通知原告並終止契約，此為被告之權利，惟被告並未終止租約，原告於97年8月底搬遷，仍應給付97年8月之租金，該新租約租賃範圍面積二百多坪，租金每個月51,250元，原告尚欠被告97年6、7、8月之租金153,750元。
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者不在此限。
民法第334條第1項定有明文。
按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院18年上字第1709號判例參照）。
查被告反訴主張以原告積欠其租賃範圍面積約410坪不定期租賃97年6、7、8月之租金307,500元債權與押租金200,000元債務抵銷，在新租約97年6、7、8月之租金153,750元範圍內抵銷成立，超過此部分範圍並無租金債權，自與抵銷之要件不符，其抵銷則不能成立。
抵銷後，被告尚應返還原告押租金46,250元。
又反訴原告主張代反訴被告墊付3、6、7、8月份流動電費19,830元，反訴被告應給付反訴原告電費19,830元，並提出臺灣電力公司97 年3、6、7、8月電費收據影本4份為證，並為反訴被告所不爭執，堪認為真實。
反訴原告並以反訴被告應給付之代墊電費19,830元債權，與押租金元46,250元債務抵銷，其抵銷亦成立。
抵銷後，被告即反訴原告尚應返還原告即反訴被告押租金26,420元。
肆、從而，原告主張依據租賃契約之法律關係，請求被告應給付26,420元及自支付命令送達翌日即97年12月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
反訴原告請求反訴被告應給付127,330元，於法無據，不應准許，應予駁回。
伍、本件原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。
陸、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 9 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 9 日
書 記 官 胡明怡