臺灣士林地方法院民事-SLDV,100,訴,1392,20121207,1

臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第1392號
原 告 麥海浩
訴訟代理人 方文萱律師
複 代理人 陳婉茹
被 告 周穎政
訴訟代理人 陳建中律師
王宇晁律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101 年11月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

壹、程序方面：

一、原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依被告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴時原請求被告給付新臺幣（下同）5,850,886 元及自民國99年12月9 日起計之法定遲延利息，嗣減縮為5,200,965 元及其利息，合於民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告於最後言詞辯論期日未到場，據其以前辯論及所具書狀主張：緣被告於99年10月1 日與伊簽訂不動產買賣契約書，將門牌號碼為臺北市○○區○○街000 號8 樓之房地（下稱系爭房地）出售與伊，總價金為28,500,000元，並已全數給付完畢。

詎伊於點交後發覺系爭房地有三根大樑主筋、箍筋（剪力筋）、一根小樑底部主筋遭截斷，外牆水平牆筋遭人截斷穿孔之結構瑕疵，影響建築物安全及市場交易價值，顯有重大瑕疵，被告應對之負瑕疵擔保責任，且被告明知系爭瑕疵，仍隱瞞而與伊交易，應負損害賠償責任，伊於99年12月9 日即以存證信函通知被告，並已為減少價金之意思表示。

伊已將系爭房地原狀出售，因系爭瑕疵，僅能於100 年4月13日，以24,000,000元售出，受有因樑穿孔之跌價損失4,500,000 元，加上其為補強瑕疵所支付裝潢暨補強工程款492,025 元（凱翔工程158,525 元、尺度空間工程333,500 元），及支出鑑定及估價費用208,940 元（99年12月6 日台北市結構工程工業技師公會鑑定費用5,000 元、99年12月8 日台北市土木技師公會鑑定費60,000元、100 年1 月4 日公證費用13,000元、100 年3 月16、18、21日台灣省土木技師公司鑑定費36,000元、100 年4 月12日資產公司鑑價費用94,940元），以上損失共計5,200,965 元（計算式：4,500,000元＋492,025 元＋208,940 元＝5,200,965 元）。

伊與仲介公司之和解，係因仲介違反對於委託人義務所退還285,000元之仲介費及精神慰撫金65,000元，與系爭房地瑕疵無關，自不應扣除和解金額，縱得扣除，亦僅得扣除65,000元部分。

爰依民法第359條、第360條及第179條規定，提起本訴，聲明求為命被告應給付5,200,965 元，及自99年12月9 日起加給法定遲延利息，並願供擔保准為假執行之宣告。

二、被告則以：伊於88年遷入系爭房地前，僅曾請友人協助進行冷氣裝修工程，對於有無因此造成樑之鋼筋因穿孔而受截斷之事並不知悉，並在系爭房地上居住達12年，並無刻意不告知瑕疵之情形。

而原告於購買系爭房地時，已簽立增補契約，建物現況確認表，同意就天花板、窗框、臥室、客廳、陽台、後陽台有滲漏水情形，自行修復並負擔修繕費用，應已完全免除被告就系爭房地滲漏水瑕疵擔保責任，且附贈分離式冷氣（即原告所稱穿孔之冷氣管線）。

系爭房地點交予原告後，原告隨即進行裝潢、增建等工程，於99年12月5 日晚上共同至現場進行初步遠距離目測會勘後，原告即未依協議，拒絕再讓伊進入屋內，且於99年12月8 日私自委託鑑定。

伊於99年12月9 日接獲原告瑕疵之通知後，伊旋以存證信函覆知原告，願意修補瑕疵或減少價金，或願支出費用共同委託鑑定機關確認瑕疵及估價，惟原告拒絕接受，並堅持解除契約，則契約既已解除，自無於100 年6 月4 日起訴時再請求減少價金。

甚且又於100 年3 月底，於屋況變更、未告知伊之情形下，再重新送請鑑定，並急於起訴前將系爭房地所有權再移轉他人，復經再轉賣而致已無從前往系爭房地確認瑕疵，亦未曾告知伊鑑定之結果，難認系爭房地於買賣時確已存有因伊冷氣裝修工程而受有何影響安全及市場交易價值之瑕疵。

退步言之，原告自送估價認房價價差部分，其中包括技師公會送鑑定之修繕費用、污名損失及延遲使用成本，則倘得以修繕回復原狀，自無污名損失可言；

況且，縱有污名損失，亦不應以房地總價直接推算污名損失價格；

至於原告於100 年4 月間將系爭房地出賣予施國名後，施國名於101 年3 月間，以38,800,000元將系爭房地再行出售，銀行並給予最高限額30,000,000元之融資，系爭房地客觀市價並未減損，且已因修復而大幅增值，是原告是否刻意將房價壓低出售，以作為跌價損失，已不得而知，亦不得以此要求伊賠償，否則原告原本主張解除契約，經回復原狀後，由伊自行修復再行出售，伊即可獲利10,000,000元以上，原告竟自行出售而行使其減少價金請求權，自屬無據。

另原告提出工程估價單、收據，並無法認定與其所主張修繕瑕疵、補強費用有何關聯性，部分工程應係伊已免除之漏水修繕支出；

而原告自行支出多次鑑定費用，既係違反協議所為，鑑定結果亦難認真實，自非屬必要。

是原告受領系爭房地後自行僱工拆除、裝潢、增建，變更屋況，致其自行送鑑定結果亦不相同，差異極大，自不得作為認定系爭房地於買賣時之狀況，且原告自行送估價，其估價亦非根據被告點交之屋況，估價內容嚴重偏頗、灌水，自不得作為求償依據。

此外，原告已與系爭房地之仲介公司達成和解，將系爭房地之瑕疵損害已獲得350,000 元賠償，自應扣除該筆和解費用等語，聲明求為駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。

三、兩造不爭執事項：

㈠、原告於99年10月1 日向被告購買系爭房地，總價28,500,000元，並與被告簽訂不動產買賣契約書。

㈡、被告於簽約後已辦妥不動產所有權移轉登記，並交付系爭房地予原告，原告亦已付清價款。

㈢、原告以系爭房地有樑穿孔結構瑕疵為由，於99年12月5 日通知被告至系爭房地履勘，並於99年12月9 日以存證信函通知被告。

㈣、原告於100 年4 月間即將系爭房地以24,000,000元出售予第三人施國名，於100 年6 月4 日聲請對被告發支付命令，主張減少價金。

四、兩造爭執事項：

㈠、被告冷氣裝修而於系爭房地樑柱上穿孔，是否構成足以減損物之通常效用之瑕疵？

㈡、若被告應負瑕疵擔保責任，原告於99年12月9 日解除契約是否合法？如否，原告主張減少價金，請求被告就已受領之該部分價金及利息返還，有無理由？又其金額為何？

㈢、被告是否有故意不告知系爭房地瑕疵，即原告是否仍得基於不完全給付之損害賠償，請求被告給付？又其賠償金額為何？

五、被告因冷氣裝修而曾於系爭房地樑柱上穿孔，是否構成足以減損物之通常效用之瑕疵部分：

㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，為民法第354條第1項所明定。

此訂關於物之瑕疵擔保責任之規定，係基於買賣標的與價金在財產價值上之對等性（不論係買受人主觀或客觀上認為適當之價金），自應由出賣人就買賣標的在相對應之價金上應具有之價值及通常效用或契約預定效用為擔保，以符合交易之誠信及安全，並維雙方間權益之衡平。

又物之瑕疵擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則除契約預定效用之認定，自應一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。

又房屋為不動產，並為一般人居住使用之場所，依通常交易觀念，房屋之結構安全為居住安全之重要保障，如房屋有結構上安全問題，自屬前開條文所認稱物之瑕疵。

㈡、原告主張系爭房屋點交後，因進行拆除裝潢時發現室內有大小樑遭鑽孔之情形，曾於99年12月5 日會同被告至系爭房屋履勘等情，且有原告提出，被告不爭執之當天兩造及室內計設師、仲介之錄音譯文為憑，經查，錄音譯文中提及：「…（原告：）這裡一個洞，這邊洗了一個洞，然後這邊洗了一個洞。

（設計師）這邊原來你們就是遊戲室嘛，這裡有一台，那裡有一台，這一排這一排，然後就是兩排，這邊是以前主臥室的。

然後這應該是原有，這個是原始，這裡有一個，這個是另外一個房間。

（被告：）這它當年那個冷氣就這樣裝。

（原告：）你這多久以前弄的洞？（被告：）十幾年前。

…經過921 ，對對，921 之前，這921 前就做好了，這88年…。

我覺得事實上是不是那個年代本來就是這麼在裝」等語，足見兩造於99年12月5 日會勘現場時，系爭房地已呈拆除原有裝潢之狀態，且確實客觀上存有被告於88年裝修冷氣而有在樑上鑽孔之孔洞存在，且非止一處；

而原告旋於99年12月8 日自行委託台北市土木技師公會鑑定，有台北市土木技師公會99年12月15日北土技字第0000000 號鑑定報告書在卷可佐，足見其鑑定之時間與兩造會勘之時間相當，而由鑑定報告書亦僅針對4 處大小梁遭鑽孔部分進行鑑定，並有附於報告書中之現場照片可參，應認與兩造會勘時之現場狀況相當，而被告復不否認於88年入住前裝修冷氣設備時，有於樑上鑽孔孔洞存在，且係於買賣契約簽定前即已存在，則就以該鑑定報告之結果，作為系爭房地買賣時有無瑕疵之認定，尚非無據。

㈢、經查，上開台北市土木技師公會鑑定結果認定：「經現場會勘，共有3 大支大梁（編號1 、2 、4 ）、及1 支小梁（編號3 ），於接近梁低處各有一孔直徑6.5-7.0cm 左右之穿透性鑽孔…。

其中編號1 梁接近中央跨度處有一支剪力筋及下層有10支主鋼筋遭切斷痕跡，大梁亦產生撓曲U 型裂縫，裂縫寬度約為1.0-1.5mm ，另編號2 雖未發現有切斷鋼筋現象，但有U 型微裂縫產生，至於編號3 、4 梁則並無切斷鋼筋現象，且尚無裂縫產生。

…綜合以上，鑽孔明顯過於接近大小梁下層主筋位置，尤其編號1 接近中央跨度處下層主筋已全遭切斷，該梁有影響鑑定標的物結構安全之虞」等語，而原告於100年3月16日復委託台灣省土木技師公會再次鑑定，亦確定大小梁鑽孔位置為4 處，其中「9G3 、9G4 、9G6 及9b10小梁底部主筋（抗彎矩鋼筋）均有被截斷情況，尤其以9G3 梁低部雙層主筋及箍筋（剪力筋）都遭截斷最為嚴重，…均為梁主筋遭破壞，降低了該梁抗彎矩能力，影響結構安全甚鉅；

惟其損害情形均可以適當方式予以補強修復，恢復原有結構強度。

…鑑定標的物遭鑽斷鋼筋而損害部分可以鋼板包覆方式補強，或以U 型鋼框架加強方式補強…」等語，而證人即台灣省土木技師公會鑑定技師簡旭呈、臺北市土木技師公會鑑定技師葉連發分別到院證述該兩份鑑定報告證述梁穿孔之位置、情狀，大致相同等語，自不因兩份鑑定報告鑑定之時間已相距4 個月，即認有何已經現狀改變而不可信之情形，被告執此抗辯，尚屬無據。

而上開2 證人均為技師公會指定之技師，具相當之專業，且與兩造並無特殊情誼，當無為虛偽鑑定及證言之可能，是渠等所為之鑑定及鑑定報告，雖非兩造合意或法院依職權送鑑定，仍具有相當專業及可信度，而可作為證據。

再者，兩造亦不否認系爭房地業已經原告出售後，再轉售予第三人，且已裝修完畢，非毛胚屋，而無從再行鑑定原告主張之瑕疵狀況等語，則本院自亦無從再行送鑑定之必要，附此敘明。

㈣、小結，被告為系爭房地原始屋主，並已自住十餘年，有被告提出出售前之系爭房地照片為據，而原告購入後亦預為自住使用，業經原告自陳無訛，則系爭房地因被告於委託他人裝潢冷氣時，於橫樑上進行鑽孔施工，且該孔洞穿過橫樑，截斷主筋，而影響結構安全，衡情自已使系爭房地之通常效用減少，且減少之程度，亦非無關重要，揆諸前揭說明，自屬物之瑕疵。

六、若被告應負瑕疵擔保責任，原告於100 年12月9 日解除契約是否合法？如否，原告主張減少價金，請求被告就已受領之該部分價金及利息返還，有無理由？又其金額為何？

㈠、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有明文規定。

即原則上如買賣因物有瑕疵，買受人契約解除權及價金減少請求權，以得自由選擇行使為之，並無先後之別，且解除權為形成權，僅需有解除權之一方以意思表示向他方為之，於意思表示到達他方時，即生效力。

契約一經合法解除，契約關係即告消滅，自無另一次解約生效之問題，或再為請求減少價金。

至於所謂解除契約顯失公平者，係屬法院就法律規範所為之價值取捨判斷，除須斟酌該瑕疵之客觀狀態，並兩造因得解約及不得解約所分別受有之利益及損害外，該買賣標的物之屬性，一般社會上之客觀認知、國民法律感情及風險承擔等情事，亦應一併涵攝在內，而由此判斷出賣人原解除權之行使是否合法，若不合法，則得再行使一次其價金減少請求權，與原擇一行使解除權或價金減少請求權為不同層次之問題。

如是，倘解除契約並無顯失公平之情形，則買受人選擇契約解除權或價金減少請求權，自屬其得自由選擇行使之權利，且一經行使解除權，即發生契約解除之效力，契約自無再行回復之可能。

㈡、經查，本件系爭房地有樑穿孔並斷主筋之瑕疵，業如前述，且其瑕疵程度，經台北市土木技師公會鑑定結果認定鑽孔位置明顯過於接近大小樑下層主筋位置，其中1 孔接近中央跨度處下層主筋已全遭切斷，有影響鑑定標的物結構安全之虞等語，而台灣省土木技師公會就斷樑部分透過委外儀器掃描結果，亦認定鑽孔4 處位置底部主筋均有被截斷情況，其中1 處雙層主筋萣箍筋都遭截斷，因係主筋遭破壞，降低該梁抗彎矩能力，影響結構安全甚鉅等語，亦如前所述，且由鑑定報告中顯示系爭房地結構大致分為6 大隔間，而該4 處遭鑽孔之橫樑係分散在不同房間內，且有1 處穿透不同房間，則系爭房地所得安全使用之空間無幾，對於居住利用而言，瑕疵自屬重大。

㈢、再者，前開2 份鑑定報告雖中均有提及可以適當方式加以補強等語，然出賣人對於瑕疵並不負修補義務，且經證人簡旭呈到庭證述：「（問：鋼筋被截斷的情況會影響建物結構安全嗎？判斷理由為何？）就他截斷的位置都是大樑主筋穿過的位置，而且我們從照片可以看出鋼筋被截斷的痕跡，不管從照片或斷面數據推斷都是被截斷，如果主筋被截斷，等於沒有鋼筋了，因此強度跟抵抗能力都會減弱…」、「鋼筋斷掉需要多少鋼板來補足能力，可以經由計算。

實證上也有很多案子，有些人甚至穿孔前就補強，還是可以補到原來的強度，但是與整個房屋的整體安全是兩回事，補強可以補足原來的局部安全」等語，而證人葉連發亦證述：因為本來強度都差不多，所以如果只一部分補強，只補一部分，那部分會變比較強，現在沒辦法評估，需要一整個來作耐震能力分析才知道等語，足見該瑕疵並非簡易局部補強即可治癒該瑕疵。

甚且，原告於起訴前亦將系爭房地以毛胚屋之狀態送估價，其結果以系爭房地因有前述瑕疵，而認定有污名損失高達4,680,000 元等情，有泛亞不動產估價師事務所估價報告書影本在卷可參，而證人即該事務所估價師林金生則到庭證述：「…我們認為這是結構上安全疑慮所造成的差價損失。

市場上同樣屬於結構安全造成價值減損的標的物來比較，現在通常是傾斜的案例…」、「房屋傾斜上面，通常這些都是單一戶。

如果是區分所有建物，目前國內還沒有營造公司能把一個社區扶起來，所以市場上會產生寧願賠償也不願意扶正的結果。

而市場價差的認定與樑柱的結構安全是否對等部分，本件比較選定的案例，這是比較接近結構安全的案例，就是因為它無法完全修繕，所以更能代表心理上的差異率…」、「如果是結構漏水，也是污名損失，但是沒有安全上的疑慮。

因為漏水可以被修繕，我們也是要告訴後手，市場上對這部分的價差評鑑通常很小。

這跟結構安全上的疑慮不同，程度上既然有差別，價值差幅一定會低於這個」等語，足見系爭房地確實因屬較為嚴重之結構安全問題，而與漏水等瑕疵程度不同；

而證人即仲介員李啟瑋亦證述：「原告發現這個瑕疵後有請我過去，因為他不敢住，所以希望我處理（委託出售），這三個月我也是幫他處理，現況因為有瑕疵，所以我們一定要告知後來的買家。

但是過程中，如果有喜歡的客戶也因為這樣的瑕疵而不願意買」、「原本購買的價錢，他希望這樣賣出就好。

我們認為他委託的價格不錯，因為當時價格是往上，用原價應該是很快就可以賣掉，但是買方都因為這樣不願意買」、「如果有樑穿孔的狀況，裝潢有無拆掉沒有影響。

裝潢也是舊了，有無拆除沒有影響價格」等語，更足徵系爭房地因前開瑕疵，而無人應買，則以系爭房地作為居住使用，客觀上顯然已影響一般人應買之意願，則此等居住安全所可能造成對生命、財產危害之風險，自不應由買受人負擔，則買受人就此等瑕疵程度，自可選擇行使契約解除權或減少價金請求權，且應容許其為自身居住安全，而行使其解除契約之權利，並屬公允，而無顯失公平之處。

㈣、經查，本件原告於99年12月5 日與被告現場會勘後，即於99年12月9 日委由律師代為寄發存證信函，存證信函內容為：「僅代麥海浩先生解除與台端間之不動產買賣契約，並請於文到7 日內出面協調還款事宜，如說明，請查照。

說明：一、本函係依當事人麥海浩先生委託意旨辦理。

二、據上開當事人委稱：『本人前於99年10月1 日，向周穎政購買…，並簽訂有買賣契約書，近日委請設計師拆除周穎政原本裝潢時，發現建物內共有4 處橫樑經鑽鑿，並且切斷橫樑內之鋼筋，經本人委請專業人士現場勘查後，有違害建物結構安全之情形，乃再向周穎政詢問後渠承認為渠所鑽鑿，上情已屬民法物之瑕疵並有債務不履行之情事，爰請貴大律師代為函告周穎政解除買賣契約之意思表示，並請於文到7 日內出面協調還款事宜』等語前來…」等語（見支付命令卷聲證3 ），其並無隻字片語提及減少價金之用語，亦非僅單純瑕疵之通知，顯然係委託律師代為行使其解除權之意思表示，至為明確，且被告並不否認有收受該存證信函，則於被告收受此意思表示，原告解除權之行使即生效力，而因系爭房地所存上開瑕疵，原告解除契約亦無顯失公平之處，是兩造間之買賣契約即因原告解除而告消滅，兩造間之關係即應回復至解除契約後互負返還義務之關係，自不因事後原告反悔自行認定應減少價金，而改稱該解除權行使不合法，復以減少價金請求權提起本訴，而影響其原先解除權行使之效力，是被告抗辯原告既已於99年12月9 日解除契約，自不得復於起訴時請求減少價金，揆諸前揭說明，自非無據，應屬可採。

㈤、至於原告雖主張其於99年12月9 日之存證信函僅為瑕疵通知，其解除權行不合法，且有於該存證信函中主張價金減少請求權等語，實與前述存證信函內容不符，詳前所述，顯難採信。

況且，原告於起訴前既堅不同意被告於現場履勘時即提及之鑑價及減價協議，為原告所不否認，並有錄音譯文及被告之存證信函在卷可參，且原告已解除契約於前，復未經被告同意逕自出售原於解除契約後應返還被告之系爭房地，並於起訴時始反於其前開明確之意思表示，而改稱僅請求減少價金，實難認為有理由。

則本件被告既應負瑕疵擔保責任，而原告於99年12月9 日已合法解除契約，則其主張減少價金，請求被告就已受領之該部分價金及利息返還，因被告不負一部返還之責，而原告亦未提出對待給付，則其請求被告返還相當於減少價金之4,992,025 元（即原告於100 年4 月13日，另以24,000,000元售出系爭房地，所受跌價損失4,500,000 元，及其為補強瑕疵所支付裝潢暨補強工程款492,025元《凱翔工程158,525 元、尺度空間工程333,500 元》），即屬無據，且就其減少價金金額計算如何為允當，本院亦無再以審究之必要，附此敘明。

七、被告是否有故意不告知系爭房地瑕疵，即原告是否仍得基於民法第360條請求損害賠償？又其賠償金額為何部分？

㈠、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。

出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。

經查，系爭房地因被告前裝修時冷氣鑽孔因穿樑造成斷筋而構成前開嚴重瑕疵，雖如前述，惟被告僅承認有穿樑，對於斷筋等結構瑕疵之結果則始終否認，亦如前所述。

而依原告所提出兩造會勘時之錄音譯文所示，被告於會勘時亦僅承認有裝冷氣而造成孔洞，並多次表示要找結構技師來看看，如果結構技師說有問題，當然是要看這個嚴重性，做完整的評估等語，而當時設計師也在場表示僅是做室內裝修發現這個問題，因為也不是專業，需由結構上來確認等語，而系爭瑕疵經原告前後送不同之鑑定機關，並經比對原始結構圖，再委託專業機構做內部鑑定掃描始告確定，業如前述，復經證人簡旭呈亦證述樑穿孔並不一定會斷筋，有時候需事先補強，依補強位置可以避免斷筋等語，證人葉連發亦證述當時用手電筒去照內部來判斷，渠等去看也不一定完全百分之百確定等語，足見於樑上穿孔並不一定會構成結構瑕疵，更遑論並非屬專業之被告，是否知悉有上開瑕疵，自非無疑。

再者，依上開錄音譯文內容所示，被告於系爭房地居住已達10餘年，且為有裝潢之房屋，並非毛胚屋，被告更係將有附有冷氣之房屋出賣予原告，有買賣契約書在卷可憑，則縱被告並未告知原告其有於裝潢時，在樑上穿孔，惟該冷氣管道有穿過橫樑之狀況，亦係兩造於買賣交屋時外觀即可判斷，顯然被告並無特意隱瞞穿孔之事實，而被告未告知穿孔情形，與未告知穿孔致生斷筋瑕疵係屬二事，是原告主張被告故意不告知瑕疵，惟由其所舉證據並不足證明被告於買賣契約簽立時即已知悉有斷筋瑕疵確實存在，而故意不告知，是其主張被告應依民法第360條之規定，負損害賠償責任，尚屬無據。

㈡、退步言之，瑕疵擔保責任雖與債務不履行損害賠償責任得以併存，且在本件係於契約簽訂前所存之瑕疵，被告因過失而不知致未告知，雖可歸責於被告，而非無可能負債務不履行損害賠償責任，惟此所謂之損害，仍需係以契約因履行惟非依債之本旨（即不完全給付）或不履行（給付遲延或給付不能）所生之損害或損害之延生或變形為限，即原告需證明該損害係因債務履行或不履行所生之損害。

本件原告依民法第359條請求減少價金部分，原可能與債務不履行損害部分重疊，惟此部分既已因原告已合法解除契約，業如前述，則兩造之契約關係即應適用解除契約後互負回復原狀責任，而已不得再行請求減少價金部分，亦非屬契約因履行所生之損害，自無再以不完全給付之法律關係請求被告給付。

至於原告所請求其餘損害部分，固以其支出為確認系爭房地瑕疵及估價所支付之208,940 元（台北市結構工程工業技師公會鑑定費用5,000 元、台北市土木技師公會鑑定費60,000元、公證費用13,000元、台灣省土木技師公司鑑定費36,000元、資產公司鑑價費用94,940元）等費用，惟查，該等費用均屬原告為主張其權利前所支出確認瑕疵之費用，非屬買賣契約履行或不履行本身所生之損害，且被告曾承諾於必要範圍內，亦願負擔費用，則其性質自非屬於契約本身因債務不履行所生之損害，經本院確認其此部分請求之依據，原告仍依民法第360條規定請求上開費用，解釋上與前述法條規定不符，亦難採信。

八、綜上所述，本件原告主張系爭房地存有因被告穿孔而造成斷樑之瑕疵，被告需負瑕疵擔保責任，雖可採信。

但依本件系爭房地瑕疵之客觀情狀，該瑕疵已達屬重大而得解約之程度，則原告既於起訴前即以存證信函向被告為解除契約之意思表示，而合法解除契約，則其起訴請求減少價金，即無足採，且原告復未能證明被告有故意不告知瑕疵之情形及有因此受何損害，自亦無請求返還價金及賠償損害之權利，被告抗辯契約已解除，不得再請求減少價金等語，應屬可採。

從而，原告本於民法第359條、第360條之規定，請求減少價金及損害賠償，暨其自99年12月9 日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘是否扣除仲介和解費用、系爭房地事後復轉賣漲價等主張、抗辯及所用之攻擊、防禦方法，核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 12 月 7 日
民事第二庭 法 官 陳筱蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 7 日
書記官 彭品嘉