臺灣士林地方法院民事-SLDV,100,訴,1413,20120417,1

臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第1413號
原 告 展悅不動產仲介經紀有限公司即東森忠孝101加盟
店
法定代理人 洪淑珍
訴訟代理人 蘇千晃律師
複 代理人 蔡宛真
被 告 康珍語即康樹香
訴訟代理人 康清敬
張榮華
上列當事人間給付服務報酬事件，本院於中華民國101 年4 月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元及自民國一百年九月二十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣柒仟叁佰貳拾元由被告負擔五分之二即新臺幣貳仟玖佰貳拾捌元，餘由原告負擔。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：被告就其所有坐落臺北市南港區○○○路○段274 號2 樓房地（下稱系爭房地），於民國100 年8 月24日簽立委託銷售契約書，委託原告代為銷售，委託總價為新臺幣（下同）1,780 萬元。

經原告不斷努力、奔走並刊登廣告居間後，媒介第三人薛炳楠書立不動產買賣斡旋契約書，出價1,640 萬元，並經被告於其上簽認同意出售，並收取斡旋金10萬元以為定金。

詎被告竟於100 年8 月31日將系爭房地出售予訴外人薛炳楠以外之第三人，而未與訴外人薛炳楠於安排之簽約日簽約，原告自得依委託銷售契約書第12條第1款之約定請求被告給付按委託總價額4 ％即71萬2,000 元之違約金等語。

並聲明：被告應給付原告71萬2,000 元及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。

二、被告則以：不動產買賣斡旋契約書上書有屋主實拿1,600 萬元，是原告僅能就超出1,600 萬元之部分為服務費之請求，而被告於100 年8 月31日與信義房屋仲介之賣方簽約買賣系爭房地，係因友人吳平凡及信義房屋仲介人員林威勳與原告人員林哲源洽談退回斡旋金，林哲源言只須加倍返還斡旋金及加給5 萬元車馬費即可，然次日林哲源竟悔諾而不願簽訂和解書，是原告依和解契約僅得請求給付車馬費5 萬元。

原告請求之違約金實屬過高，應予酌減云云資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：㈠被告就其所有系爭房地，於100 年8 月24日簽立如原證一即本院卷第13-16 頁所示之委託銷售契約書，委託原告代為銷售，委託總價為1,780 萬元。

㈡訴外人薛炳楠簽具如原證三即本院卷第21-22頁所示之不動產買賣斡旋契約書，出價1,640萬元。

㈢前開不動產買賣斡旋契約書上所載：「屋主同意此價格出售實拿1,600萬」、「斡旋金壹拾萬元已轉為訂金」等文字下方之「康珍語」簽名為真正。

㈣被告於100年8月31日將系爭房地出售予訴外人薛炳楠以外之第三人，而未與訴外人薛炳楠簽訂書面之買賣契約。

四、得心證之理由：本院依民事訴訟法第270條之1 規定協議並簡化兩造之爭點如下：㈠原告是否同意僅需加倍返還斡旋金及加給5 萬元之車馬費即可不與訴外人薛炳楠簽立買賣契約？㈡原告得請求之違約金應如何計算？是否過高而應予酌減？茲分述如下： ㈠原告是否同意僅需加倍返還斡旋金及加給5 萬元之車馬費 即可不與訴外人薛炳楠簽立買賣契約？ 按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。

又契約之要約人，因要約而受拘束。

然對話 為要約者，非立時承諾，即失其拘束力。

民法第153條第 1 項、第154條第1項前段、第156條定有明文。

次按當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段定有明文。

本件被告主張其與原告 曾於100 年3 月31日就不出售系爭房地予訴外人薛炳楠乙 事達成和解，約定僅需加倍返還斡旋金及給付原告5 萬元 車馬費即可之事實，既為原告所否認，即應由被告就此有 利於己之事實負擔舉證責任。

經查，被告主張原告同意以 前開條件和解等情，雖聲請傳喚證人吳平凡、林威勳到庭 作證，並援引證人林哲源於本院100 年度湖簡字第1067號 給付違約金事件（下稱另案）之證詞為據。

然據證人林威 勳到庭之證言可知，其並未參與兩造間委託銷售契約仲介 服務費之處理事宜，亦未與原告之人員接洽過，亦不清楚 兩造間仲介服務費後來如何處理（本院卷第87頁背面）。

而據證人林哲源於另案證稱：「（問：被告在賣房子前即 8 月31日中午是否有請一位吳先生跟你聯絡，說要賣房子 違約金怎麼算？）有。

（問：當初吳先生是否有說要加倍 退還斡旋金給買方，服務費包含在內？）有說要加倍退還 斡旋金，但沒有說服務費包含在內。

（問：你們有沒有說 要退還車馬費給仲介？）有，吳先生說大概退給我們二、 三萬。

（問：你是否要求要給你們車馬費五、六萬元？） 是。

（問：賣方是否要求隔天要跟你們寫和解書？）是， 但我跟他們講看是他們找我還是我找他們，但他們說要等 他們房子賣掉才有錢。」

等語（本院卷第72頁背面、第73 頁），及證人吳平凡到庭證稱：「…沒有多久信義房屋打 電話來說有客人出1,630 萬元實拿，我就陪他去信義房屋 去了解是否有這樣的事情。

我們去信義房屋有二位石逸峰 及林威勳說不賣給東森賣給信義，只要罰10萬元的違約金 ，我們不相信，他們一直說沒有問題。

我們就離開信義房 屋打電話給東森，說別人出1,630 萬元實拿，信義房屋說 只要給你們10萬元的違約金就可以，就打電話給店長，店 長不答應，店長要求要15、6 萬元，我說要不然你們去跟 買方講講看，去讓買方加到1,630 萬元實拿我們就跟你們 簽約，店長說不可能。

隔天中午我們打電話去問，確認他 們買方沒有加價，我們就跟信義房屋簽約…」、「（問： 你剛剛說店長說要到15、6 萬元，你們有無同意？）沒有 同意。

（問：電話中有無跟他們提到加倍返還違約金及車 馬費2 萬元？）我是說除了10萬元外再加上車馬費2 萬元 ，店長要求總共15、6 萬元。

（問：被告隔天要去簽和解 書你是否知道？）我有去，有一位律師說你們是否知道要 賠我們多少錢，除了10萬元違約金還要給我們百分之4 的 服務費，我一聽覺得不合情理，我們就離開了。」

等語（ 本院卷第86頁）。

可知原告公司仲介人員林哲源就仲介服 務報酬如何處理，雖有提出被告給付車馬費5 、6 萬元之 要約，然證人吳平凡於電話中並未同意，是依前開規定， 該對話所為之要約已因被告未即時承諾而失其拘束力，是 縱被告於翌日同意給付車馬費5 萬元予原告，亦屬被告所 為之新要約，原告既未為同意，自難認兩造間就仲介服務 費用如何處理乙節，已達成「由被告給付原告車馬費5 萬 元」之意思表示合致，是和解契約並未成立。

則被告抗辯 兩造已成立和解契約，原告僅得請求仲介服務費用5 萬元 云云，為不可採。

㈡原告得請求之違約金應如何計算？是否過高而應予酌減？ ⒈依系爭委託銷售契約第12條（違約罰則）第1項第1款之 約定：「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介 之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方。

買賣契 約因第八條第二項成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲 方之事由致無法簽訂買賣契約或繼續履行契約者，甲方應 給付委託總價額4 ％予乙方。」

，而系爭委託銷售契約第 8 條第2項係約定：「甲方承諾買方之要約條件或買方提 出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之 委託條件者，買賣契約即為成立。

…」。

而訴外人薛炳楠 曾於100 年8 月27日簽具不動產買賣斡旋契約書，出價1, 640 萬元，被告則同意以此價格出售，實拿1,600 萬元， 並同意將斡旋金10萬元轉為訂金，有不動產買賣斡旋契約 書乙件在卷可稽（本院卷第21頁）。

是被告既已承諾訴外 人薛炳楠之要約條件，並收受定金10萬元，是買賣契約即 已成立，被告嗣後反悔不願與訴外人薛炳楠簽立買賣契約 ，自應依系爭委託銷售契約第12條第1款之約定給付違約 金。

⒉次按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條 規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事 實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可 得享受之一切利益為酌定之標準。

經查，本件自兩造間訂 立系爭委託銷售契約之100 年8 月24日起，至被告於100 年8 月31日反悔不與訴外人薛炳楠簽立買賣契約之日止， 歷時不過一週，所投入心力當屬有限，而系爭房地委託出 售價額雖為1,780 萬元，然成交價僅為1,640 萬元，約定 被告實拿之價金則為1,600 萬元，是縱系爭房地買賣契約 如期簽訂而履行，原告所得請求之仲介服務報酬亦僅為40 萬元，如仍令被告負擔委託總價額4 ％之報酬，將高達71 萬2,000 元，顯不合理。

另考量系爭房地買賣契約既未簽 訂，原告已無庸協助兩造辦理嗣後履約有關之用印、過戶 、貸款、交屋等事宜，本院認本件違約金應酌減為25萬元 為適當。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。

又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，亦為同法第203條所明定。

本件兩造間未就原告得請求報酬或違約金之給付期限為約定，依前揭規定，原告就其所得請求被告給付之25萬元，併請求自支付命令送達翌日即100 年9 月27日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，自屬有據。

六、從而，原告依系爭委託銷售契約第12條第1款約定，請求被告給付25萬元，及自100 年9 月27日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

八、本院依職權定本件訴訟費用額為7,320 元（第一審裁判費7,320 元），應由被告負擔5 分之2 即2,928 元，餘由原告負擔。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第87條第1項。

中 華 民 國 101 年 4 月 17 日
民事第二庭 法 官 藍雅清
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 4 月 23 日
書記官 張純華