臺灣士林地方法院民事-SLDV,100,訴,757,20121130,3

臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第757號
原 告
即反訴被告 袁令傑
訴訟代理人 林玠民律師
被 告
即反訴原告 侯殿祥
訴訟代理人 温令行律師
複 代理人 黃曉葳
陳怡君
上列當事人間請求返還房屋所有權狀等事件，本院於民國101 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

反訴被告應將如附表所示不動產之所有權移轉登記予反訴原告。

反訴原告其餘之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之九，餘由反訴原告負擔。

本判決反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新台幣貳佰玖拾陸萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；

但反訴被告如於假執行程序實施前，以新台幣捌佰捌拾陸萬肆仟玖佰參拾陸元為反訴原告供擔保，得免為假執行。

反訴原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實 及 理 由甲、本訴部分：

壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第7款定有明文。

查本件原告起訴主張其於民國99年2 月22日向被告購買坐落台北市士林區天山區一小段0600-0000 、0600-0001 、0601-0000 、0601-0001 地號土地上之台北市士林區天山區一小段10122-000 、10129-000 建號（即門牌號碼台北市○○區○○○路0 段000 巷00弄00號）房屋（下合稱系爭房地），並登記為系爭房地之所有權人，然被告現仍無權占有系爭房地之土地及房屋所有權狀，訴之聲明第1項請求被告將系爭房地之土地及房屋所有權狀返還予原告；

嗣於審理中陳稱兩造在買賣系爭房地之同時，亦約定被告得在系爭房地過戶予原告後6 個月內買回，而在這6個月期間被告向原告租賃系爭房屋使用，惟被告於租期屆至後仍繼續無權占用，被告應返還系爭房屋並依約給付違約金等情，而追加訴之聲明第2項請求被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告，及追加訴之聲明第3項請求被告應自99年9 月25日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）5 萬9,768 元。

而本件被告辯稱兩造實為借名登記關係，或通謀虛偽意思表示而為買賣行為，被告仍為系爭房地之真正所有權人，故仍持有系爭房地之所有權狀，並居住系爭房屋迄今等語。

本件首要爭點即兩造間究為附買回條款之買賣關係或借名登記關係之判斷，涉及被告持有系爭房地之所有權狀並繼續居住原因之認定，是原告訴之追加前、後，本件應予調查之證據並無相異，其追加應無礙於被告之防禦及訴訟之終結，與前揭規定尚無不合，應予准許。

貳、原告起訴主張：

一、原告於99年2 月22日向被告購買系爭房地，因被告當時將系爭房地信託登記予訴外人孫武彥，故原告當時係與孫武彥簽訂買賣所有權移轉契約書，原告並依約支付契稅，且登記為系爭房地之所有權人，然因原告業務繁忙，故當時過戶事宜係由被告或其指定之代書處理，原告並未詳悉，嗣被告並未將系爭房地之所有權狀正本交付予原告，經原告以存證信函催告仍拒不交付，原告向台北市士林地政事務所查詢，始確認當時係由被告辦理本件買賣登記事宜，並由被告領取所有權狀，原告既為系爭房地之所有權人，被告無權占有所有權狀，則原告自得依民法第767條規定，請求被告返還系爭房地之所有權狀；

又兩造在買賣系爭房地之同時，亦約定被告得在系爭房地過戶予原告後6 個月內買回，而在這6 個月期間被告向原告租賃系爭房屋使用，約定租賃期間自99年3 月25日起至99年9 月24日止，每月租金2 萬9,884 元，沒有押租金或擔保金，而於租賃契約期限屆至前，原告即口頭向被告表明屆期不再續租，請被告按時騰空遷讓，更在租期屆至後之100 年2 月9 日寄發存證信函要求搬遷，惟被告故意不收，雖經原告多次催請仍不搬遷，繼續無權占用系爭房屋迄今，爰依民法第455條前段、兩造租賃契約第4條第2項、第7條第2項約定，請求被告返還租賃物，及依兩造租賃契約第7條第2項約定，請求被告給付按照房租增加1 倍之違約金即按月給付5 萬9,768 元至遷讓房屋之日止。

二、對被告抗辯所為之陳述：

㈠、兩造就系爭房地之買賣，除簽立公契外，未另訂書面之私契，惟兩造就買賣契約必要之點的約定及款項給付之情形，可從雙方於99年4 月9 日所簽立之「款項收付清冊及確認單」中獲得證明。

本件系爭房地之所有權人為原告，移轉時亦已簽立書面辦理登記，完全合於法律規定，原告毋須再舉證證明買賣關係之存在，而被告聲稱本筆買賣為虛偽、其為實際所有權人、不動產為借名登記等，被告應負舉證責任，被告自始無法證明系爭房地為其出資，顯見所述不實，不足採信。

試問，若為借名登記，則被告為何未出資，而係由原告出資，為何貸款仍全由原告繳納（目前原告仍繼續按月繳款），為何需要簽立租賃契約，為何需要約定6 個月內得由被告買回，為何不直接援用其與前手之模式為信託登記，為何不直接簽立借名登記契約即可，況若依被告所聲稱，其係因債信不良遭銀行追討而將系爭房地以信託方式移轉登記予第三人（即系爭房地之前手所有權人），後為增加銀行之信貸額度，而利用原告之信用狀況改以原告之名進行，若果如此，本件移轉登記予原告為何不再以信託方式進行，被告所稱之行逕豈非詐騙銀行，若原告係配合被告辦理，則原告有何利益可圖；

被告又如何誘使原告接受借名而配合辦理貸款。

㈡、兩造約定系爭房地之買賣總價，係以原告在當時用個人信用情況及系爭房地設定予銀行為抵押，由銀行核撥之貸款總額作為本件買賣總價款，且全部買賣程序所須之手續費、規費及稅金等均由被告負擔，由買賣總價款中撥付。

而在原告向銀行提出申請後，承貸之永豐商業銀行城中分行（下稱永豐銀行）核撥1,800 萬餘元，其中1,513 萬8,031 元代償被告就系爭房地原先積欠上海銀行之貸款及匯費、手續費，而被告已分兩次共受付200 萬元，尾款14萬5,942 元則之後以現金交付被告指定之人。

另兩造在買賣系爭房地之同時，亦約定被告得在系爭房地過戶予原告後6 個月內向原告買回，而在這6 個月期間被告向原告租賃系爭房屋使用，故兩造簽訂房屋租賃契約書，以原告當時每月應攤還銀行之本息2 萬9,884 元為據，約定每月租金為2 萬9,884 元，雙方於99年4月9 日所簽立「款項收付清冊及確認單」中之留扣款71萬7,357 元，即為此項約定而作之設計，此留扣款中，包含6 個月之租金額共計17萬9,304 元、房屋投保火災險4,785 元、設定費用3, 500元、6 個月內短期交易可能產生之奢侈稅及財產交易所得稅22萬元、6 個月後銀行轉貸所產生之違約金5 萬9,768 元，另被告尚積欠台新銀行債務25萬元，亦由原告代償，上述金額總計即為留扣款71萬7,357 元。

㈢、再系爭房地確為原告出資購買，買賣款項並為被告清償債務或收受，原告更為此買賣價金向銀行貸款而持續繳納貸款本息，被告亦自承系爭房地目前由其占有使用，未付租金。

基於上述事實，原告不知被告聲稱其負擔高額本息所指為何，其個人債務與系爭房地何干，原告更不知其如何能因詐騙而得保有系爭房地之所有權並繼續使用，其受詐騙之損失何在，若原告詐騙被告有何利益可圖，原告何須代被告清償銀行債務、負擔貸款本息、任由被告繼續不付費使用系爭房地。

依鈞院函詢系爭房地貸款之承貸銀行回函資料內容，與原告所提出繳付系爭房地貸款本息之證明，內容完全一致，繳付貸款本息者為原告，原告所有之00009502帳戶乃系爭房地貸款本息之扣帳專戶，而該帳戶內每筆扣帳之款項，乃自同為原告所有，設於同銀行帳號00207921帳戶轉入，該帳戶內之資金均為原告自有之資金，足以證明系爭房地之貸款本息自始至今由原告所繳付。

㈣、次依被告之書狀所述，其自承在本案繫屬前，被告以其自有資金匯入原告帳戶內之款項，計有99年11月29日由被告之妻蔡孟佳分別匯款計10萬元入原告帳戶、100 年1 月24日由被告之妻蔡孟佳自其帳戶匯款2 萬5,000 元入原告帳戶、100年2 月25日由被告之妻蔡孟佳自其帳戶匯款3 萬元入原告帳戶、100 年3 月25日由被告之妻蔡孟佳自其帳戶匯款3 萬元入原告帳戶，上開金額總計僅有18萬5,000 元，與原告所繳付之貸款本息根本不成比例，再觀匯款時間間斷無規律，匯款人並非被告，且金額與貸款本息金額不符，顯見上開匯款之用途並非為繳付系爭房地之貸款本息，故被告聲稱系爭房地之貸款本息由其繳付，與事實不符，不足採信，事實上，被告零星匯入之款項係為其他用途，與系爭房貸本息之繳付無關。

況自100 年3 月25日至101 年5 月28日長達1 年2 個月之時間，完全無被告任何資金進入原告之帳戶，如此情形被告何能空言主張繳付貸款本息；

而在101 年5 月28日以後被告之匯入款僅有3 萬1,500 元，亦不足以支應房貸本息每月3 萬6,300 元之支出，此種被告事後臨訟補具數額不符之匯款，又如何能據此主張繳付貸款本息，事實上，對此被告事後補具之匯款，原告用以抵扣被告應給付相當於租金額之損害賠償尚顯不足。

至於銀行之貸款本息催繳通知，與被告無關，更不足作為被告主張之藉口，反益證若非原告按期繳付貸款本息，系爭房地必遭銀行拍賣之事實。

㈤、事實上，兩造間就系爭房地為買賣而簽立公契當時，另以口頭約定6 個月後得由被告優先以原買賣價買回之權利，雖曾欲就此項約定另簽書面，但因對文字敘述有落差而作罷，而在這6 個月期間被告向原告租賃系爭房地使用，故兩造簽訂房屋租賃契約書，於99年4 月9 日「款項收付清冊及確認單」中設計留扣款。

上開款項最多僅能定性為原告尚未給付予被告之部分買賣價金，被告僅有請求給付買賣價金之債權，並無所有權，不論如何，絕無以原告貸款所得之金錢計算為被告給付貸款本息資金之理。

㈥、再約定買回期限之6 個月屆至時，被告向原告表明確定要將系爭房地買回，並提出一位名叫林坤宏之人，要求原告協助由其買受並向銀行貸款，並由原告先行墊付相關費用，故原告以被告買回系爭房地為基點，以代為墊付之文字寄發電子郵件予被告，遂有原告電子郵件之內容，該電子郵件上所示「坤宏」，所指即為此為協助被告指定之人辦理買受及向銀行貸款所生之費用，惟陸續共4 家銀行評估林坤宏之償債能力後不予承貸，此後，被告又陸續提出其妻蔡孟佳之兄長、葉文斌、葉文斌擔任負責人之智森科技有限公司、許語喬、許欣雲等人，均因債信或個人償債能力之問題銀行不予承貸而作罷。

故被告所提出由其妻匯入原告帳戶之款項，主要為支付上開評估、送件、公關、代辦等費用（實際上原告墊付之金額遠超過匯入之18萬5,000 元），在多位被告提出之人均遭銀行拒絕承貸後，原告方知被告只是以繼續提出可能指定買回之人要求原告協助之手法，用以拖延不辦理清償及買回等相關事宜，且繼續占用系爭房地使用而不付租金，因此，原告只能視被告買回系爭房屋之承諾非其真意，而主張系爭房地所有權人應有之權益，於法有據。

㈦、又被告所提出原告100 年1 月24日之存證信函，乃在被告表明要將系爭房地買回後，一再拖延，實際上虛晃一招，原告委請專業意見，建議先定性為借名登記關係以符合被告買回系爭房地之承諾，並方便催告被告出面辦理相關程序，此乃事後解決問題所提出之方案，並非原初之約定，而存證信函上所稱簽訂契約書乙事，實際上並未訂立書面，所指為兩造關於6 個月屆滿由被告買回系爭房地之約定，原告發函催請被告依此約定及其買回系爭房地之承諾誠實履行，要無以此被告虛晃一招之買回承諾，將原來之買賣關係變更為借名登記之理。

㈧、退萬步言，縱先不論兩造間究係何種法律關係，被告主張原告移轉系爭房地所有權，卻隻字不提原告已繳付之貸款及目前存在之銀行貸款負擔如何處理，只享權利不承受負擔，且繼續使用收益系爭房地，何得事理之平，被告之主張不足採信，至為顯然。

三、聲明：

㈠、被告應返還系爭房地之土地及房屋所有權狀予原告；

㈡、被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；

㈢、被告應自99年9 月25日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告5 萬9,768 元；

㈣、請依職權宣告假執行。

參、被告則辯以：

一、本件爭執之點在於兩造間是否存在系爭房地買賣契約，抑或為借名登記之法律關係：

㈠、原告主張兩造間成立系爭房地之買賣契約，僅提出系爭房地買賣之公契，惟公契僅係實務上用於向地政機關辦理移轉登記之用，根本不足以證明兩造間有買賣契約之存在。

反觀原告自己即於發給被告之電子郵件中自承兩造根本沒有買賣契約之存在，又於100 年1 月24日以存證信函再度自己聲明「袁令傑先生係受侯殿祥之託而登記為台北市○○○路0 段000 巷00弄00號1 樓不動產之所有權人，並因侯殿祥信用不良無法向銀行貸款而以袁令傑名義辦理前開不動產抵押貸款事宜」，兩造間顯然並無買賣關係存在。

㈡、又由客觀事實觀之：兩造間根本沒有簽訂書面買賣契約；並無買賣價金數額之約定；

原告除系爭貸款外並未給付任何款項包括頭期款、完稅款等與被告；

兩造就系爭貸款預留原告將所有權轉回被告名下將生之轉貸違約金、財產交易所得等；

原告預留6 個月貸款利息；

原告於電子郵件中自承伊繳納系爭房屋貸款利息、地價稅等係「代墊」等情事，亦顯可知兩造間根本沒有買賣關係之存在。

㈢、原告主張系爭房屋之買賣價金數額約定為貸款金額，根本不合常理。

蓋買賣房屋金額上千萬，怎麼可能將價金純粹繫於不確定的貸款數字，況依系爭房地之謄本所示，銀行認定系爭房地之買賣價金應為2,210 萬並貸款8 成1,800 萬，然原告根本未給付中間差額410 萬，顯可知其表示兩造有約定價金之主張是信口開河。

況如原告所陳兩造間為買賣關係，原告又怎可能於交付價金時完全不請求被告交付所有權狀。

㈣、被告於99年1 月間有資金需求，惟因信用紀錄不良而無法以自己為借款人向銀行貸款，故由原告為被告擔任系爭房地借名登記之名義人及貸款人，實際上兩造於99年1 月12日即簽訂有借名契約書，當時簽署之借名契約書僅有一份，簽完之後就由原告取走，故被告於訴訟中僅得提出空白之借名契約書，但本契約書之簽訂業經原告以100 年1 月24日台北長安郵局第246 號存證信函自承，兩造間顯為借名登記關係，被告始為系爭房地之真正所有權人。

而被告對原告基於借名登記契約關係所約定之移轉登記請求權存在，更經原告於上開存證信函中表示「現依雙方契約第4條規定，袁令傑請侯殿祥辦理前開不動過戶予侯殿祥，並將向銀行辦理貸款之債務一併移轉予侯殿祥」自承在案。

㈤、被告找原告借名登記向銀行借款，在道德上確實不無可非難之處，然因99年1 月時被告有資金需求，但因先前種種際遇（與本訴訟無關）導致信用紀錄不良，無法以自己為借款人向銀行貸款。

當時原告以基督徒弟兄之身分表示願意幫忙擔任系爭房屋之借名登記人幫助被告申請貸款，當時被告狗急跳牆，又有妻小嗷嗷待哺，宛如從海中抓到了一根浮木，豈料原告心懷鬼胎，但兩造間確為借名登記，且原告自己都於電子郵件及存證信函自承，卻於嗣後詢問法律專家後主張陡變，改以形式上所有權人之身分侵吞系爭房地，甚至誣告被告刑事告訴，想用法律程序豪奪系爭房地。

㈥、再原告主張系爭房地之貸款利息係伊所給付，惟本件被告確有給付貸款利息之事實：⑴99年4 月至99年10月：被告於系爭房地借名貸款核定時，即已預留6 個月貸款於原告借名貸款帳戶（即永豐銀行帳號12600400207921）中，斯時兩造協議以每期貸款2 萬9,884 元計算，共預留17萬9,304 元；

⑵99年11月至100 年4 月：被告於99年11月29日由被告之妻蔡孟佳匯款10萬元至原告借名貸款帳戶，且被告於100 年1 月24日、100 年2 月25日及100 年3 月25日又由被告之妻以其帳號00024224207756之帳戶分別匯款2 萬5,000 元、3 萬元、3 萬元至原告借名帳戶（入帳日分別為100 年1 月25日、100 年3 月1 日、100 年3 月25日），而被告於99年11月19日所預先存入借名貸款帳戶之10萬元，至少足以支付3 個月之貸款，是99年11月至100 年4 月之貸款，被告均有支付，應臻明確；

⑶100 年5 月至101 年4 月：被告於100 年2 月間，陡然收到原告對被告提起詐欺刑事告訴之傳票，知道原告想要侵吞系爭房地，心中既急且痛，也知道原告顯然是不會遵照兩造之借名約定將房子移轉回被告，如此一來，於99年4 月9 日由系爭房地之貸款所預留之「財產交易所得稅」22萬元（原用以借名關係結束後，移轉系爭房地回被告名下，被告預留以原告之財產交易所得負擔之用）及預留轉貸違約金5 萬9,768 元（原用以借名關係結束後，移轉系爭房地回被告名下，銀行將因提前清償貸款而課收之違約金），既係被告先行存入借名貸款帳戶之金錢，該等金錢係被告所有，自應用作於原告蓄意提起訴訟、兩造纏訟之期間系爭房屋貸款之繳納，該部分金額共計27萬9,768 元，應足以支付100 年5 月至101 年4 月之貸款；

⑷101 年5 月之後：被告於本件纏訟當中，仍有繼續支付系爭房地貸款。

本件原告主張自己有繳納利息，卻都是拿被告原本就預留或嗣後存在原告帳號12600400207921中的錢來繳。

更過分的是，原告在本件訴訟進行中，知道自己可能有敗訴風險，竟從101 年7 月開始停止繳納利息之外，還將原本存在上開扣款帳戶中的錢逐步提領一空，更在101 年8 月27日於被告將貸款利息存進去的當天馬上把錢轉走，想讓永豐銀行把被告的房子法拍掉，實在人神共憤。

二、聲明：

㈠、原告之訴駁回；

㈡、如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

肆、兩造不爭執之事項：

一、被告於97年1 月28日將系爭房地信託予訴外人孫武彥；

二、訴外人孫武彥與原告於99年2 月22日簽訂系爭房地之買賣公契，並於99年3 月4 日移轉所有權登記於原告名下，惟系爭房地之土地及房屋所有權狀迄為被告所持有，被告一家仍居住系爭房地迄今；

三、原告以自己之名義，向永豐銀行辦理房屋擔保貸款（下稱系爭貸款），而以系爭房地為擔保，於99年3 月4 日設定最高限額抵押權（擔保債權總金額2,210 萬元），又系爭貸款經永豐銀行於99年3 月25日核撥1,800 萬元，放款帳戶為以原告名義開立之「12605500009502」帳號，自99年4 月25日起於每月25日由以原告名義開立之繳納本息帳戶「12600400207921」帳號中扣付貸款本息；

四、被告由其妻於99年11月28日存入5 萬元（分為二筆各2 萬5,000 元）、99年11月29日存入5 萬元、100 年1 月24日存入2 萬5,000 元、100 年2 月25日存入3 萬元、100 年3 月25存入3 萬元（入帳日分別為99年11月29日、100 年1 月25日、100 年3 月1 日、100 年3 月25日）、101 年5 月28日存入3 萬1,500 元、101 年6 月25日存入3 萬1,500 元、101年7 月26日存入3 萬5,803 元、101 年8 月27日存入3 萬5,803 元於系爭貸款之繳納本息帳號「12600400207921」，及於101 年9 月17日存入3 萬7,064 元、101 年9 月25日存入3 萬6, 996元於系爭貸款之放款帳號「12605500009502」；

五、上情並有系爭房地之土地及房屋所有權狀、移轉登記申請資料、買賣所有權移轉契約書（見本院卷㈠第7 至14、53至56頁）、原告永豐銀行帳號「12600400207921」之存摺、原告出具之撥款申請書、原告永豐銀行貸款帳號「12605500009502」之帳目明細表、被告之存摺、原告永豐銀行帳號「12600400207921」之帳目明細表（見本院卷㈠第64至67、121 、124 、147 至149 頁、卷㈡第21至26、27至30頁）、系爭房地之土地及建物謄本（見本院卷㈠第207 至218 頁）、永豐銀行帳戶交易收執聯（見本院卷㈠第240 、卷㈡第11至12、47至49頁）、永豐銀行101 年9 月6 日函暨所檢附之繳納本息帳號明細表及借款抵押設定資料（見本院卷㈡第34至41頁）等件附卷可稽。

肆、兩造之爭點：

一、原告登記為系爭房地之所有權人，究係基於兩造間附買回條款之買賣關係或借名登記關係？

二、原告請求被告返還系爭房地之所有權狀，及請求被告遷讓返還系爭房屋及給付違約金，是否有據？

伍、得心證之理由：

一、原告登記為系爭房地之所有權人，係基於兩造間之借名登記關係：

㈠、原告主張兩造就系爭房地之買賣除簽立公契外，未另訂書面之私契，買賣總價係以原告在當時用個人信用情況及系爭房地設定予銀行為抵押，由銀行核撥之貸款總額作為買賣總價款，且全部買賣程序所須之手續費、規費及稅金等均由被告負擔，由買賣總價款中撥付；

又兩造在買賣系爭房地之同時，約定被告得在系爭房地過戶予原告後6 個月內向原告買回，在這6 個月期間被告向原告租賃系爭房屋使用，而另簽訂房屋租賃契約書，以原告當時每月應攤還銀行本息2 萬9,884 元為據，約定每月租金為2 萬9,884 元；

再系爭房地之買賣款項均為被告清償債務或收受，原告為此買賣價金向銀行貸款而持續繳納貸款本息等語。

被告則辯稱：被告於99年1月間有資金需求，惟因信用紀錄不良而無法以自己為借款人向銀行貸款，故由原告為被告擔任系爭房地借名登記之名義人及貸款人，兩造於99年1 月12日簽訂有借名契約書，當時簽署之借名契約書僅有一份，簽完之後就由原告取走，故被告於訴訟中僅得提出空白之借名契約書，但該契約書之簽訂業據原告於其存證信函中自承；

兩造間根本沒有買賣關係之存在，雙方並未簽訂書面買賣契約，亦無買賣價金數額之約定，原告除系爭貸款外並未給付任何款項包括頭期款、完稅款等予被告，且由兩造就系爭貸款預留原告將所有權轉回被告名下將生之轉貸違約金、財產交易所得等，及原告預留6個月之貸款利息，暨原告於電子郵件中自承其繳納系爭房屋貸款利息、地價稅等係「代墊」，及本件被告確有給付系爭貸款利息等事實，均可證明等語。

㈡、按所謂附「買回」條款之買賣契約，係指出賣人於買賣契約保留買回之權利，得返還其所受領之價金或另為價金之約定，而買回其標的物，民法第379條定有明文；

又所謂「借名登記」契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990 號判決意旨參照）；

從而，附買回條款之買賣契約與借名登記契約之主要區別，應在於契約雙方當事人有無移轉契約標的物所有權之真意。

次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文；

又按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，再事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院48年台上字第887 號判例、86年台上字第891 號判決要旨參照）。

本件依系爭房地之土地及建物登記謄本記載，系爭房地於99年3 月4 日以買賣為原因移轉所有權登記予原告（見本院卷㈠第209 至218 頁），被告辯稱兩造間實際上並無買賣關係之存在，係因借名登記關係而將系爭房地之所有權移轉登記予原告，揆諸上開說明，應由被告就兩造間有借名登記關係此一變態事實之存在，負舉證責任。

㈢、查被告主張原告係基於兩造間之借名登記關係而登記為系爭房地之所有權人，有所舉下列證據可資證明，堪信為真實：１、原告陳稱兩造就系爭房地之買賣僅簽立公契，買賣價金數額約定為銀行核撥之貸款金額云云，惟兩造於99年2 月22日簽訂買賣契約時，系爭貸款尚未經銀行核貸，系爭房地之買賣價金約定為不確定之銀行核貸金額，顯與常情相違；

２、兩造就系爭貸款之銀行撥款金額用途，於99年4 月9 日簽立「款項收付清冊及確認單」，約定於代償被告就系爭房地原先積欠上海銀行之貸款1,513 萬8,031 元及支出匯費170 元、手續費3,000 元後，就餘額286 萬3,299 元部分，除由被告分兩次共受領200 萬元及尚餘尾款14萬5,942 元之外，其餘為「需留扣金額」共計71萬7,357 元（包括：房屋投保火災險4,785 元、被告台新銀行卡債代墊25萬元、永豐銀行設定費用3,500 元、短期內交易可能產生之奢侈稅及財產交易所得稅22萬元、短期內銀行轉貸可能產生之違約金5 萬9,768 元、「『預留房屋貸款（6 個月）』，每月暫估為2 萬9,884 元，共計17萬9,304 元」）等情，有該「款項收付清冊及確認單」附卷可稽（見本院卷㈠第79頁），足認原告所謂作為系爭房地買賣價金之系爭貸款前6 個月之應付本息（首期繳付貸款本息之日期為99年4 月25日，是即自99年4 月25日至99年10月24日），實際上係由被告以其原應取得之貸款金額繳納甚明；

另由該「款項收付清冊及確認單」之「需留扣金額」欄中，明文記載係「預留房屋貸款（6 個月）」，而非記載係「預留房屋租金（6 個月）」，亦可知原告稱該部分留扣款乃雙方約定在等待被告向原告買回系爭房地之6個月期間內，由被告向原告租賃系爭房地使用而預留之6 個月「租金」云云，顯屬不實亦明；

３、原告於99年12月7 日寄發予被告之電子郵件，陳稱：「...『您天母的房子貸款原本我只有向您先扣下來6 個月29,250共175,500 』，到今天已近9 個月了，所以『我從10月開始先幫你墊的本息』和處理坤宏的貸款費用，我先列給你：10/25 的本息... （John《即原告》『代墊』）、11/25 本息... （John《即原告》『代墊』）... 12/25 本息（預收多退少補）... 11/30 地價稅... （John代墊）... 總金額113,642 元，上週匯入款100,000 元，尚餘款13,642元」、「另外有些事我雖然沒有和你提起不是我忘記，『房貸的事我也照約定幫你轉6 個月了』，後來雖然你這邊的貸款人選及其他的因素所以延誤了3 個月我也沒直接把房子處理掉，其實我也看得出來你打從心裡是沒有意願要把房子賣了，所以也就沒有把房子直接賣了... 」等語，有原告該電子郵件在卷可考（見本院卷㈠第80頁），由原告自承其繳付系爭貸款本息（不論係前6 個月或6 個月之後之貸款本息），均係為被告「代墊」、「幫你（指被告）轉」，足認原告自始未認為其就所謂作為系爭房地買賣價金之系爭貸款有繳付本息之義務；

另由原告就前6 個月之系爭貸款本息亦明白表示「幫你（指被告）轉6 個月了」，亦可知原告稱其係以被告買回系爭房地為基點，始以代為墊付之文字寄發電子郵件予被告，洵屬臨訟推託之詞亦明；

４、原告於100 年1 月24日以台北長安郵局第246 號存證信函發函被告，陳稱：「一、『依雙方於民國99年1 月12日簽訂之契約書』約定，袁令傑先生係『受侯殿祥之託而登記為台北市○○○路0 段000 巷00弄00號1 樓不動產之所有權人』，並因侯殿祥信用不良無法向銀行貸款而以袁令傑名義辦理前開不動產抵押貸款事宜。

二、前開不動產抵押所貸得款項均由侯殿祥使用，侯殿祥本應償還前開貸款相關費用，然侯殿祥僅支付6 個月後即不付款，而袁令傑為避免信用受影響即先予『代墊』，嗣催請侯殿祥支付銀行貸款，然侯殿祥均置之不理。

三、現依雙方契約第4條規定，袁令傑請侯殿祥辦理前開不動產過戶予侯殿祥，並將向銀行辦理貸款之債務一併移轉予侯殿祥... 」等語，有原告該存證信函附卷可按（見本院卷㈠第185 至186 頁），原告再次明白自承其係「受被告之託」始登記為系爭房地之所有權人及貸款名義人，且其繳付系爭貸款本息係為被告「代墊」，並提及雙方於99年1 月12日有簽訂契約書；

而對照被告另提出之契約書乙份（見本院卷㈠第184 頁），其下方當事人簽名欄雖屬空白，而經原告否認其形式真正，然依其內容記載：「１、甲方（即被告）因財力暨所得不足向銀行申請融資，故請託乙方（即原告）藉由甲方之不動產，由乙方向銀行融資周轉金供甲方運用。

２、甲方於不動產過戶乙方完成後（依地政土地謄本日期為準），6 個月後乙方返還不動產，過戶費用由甲方負擔。

３、不動產地址座落為：台北市○○區○○○路0 段000 巷00弄00號1 樓。

４、如期滿甲方無法過戶該不動產，乙方有權利直接拍賣該不動產以代為清償銀行貸款事宜，期間銀行繳款利息受託乙方代交，以免影響乙方貸銀行信用狀況... 」等語（見本院卷㈠第184 頁），與原告前述存證信函所陳其係受被告之託登記為系爭房地之所有權人及貸款名義人、系爭房地過戶前之貸款本息係由原告代為繳納、雙方契約書第4條有關於系爭房地過戶之約定等情，均屬相符，足認本件被告主張該契約書之內容實際上係兩造於99年1 月12日簽訂之借名契約書之內容，因當時僅簽署一份，簽完之後由原告取走，故被告於訴訟中僅得提出空白契約書乙節，洵屬可信；

另原告陳稱其前述存證信函所指依「雙方於99 年1月12日簽訂之契約書」，係指「兩造關於6 個月屆滿由被告『買回』系爭房地之約定」云云，則全無其他證據可資佐憑，洵無可採；

５、原告所謂作為系爭房地買賣價金之系爭貸款本息之繳付，固係自99年4 月25日起於每月25日由原告名義開立之繳納本息帳戶「12600400207921」帳號中扣付，惟前6 個月（即自99年4 月25日至99年10月24日）之貸款本息，實際上係由被告以其原應取得之貸款金額繳納，業如前述。

又就6 個月後之貸款本息之繳付情形：⑴99年10月25日至100 年4 月24日：本件被告曾由其妻於99年11月28日存入5 萬元（分為二筆各2 萬5, 000元）、99年11月29日存入5 萬元，及於10 0 年1月24日存入2 萬5,000 元、100 年2 月25日存入3 萬元、100 年3 月25日存入3 萬元（入帳日分別為99年11月29日、100 年1 月25日、100 年3 月1 日、100 年3 月25日）至系爭貸款之繳納本息帳號「12600400207921」號等情，有原告永豐銀行帳號「12600400207921」號之存摺、被告之存摺、原告永豐銀行帳號「12600400207921」號之帳目明細表等件（本院卷㈠第64至67、147 至149 頁、卷㈡第21至26、27至30頁）附卷可稽，依其匯款時間接近每月25日，而平均每月付款金額與前述兩造99年4 月9 日所簽訂「款項收付清冊及確認單」之「需留扣金額」欄中，關於「預留房屋貸款」每月暫估為2 萬9 千餘元之金額相近，且被告既非系爭貸款之借款名義人，就每月應付之貸款本息未能確悉明確之應繳數額，故僅依前所知之貸款本息概數為支付，與常理尚無相違，足認本件被告主張該99年11月29日入帳之匯款金額10萬元足資再繳納3 個月之貸款本息（即自99年10月25日至100 年1月24日），而其後3 個月之貸款本息（即自100 年1 月25日至100 年4 月24日）亦係由被告繳納，洵屬可信；

至原告雖陳稱上開匯款係為其他用途，即原告協助被告就其所提出之承接貸款之人選（如前述原告電子郵件所稱之「坤宏」等）與多間銀行接洽，惟均因債信或個人償債能力之問題經銀行不予承貸，其間支出之評估、送件、公關、代辦等費用云云，然原告所謂被告提出承接貸款之人選，經原告代向銀行接洽後均不獲同意承貸乙節，僅有原告單一之陳述，別無其他證據可佐，真實性已屬有疑，且依原告於審理中另陳稱：「原告並未告知被告應就該等費用支付多少錢，被告是有錢時就陸續支付」云云（見本院101 年8 月15日言詞辯論筆錄），亦與常情相違，顯難採信；

⑵100 年4 月25日後之貸款本息：被告自100 年3 月25日匯款繳付該期（即100 年3 月25日至100 年4 月24日）貸款本息後，及至本件訴訟進行中之101 年5 月28日始再存入3 萬1,500 元、101 年6 月25日存入3 萬1,500 元、101 年7 月26日存入3 萬5, 803元、8 月27日存入3 萬5,803 元於系爭貸款之繳納本息帳號「12600400207921」號，及於101 年9 月17日存入3 萬7,064 元、101 年9 月25日存入3 萬6,996 元於系爭貸款之放款帳號「12605500009502」號等情，為兩造所不爭執，並有前揭帳目明細表可參，亦即被告就100 年4 月份至101 年5 月份之貸款本息，並未匯款至系爭貸款之放款或繳納本息帳戶，然衡諸本件原告於100 年上半年間另對被告提出刑事詐欺告訴，經臺灣士林地方法院檢察署於100 年4 月14日分案以100 年度偵字第4828號刑事案件偵查，有被告之臺灣高等法院前案紀錄表在卷可參（見本院卷㈠第131 頁），顯見兩造於斯時已爭執極鉅，被告未敢再貿然匯款入以原告名義開設之帳戶，與常理尚無不合，況前述兩造99年4 月9 日所簽訂「款項收付清冊及確認單」之「需留扣金額」欄中，尚有預留之「財產交易所得稅」及「轉貸違約金」共計27萬9,768 元未使用，並曾經被告於100 年4 月14日以士林天母郵局第246 號存證信函發函原告稱：「... 本人依協議支付上開房地每月貸款利息，至今未曾中斷，均有繳、匯款紀錄可稽，台端信口雌黃謊稱本人置之不理，而欲變賣本人上開房地，居心叵測。

... 因台端不配合過戶致必須繼續以台端名義繳納房貸利息，非本人所願，故現特再次以存證信函催告台端請於文到3 日內聯絡配合辦理過戶事項，『未辦過戶前之貸款利息，則請由本人前保留預付之財產交易所得稅及轉貸違約金預留款等（約29萬元，超出實際應付金額甚多）先行繳付』...」等語（見本院卷㈠第190 至191 頁），足認被告於該段期間未匯款至系爭貸款之放款或繳納本息帳戶，尚非無正當理由，且核情僅屬原告得否就其代為墊付貸款本息之不足額或所受如信用等其他損害向被告請求賠償之問題而已，要難以之認系爭貸款本息實際上全由原告繳納甚明；

６、綜上，依原告自承係受被告之託始登記為系爭房地之所有權人及貸款名義人，且其繳付系爭貸款本息係為被告代墊，雙方曾於99年1 月12日簽訂借名契約書，原告亦確有繳納系爭貸款本息至100 年上半年間，嗣後因兩造有訴訟繫屬始中斷付款等情，堪認本件原告登記為系爭房地之所有權人係基於兩造間之借名登記關係，兩造間並無原告所稱買賣或租賃之真意，所簽訂之買賣公契或房屋租賃契約書僅係為利於以原告名義向銀行辦理貸款及合理化被告仍居住在系爭房屋內之舉措，洵屬明確。

二、原告請求被告返還系爭房地之所有權狀，及請求被告遷讓返還系爭房屋及給付違約金，均無理由：

㈠、按土地法第43條規定：依本法所為之登記，有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，並非於保護交易安全之必要限度以外，剝奪真正權利人之權利，兩造因不動產借名契約爭訟，於當事人彼此間，並無第三人因信賴登記而交易取得不動產之情形，自不得以土地法第43條規定逕認出名者係該借名不動產之真正權利人（最高法院96年台上字第2871號判決意旨參照）。

查如前述本件原告係基於兩造間之借名登記關係，登記為系爭房地之所有權人，原告並非系爭房地之真正所有權人，又被告基於系爭房地之真正所有權人身分而持有所有權狀，亦非無權占有，準此，原告主張依民法第767條所有權人之物上請求權規定，請求被告返還系爭房地之所有權狀，自屬無據；

㈡、次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，但不得以其無效對抗善意第三人；

虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。

查如前述兩造間並無訂立買賣或租賃契約之真意，所簽訂之買賣或租賃契約均為無效，應適用兩造間所隱藏之借名登記之法律關係，準此，原告主張依民法第455條前段、兩造租賃契約第4條第2項、第7條第2項關於租賃關係終止後應返還租賃物之約定，而請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及主張依兩造租賃契約第7條第2項關於租賃關係終止後未及時騰空遷讓時應給付違約金之約定，而請求被告給付按照房租增加1 倍之違約金即按月給付5 萬9,768 元，亦均無據。

三、從而，本件本訴原告請求被告返還系爭房地之土地及房屋所有權狀予原告，及請求被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告，暨自99年9 月25日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告5 萬9,768 元，均無理由，應予駁回。

乙、反訴部分：

壹、㈠按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。

此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。

查本件反訴原告即被告於本訴中辯稱兩造間為借名登記關係，並無買賣或租賃關係，其係因有資金需求惟信用不良，而由原告為其擔任系爭房地借名登記之名義人及貸款人等情；

而其提起反訴則主張依兩造間之借名登記關係約定，或依兩造間以買賣為原因之所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示而無效之規定，訴請反訴被告即原告將系爭房地之所有權移轉登記予反訴原告即被告，或將該所有權移轉登記予以塗銷等情；

經核其就本訴防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，而有牽連關係，是本件反訴之提起與前揭規定相符，應得准許。

㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

查本件反訴原告起訴時之反訴聲明第1項請求：「（先位聲明）反訴被告應將系爭房地之所有權移轉登記予反訴原告。

（備位聲明）反訴被告應將系爭房地由臺北市士林地政事務所於99年3 月4日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷」；

嗣於審理中追加反訴聲明第2項請求：「（先位聲明）反訴被告應將士林字第046390號最高限額抵押權擔保債務移轉與反訴原告，並將登記債務人及設定名義人變更為反訴原告。

（備位聲明）反訴被告應將士林字第046390號最高限額抵押權擔保債務暨抵押權登記之債務人及設定名義人更正為反訴原告」；

經核其所為訴之追加，均係基於主張兩造間為借名登記關係、反訴被告是為其擔任系爭房地借名登記之名義人及貸款人之同一基礎事實，是本件反訴之追加與前揭規定並無不合，亦得准許。

貳、反訴原告起訴主張：

一、兩造間有借名登記關係，反訴被告應履行該借名契約義務，將系爭房地之所有權移轉登記予反訴原告；

退步言之，兩造間就系爭房地並無買賣關係存在，兩造間以買賣為原因之所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示而無效，反訴原告亦得請求反訴被告塗銷該所有權移轉登記。

又反訴原告才是向銀行貸款之真正債務人，反訴被告應將系爭房地上之最高限額抵押權擔保債務移轉與反訴原告，並將登記債務人及設定名義人變更為反訴原告；

退步言之，反訴原告亦得請求反訴被告將該最高限額抵押權擔保債務暨抵押權登記之債務人及設定名義人更正為反訴原告等語。

二、聲明：

㈠、先位聲明：１、反訴被告應將系爭房地之所有權移轉登記予反訴原告；

２、反訴被告應將士林字第046390號最高限額抵押權擔保債務移轉與反訴原告，並將登記債務人及設定名義人變更為反訴原告；

３、第一項聲明如獲勝訴判決，反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

㈡、備位聲明：１、反訴被告應將系爭房地由台北市士林地政事務所於99年3 月4 日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷；

２、反訴被告應將士林字第046390號最高限額抵押權擔保債務暨抵押權登記之債務人及設定名義人更正為反訴原告；

３、第一、二項聲明如獲勝訴判決，反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

參、反訴被告則辯以：

一、反訴原告主張兩造間有借名登記關係、系爭房地之買賣為虛偽等節，反訴被告均鄭重否認等語。

二、聲明：

㈠、反訴原告之訴駁回；

㈡、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

肆、得心證之理由：

一、就反訴原告之反訴聲明第一項部分：

㈠、查兩造間有借名登記關係，又其等於99年1 月12日所簽訂之借名登記契約書之內容，即如反訴原告於本件審理中所提出之契約書之內容（見本院卷㈠第184 頁）等情，業經本院前述認定在案。

按依該借名登記契約書第2項約定：「甲方（即反訴原告）於不動產過戶乙方（即反訴被告）完成後（依地政土地謄本日期為準），6 個月後乙方返還不動產，過戶費用由甲方負擔」，及第4項約定：「如期滿甲方（即反訴原告）無法過戶該不動產，乙方（即反訴被告）有權利直接拍賣該不動產以代為清償銀行貸款事宜，期間銀行繳款利息受託乙方代交，以免影響乙方貸銀行信用狀況」，而本件系爭房地係於99年3 月4 日移轉所有權登記予反訴被告，則依上開契約書第2項約定，反訴被告本應於移轉登記完成後6個月即於99年9 月間返還系爭房地予反訴原告，並辦理所有權移轉登記；

而上開契約書第4項固另約定如期滿反訴原告無法過戶，反訴被告有權直接拍賣系爭房地以代為清償銀行貸款，然查本件反訴原告已預先留扣系爭貸款前6 個月（即自99年4 月25日至99年10月24日）之貸款本息，並繼續匯款繳納至100 年上半年間之貸款本息，又反訴被告所謂反訴原告指定承接貸款之人選，經反訴被告代向銀行接洽後均不獲同意承貸乙節，真實性有疑而無可採信等情，亦經本院前述認定在案，尚難認本件反訴原告有違約或其他無法過戶之情事；

準此，反訴被告依兩造間借名契約書第2項約定，負有返還系爭房地予反訴原告，並辦理所有權移轉登記之義務，自屬明確。

況按兩造間之借名登記關係，應類推適用民法委任契約之規定，依民法第549條第1項規定，當事人之任何一方得隨時終止委任契約，而本件依反訴原告於101 年1 月17日委託律師發函予反訴被告，陳稱：「... 今已逾6 個月之久，且侯殿祥先生並無『無法過戶』之情形... ，籲請台端於函到知悉後應配合出面處理各項移轉登記所需事宜...」等語（見本院卷㈠第187 頁），應認反訴原告已有表達終止兩造間之借名登記關係，不再由反訴被告擔任系爭房地借名登記之所有權人之意，則反訴被告於兩造間之借名登記關係終止後，自亦負有將系爭房地之所有權移轉登記予反訴原告之義務。

至反訴被告是否因借名予反訴原告而受有何損害，乃屬其得否向反訴原告請求賠償之另一問題，一併敘明。

㈡、準此，本件反訴原告反訴聲明第一項，先位聲明主張依兩造間之借名登記關係，請求反訴被告將系爭房地之所有權移轉登記予反訴原告，洵屬有據，應予准許。

此部分反訴原告之先位聲明既有理由，已無庸再就其備位聲明為論述，附此敘明。

二、就反訴原告之反訴聲明第二項部分：

㈠、反訴原告另主張其才是向銀行貸款之真正債務人，反訴被告應將系爭房地上之最高限額抵押權擔保債務移轉與反訴原告，並將登記債務人及設定名義人變更為反訴原告；

退步言之，反訴原告亦得請求反訴被告將該最高限額抵押權擔保債務暨抵押權登記之債務人及設定名義人更正為反訴原告云云。

㈡、惟查系爭房地經向銀行申請系爭貸款並設定最高限額抵押權，關於該貸款之核貸及抵押物權之設定，均係由第三人銀行衡酌借款名義人即反訴被告之資力及信用狀況而為決定，兩造間通謀虛偽所為買賣行為及所隱藏借名登記之法律關係，不得以之對抗善意之第三人，就第三人銀行而言，其貸款之債務人係反訴被告，反訴原告如欲承擔該債務，依法自應取得第三人銀行之同意，非反訴被告同意即得為之，則本件反訴原告逕對反訴被告提起此部分訴訟，先位聲明請求反訴被告應將系爭房地上之最高限額抵押權擔保債務移轉與反訴原告，並將登記債務人及設定名義人變更為反訴原告，及備位聲明請求反訴被告應將該最高限額抵押權擔保債務暨抵押權登記之債務人及設定名義人更正為反訴原告，自均屬無據。

㈢、準此，本件反訴原告反訴聲明第二項，其先位及備位聲明均不得允許，應予駁回。

三、從而，本件反訴原告提起反訴，請求反訴被告將系爭房地之所有權移轉登記予反訴原告，為有理由，應予准許，其餘請求則無理由，應予駁回。

本判決反訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許；

至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

丙、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

丁、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
書記官 詹佳佩
附表：
建物：台北市士林區天山區一小段10122-000 建號（權利範圍全部）、10129-000建號（權利範圍2669/10000）。
土地：台北市士林區天山區一小段0600-0000 、0600-0001 、0601-0000 、0601-0001 地號（權利範圍均613/10000）。
（即門牌號碼台北市○○區○○○路0 段000 巷00弄00號建物及坐落土地）