臺灣士林地方法院民事-SLDV,101,訴,1030,20121130,1

臺灣士林地方法院民事判決 一○一年度訴字第一○三○號
原 告 張一知
被 告 洪勇傑
訴訟代理人 吳思遠
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一百零一年十一月十五日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號三樓建物內如附圖斜線部分所示之房間（面積十四平方公尺）騰空返還原告，並自民國一百零一年七月十四日起至騰空返還前開建物房間之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣貳拾叁萬叁仟柒佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。

本件原告訴之聲明原請求被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號三樓建物（下稱系爭建物）其占有部分騰空返還原告，並給付原告新臺幣（下同）二萬一千元及自民國一百零一年七月二十四日起至騰空返還前開建物占有部分之日止，按月給付原告六千元。

嗣於本院審理時變更為請求被告應將系爭建物內如附圖斜線部分所示之房間（面積十四平方公尺，下稱系爭建物房間）騰空返還原告，並自一百零一年七月十四日起至騰空返還系爭建物房間之日止，按月給付原告六千元，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，自應准許。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：原告於一百零一年三月二十日經本院一○○年度司執字第四九四七九號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍定取得訴外人黃振昌所有坐落臺北市○○段○○段○○○○○○○○○地號土地（應有部分四分之一）及其上之系爭建物（下合稱系爭不動產）。

因訴外人即黃振昌之母黃蘇月雲與被告就系爭建物內約十坪部分訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），租金每月六千元、租期自九十七年七月一日起至一百零三年六月三十日止，故該部分拍定後不點交。

嗣本院於一百零一年四月九日核發系爭土地及建物之權利移轉證書予原告，原告並於同年月十八日辦理所有權移轉登記完竣，本院復於同年七月十三日將系爭建物除系爭建物房間以外部分點交原告。

而系爭租約並未經公證，其租期又長達六年，應無買賣不破租賃原則之適用，故被告占有系爭建物房間並無正當權源，原告既為系爭不動產之所有權人，自得依民法第七百六十七條第一項規定，請求被告騰空返還系爭建物房間。

又被告於原告取得系爭不動產之所有權後，仍繼續占有系爭建物房間，對原告而言即屬無權占有，並受有相當於租金之利益，爰依民法不當得利之法律關係，請求被告返還不當得利，並以被告承租之租金，即每月六千元，請求被告按月給付相當於租金之不當得利。

為此，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠如主文第一項所示。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告係因與系爭建物之前屋主熟識，且未預料系爭建物會遭法院拍賣，方未就系爭租約進行公證。

而被告於承租系爭建物之初，即已繳納全部租金，且負擔裝潢費用，被告基於健康及生意上之原因，希冀繼續使用系爭建物等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為行。

三、兩造不爭執之事實：原告於一百零一年三月二十日經本院系爭執行事件，拍定取得系爭土地及建物，因黃蘇月雲與被告就系爭建物內約十坪部分訂有系爭租約，租金每月六千元、租期自九十七年七月一日起至一百零三年六月三十日止，故該部分拍定後不點交。

嗣本院於一百零一年四月九日核發系爭土地及建物之權利移轉證書予原告，原告並於同年月十八日辦理所有權移轉登記完竣，本院復於同年七月十三日將系爭建物房間以外部分點交原告等事實，為兩造所不爭執，並有本院一百零一年四月九日士院景一○○司執字第四九四七九字第一○一○三○五二四一號不動產權利移轉證書影本、系爭租約影本及系爭建物登記謄本等件在卷可稽（見本院一○一年度士簡調字第五五三號民事卷第五頁至第六頁、第七頁至第十頁、本院卷第十八頁），復經本院依職權調取系爭執行事件全卷核閱屬實，自堪信為真實。

四、得心證之理由：原告主張系爭租約未經公證，且租期長達六年，故無買賣不破租賃原則之適用，被告自原告拍定取得系爭建物之所有權時起，即屬無占有系爭建物房間之正當權源，自應將系爭建物房間騰空返還原告，並給付原告相當於租金之不當得利等語，為被告所否認，並以前開情詞置辯。

經查：㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法四百二十五條定有明文。

被告與系爭建物前所有權人黃振昌之母黃蘇月雲就系爭建物之一部所簽訂系爭租約未經公證，且所約定之租賃期限係自九十七年七月一日起至一百零三年六月三十日止，共六年，此有系爭租約影本附卷足憑（見同上士簡調卷第七頁至第十頁），並為被告所不爭執（見本院卷第二十頁反面）。

系爭租約既未經公證，其租賃期限又逾五年，是原告主張依民法第四百二十五條規定，並無買賣不破租賃原則之適用，系爭租約對於原告並不繼續存在，應為可取。

㈡原告於一百零一年三月二十日經系爭執行事件，拍定取得系爭不動產，嗣本院於一百零一年四月九日核發系爭土地及建物之權利移轉證書予原告，原告並於同年月十八日辦理所有權移轉登記完竣，此為兩造所不爭執，已如前述。

原告既已取得系爭不動產之所有權，且系爭租約對於原告並不繼續存在，是被告自斯時起仍占有系爭建物房間，對原告而言，即屬無權占有，則原告本於民法第七百六十七條第一項規定請求被告遷讓返還系爭建物房間予原告，自屬於法有據。

㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。

又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例參照）。

而所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。

本件被告原係以每月六千元之租金向黃蘇月雲承租使用系爭建物之一部，業如前述，且其於原告取得所有權後，仍續為占有使用系爭建物房間，亦為其所不爭執，則其所受之使用利益，自亦得以原先之租金額為計算之依據。

是原告請求被告自系爭不動產點交翌日即一百零一年七月十四日起，至返還系爭建物房間之日止，按月給付以六千元計算相當於租金之不當得利，亦屬有據。

五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依民法第七百六十七條第一項規定，訴請被告將系爭建物房間遷讓返還原告；

另依不當得利之法律關係，請求被告應自一百零一年七月十四日起，至被告返還系爭建物房間之日止，按月給付原告六千元，為有理由，應予准許。

六、本件原告勝訴部分，係屬民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款所命給付之價額及金額未逾五十萬元之判決，應依職權宣告假執行。

被告陳明願供擔保，請准免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第七十八條，第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
臺灣士林地方法院民事第三庭
法 官 孫萍萍
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；
若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
書 記 官 劉晏瑄