臺灣士林地方法院民事-SLDV,101,訴,111,20121228,1

臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第111號
原 告 施月女
林清合
許宏銘
張美錤
張錦珠
劉保德
共 同
訴訟代理人 易定芳律師
被 告 白雲山莊社區管理委員會
法定代理人 李慧泉
訴訟代理人 鍾周亮律師
複代理人 蔡俊源
上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國101 年12月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、被告白雲山莊社區管理委員會之法定代理人於審理中由林金郎變更為李慧泉，有新北市汐止區公所民國101 年3 月7 日新北汐工字第0000000000號函附卷可稽（見本院卷㈠第79頁），經李慧泉具狀聲明承受訴訟，經核無不合，應予准許。

貳、原告起訴主張：

一、原告施月女、林清合、許宏銘、張美錤、張錦珠、劉保德等六人於96年12月21日經由拍賣取得坐落新北市○○區○○街000 巷00弄0 號及地下一層與地下四層，又上述建物之地下一層包含地下二、三層之附屬建物面積4362.58 平方公尺，用途為室內遊憩設施，另上述建物之地下四層包含地下五、六層之附屬建物面積5891.08 平方公尺，用途為室內遊憩設施，詎被告未得所有權人之同意，擅自在該建物地下四層附屬建物之地下六層建物（下稱系爭地下六樓建物）內，占用如起訴狀附件一照片所示之牆壁架設管線（下稱系爭管線），暨占用設置如起訴狀附件二照片所示工作物，均屬無權占用，惟其中工作物部分，業經被告於審理中自行拆除外殼，然仍有內部鼓風機設備（下稱系爭工作物設備）占用。

經新北市汐止地政事務所至現場丈量系爭管線及工作物設備占用系爭地下六層建物之面積，即如附圖（新北市汐止地政事務所101 年10月11日新北市汐止地政事務所新北汐地測字第0000000000號函檢送之複丈成果圖）所示A 區（管線投影部分）面積69平方公尺、C 區（工作物內部設備部分）面積7 平方公尺、C1區（即A 、C 區重疊部分）面積1 平方公尺，均屬被告無權占用（至該附圖B 區部分，非屬被告無權占用之範圍，不為請求被告拆除，併為敘明），爰依民法第767條規定，請求被告拆除之，並於拆除後將其無權占用之系爭地下六層建物面積，返還予原告等六人。

二、對被告抗辯所為之陳述：被告雖辯稱白雲山莊社區之建商即全盈隆建設股份有限公司（原名東帝士建設股份有限公司；

下稱全盈隆公司、東帝士公司）同意上開部分作污水處理，且為全體區分所有權人共有云云。

惟查：

㈠、依東帝士公司87年間申請使用執照專用地下道完工查驗許可之全部文件，足證87年間並未有系爭管線及工作物設備，而係於95年間增設，且被告所提出「污水場改善工程計劃書」之工程地點，與原告訴稱之地址不合，不得遽指被告對該建物有合法之使用權源；

本件白雲山莊社區污水處理場之位置，依江詹子鑑建築師事務所之設計圖並據此竣工所示，係在系爭地下六層建物內之左方（即原告在原證四上以紅色螢光筆標示位置），均屬下水道系統，並無地上設備，至被告目前所設置之系爭管線及工作物設備，已逾上開設計圖示範圍，非屬被告所稱污水場修繕工程。

㈡、全盈隆公司固為被告污水場設備修繕工程而於95年2 月間同意壁面開一鐵門以利工進，及於94年6 月間與被告共同會議決定由共同基金提撥修繕污水修繕工程之發包作業，並由被告照會全盈隆公司後與廠商簽約負責完辦等情，惟僅止於修繕工程，不及於增設系爭管線及工作物設備，被告亦未舉證其發包作業有照會全盈隆公司，不能遽此推論全盈隆公司有同意修繕工程外之增設工程；

又被告所提出「污水場改善工程施工計劃書」之污水場改善工程機械設備型錄及組裝示意之目錄欄，其中第14項補設及第17項增設部分即係系爭管線，另系爭工作物係第19項鼓風機機房設置及附屬設施示意所在，就此等部分，被告未舉證全盈隆公司有同意被告補設及增設；

至被告所提出之污水下水道系統之排放許可等文件，僅得以證明有使用污水下水道系統之事實，並不能證明其設置時有合法使用之權源，而揆被告所提出之其他證物，亦均不足以證明被告對系爭建物有合法之使用權源。

㈢、縱原告許宏銘、林清合曾任被告社區管理委員會之委員或主任委員，僅能證明有擔任委員或主任委員之事實，至系爭管線及工作物均係在其任委員或主任委員時即已興建完成，非由原告許宏銘個人交付污水設備保養，僅係單純的緘默，被告強解為原告默示有分管契約之協議，自不足取；

又被告所謂系爭管線及工作物設備所占用面積位置之專有部分，區分所有權人與其他區分所有權人間已合意成立分管契約云云，純係出於被告所自創之「分割契約」，況該部分係屬被告無權占用行為公共使用，無從形成分管契約之意思表示。

㈣、被告在系爭地下六層建物內興建之系爭管線及工作物，業據新北市政府工務局查明係屬未經核准擅自變更使用及室內裝修，涉及違反建築法第73條、第77條第1項、第77條之2 等規定，堪認被告所提出該工程驗收通知單上記載：「本項工程業已全部完工，並經縣府核准在案」等語，係明知為不實事項卻故為虛偽記載，使人誤認非法興建行為已由主管機關核准而已變成合法，益顯被告係為無權占用之事實。

三、聲明：

㈠、被告於原告等六人名下所共有坐落新北市○○區○○街000巷00弄0 號地下四層之附屬建物地下六層建物內所占用設置，如附圖所示A 區面積69平方公尺，C 區面積7 平方公尺、C1區面積1 平方公尺，均應拆除，並於拆除後，將所占用之部分均返還予原告等六人；

㈡、訴訟費用由被告負擔。

參、被告則辯以：

一、系爭管線及工作物設備之設置，係94年6 月28日白雲山莊社區建商全盈隆公司已發函予被告，載明「為免爭議及紛擾污水池修繕乙事，本公司將依公管基金與協議書第二條發包作業由甲方（即被告）照會乙方（即全盈隆公司）後與廠商簽約負責完辦，復於95年2 月23日全盈隆公司再發函予被告，載明「有關貴社區污水池設備修繕工程，為方便貴會日後機組設備進出維修，本公司同意壁面開一鐵門以利工進」，而該污水場改善工程合約即由台灣理水股份有限公司（下稱台灣理水公司）處理，依雙方「污水場改善工程計劃書」之機械設備型錄及組裝示意，第19項「鼓風機機房設置及附屬設施示意」即原告所謂之系爭工作物，而附表二污水場平面配置圖之被告以鉛筆標示之位置即原告所謂之系爭管線，該管線含上開機械設備型錄及組裝示意第17項增設污水場專用排氣設施示意，至上開機械設備型錄及組裝示意第14項「補設8 〞出示整流管示意」之設備係安裝於污水池裡面，與排氣管線無關；

本件原告已自認被證六「污水場改善工程計劃書」只是被告污水場的改善工程而已，系爭管線及地上物設備即係其內之事項，而污水下水道系統屬公寓大廈之共用部分，其清潔、修繕及一般改良為管委會之職務，本件被告與台灣理水公司間「污水場改善工程計劃書」維修保養工程範圍之工程驗收，既屬管理委員會之職務，無須經縣府核准，是被告依管委會職務於95年間委外進行改善工程而設置系爭管線及工作物設備，於法並無不合。

二、系爭管線及工作物設備不僅於原告許宏銘、林清合任被告社區管委會之委員或主任委員時即已興建完成，甚至在原告96年12月21日以拍賣取得地下四層所有權之前即存在，原告之前手全盈隆公司提供其所有之系爭建物予社區處理污水設備，亦即提供其專有部分約定由白雲山莊社區全體住戶共同使用，係分管契約之一種，並非被告自創之分割契約；

而原告經拍賣繼受取得該區分所有之不動產，並非原始取得，且上開污水設備自始即存在迄今，原告不得諉為不知，並為所有白雲山莊社區區分所有權人共見共聞，是其通常即有可得而知之情形，自應受其前手全盈隆公司提供區分所有不動產予白雲山莊社區作污水處理約定之拘束；

況98年間，原告許宏銘、林清合任被告管委會委員，許宏銘任主任委員，而於99年間原告許宏銘任主委，亦有支付污水設備保養費，且就含系爭管線及地上物設備在內之「白雲山莊集合住宅社區廢（污）水處理設施操作定期申報表」，原告許宏銘任主委時亦有簽名發函予台北縣環境保護局第三課，均可證明原告默許該分管協議。

三、系爭管線及工作物設備之權利屬白雲山莊社區全體區分所有權人所共有，原告主張依民法第767條予以拆除，屬於公寓大廈之重大修繕及改良，應優先適用公寓大廈管理條例第31條規定，由區分所有權人會議決議行之，且原告係繼受自全盈隆公司，亦有公寓大廈管理條例第24條之適用，並默許同意該分管協議，是本件被告並非無權占有。

又被告就上開占有部分之使用，不因社區污水設備（含系爭管線及地上物設備）是否違反建築法規定而有不同，原告將系爭管線及工作物設備是否無權占有，與有無違反建築法二事混為一談，尚有違誤，更況本件工作物外殼已拆除，無違反建築法之問題，併予敘明。

四、聲明：

㈠、原告之訴駁回；

㈡、訴訟費用由原告負擔。

肆、兩造不爭執之事項：

一、原告施月女、林清合、許宏銘、張美錤、張錦珠、劉保德等六人於96年12月21日經拍賣取得坐落新北市○○區○○街000 巷00弄0 號及地下一層與地下四層，原告施月女之權利範圍為10分之2 、原告林清合之權利範圍為10分之3 、原告許宏銘之權利範圍為10分之1 、原告張美錤之權利範圍為10分之1 、原告張錦珠之權利範圍為10分之2 、原告劉保德之權利範圍為10分之1 ，原告之前手為全盈隆公司（原名東帝士公司）；

上述建物之地下一層包含地下二、三層之附屬建物面積4362.58 平方公尺，依建物登記謄本記載用途為室內遊憩設施，地下四層包含地下五、六層之附屬建物面積5891.08 平方公尺，依建物登記謄本記載用途為室內遊憩設施；

二、如原告起訴狀附件一相片所示之管線（即系爭管線）、附件二相片所示之工作物（去除該工作物外殼後即系爭工作物設備），位於上述建物之地下六層（即系爭地下六樓建物），亦即卷內經仟達環境工程技師事務所技師陳俊村簽證之「東帝士白雲山莊－污水處理場 污水處理設施位置圖說」中經證人即台灣理水公司員工連惠民以紅色螢光筆、藍色圓圈標示之位置，均為95年間由被告委請台灣理水公司施作，作為處理白雲山莊社區污水之用；

又如原告起訴狀附件二相片所示之工作物，其外殼業經被告於審理中除去，目前僅餘內部鼓風機設備（即系爭工作物設備）；

三、系爭管線及工作物設備占有系爭地下六樓建物之面積，如附圖（新北市汐止地政事務所101 年10月11日新北市汐止地政事務所新北汐地測字第0000000000號函檢送之複丈成果圖）所示A 區（管線投影部分）面積69平方公尺、C 區（工作物內部設備部分）面積7 平方公尺、C1區（即A 、C 區重疊部分）面積1 平方公尺；

四、上情並有原告起訴狀附件一、二之相片（見本院卷㈠第9 、10頁）、上述建物之登記謄本及88年間建物測量成果圖（見本院卷㈠第11至20頁）、被告與台灣理水公司間95年3 月1日「污水場改善工程施工計劃書」（見本院卷㈠第89至121頁）、87年間經仟達環境工程技師事務所技師陳俊村簽證之「東帝士白雲山莊－污水處理場 污水處理設施位置圖說」（見本院卷㈠第119 、252 、254 頁，及本院卷㈡第65頁），及本院101 年9 月14日勘驗筆錄及相片、新北市汐止地政事務所101 年10月11日新北市汐止地政事務所新北汐地測字第0000 000000 號函檢送之複丈成果圖（見本院卷㈡第59至63、112 至116 、117 至118 頁）等件附卷可稽，並經證人連惠民於審理中證述在案（見本院卷㈡第59至68頁之101 年9 月14日勘驗及訊問筆錄）。

伍、兩造之爭點：被告是否以系爭管線及工作物設備，無權占有原告所有之系爭地下六層建物內如附圖所示A 區、C 區及C1區部分？

陸、得心證之理由：

一、查被告管委會所屬白雲山莊社區之建商東帝士公司（後更名為全盈隆公司）於87年間申請使用執照專用下水道完工查驗時所檢附之經仟達環境工程技師事務所技師陳俊村簽證之「東帝士白雲山莊－污水處理場 污水處理設施位置圖說」，原即於系爭地下六樓建物中設計有污水處理場污水處理設施，嗣於95年間經被告委請台灣理水公司進行該污水處理場改善工程，將原埋設在地底下而無法發揮排臭氣作用之管線，於原位置改為施作明管管線（即系爭管線），及將地面上之鼓風機設備於原位置加以更新（即系爭工作物設備），並加上工作物外殼以阻斷噪音等情，⑴業據證人連惠民於審理中具結證稱：95年間台灣理水公司施作之管線及工作物，即為本院卷㈠被證六（即第89至121 頁之「污水場改善工程施工計劃書」）所載第17項汙水廠專用排氣管、第19項鼓風機機房設置及附屬設施，然第111 頁、第113 頁相片僅為設施之示意圖，並非現場實際情形之照片；

又95年間台灣理水公司施作之排氣管線及鼓風機位置，即如伊今日庭呈之同本院卷㈠被證六第119 頁配置圖（即被證六「污水場改善工程施工計劃書」中所附之經仟達環境工程技師事務所技師陳俊村簽證之「東帝士白雲山莊－污水處理場 污水處理設施位置圖說」）上分別以紅色螢光筆、藍色圓圈標示之位置，相當於原告所提出本院卷㈠原證四（即第165 頁圖說）以黃色螢光筆標示之區域，但台灣理水公司於95年間施作時並非看到原證四這份圖說，台灣理水公司所看的是本院卷㈠被證十三（即第252 、254 頁之東帝士公司87年間申請使用執照專用下水道查驗時所檢附之經仟達環境工程技師事務所技師陳俊村簽證之「東帝士白雲山莊－污水處理場 污水處理設施位置圖說」），該圖說經縣府核准通過，有環工技師簽證蓋章，嗣後台灣理水公司亦將該圖說納入出具予被告管委會之施工計劃書中（即本院卷㈠第119 頁被證六「污水場改善工程施工計劃書」所附之經仟達環境工程技師事務所技師陳俊村簽證之「東帝士白雲山莊－污水處理場 污水處理設施位置圖說」），至原告在原證四以紅色螢光筆標示之區域，依該區域記載有「第一腐敗槽」、「第二腐敗槽」之文字敘述，可知是化糞池而非污水設備所在位置；

95年間台灣理水公司施作前，白雲山莊之污水設備原係埋在地底下，但無法發揮排臭氣作用，故才改為施作明管管線，用以排除臭氣，另台灣理水公司於95年間施作前，即有舊鼓風機設備，台灣理水公司只是就原有設備加以更新，並在更新後之鼓風機所在區域加上工作物外殼，以阻斷噪音等語（見本院卷㈡第59至68頁之101 年9 月14日勘驗及訊問筆錄）；

⑵且有白雲山莊建商東帝士公司87年間申請使用執照專用下水道查驗時所檢附申請資料及台北縣政府87年12月3 日87北府環三字第381832號函（見本院卷㈠第210 至255 頁）、被告與台灣理水公司間之「污水場改善工程施工計劃書」（內附經仟達環境工程技師事務所技師陳俊村簽證之「東帝士白雲山莊－污水處理場污水處理設施位置圖說」）（見本院卷㈠第89至121 頁）、證人庭呈之經仟達環境工程技師事務所技師陳俊村簽證之「東帝士白雲山莊－污水處理場 污水處理設施位置圖說」（見本院卷㈡第65頁）等件可資佐憑；

⑶互核上開經仟達環境工程技師事務所技師陳俊村簽證之「東帝士白雲山莊－污水處理場 污水處理設施位置圖說」中經證人即台灣理水公司員工連惠民以紅色螢光筆、藍色圓圈標示之系爭管線及工作物設施位置（即本院卷㈡第65頁，同本院卷㈠第119 頁），與白雲山莊建商東帝士公司87年間申請使用執照專用下水道查驗時所檢附之經仟達環境工程技師事務所技師陳俊村簽證之「東帝士白雲山莊－污水處理場 污水處理設施位置圖說」所標示之污水處理設施位置（見本院卷㈠第252 、254頁）相符，足認95年間台灣理水公司在系爭地下六樓建物內所施作之系爭管線及工作物設施，均於白雲山莊社區原始設計之污水處理設施位置施作（惟其中管線部分係改為明管）之事實。

二、次查關於上開污水處理場改善工程，係經白雲山莊社區之建商全盈隆公司（原名東帝士公司）（亦即原告所有之系爭地下六樓建物之前手）於94年6 月間與被告共同會議決定由共同基金提撥修繕污水修繕工程之發包作業，由被告照會全盈隆公司後與廠商簽約負責完辦，全盈隆公司並曾於95年2 月間同意壁面開一鐵門以利工進，嗣被告乃發包委請台灣理水公司進行該污水處理場改善工程等情，有全盈隆公司94年6月28日函全摩000000-0號函（載明：「一、有關貴社區污水池全面修繕工程費用，依94年6 月9 日雙方溝通會議決定由共管基金提撥。

二、為免爭議及紛擾污水池修繕乙事，本公司將依共管基金與協議書第二條發包作業由甲方（即被告）照會乙方（即全盈隆公司）後與廠商簽約負責完辦」等語）、95年2 月23日全摩000000-0號函及附件（載明：「有關貴社區污水池設備修繕工程，為方便貴會日後機組設備進出維修，本公司同意壁面開一鐵門以利工進」等語）（見本院卷㈠第39、42、85至86頁），及被告95年1 月間第六屆管理委員會臨時會議紀錄及簽到表、95年8 月9 日及95年8 月18日工程驗收單、台灣理水公司之請款單、白雲山莊社區之付款簽核單、被告與台灣理水公司間之「污水場改善工程施工計劃書」（見本院卷㈠第43至66、89至121 頁）等件在卷可考，堪信原告之前手全盈隆公司確實知悉並同意提供場所進行該污水處理場改善工程。

至原告雖質稱：全盈隆公司所同意者僅止於修繕工程，而不及於增設或補設系爭管線及工作物設備云云，然查系爭管線及工作物設施，如前述均係於白雲山莊社區原設計之污水處理設施位置施作，而其中管線部分由暗管改為明管之目的，係為利於污水處理之臭氣排出，均僅屬污水處理設施之一般改良，而屬廣義之「修繕」範疇；

且衡以系爭管線及地上物設備之存在，係明顯可見之有形物體，而依證人連惠民證稱其於95年約5 至8 月施作期間，並無任何人提出異議或阻止施作等語（見本院卷㈡第59至68頁之101 年9 月14日勘驗及訊問筆錄），及本件並無任何證據顯示全盈隆公司於其為系爭地下六樓建物所有權人期間曾有反對施作系爭管線及工作物設備之舉措等情，足認全盈隆公司確如前述知悉並同意提供系爭地下六樓建物進行該污水場改善工程無疑，原告此節所質，尚無可採。

三、按公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，為約定共用部分，又區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第3條第4款、第24條分別定有明文。

次按98年1 月23日增訂之民法第799條之1第4項規定：區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；

其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。

而該條項之立法意旨揭明：區分所有建物之各區分所有人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體，而規約乃係由區分所有人團體運作所生，依團體法法理，區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，無論知悉或同意與否，均應受其拘束；

至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼承人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束。

經查，系爭地下六樓建物原為原告之前手全盈隆公司所有，原告經拍賣而繼受取得所有權，又全盈隆公司前同意提供系爭地下六樓建物予白雲山莊社區進行包含設置系爭管線及地上物設備在內之污水場改善工程等情，業經前述認定，而關於該專有部分約定共用之情，固未據被告提出白雲山莊規約證明已明定於規約中，惟衡諸系爭管線及地上物設備係系爭地下六樓建物內明顯可見之有形物體，為白雲山莊社區全體區分所有權人所共見共聞，且買賣不動產非如同買賣日常生活用品，其價格不菲，衡情買受不動產之人必屬慎重，原告當無可能對其上遭占有之情形及緣由於毫不知悉下即輕率購買，況原告中之許宏銘、林清合曾於98年間任被告管委會之管理委員，為其等所不爭執，原告許宏銘更曾於99年間擔任主任委員時，簽名同意支付台灣理水公司99年1 月、4 月、5 月、7 月、12月等之污水設備保養費，有白雲山莊管理委員會收支月報表及付款簽核單等件（見本院卷㈠第122 至134 頁）在卷可參，尤難認不知系爭管線及地上物設備之存在，準此，本件繼受系爭地下六樓建物所有權之原告，就其等之前手業已同意將系爭地下六樓建物提供作為設置系爭管線及地上物設備之用，應屬明知或可得而知，依前揭說明，原告就其前手與白雲山莊社區全體區分所有權人間關於該約定共用而生之權利義務，應受拘束，是系爭管線及地上物設備占有系爭地下六樓建物如附圖所示A 區，C 區及C1區部分，應認有正當權源，並非無權占有甚明。

至原告另質稱：系爭管線及工作物業據新北市政府工務局查明涉及違反建築法規云云，固據其提出新北市政府工務局101 年7 月9 日北工使字第0000000000號函（記載系爭地下六樓建物涉有「未經核准擅自變更使用及室內裝修」之情事，現場違反建築法情形包括：「㈠、擅自增建污水排氣機房（一間）等未維護建築物合法使用與其構造及設備安全之變更使用行為；

㈡、未經核准擅自變動、增減室內分間牆；

㈢、現場屬已完工階段」等語）（見本院卷㈡第16至17頁），然查，該函所指違法增建之「污水排氣機房（一間）」是否即為未拆除外殼前之系爭工作物設備，未據原告再為舉證，已屬有疑，而縱認此部分即指未拆除外殼前之系爭工作物設備，然被告於審理中已自行拆除該工作物外殼，為原告所不爭執，當已不再存有該部分違法情事；

更況系爭管線及工作物設備是否無權占有系爭地下六樓建物，與其存在有無違反建築法規，係屬二事，原告此節所質，仍不足認定系爭管線及工作物設備無權占有系爭地下六樓建物。

四、綜上，系爭管線及地上物設備占有系爭地下六樓建物如附圖所示A 區、C 區及C1區部分，乃基於原告之前手與白雲山莊社區全體區分所有權人間關於專有部分約定共用之約定，並非無權占有，且原告繼受系爭地下六樓建物之所有權後，應受該約定共用所生之權利義務之拘束。

從而，原告主張依民法第767條規定，請求被告拆除如附圖所示A 區，C 區及C1區之系爭管線及工作物設備，為無理由，應予駁回。

五、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民事第一庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 詹佳佩