臺灣士林地方法院民事-SLDV,101,訴,1208,20121228,2

臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第1208號
原 告 劉美枝
訴訟代理人 陳文吉
陳昭全律師
被 告 根林建設股份有限公司
法定代理人 李陳秀嬌
訴訟代理人 陳適庸律師
林麗華
陳欽熙
被 告 李正義
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國101 年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告根林建設股份有限公司應給付原告新臺幣叁佰伍拾玖萬陸仟壹佰零伍元及其中新臺幣叁佰壹拾叁萬捌仟伍佰元自民國一百零一年八月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告李正義應給付原告新臺幣貳拾萬元及其中新臺幣壹拾萬元自民國九十五年十一月七日起，其餘新臺幣壹拾萬元自民國一百零一年八月二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告根林建設股份有限公司負擔十分之八，由被告李正義負擔百分之四，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元為被告根林建設股份有限公司供擔保後，得假執行；

但被告根林建設股份有限公司如以新臺幣叁佰伍拾玖萬陸仟壹佰零伍元為原告預供擔保得免為假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣柒萬元為被告李正義供擔保後得假執行，但被告李正義如以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實 及 理 由

壹、程序部分：

一、本件兩造間係因房屋、土地預定買賣契約關係涉訟，依原告與被告根林建設股份有限公司（下稱根林公司）間房屋預定買賣契約書第22條及原告與被告李正義間土地預定買賣契約書第14條約定：「因本契約發生之之消費訴訟，雙方同意以臺灣士林地方法院為第一審管轄法院。」

，是本院自有管轄權，應先敘明。

二、本件被告李正義經二次合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依職權由一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張下列事實，並聲明：㈠被告根林公司應給付原告新臺幣（下同）450 萬240 元，及其中313 萬8,500 元自101 年8 月2 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

㈡被告李正義應給付原告20萬元，其中10萬元自95年11月7 日起，其餘10萬元自101 年8 月2 日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

㈠伊於95年11月7 日分別與被告根林公司、被告李正義簽訂房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約（下分稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，合稱系爭買賣契約），購買坐落基隆市○○區○○段○○○段000 地號等10筆土地及該基地內「優泉小鎮」（下稱系爭建案）之E19 棟（下稱系爭房地），買賣總價金各為629 萬元、270 萬元，共計899 萬元。

伊於95年11月7 日簽約當日即給付被告李正義土地價款10萬元，並給付被告根林公司房屋價金179 萬元（給付時間、金額如附表一所示）。

依系爭房屋買賣契約第9條第1項、第2項約定，被告根林公司應於基礎動工日起18個月內完工，如逾期6 個月未完工，視同被告根林公司違約，伊得解除系爭房屋買賣契約。

被告根林公司於96年7 月17日正式開工，故最遲須於98年1 月16日前完工並取得使用執照。

詎被告根林公司迄今尚未完工並取得使用執照，依系爭房屋買賣契約第9條第2項、第17條約定，原告得解除系爭房屋買賣契約，並請求被告根林公司返還已付房屋買賣價金179 萬元、按房地總價15％計算之違約金、及自98年1 月17日（即預定完工日之翌日）起，每日按已繳房地價款萬分之5 計算之遲延利息。

㈡伊已於101 年7 月31日以存證信函為解除系爭房屋買賣契約之意思表示，該意思表示業經被告根林公司於101 年8 月1日收受，是系爭房屋買賣契約業於101 年8 月1 日合法解除，爰依上開約定，請求被告根林公司給付如下款項：⒈返還原告已繳之系爭預售屋價金179 萬元，及自附表二所示受領日起至98年1 月16日止之利息共計14萬800 元（計算式如附表二所示）。

⒉按房地總價15％計算之違約金134 萬8,500元，暨自101 年8 月2 日（即被告根林公司收受解約通知之翌日）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（計算式：8,990,000 ×15％＝1,348,500 ）⒊自98年1 月17日（即預定完工日翌日）至101 年8 月1 日（即被告根林公司收受解約通知之日），共1,292 日，依已繳房地價款189 萬元按日息萬分之5 計算之遲延利息，即每日945 元（計算式：1,890,000 ×5 /10,000 ＝945 ），1,292 日共122 萬940 元（計算式：945 ×1,292 ＝1,220,940 ）。

⒋綜上，被告根林公司應給付原告450 萬240 元（計算式：1,790,000+140,800+1,348,500+1,220,940 ＝4,500,240 ）及其中313 萬8,500元自101 年8 月2 日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。

㈢若法院認原告請求按房地總價15％計算之違約金134 萬8,500 元後，即不得再請求依已繳房地價款189 萬元按日息萬分之5 計算之遲延利息，則原告仍得請求被告根林公司給付原告已繳房屋價金179 萬元自98年1 月17日起101 年8 月1 日止按法定利率即年息5 ％計算之利息。

㈣系爭土地買賣契約書第13條、系爭房屋買賣契約書第19條均約定土地及房屋之買賣契約不得單獨成立，須共同履行始生效力，其解約亦同。

任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之「土地（或房屋）預定買賣契約書」亦並以違約論處，故原告除對被告根林公司為解約系爭房屋買賣契約之意思表示外，亦對被告李正義為解除系爭土地買賣契約之意思表示，該意思表示亦已於101 年8 月1 日送達被告李正義。

原告並得依民法第259條第1款、第2款，請求被告李正義返還原告已付價金10萬元，並加計自受領日（95年11月7 日）起按法定利率即年息5 ％計算之利息。

另依系爭土地買賣契約第8條約定，原告亦得請求被告李正義賠償按房地總價15％計算之違約金，惟因該金額超過原告已付之土地價款10萬元，故僅請求被告李正義賠償違約金10萬元，及自101 年8 月2 日（即被告李正義收受解約通知之翌日）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

二、被告根林公司則以：依系爭房屋買賣契約第9條第2項約定，若逾期6 個月仍未完工，雙方同意依第17條規定處理，明確表示萬分之5 遲延利息之約定，只計逾期之6 個月。

逾期6 個月後，雙方契約即應依第17條規定處理，蓋萬分之5 遲延利息高達18％，與目前銀行放款年利息約2 ％，相差9 倍之多，不應讓賣方無限期負擔18％之遲延利息，違約如超過6 個月，買方既可行使契約解除權，自無令賣方繼續負擔高額遲延利息之理，而原告已依系爭房屋買賣契約第17條之約定解除契約並請求被告賠償房地總價15％之違約金，自不得再重複請求被告賠償自98年1 月17日起至101 年8 月1 日止共1,292 天之遲延利息共122 萬940 元。

且系爭買賣契約第17條約定違約金依「房地」總價計算違約金，亦不符社會交易公平原則，本件交易買賣，出賣人就土地部分顯無違約情況，因房屋未能如期完工，即將總價亦列為計算違約金之基礎，顯不合理。

且本件房屋實際已完工，因使用執照申請延誤造成遲延，被告已支付全部房屋興建費用，不應再允許被告支付超額遲延利息或違約金。

而本件房地總價為899 萬元，原告僅付189 萬元，竟請求違約金144 萬8,500 元（即請求根林公司賠償134 萬8,500 元及請求李正義賠償10萬元＝144 萬8,5000元），顯不符交易公平原則云云資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告李正義經合法通知無正當理由未到庭，亦未提出書狀作何聲明及陳述。

四、本院之判斷：㈠本件原告主張伊於95年11月7 日分別與被告根林公司、被告李正義簽訂系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，購買系爭房地，系爭房屋、土地買賣價金分別為270 萬元、629 萬元，共計899 萬元。

原告已給付被告根林公司系爭房屋買賣價金179 萬元，已給付被告李正義系爭土地買賣價金10萬元，而被告根林公司於96年7 月17日正式開工，迄今尚未完工及領得使用執照。

原告已於101 年7 月31日為解除系爭買賣契約之意思表示，該意思表示於101 年8 月1 日已到達被告二人之事實，業據原告提出95年11月7 日之土地買賣契約書、房屋買賣契約書各1 紙、基府督建字第32號報驗紀錄表1紙、95年11月8 日預收房屋款E19 棟簽約金60萬元之發票、96年8 月13日、同年9 月11日、同年12月28日、金額分別為30萬、45萬、44萬元之預收房屋款E19 之發票、101 年7 月31日之存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執影本2 紙等影本在卷可稽（本院卷第13頁至42頁），被告根林公司到庭就前開事實並不爭執，被告李正義經受合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀答辯以供本院斟酌，自堪信原告之主張為真實。

㈡按「本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算18個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準」、「賣方若逾期6 個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理。」

，觀諸系爭房屋買賣契約第9條第1項、第2項約定至明。

次按賣方違反第9條第2款，買方得解除本契約，系爭房屋買賣契約第17條第1項亦定有明文。

經查：⒈系爭建案之基礎動工日為96年7 月17日，依上揭系爭房屋買賣契約第9條約定，被告根林公司至遲應於98年1 月16日完工並取得使用執照，但被告根林公司於96年7 月17日開工後，迄今尚未領得使用執照，業經認定如上，故被告根林公司未於系爭房屋買賣契約約定期限完工，且至101 年7 月時，已逾期6 個月以上，原告自得依系爭房屋買賣契約第17條第1項約定，解除契約。

⒉復按本契約不得單獨成立，應與本標的物上之土地預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。

任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之土地預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議，系爭房屋買賣契約第19條定有明文。

又系爭土地買賣契約第13條亦明定：本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。

任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議。

顯見系爭房屋、土地出賣人雖分屬二人，而訂立二份買賣契約，然兩造間經由上開約款之訂定，使系爭二買賣契約之任一方違約，均解為另一買賣契約亦以違約論，且任一買賣契約解約時，另一買賣契約亦同其效力。

再查，被告根林公司逾期完工，原告得解除系爭房屋買賣契約，已如上述，依上揭說明，原告自得併予解除系爭土地買賣契約。

而原告於101 年7 月31日以存證信函解除系爭買賣契約之意思表示，該意思表示已於101 年8 月1 日到達被告根林公司、李正義，有存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執2 紙在卷足憑，是系爭土地及房屋買賣契約均於101 年8 月1 日合法解除。

㈢按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。

次按解約時賣方應將買方已繳之房地價款退還買方，觀諸系爭房屋買賣契約第17條第1項前段、系爭土地買賣契約第8條第1項前段至明。

系爭買賣契約已於101 年8 月1 日合法解除，而原告已給付被告根林公司179 萬元之買賣價金、給付被告李正義10萬元之買賣價金，揆諸上開規定，原告自得請求被告根林公司返還已付價金179 萬元，請求被告李正義返還已付價金10萬元。

㈣依民法第259條第2款規定，契約解除時，雙方所負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起的利息償還之。

該等規定非強制規範，當事人固得以特約排除，但以當事人確有特別約定為必要。

而解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條定有明文。

此項損害賠償，應不包括同法第259條第2款所定應返還自受領時起之利息，蓋此項利息之支付，為回復原狀之方法，而非同法第260條之損害賠償。

當事人除依民法第259條第2款規定，請求返還自受領時起之利息外，尚非不得依約定請求給付違約金以為賠償（最高法院72年台上字第4365號判例意旨參照），依據系爭房屋買賣契約第17條第1項、第3項就被告根林公司違約遲延完工應對原告所負之給付義務雖已約定甚明，並約定如後述預定損害賠償總額之違約金，雖言明除約定給付外，不得另行請求其他賠償，但並未特別約定被告根林公司不付加計利息回復原狀之義務，是系爭房屋買賣契約既未特別限縮或排除該款規定，故原告於請求被告根林公司返還已付價金之同時，依據民法第259條第2款之規定，併請求被告根林公司給付自受領時起，按民法第203條所定之法定利率即年息5 ％加計利息之給付，當屬有據。

而原告依系爭房屋買賣契約於如附表一所示時間給付各期價金，為被告根林公司所不爭，並有統一發票附卷可稽，從而，原告主張依系爭房屋買賣契約第17條第1項規定及民法第259條第2款規定，請求被告根林公司返還179 萬元，及自附表一所列受領日起至98年1 月16日止，按法定利率即年息5 ％計算之利息14萬800 元（計算式詳如附表二），於法洵無不合。

㈤按借用證書雖載為延遲利息穀，但其真意如係訂明債務人遲延給付時，應賠償債權人因到期未能受償相當於利息損害，即屬約定違約金之性質（最高法院44年台上字第592 號判例參照）。

而依據系爭房屋契約第9條第2項約定，被告根林公司於遲延完工之日起，應每逾1 日按已繳房地價款萬分之5 計算遲延利息，若逾期6 個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理。

核此條規定，其真意應為被告根林公司違約遲延完工時，原告倘未依第17條之約定解除契約時，得依據本條約定請求遲延利息之賠償，揆諸上開判例意旨，上開條文雖名為「遲延利息」，核其真意係屬違約金之性質，因此，倘已依第17條約定解除契約時，即僅得依第17條之約定請求違約金，而不得再依據第9條第2項之約定請求遲延利息，否則即有重複處罰之情形，尚非合理。

是被告根林公司抗辯原告已依系爭房屋買賣契約第17條約定解除買賣契約，並依該條約定請求違約金（詳後述），即不得再依第9條第2項約定請求自98年1 月17日起至101 年8 月1 日解約日止，每日按已繳系爭房地價款萬分之5計算之遲延利息122 萬940 元，即非無據，是原告此部分之請求，為無理由。

㈥本院既認原告依系爭房屋買賣契約第17條約定解除買賣契約，並依該條約定請求違約金（詳後述），即不得再依第9條第2項約定請求自98年1 月17日起至101 年8 月1 日解約日止，每日按已繳系爭房地價款萬分之5 計算之遲延利息122萬940 元，則原告備位主張依據民法第259條第2款之規定，請求被告根林公司給付已付系爭房屋價金179 萬元自98年1 月17日起至101 年8 月1 日止按法定利率即年息5 ％計算之利息即31萬6,805 元（計算式：1,790,000 ×5 ％×1,292/365 ＝316,805 ，元以下四捨五入），即屬有據，應予准許。

㈦依系爭房屋買賣契約第17條第1項後段約定，解約時被告根林公司除應將原告已繳之房地價款返還外，並應同時賠償按房地總價15％之違約金，而原告業以被告根林公司遲延完工為由解除契約，是依據上開約定，原告請求被告根林公司給付違約金134 萬8,500 元（計算式：8,990,000 ×15％＝1,348,500 ），應無不合。

至被告根林公司雖辯稱系爭土地部分並未違約，僅系爭房屋未能如期完工，即將系爭房地總價列為違約金計算之基礎，顯不合理，且原告僅給付系爭房地合計189 萬元之價款，竟請求按系爭房地總價15％計算之違約金，顯屬過高，應予酌減云云。

經查：⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，然此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。

況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該違約金數額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。

倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747 號判決意旨參照）。

⒉查系爭房屋、土地買賣契約均為被告根林公司擬定之定型化契約，而被告根林公司為一具有資力並富經驗之建設公司，則其對於系爭房屋建築時程之掌握、申請相關使用執照之流程、及其違約之機率與賠付違約金之資力等情，均非不可預見，顯與一般買賣房地之消費者有間。

則被告根林公司斟酌一切狀況後，擬定於賣方違約時應付「房地總價15％」之違約金條款，並考量兩造履約之進度，而附加「該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之條件而限制、調整之，即已避免違約金計算結果，產生顯與履約程度不相當致過高之情事，被告根林公司自應受其擬定之系爭買賣契約第17條第1項之拘束。

又兩造雖分別訂立系爭房屋買賣及土地買賣契約，惟系爭房屋買賣契約第19條及系爭土地買賣契約第13條均約定兩份契約應共同簽署、履行，始生法律效力，解約亦同等內容，即因房屋與土地分離使用均難以達到最大經濟效用，如房屋未完工而給付遲延，土地使用收益之利益亦不復存在，故將違約金之計算納入土地價金，並訂入契約條款中，即符合房屋、土地效用互相牽連之事實，亦難認有何不合理之處。

參以近年社會經濟狀況，北部地區房價持續呈現上漲情況，被告根林公司如能遵期交屋，原告當可享有利用或處分之利益。

此外，被告根林公司就兩造約定之違約定金如何過高？及應酌減至如何程度為宜？均未舉證以供本院調查、審認，自難認其主張約定之違約定金過高而顯失公平之情形為可採。

是被告根林公司主張應予酌減違約金云云，即無理由。

⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項規定甚明。

另遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

民法第233條第1項亦有明定。

前開利息請求權，乃法定請求權，不因契約未規定而受影響。

而依系爭房屋買賣契約第17條第1項約定，就解除契約後原告已繳納房屋價款及違約金之返還或給付，均約定於契約解除時同時為之，且原告發函為解除契約之意思表示時，亦同時催告被告結算並給付違約金，是被告應自受催告時起負遲延責任。

從而，原告就違約金部分，併請求自受催告翌日即101 年8 月2 起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息，亦屬有據。

㈧綜上，原告得請求被告根林公司給付之金額為359 萬6,105元（1,790,000+140,800+316,805+1,348,500 ＝3,596,105），及其中313 萬8,500 元部分，自101 年8 月2 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

㈨系爭土地買賣契約業經原告依系爭土地買賣契約第13條前段約定合法解除，已如前述。

依系爭土地買賣契約第8條第1項約定，解除時被告李正義除應將原告已付之土地買賣價金10萬元返還外，並應同時賠償房地總價百分之十五之違約金。

是依上開約定，原告除得請求被告李正義返還已付之土地買賣價金10萬元外，另得請求被告李正義給付違約金10萬元。

至原告請求返還上開已付價金10萬元外，另依據民法第259條第2款規定請求被告李正義就已付之10萬元價金自受領時即95年11月7 日起加計法定遲延利息，就10萬元違約金部分，則請求自受催告翌日即101 年8 月2 日起加計法定遲延利息，承前所述，均無不合，應予准許。

五、綜上所述，原告依據系爭買賣契約上開約定及民法第259條、第231條之規定，請求被告根林公司給付359 萬6,105 元，及其中313 萬8,500 元部分，自101 年8 月2 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；

暨請求被告李正義給付20萬元，及其中10萬元自95年11月7 日起，其餘10萬元自101 年8 月2 日起，均至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。

逾上開範圍之請求，即無理由，應予駁回。

六、本件原告與被告根林公司分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，就被告李正義部分本院並依職權酌定相當擔保金額宣告免為假執行；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民事第二庭 法 官 藍雅清
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 張純華
附表一
┌───────┬────┐
│房屋價款給付日│金  額  │
│              │（新臺幣│
│              │）      │
├───────┼────┤
│95年11月8日   │60 萬元 │
├───────┼────┤
│96年8月13日   │30 萬元 │
├───────┼────┤
│96年9 月11日  │45萬元  │
├───────┼────┤
│96年12月28 日 │44 萬元 │
├───────┼────┤
│合計          │179 萬元│
└───────┴────┘
附表二
┌────┬───┬─────┬─────┬───┬─────┬─────┐
│        │      │          │          │      │          │          │
│受領日  │ 金額 │結算日    │ 計算天數 │年息  │利息金額  │備註      │
│        │      │          │          │      │          │          │
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│95.11.08│60 萬 │ 98.01.16 │800天     │5％   │65,753元  │簽約金    │
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│96.08.13│30萬  │ 98.01.16 │522天     │5％   │21,452元  │開工款    │
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│96.09.11│45萬  │ 98.01.16 │493天     │5％   │30,390元  │工程一期款│
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│96.12.28│44萬  │ 98.01.16 │385天     │5％   │23,205元  │工程二期款│
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