臺灣士林地方法院民事-SLDV,101,重訴,247,20121108,1

臺灣士林地方法院民事判決 101年度重訴字第247號
原 告 劉賴偉
訴訟代理人 簡泰正律師
陳明暉律師
被 告 林淑珠
訴訟代理人 洪宇均律師
楊閔翔律師
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國101 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地應有部分二分之一及其上建物即門牌臺北市○○區○○街○○○巷○號第二層房屋及如附圖所示之頂樓增建部分全部騰空交付予原告。

被告應自民國一百零一年五月十六日起至返還第一項房地之日止，按月給付原告新臺幣玖仟伍佰伍拾貳元。

原告其餘之訴駁回。

本判決第一項之履行期間為參個月。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣參佰貳拾萬元供擔保後，得假執行；

但被告如以新台幣玖佰伍拾肆萬柒仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於原告每月各以新臺幣參仟元供擔保後，得假執行；

但被告如以新台幣玖仟伍佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告經由本院97年度執字第58989 號強制執行事件拍賣程序，購得該執行事件債務人即被告所有，如附表所示之臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地，及其上門牌臺北市○○區○○街00巷0 號（主建物共兩層《建號為臺北市○○區○○段0 ○段000 ○號》，含如附圖所示頂樓增建部分《未保存登記，與主建物166 建號內部相通且無獨立出入口，於執行事件暫編為1247建號》）房屋，原告繳清價金後取得如附表所示不動產之所有權，與原另一共有人即訴外人蔡盤和之應有部分各為1/2 。

按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。

另按依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。

詎被告仍繼續占有其原分管之166 建號第2 層房屋及頂樓增建之1247建號房屋（下合稱系爭房屋，與附表編號1 之土地下合稱系爭房地），遲未騰空交付予原告，經原告委請律師發函限期催請被告交付系爭房地而無效果，爰依民法第348條第1項及類推適用同條第2項規定，請求被告騰空交付系爭房地予原告。

又查被告自99年8 月20日起喪失就附表所示不動產之所有權人身分即無占有使用收益系爭房地之權利，但被告仍繼續占有使用，被告自99年8 月20日起受有相當於系爭房地使用對價之不當得利。

而系爭房屋之課稅現值合計為93,200元；

系爭房屋所坐落土地之申報地價總價額為2,199,360 元（計算公式：11 6平方公尺×37,920元/ 平方公尺÷2=2,199,360 元），依土地法第97條規定，系爭房屋之租金每月以不超過19,105元為限〔（2,199,360 元＋93,200元）×10％÷12）〕。

而審酌系爭房地位於臺北市大同區圓環段，屬市內交通便利繁華地段，距離捷運站亦不遠等情，原告得主張按上開標準計算所受相當於租金之不當得利。

又縱不構成不當得利，被告亦應負債務不履行之損害賠償責任，故先位依民法第179條，備位依民法第227條第1項及第231條第1項規定，請求被告給付相當於租金之利得或賠償。

聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地應有部分二分之一及其上建物即門牌臺北市○○區○○街00巷0 號第二層及如附圖所示頂樓增建部分之房屋全部騰空交付予原告。

㈡被告應給付原告382,100 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

並自101 年3月20日起至返還第一項房地之日止，按月給付原告19,105元。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則辯以：原告僅係買受系爭不動產二分之一應有部分，因僅享有共有物之抽象所有權持分比例，而非共有物之具體特定部分，故依法不得請求出賣人交付共有物特定部分。

且伊自始未與共有人蔡盤和訂立分管契約約定特定使用部分，竟基於共有物買受人地位請求被告交付共有物之特定部分，原告主張實無理由。

又就系爭不動產交付之同一原因事實，原告曾於99年9 月20日依民法第767條無權占有、第821條規定請求被告返還房屋，經臺灣高等法院100 年度重上字第363 號判決駁回原告之訴，並經最高法院101 年度台上字第146 號裁定駁回原告上訴，判決業已確定。

其中，上開臺灣高等法院判決書理由以，林淑珠為強制執行之債務人，亦即為系爭房屋之原所有權人，原審法院之拍賣程序僅係代上訴人林淑珠出賣，該法院( 拍賣機關) 代替上訴人林淑珠立於出賣人之地位，林淑珠在尚未將系爭房屋交付被上訴人前，其繼續占有系爭房屋，即非無權占有。

臺灣高等法院上開判決既已認定本件被告係立於出賣人地位而繼續占有系爭不動產，並非無權占有，有確定判決之既判力。

堪可認定被告即非屬無法律之原因而受利益，無不當得利可言。

且原告應受其拘束，不得就該法律關係更行起訴。

是以，原告主張被告應給付相當於租金之不當得利，並不足採。

縱認被告應交付房屋，請體恤被告林淑珠年近80歲，有貧血、眩暈、白內瘴等病症，一時難找棲身之所，請酌予寬限履行期限等語。

聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本件不爭執事項（見本院卷第112、118頁）：㈠附表編號1 土地及編號2 建物原登記為被告與訴外人蔡盤和共有，應有部分各為二分之一。

㈡原告分別於98年12月10日、99年7 月16日得標買受被告所有如附表所示不動產，所有權各二分之一，並繳足全部價金，經本院民事執行處於99年8 月20日發給不動產權利移轉證書，並於99年9 月7 日就附表編號1 土地及編號2 建物辦理所有權移轉登記；

原告及另一共有人蔡盤和之應有部分各為二分之一。

㈢被告現仍占有使用系爭房地。

四、本件爭點（見本院卷第112、118頁）：㈠原告請求被告交付系爭房地，有無理由？㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲分論如下。

五、原告請求被告交付系爭房地，有無理由？㈠原告主張依民法第348條第1項及類推適用同條第2項規定，請求被告交付系爭建物。

而被告辯稱原告僅係透過拍賣程序買受系爭不動產二分之一應有部分，且原告自始未與共有人蔡盤和訂立分管契約約定特定使用部分，自不得基於共有物買受人地位請求被告交付共有物之特定部分云云。

㈡按依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，有最高法院80年度台抗字第143 號判例可資參照。

又按依民法第348條第1項規定，物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，惟應有部分乃共有人對於共有物權利抽象之成數，而非共有物具體之某一部分，是應有部分之出賣，與物之出賣，自屬有別。

故除共有人係轉讓其全部應有部分與他人，該共有人又基於分管契約已占有共有物之特定部分，得類推適用同條第2項規定，認應將該分管之特定部分交付受讓人外，受讓人無從請求交付共有物之特定部分（最高法院84年度台上字第2513號判決要旨參照）。

故如共有人間已有分管契約，則應有部分之買受人自得請求交付出賣人分管之特定部分。

㈢被告雖於本件原否認與訴外人蔡盤和訂有分管契約云云，惟查：被告於兩造前案即本院99年度重訴字第429 號請求返還房屋事件中，即已自認系爭166 建號房屋原登記為被告與訴外人蔡盤和共有，應有部分各為二分之一，並約定房屋一樓由蔡盤和使用，二樓由被告使用，此有被告於該案提出之答辯狀可稽（見本院卷第60頁），而本院100 年度重訴字第25號分割共有物事件民事判決亦經認定：「被告( 即蔡盤和)自66年間取得系爭房屋之所有權應有部分後，即與原告( 即劉賴偉) 取得之系爭房屋所有權應有部分之前手林淑珠，分管系爭房屋之一樓及二樓，由被告占有使用一樓部分，林淑珠占有使用二樓部分，且原告於向本院執行處拍得系爭房屋應有部分時，於拍賣公告中亦載明，並不點交，二樓由林淑珠自行居住使用，一樓由共有人即被告使用等情，亦有拍賣公告影本附卷可參…」等語（見本院卷第62、63頁），且系爭166 建號如附圖所示第二層房屋及頂樓增建之建物為被告分管之範圍，已為被告所不爭執（見本院卷第117 頁背面），足見被告與另共有人蔡盤和間已有分管契約約定特定使用部分（即由被告分管使用系爭房屋）。

㈣又按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。

強制執行法第98條第1項定有明文。

查：本件原告經執行程序得標買受如附表所示之不動產，自原告領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產之所有權，被告既已非所有權人，其原基於所有權人之一切權利，自應移轉由原告繼受取得。

原告既已買受取得系爭房地之應有部分，自得請求交付被告原分管之部分即系爭166 建號建物之第2 層，及如附圖所示頂樓增建部分，況原告對另一共有人蔡盤和提起之分割共有物訴訟，亦經本院判決16 6建號建物之第2 層分配予原告所有，有本院100 年度重訴字第25號判決影本在卷可稽（見本院卷第61頁），則原告請求被告交付該特定部分及其坐落之土地應有部分二分之一，自有理由。

㈤綜上，被告與另共有人蔡盤和間既已有分管契約約定特定使用部分，則依民法第348條第1項及類推適用民法第348條第2項之規定，原告主張被告應將該分管之特定部分交付原告為有理由，被告所辯為無理由。

六、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈠按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人或承受人為買受人。

而不動產之出賣人，雖負有交付出賣之不動產於買受人之義務，但在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物，尚難指為無權，亦不因已辦理所有權移轉登記而有異（參最高法院86年度台上字第724號判決要旨）。

㈡查原告係於99年8 月20日取得本院民事執行處所發給之權利移轉證書，有本院向民事執行處所調閱之97年度執字第58989 號執行卷足證，惟就系爭不動產交付之同一原因事實，原告曾於99年9 月20日依民法第767條無權占有、第821條規定請求被告返還房屋，經臺灣高等法院100 年度重上字第363 號判決駁回原告之訴，並經最高法院101 年度台上字第146 號裁定駁回原告上訴，判決業已確定。

其中，上開臺灣高等法院判決理由以，林淑珠為強制執行之債務人，亦即為系爭房屋之原所有權人，原審法院之拍賣程序僅係代上訴人林淑珠出賣，該法院( 拍賣機關) 代替上訴人林淑珠立於出賣人之地位( 最高法院49年台抗字第83號判例意旨參照) ，林淑珠在尚未將系爭房屋交付被上訴人前，其繼續占有系爭房屋，即非無權占有（見本院卷第44至47頁）。

本件被告係立於出賣人地位而繼續占有系爭不動產，並非無權占有，則其受有使用系爭建物之利益，即非屬無法律之原因，自無不當得利可言。

㈢另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第227條第1項、第231條第1項分別定有明文。

又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

民法第229條第2項定有明文。

被告立於出賣人地位而繼續占有系爭不動產，並非無權占有，亦無不當得利，然查被告既已出賣系爭不動產，即負有交付系爭不動產之義務，卻仍繼續占有使用，即應負債務不履行之損害賠償責任。

惟查本件被告所負交付房地予原告之義務係屬給付無確定期限。

原告依民法第229條第2項、第34 8條規定催告被告交付系爭房地而被告未為交付時，被告始負給付遲延責任。

原告雖主張其已於99年8 月24日委請律師限期催請被告搬遷並交付系爭房地而無效果，並提出存證信函為證（見本院卷第12至14頁），然基於不同之法律關係為不同之請求而同時對債務人為催告者，是否生催告之效力，應就該不同之請求權分別決定之（最高法院88年度台上字第1032號判決要旨），查原告之上開存證信函係主張民法第767條、第821條基於所有權人之地位請求，而非依民法第348條請求交付買賣標的物為催告，則本件應以起訴狀繕本送達被告始生催告之效力，而本件起訴狀繕本係於101 年5 月15日送達被告，於101 年5 月16日起被告始應負給付遲延之責任。

㈣又按城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限。

此於租用基地建築房屋，得準用之。

土地法第97條第1項、第105條定有明文。

所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定自明。

而公有土地，以其土地之公告地價為申報地價，免予申報，亦為平均地權條例施行細則第21條所明定。

又所謂「年息10% 為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情，以為決定。

上開土地法就租金之規定，亦得作為原告所受未能使用系爭房地之損害計算標準。

經查系爭土地之價額為2,199,360 （計算式：116 平方公尺×37,920元/ 平方公尺÷2=2,199,360 元），系爭房屋之課稅現值合計93,200元，有臺北市稅捐稽徵處房屋稅101 年課稅明細表在卷可稽（見本院卷第16頁），而兩造均同意以課稅現值計算系爭房屋之價額（見本院卷第117 頁背面），所爭執者僅在於原告主張以土地及其建築物申報總價額年息10% 計算，而被告認應以年息5%計算。

㈤查原告就系爭479 號土地所有權應有部分為2 分之1 ，而前開土地每平方公尺申報地價為37,920元，有土地登記謄本可稽（見本院卷第11頁）。

而系爭房屋之課稅現值合計93,200元，爰審酌系爭房地位於臺北市大同區赤峰街47巷與承德路二段53巷交叉口，位於台北市有名的打鐵街（專賣機器等舊零件），但系爭房屋及附近的房屋都是屋齡很老及屋況普通到很差的二樓房屋，但離捷運淡水線雙連站約走5 分鐘就可到達，附近交通便利，商業機能很好等情，有前案臺灣高等法院100 年度重上字第363 號事件履勘筆錄（見該卷第36頁），則認原告得請求之損害賠償以土地及其建築物申報總價額年息5%計算為適當，即原告請求被告自101 年5 月16 日起至交付上開房地之日止，每月給付9,552 元〔計算式：（2,199,360 元＋93,200元）×5 ％÷12=9,552〕為理由，逾此部分之損害賠償及利息請求均無理由，應予駁回。

七、次按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，經原告同意者，亦同，民事訴訟法第396條第1項定有明文。

本件原告雖於審理中表示不同意寬限被告履行期，本院考量被告林淑珠年近80歲，歲數已高，且患有眩暈、貧血、白內障等疾病，有被告提出之診斷證明書附卷可稽，且占用系爭房屋多年，依其境況一時搬遷應屬不易，核其性質非長時間不能履行，然其另有子女夏志偉可協助搬遷，並衡酌原告利益，所定期間亦不宜過長，爰依民事訴訟法第396條第1項規定，酌定被告林淑珠之履行期間為3 個月。

八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

又原告敗訴部分僅為聲明第2項之部分，而此部分復為聲明第1項之附帶請求，依民事訴訟法第77條之2不併計其訴訟標的價額，故雖判決原告部分敗訴，認全部之訴訟費用由被告負擔為適當。

九、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後認無礙判決之結果，不另一一論述，附此敘明。

十、據上論結，原告之訴為有一部分有理由一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 11 月 8 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 11 月 12 日
書記官 林郁菁
附表：
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│編│  土          地          坐          落  │地│ 面    積 │  權  利  │
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│號│縣  市│鄉鎮市區│  段  │小段│ 地    號 │目│ 平方公尺 │  範  圍  │
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│1 │臺北市│ 大同區 │圓  環│ 一 │   479    │建│   116    │  2 分之1 │
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│  │備考  │                                                              │
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│編│    │                │建築式│    建物面積（平方公尺）    │ 權  利 │
│  │    │ 基  地  坐  落 │樣主要├────────┬─────┤        │
│  │建號│- - - - - - - - │建築材│ 樓  層  面  積 │附屬建物主│        │
│  │    │ 建  物  門  牌 │料及房│                │要建築材料│        │
│號│    │                │屋層數│ 合          計 │及用途    │ 範  圍 │
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│2 │166 │臺北市大同區圓環│磚造二│一層：70.3      │          │2 分之1 │
│  │    │段一小段479 地號│層    │二層：83.86     │          │        │
│  │    │- - - - - - - - │      │騎樓：13.55     │          │        │
│  │    │臺北市大同區赤峰│      │合計：167.71    │          │        │
│  │    │街47巷1 號      │      │                │          │        │
│  ├──┼────────┴───┴────────┴─────┴────┤
│  │備考│                                                                │
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┌─┬──┬────────┬───┬──────────────┬────┐
│編│    │                │建築式│    建物面積（平方公尺）    │ 權  利 │
│  │    │ 基  地  坐  落 │樣主要├────────┬─────┤        │
│  │建號│- - - - - - - - │建築材│樓  層  面  積  │附屬建物主│        │
│  │    │ 建  物  門  牌 │料及房│                │要建築材料│        │
│號│    │                │屋層數│合          計  │及用途    │ 範  圍 │
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│3 │1247│臺北市大同區圓環│鋼筋混│頂樓增建：57.29 │          │2 分之1 │
│  │    │段一小段479 地號│凝土造│合計：57.29     │          │        │
│  │    │- - - - - - - - │2 層樓│                │          │        │
│  │    │臺北市大同區赤峰│房頂樓│                │          │        │
│  │    │街47巷1 號頂樓增│增建部│                │          │        │
│  │    │建部分          │分    │                │          │        │
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│  │備考│                                                                │
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