臺灣士林地方法院民事-SLDV,102,訴,494,20150824,3

臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第494號
原 告 林群修
林欣穎
郭朝興
上列三人共同
訴訟代理人 鄭潤祥律師
被 告 趙誠信
訴訟代理人 翁顯杰律師
被 告 張家榕
訴訟代理人 姜明遠律師
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國104年7月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。

本件原告起訴時原僅以被告趙誠信為被告，主張被告無權占有其與全體共有人共有之臺北市○○區○○路000號7樓房屋頂樓平臺（下稱系爭屋頂平臺），而依所有權請求被告返還占用部分，並聲明為：「㈠被告應將臺北市○○區○○路000號系爭屋頂平臺上增建物約28坪（以地政事務所實際測量之面積為準）拆除。

㈡願供擔保，請准宣告假執行」。

嗣於訴訟進行中，因被告趙誠信將其所有坐落臺北市○○區○○路000號7樓房屋（系爭房屋）暨系爭屋頂平臺上之增建物（未辦保存登記）部分出售並讓與張家榕，由張家榕占有使用系爭屋頂平臺，原告遂追加張家榕為被告，並經地政人員實際至現場測量後，原告最終變更聲明為：「㈠被告張家榕應自臺北市○○區○○路000號房屋頂樓平臺上之增建物遷出。

㈡被告趙誠信、張家榕連帶拆除臺北市○○區○○路000號屋頂平臺上如附圖所示之增建物（a部分面積5.93平方公尺、b部分面積1.21平方公尺、c部分面積2.10平方公尺、d部分面積32.44平方公尺、e部分面積43.64平方公尺、f部分面積26.06平方公尺，面積計85.32平方公尺）應予拆除，並返還該部分屋頂平臺予原告及其他共有人全體。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。」

。

核其所為，係基於同一請求事實，追加被告張家榕，並為擴張訴之聲明，核與上揭規定相符，應予准許。

合先敘明。

貳、實體事項:

一、原告起訴主張：臺北市○○區○○路000號整棟大樓（下稱系爭建物）係原告林群修之父即訴外人林乾龍所興建，當時系爭建物係原告林群修一家人居住使用，系爭頂樓平臺亦為共同使用，並無分管之約定。

其後系爭建物雖有其中某個別樓層出售他人、或7樓房屋遭法拍，但系爭頂樓平臺仍為全體共有人共用，未曾有約定由哪一層樓所有權可單獨使用，被告未經全體區分所有權人同意，即私自搭蓋增建物即違建物，並占為己有，被告顯係無權占有系爭屋頂平臺。

為此，爰依民法第767條第1項、第821條之規定，提起本件訴訟。

並聲明：㈠被告張家榕應自臺北市○○區○○路000號房屋屋頂平臺上之增建物遷出。

㈡被告趙誠信、張家榕連帶拆除臺北市○○區○○路000號屋頂平臺上如附圖所示之增建物（a部分面積5.93平方公尺、b部分面積1.21平方公尺、c部分面積2.10平方公尺、d部分面積32.44平方公尺、e部分面積43.64平方公尺、f部分面積26.06平方公尺，面積計85.32平方公尺）應予拆除，並返還該部分屋頂平臺予原告及其他共有人全體。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。」

。

二、被告趙誠信則以：被告趙誠信已於102年7月16日將臺北市○○區○○路000號7樓房屋所有權以買賣為原因移轉登記予被告張家榕，並將系爭屋頂平臺上增建物之事實上處分權，以買賣為原因交付予被告張家榕，被告趙誠信自該日起，即未再占有使用系爭屋頂平臺，被告趙誠信就該增建物及屋頂平臺已無事實上處分權等語，資為答辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、被告張家榕則以：系爭建物依使用執照所載起造人姓名可知，於72年8月間竣工時，係由訴外人呂秀廷（原名林呂月雲）即原告林群修之母一家人所共有，且於完工照片顯示系爭建物原本自頂樓至1樓設有天井構造，系爭屋頂平臺上增建物自85年3月起即已開始課徵房屋稅，且系爭建物7樓房屋於85年5月9日以買賣為原因，由呂秀廷將所有權移轉登記予訴外人許秀葉，則於85年3月以前系爭建物7樓確為呂秀廷所有，且8樓增建部分早已存在，並有課徵房屋稅之事實，而當時系爭建物均為原告林群修一家人所共同擁有，足認原告林群修之母呂秀廷於增建8樓增建物時，確經當時全體共有人同意，並有由7樓住戶專用之默示分管協議等語，資為答辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：㈠原告林群修為臺北市○○區○○路000號地下室、1樓、2樓所有權人，且於74年3月14日為辦理所有權第一次登記；

原告林欣穎為臺北市○○區○○路000號3樓房屋所有權人，係於88年8月11日以買賣為原因登記為所有權人；

原告郭朝興為臺北市○○區○○路000號5樓房屋所有權人，於87年6月4日以買賣為原因登記為所有權人。

原告均為系爭建物之區分所有權人。

並有建物登記第二類謄本在卷可參。

（102年度士簡調字第198號卷，下稱調字卷，第8頁至第16頁）㈡被告趙誠信於99年7月20日以買賣為原因登記為臺北市○○區○○路000號7樓房屋之所有權人，嗣於102年7月16日以買賣為原因，將臺北市○○區○○路000號7樓房屋所有權移轉登記予被告張家榕，並有建物第二類謄本在卷可稽。

（調字卷第17頁、本院卷一第69頁）

五、本院之判斷：㈠按公寓大廈共同部分不得獨立使用供作專有部分。

其為連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；

社區內各巷道、防火巷弄者，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7條第2款定有明文。

又本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。

但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，同條例第55條第2項亦有明文。

換言之，於84年6月30日公寓大廈管理條例生效施行前，已領得建造執照之公寓大廈，即不受公寓大廈管理條例前開規定之限制。

查系爭建物於74年間即已建築完成測量登記，有臺北市士林地政事務所網路申領異動索引及建物登記謄本在卷可稽，自屬在公寓大廈管理條例施行前已領得建造執照之公寓大廈，而不受公寓大廈管理條例第7條第2款規定之限制。

㈡按數人區分一建築物，而各有其一部分者，該建築物及附屬物之共同部分，推定為各共有人之共有，修正前民法第799條定有明文。

又建物頂樓之頂樓平臺，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係建物各樓層全體所有權人之共同部分，依民法第799條規定，應推定為建物各樓層之區分所有人所共有（最高法院84年度臺上字第2683號判決意旨參照）。

則系爭建物屋頂並未登記為任何一樓層之所有權人單獨所有，且經本院至現場履勘結果，系爭屋頂平臺有系爭建物之各樓層之水錶、瓦斯錶及電錶箱，有本院103年8月13日勘驗筆錄1份在卷可稽（本院卷二第24頁背面），則依頂樓平臺之構造、功能及目的觀察，顯然非屬於專有部分，亦不屬專有之附屬建築物，而應係供全體住戶共同使用者，性質上不得獨立於區分所有之各樓層而存在，因此不許分割而獨立為區分所有之客體。

從而，系爭屋頂平臺雖具有構造上之獨立性，惟欠缺使用上之獨立性，衡情仍應屬於系爭建物之共有部分，且該項共有部分，不以全體住戶同意為必要，亦無須經住戶管理規約明文列為共用。

是原告主張系爭建物頂樓平臺為系爭建物區分所有權人共有部分，應屬有據。

㈢次按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。

惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。

又如共有人間實際上劃定使用範圍，對占有管領之部分予以容忍，對於他共有人之使用、收益未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院87年度臺上字第1359號、83年度臺上字第1377號、80年度臺上字第1104號判決意旨參照）。

⒈系爭建物為7層樓之鋼筋混凝土造建築，其中1至7樓均已辦理保存登記，系爭建物內有1樓梯、1電梯，到達屋頂時有一白鐵門，勘驗當天並未上鎖，屋頂有1水泥磚塊建造並加裝落地窗之增建物，增建物前方面對中正路，增建物的落地門窗到系爭建物原牆壁間形成一小陽台，放有小木椅，牆壁掛有熱水器、瓦斯管，增建物之屋頂是壓克力板製的遮雨棚，上掛有布旗，從白鐵門往右走，走道甲的牆壁上有電錶箱、大樓各樓層水錶，走道上堆有打掃用具、清潔物品及泡棉、牆面A是空心木板牆，增建物後方於系爭建物原有的牆面上有7個瓦斯錶，丙部分置有2個盆栽、水泥磚塊、牆面上掛著2台冷氣，被告張家榕自承上揭情形為其所占有使用增建物及系爭屋頂平臺，且A牆是其蓋的，其餘均係其購買時之現況等語。

此有本院103年8月13日勘驗筆錄1份暨附圖、照片在卷可參（本院卷二第24頁背面、第26頁、第27頁至第38頁）。

⒉被告抗辯：系爭建物原為呂秀廷（即原告林群修之母）一家人共有，於85年間即有增建物，且辦理課稅，並由7樓所有權人繳納房屋稅，則共有人間有分管或默示分管系爭建物屋頂平臺之約定，即由7樓房屋所有權人使用屋頂平臺等語，為原告所否認。

證人呂秀廷具結證稱：系爭建物是我先生林乾龍所興建，約於70年間開始興建，我並不知道名義上起造人為何人，但實際上建造人是我先生林乾龍，系爭建物起造時是7層樓，我並不知道目前屋頂平臺之增建物何時所蓋，也不清楚是何人所蓋，因為我欠人錢，我原所有之7樓房屋遭法院拍賣，由許秀葉拍賣取得，法院拍賣時頂樓有用鐵片及浪板圍起，並不是整個蓋起來，只有一小塊地方，是師父在念經打坐時用的，裏面都沒有房間、客廳、廚房或廁所，也沒有四周圍起來，但是足以遮蔽風雨，外觀及樣式並非本院卷一第134頁所示之照片，且屋頂沒有約定由何人使用，是共同使用等語（本院卷一第207頁至第208頁）。

然系爭建物7樓及頂樓增建房屋部分，稅籍編號為0000000000，7樓房屋課稅面積計128.4平方公尺，構造別鋼筋混凝土造，課稅經歷年數30年，7樓頂樓增建面積104.6平方公尺，構造別鋼筋混凝土造，課稅經歷年數19年，係臺灣士林地方法院85年3月20日士院仁執簡字第06891號核發不動產權利移轉證書所載建物，由臺北市稅捐稽徵處士林分處自85年3月起評定房屋現值核課房屋稅，且7樓房屋及系爭頂樓增建物依該處房屋稅籍紀錄表所載納稅義務人依序移轉時間說明如下：⒈林呂月雲，持分全部，於85年4月移轉予許秀葉。

⒉許秀葉，持分全部，於85年4月移轉予藍美容。

⒊藍美容，持分全部，於99年4月移轉予廖彥傑。

⒋廖彥傑，持分全部，於99年6月移轉予趙誠信。

此有臺北市稅捐稽徵處士林分處104年5月11日北市稽士林乙字第00000000000號函1份在卷可稽（本院卷二第145頁）。

又依系爭建物完工時會勘照片可知，系爭建物於興建完成時，系爭屋頂平臺並無加蓋增建物，並經本院調閱建築物使用執照全卷資料查核屬實。

而許秀葉嗣因法院拍賣取得原為呂秀廷所有之系爭建物7樓房屋所有權，以及系爭屋頂平臺上之增建物之事實上處分權，此有上揭臺北市稅捐稽徵處士林分處104年5月11日北市稽士林乙字第00000000000號函1份在卷可佐，並分別自83年3月6日、91年1月4日空照圖可知，系爭建物頂樓平臺已有加蓋之情事，此有空照圖2張附卷可稽（本院卷二第133頁、第134頁）。

不論系爭增建物現況與呂秀廷原所有遭法院拍賣之增建物外觀及內部隔間是否完全相符，惟自系爭建物樓下往上看，即可明顯得知，系爭建物屋頂平臺長期以來有增建物存在，此有系爭建物外觀照片可稽，則系爭建物屋頂平臺之共有人即系爭建物各樓層之區分所有權人實難諉為不知屋頂平臺有增建物存在。

又於92年間，原告林群修之債權人即訴外人謝玉真聲請本院強制執行拍賣原告林群修所有之系爭建物地下室1樓房屋時，法院曾委託訴外人聯揚不動產鑑定有限公司為鑑價，依該公司所提出之鑑定報告內所附系爭建物外觀照片，亦可明顯看出系爭屋頂平臺有增建之遮雨棚架，至於外觀及增建物是否與本院勘驗時所見之增建物相同，雖有存疑，惟從上揭房屋稅籍課稅資料亦可知，屋頂平臺之增建物房屋稅自85年起均係由取得系爭建物7樓房屋所有權人繳納全部稅額，而非由區分所有權人共同繳納，且歷次所有權人均係移轉全部所有持分，且除被告趙誠信、張家榕外，原告並未提出任何證據證明系爭建物共有人，曾對使用系爭屋頂平臺及增建物之所有權人即7樓房屋所有權人，請求拆除增建物，並返還屋頂平臺等情事，則自85年起至原告於102年2月23日提起本件訴訟請求被告拆除增建物並返還屋頂平臺，已將近約17年之久，均係由7樓所有權人於屋頂平臺占有使用增建物及繳納稅金，足認系爭建物之共有人間已默示同意系爭屋頂平臺由系爭建物7樓房屋所有權人使用之默示分管合意存在。

況證人呂秀廷為原告林群修之母，雖經具結，惟其所述與前揭情事未盡相符，故其證述尚難謂足採。

則尚難謂被告張家榕、被告趙誠信為無權占有系爭屋頂平臺。

至於系爭屋頂平臺之建物是否為違建而應予拆除等情事，自應由行政主管機關認定，並非由本院（民事法庭）認定。

附此敘明。

⒊況按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

民法第767條第1項定有明文。

次按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。

被告趙誠信已於102年7月8日將系爭建物7樓房屋及系爭屋頂平臺上增建物，出售予被告張家榕，並於102年7月16日移轉系爭建物7樓房屋所有權登記予被告張家榕，且已交付7樓房屋及系爭屋頂平臺上增建物予被告張家榕，由張家榕取得系爭屋頂平臺增建物之事實上處分權且占有使用，被告趙誠信否認於轉讓後又再為占有或有事實上處分權等情，又原告亦未能舉證證明被告趙誠信就系爭屋頂平臺增建物有事實上處分權乙節，堪認被告趙誠信已喪失系爭屋頂平臺增建物之事實上處分權，則原告請求被告趙誠信拆除系爭屋頂平臺增建物，並返還系爭屋頂平臺給原告及其他共有人全體，亦難謂有據，應不予准許。

六、從而，原告依民法第767條第1項及第821條規定，請求：㈠被告張家榕應自臺北市○○區○○路000號房屋頂樓平臺上之增建物遷出；

㈡被告趙誠信、張家榕連帶拆除臺北市○○區○○路000號屋頂平臺上如附圖所示之增建物（a部分面積5.93平方公尺、b部分面積1.21平方公尺、c部分面積2.10平方公尺、d部分面積32.44平方公尺、e部分面積43.64平方公尺、f部分面積26.06平方公尺，面積計85.32平方公尺）應予拆除，並返還該部分屋頂平臺予原告及其他共有人全體；

均為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一一論列。

八、據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 24 日
民事第一庭 法 官 陳月雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 24 日
書記官 卓怡芳