臺灣士林地方法院民事-SLDV,103,訴,1723,20150605,1

臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1723號
原 告 理想家社區管理委員會
法定代理人 高小薇
訴訟代理人 陳韋霖律師
被 告 黃明星
蔡玉瑋
上二人共同
訴訟代理人 許麗紅律師
複代理人 邱瓊儀律師
上列當事人間排除侵害事件，本院於民國104 年5 月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

壹、程序方面

一、原告之法定代理人原為張慧珍，於訴訟繫屬中變更為高小薇，經原告訴訟代理人當庭聲明承受訴訟，有言詞辯論筆錄、新北市淡水區公所報備函及原告新任法定代理人出具之委任狀在卷可稽（本院卷第210 、212 至216 頁），經核並無不合，應予准許。

二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。

民事訴訟法第256條定有明文。

查原告起訴時將黃明星即康福養護中心負責人列為被告，經本院闡明後，原告確認僅對被告黃明星個人起訴，故改列被告為黃明星，並撤回假執行之聲請（本院卷第209 頁），核屬更正法律上陳述，並非訴之變更，與前開規定並無不合，亦應准許。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：

（一）被告蔡玉瑋為新北市○○區○○路00巷00號2 樓建物（下簡稱系爭建物）之所有權人，被告黃明星則為系爭建物之承租人，故被告2 人均係公寓大廈管理條例第1條第8款所稱之住戶，均應遵守原告社區規約之限制，不得違反。

原告社區規約第19條第3項明文規定「禁止八大行業、化工、養護中心等危害社區安寧、衛生、健康的行業進入本社區經營」（下簡稱系爭規約規定），未料，被告黃明星卻在系爭建物內經營康福養護中心，顯已違反系爭規約規定，原告因而於103 年7 月19日召開區分所有權人會議討論結果高達184 票，占出席住戶95.6％，反對被告黃明星在原告社區內經營養護中心（下簡稱系爭決議），被告仍執意為之，侵害社區住戶居住安寧、安全，甚至造成房價下跌，而系爭規約規定之修訂，並非以損害被告利益為目的，被告黃明星迄未取得老人養護中心之設置許可，為此，爰依公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第3項及系爭規約規定，提起本件訴訟等語。

（二）聲明：1.被告黃明星不得於系爭建物內經營康福養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止行業。

2.被告蔡玉瑋不得將系爭建物出租於黃明星，或出租於經營康福養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止行業之人。

二、被告則以：原告社區係屬商辦大樓，系爭規約規定違反都市計畫法、建築法、住宅法第45條、第46條禁止歧視待遇、公寓大廈管理條例第3條第12款、第4條第1項、民法第184條第1項後段等法令及憲法第15條規定而無效，又原告增訂社區規約第19條第3項規定，顯係故意以背於善良風俗之方法，損害被告財產權，依內政部營建署85年5 月25日台（85）內營字第0000000 號函示，以原告社區坐落之土地使用分區及建築物之用途，本得設置老人養護中心。

原告社區係於102 年3 月2 日經區分所有權人會議決議增列系爭規約規定，但被告黃明星早於101 年10月1 日即已提出設置養護中心之申請，前開社區規約規定不溯及既往，對被告不適用。

被告黃明星已於103 年12月10日取得變更使用執照（用途係H1長期照護機構）及室內裝修合格證明，且在養護中心另設通道，進出路線與原告社區住戶不同，未使用社區公共空間，亦不妨害住戶對原告社區公共空間之使用等語，以資抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、法官協同兩造整理本件不爭執及爭執事項，暨依主管機關函覆，修正、調整其順序、內容如下（本院卷第99至100 、209 頁）：甲、不爭執事項

（一）系爭建物為被告蔡玉瑋所有，出租予被告黃明星，目前租賃契約的終期為113 年12月31日。

（二）系爭建物坐落之土地使用分區為第二種商業區，使用用途為商業用。

（三）被告黃明星為於系爭建物內，經營「養護中心」，已由被告蔡玉瑋向新北市政府工務局申請辦理變更為「長期照顧機構（H1）」之使用執照及室內裝修，經新北市政府工務局於101 年10月11日以北工建字第0000000000號函核准，於103 年12月10日已經竣工查驗取得變更使用及室內裝修合格證明。

（四）被告黃明星於104 年3 月16日向新北市政府社會局機關申請設置老人福利機構之養護型長期照顧機構【機構名稱為新北市私立康齡老人長期照顧中心（養護型）】，目前尚在審核中。

（五）康福養護中心並無取得營業設置、登記等許可。

（六）系爭規約規定係於102 年3 月2 日經區分所有權人會議決議增訂。

（七）系爭規約規定及系爭決議均尚未經法院判決撤銷或判決確認無效等情。

乙、爭執事項

（一）系爭規約規定及系爭決議是否有違背都市計畫法、建築法、公寓大廈管理條例第3條第12款、第4條第1項、住宅法第45條、第46條、民法第184條第1項後段等法令或憲法第15條規定無效之情？

（二）被告等人於101 年10月1 日已向新北市工務局提出設置養護中心之變更使用執照申請，系爭規約規定是否有不溯及既往之適用？

（三）原告請求被告黃明星不得於系爭建物內經營康福養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止之行業，是否有據？

（四）原告請求被告蔡玉瑋不得將系爭建物出租予被告黃明星或他人經營康福養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止行業，是否有據？

四、本院之判斷

（一）按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；

又區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。

公寓大廈管理條例第4條、第5條分別定有明文。

次按規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，住戶應遵守規約規定事項，並依規約規定使用專有部分，同條例第3條第12款、第6條第1項第5款、第15條第1項固有明文。

然因同法第4條、第5條業已明定區分所有權人對於專有部分之利用，除有法律限制外，得以自由使用、收益，並排除他人干涉，因此，為達社區管理及共同利益之目的，依同法第23第1項規定，將有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係等事項，經區分所有權人會議決議形成制訂規約，雖非無據，然該等限制區分所有權人使用專有部分之決議、規約內容，仍不得違背強制禁止之法令或公序良俗，方屬有效，此觀諸民法第56條第2項規定即明。

另按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由。

且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決參照）。

（二）查原告社區坐落土地之都市計畫使用分區為第二種商業區，且有多種營利事業之商業登記及公司登記設置在該社區各專有部分之建物內，此觀諸台北市政府經濟發展局函檢送資料及被告提出之社區建物外觀照片可明（本院卷第125 至至186 頁、被證10）。

又系爭建物之建物謄本記載之主要用途為「商業用」，原核准使用執照所載使用用途為「商場（B2）」，業經被告蔡玉瑋於101 年10月1 日向新北市政府工務局申請變更為「長期照顧機構（H1）」使用，經該局許可後，被告黃明星已完成室內裝修竣工合格並於103 年12月10日取得變更使用執照，復經新北市政府消防局審核系爭建物變更使用暨室內裝修執照消防安檢設備竣工查驗核可，有新北市政府工務局、消防局函覆（本院卷第32、104 至112 頁）及被告提出之被證3 、4 、8 、9 在卷可參。

另被告黃明星已依老人福利法第34條規定，於104 年3 月16日向新北市政府社會局申請在系爭建物內設置養護型長期照顧機構，目前尚在審核中，有該局函覆在卷可按（本院卷第121 頁）。

考之老人福利機構之設立，應合乎老人福利機構設立標準第3條之規定，其中老人福利機構之建築物使用用途，需依建築法第73條第4項規定、建築物使用類組及變更使用辦法相關規定，辦理建築物使用執照變更，另機構建物坐落土地之使用分區則需符合都市計畫新北市施行細則第3 章規定，詳前開新北市政府社會局函覆可明，基此，被告黃明星既已將系爭建物之使用用途依法申請變更為「長期照顧機構（H1）」使用，並經主管機管核准，且依都市計畫法新北市施行細則第3章第16條規定，商業區是為促進商業發展而劃定，除屬該條所列事業及同細則第18條規定限制之建築及使用外，均得在商業區內之建築物設置經營至為酌然。

而被告黃明星申請設置之老人長期照顧機構，即同細則第18條第1項但書、第2項第3款所稱「公共服務設施」中之社會福利設施，係屬得在商業區建築物及土地使用之事業，縱被告黃明星申請在系爭建物設置老人長期照顧機構，尚未經主管機關核准，但顯難認被告黃明星、蔡玉瑋有未依使用執照所載用途或違反都市計畫法、建築法等法令限制，使用系爭建物專有部分之情。

（三）原告社區固於102 年3 月2 日經區分所有權人會議決議修改規約第19條關於專有部分及約定專用之使用限制，增列第3項「禁止八大行業、化工、養護中心等危害社區安寧、衛生、健康的行業進入本社區經營」之規定（詳原證1），並於103 年7 月19日以系爭決議反對系爭建物設置經營老人長期照顧機構（詳原證3 ），然如前所述，原告社區係位於商業區，系爭建物之使用用途為商業用，並已變更使用執照用途為「長期照顧機構」，而老人長期照顧機構即養護中心本得在商業區之建築物內設置經營，則系爭規約規定內容明顯增加區分所有權人或住戶在法令限制內使用專有部分之其他限制，以及103 年7 月19日區分所有權人會議決議內容是否有違背法令或公序良俗或有權利濫用或憲法第15條、第23條之比例原則而無效，乃本院應審酌之爭點者，經查：1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。

民事訴訟法第277條定有明文。

所謂決議內容違反法令，尚包括決議違反強行法規或公序良俗在內（最高法院103年度台上字第620 號判決要旨參照）。

查系爭規約規定「禁止八大行業、化工、養護中心等危害社區安寧、衛生、健康的行業進入本社區經營」，固非針對單一特定行業所設，但前開規定所稱之「化工業」，依都市計畫法新北市施行細則第16條、第18條規定，本不得在商業區內設置，又所謂「八大行業」乃舞廳業、舞場業、酒家業、酒吧業、特種咖啡茶室業、視聽歌唱業、理容業及三溫暖業等行業類別之俗稱，基於該等行業之特殊性，常有違反公序良俗之營業內容，衡之常情容有危害社區安寧、衛生之虞，尚堪憑採，至於「養護中心」即老人長期照顧機構部分，依前所述，此類事業乃依法令規定得在商業區內設置經營者，且需經主管機關核准後方得設置，原告迄未提出在社區內設置經營「養護中心」有何危害社區安寧、衛生、健康或影響原告社區房價之證據以實其說。

2.雖被告抗辯系爭規約規定內容違反住宅法第45條、第46條規定，然斟酌住宅法第1條「為健全住宅市場，提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，特制定本法。」

之規定，可知前開法令係為規範單純住宅居住使用之目的，而本件被告2 人顯係將系爭建物作為商業、營業使用，並非單純住宅使用可資比擬，且系爭規約規定內容係限制系爭建物作為商業經營使用範圍，故應無前開法令之適用。

又依都市計畫法第79條第1項「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）（局）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。

不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」

之規定，可資推知都市計畫法及同法新北市施行細則有關商業區建築物及土地使用限制之規定應屬強行規定甚明。

然系爭規約規定並非違反前開強行規定，僅係附加前開強行規定所無之限制，因此，被告抗辯系爭規約規定及系爭決議違反前開規定而無效，亦屬無據。

另建築法第70條、第73條係就取得使用執照之查驗程序，建築物須經領得使用執照，始得接水、接電及使用，以及建築物應依核定之使用類組使用而為規定，均非強制或禁止區分所有權人不得為住戶規約約定之規範，因此，被告抗辯前開規約違反前開規定而無效，同非可採。

3.查私法秩序係在私法自治原則下追求當事人間權利義務之衡平正義，於私權關係中，一方當事人權利不合理之擴張，即屬對於他方當事人權利之不正侵害，是在權利濫用外之合法範圍內，固應保障當事人個人具有根據自己的意志，通過法律行為構築其法律關係之可能，但如以多數決方式，將自己權利不合理擴張，形成對少數區分所有權人不利之決議或約定，自得認係以不正侵害損害他人為主要目的，難謂非屬權利濫用。

查原告係因被告黃明星於101 年6 月1 日向被告蔡玉瑋承租系爭建物後，於同年12月6 日向原告通知養護中心進駐施工，並申請增設排水管管線、消防管線、改善無障礙設施及增設冷氣花架等設施（詳原證2 ），原告始於102 年3 月2 日召集區分所有權人會議決議增訂系爭規約規定，並於103 年7 月19日召開臨時區分所有權人會議針對被告黃明星在系爭建物內經營養護中心一事進行討論形成系爭決議（詳原證3 ），顯係針對特定住戶經營特定行業於規約增設法令所無之限制暨作成系爭決議。

復衡之被告黃明星為在系爭建物內設置經營養護型老人長期照顧機構，自101 年6 月間起，以每月10萬元承租系爭建物，於101 年10月起，早已著手進行向主管機關申請變更系爭建物之使用執照用途、室內裝修消防設備查驗，並於103 年間陸續取得核准，復為避免與原告社區住戶使用共同出入口，另行取得同意使用同社區36號2 至4 樓區分所有權人共有之電梯樓梯間，作為獨立通道出入使用，有現場照片、建物登記謄本、建物平面圖及同意書在卷可稽（詳被證11、12、13、14、15），顯見被告黃明星為在系爭建物內設置經營老人長期照顧機構，除依法逐步取得主管機關各項許可外，為消彌社區住戶之疑慮，積極設置獨立通道，雖尚未取得核准設置開始營運，已耗費金錢、時間、勞力甚鉅，然原告迄至本院言詞辯論終結止，仍未提出原告社區區分所有權人決議增訂系爭規約規定以及作成系爭決議，禁止、反對系爭建物之所有人、承租人即被告2 人在專有部分合法使用設置經營老人長期照顧機構，所能取得或減損之利益為何，即難謂原告社區區分所有權人前開行使權利，非以損害被告2 人之財產權、所有權為主要目的，核屬權利濫用。

4.末按區分所有權人所為如有害建築物正常使用或違反共同利益，縱然形式上係行使其專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不容許。

而其所為之行為達到何種程度，始足認為違反共同利益，應就行為本身之必要性、行為人所受利益以及給予他區分所有權人（或住戶）所受不利益之態樣、程度等各種情事加以比較衡量而予認定（最高法院10 3年度台上字第914 號判決參照），是以，區分所有權人就其專有部分使用，是否有達違反社區共同利益之程度，應就個案情形加以衡量認定之。

查被告蔡玉瑋將系爭建物出租予被告黃明星作為設置經營老人長期照顧機構，並無違反任何法令限制，而原告迄至本院言詞辯論終結前，均未提出有何違反社區共同利益之證據，亦難認被告有何違反原告社區共同利益之情。

五、綜上所述，被告黃明星在原告社區系爭規約約定前，即已通知原告將設立老人長期照顧機構一事，原告社區甫經區分所有權人會議決議增訂系爭規約規定禁止在原告社區之專有部分內設置經營養護中心，暨形成系爭決議不同意系爭建物經營養護中心，顯係以法令所無之限制，禁止被告合法使用系爭建物專有部分，核屬權利濫用，此外，原告亦未提出被告有何違反原告社區共同利益之情，因此，原告以被告違反系爭規約約定，依公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第3項規定訴請法院判決（一）被告黃明星不得於系爭建物內經營康福養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止行業。

（二）被告蔡玉瑋不得將系爭建物出租於黃明星，或出租於經營康福養護中心、老人長期照顧中心等規約禁止行業之人之處置，洵非正當，應予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。

中 華 民 國 104 年 6 月 5 日
民事第一庭 法 官 黃欣怡
以上正本係依原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 5 日
書記官 詹志鵬